Czy w 2026 roku mieszkania nadal będą cieszyły się dużym popytem?

VTV.vn - Po okresie silnego wzrostu i znacznych wahań rynek mieszkań stoi w obliczu decydującego momentu zwrotnego.

Gdy wkroczymy w rok 2026, pierwszym i najważniejszym czynnikiem kształtującym rynek mieszkań będzie podaż.

Biorąc pod uwagę prognozowany wzrost podaży, zwłaszcza w sektorze mieszkań socjalnych, oraz wyraźne przesunięcie inwestycji w kierunku rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, rok 2026 jest uważany za rok, w którym rynek wejdzie w nowy cykl: mniej przegrzany, ale bardziej zrównoważony.

Mieszkalnictwo socjalne staje się „zaworem regulacyjnym”.

Wkraczając w rok 2026, pierwszym i najważniejszym czynnikiem kształtującym rynek mieszkań będzie podaż. Po latach utrudnień spowodowanych przeszkodami prawnymi, długotrwałymi procedurami inwestycyjnymi i ostrożną postawą przedsiębiorców w obliczu wysokich stóp procentowych, rynek przeżywa obecnie okres silnego ożywienia. Lata 2024-2025 przyniosły wyraźny wzrost liczby projektów i produktów wprowadzanych na rynek, co toruje drogę do większej podaży w 2026 roku, szczególnie w segmencie zaspokajającym rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe.

Według szacunków forów nieruchomości, pod koniec 2025 roku rynek nieruchomości odnotuje ponad 100 000 nowych lokali w samym 2025 roku, co stanowi wzrost o ponad 22% w porównaniu z 2024 rokiem, przy czym prawie 90 000 lokali będzie stanowić nowa podaż. Skala projektów rośnie również, zarówno pod względem powierzchni, jak i wartości inwestycji. Co istotne, w tym krajobrazie podaży, mieszkania socjalne wyróżniają się jako kluczowy element, nie tylko rozwiązując problemy związane z opieką społeczną, ale także pełniąc funkcję „wentyla regulacyjnego” dla całego rynku mieszkaniowego.

Wielu ekspertów uważa, że ​​rok 2026 będzie rokiem, w którym budownictwo socjalne będzie się rozwijać bardziej niż kiedykolwiek, zarówno pod względem ilości, jak i tempa wdrażania. Przewiduje się, że budownictwo socjalne rozkwitnie w 2026 roku, ponieważ samorządy i agencje zarządzające energicznie usuwają bariery biurokratyczne i skracają procesy, aby szybciej wprowadzać produkty na rynek.

Według pana Ho Ngoc Tunga, zastępcy dyrektora generalnego Sky Realty Joint Stock Company, różnica w kolejnym cyklu polega na tym, że: „W 2026 roku podaż mieszkań socjalnych zacznie się pojawiać, i będzie szybsza niż w przypadku mieszkań komercyjnych, ponieważ dzięki procedurom dotyczącym mieszkań socjalnych, rząd i miejskie komitety ludowe tworzą bardzo korzystne warunki do szybkiego wprowadzenia produktu na rynek”. Wraz z dodaniem setek tysięcy mieszkań socjalnych, nie tylko w Hanoi czy Ho Chi Minh City, ale także w prowincjach i miastach satelickich, rynek mieszkań zyska kolejny ważny filar, który pomoże zmniejszyć presję popytu na segment mieszkań komercyjnych.

W rzeczywistości w dużych miastach ceny mieszkań socjalnych wahają się obecnie od ponad 20 do prawie 30 milionów VND/m², czyli są 2,5-3 razy niższe niż ceny mieszkań komercyjnych w tym samym obszarze. Ta różnica nie tylko stwarza możliwości mieszkaniowe dla grup o średnich i niskich dochodach, ale także zmusza rynek komercyjny do dostosowania strategii produktowej. Gdy nabywcy będą mieli więcej opcji dostosowanych do ich możliwości finansowych, konkurencja nie będzie się już koncentrować na oczekiwaniach wzrostu cen, ale na rzeczywistej użyteczności, udogodnieniach i zrównoważonym rozwoju.

W ciągu ostatnich dwóch lat apartamenty stały się „kręgosłupem” miejskiego rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań spadły, ale nieznacznie.

Jednym z najważniejszych pytań przed rokiem 2026 jest to, czy ceny mieszkań utrzymają się na tak wysokim poziomie, jak w latach 2024-2025. W rzeczywistości, w ciągu ostatnich dwóch lat mieszkania stały się „kręgosłupem” miejskiego rynku nieruchomości, stanowiąc około 60-70% wszystkich transakcji w Hanoi i Ho Chi Minh . Podaż, ograniczona przez wiele lat, w połączeniu ze stale rosnącym popytem na mieszkania i poszukiwaniem bezpiecznych przystani przez kapitał inwestycyjny, spowodowały znaczny wzrost cen mieszkań, sięgający średnio 30-50%, a nawet 40-60% w wielu głównych projektach, zwłaszcza w segmencie luksusowym.

Jednak ten gwałtowny wzrost wyznacza również granice na kolejny cykl. Według pana Nguyena Anh Tuana, przewodniczącego rady dyrektorów Phuong Dong Investment Joint Stock Company, w cyklu 2024-2025 ceny mieszkań wzrosły o 40-60% w zależności od segmentu. Uważa on, że w 2026 roku nadal istnieje potencjał wzrostu, ale nie będzie on już tak silny jak wcześniej.

Analizując dalej, pan Tuan wskazał, że w 2026 roku średni segment cenowy, wynoszący około 60-70 milionów VND, a maksymalnie 80 milionów VND, będzie zgodny z obecnymi trendami i przyciągnie wielu nabywców, ponieważ wciąż ma potencjał na dalsze wzrosty cen. „Jeśli podniesiemy ceny zbyt wysoko, liczba potencjalnych inwestorów znacznie się ograniczy” – podkreślił. Odzwierciedla to ważną rzeczywistość: siła nabywcza rynku jest coraz bardziej zależna od realnych dochodów, a nie od krótkoterminowych oczekiwań co do wzrostu cen.

Podzielając ten sam pogląd, pan Ho Ngoc Tung uważa, że ​​rok 2026 będzie rokiem gwałtownego spadku aktywności spekulacyjnej. Spadek spekulacji niekoniecznie oznacza spadek popytu, ale raczej wyraźne przesunięcie w stronę autentycznych nabywców domów. Pan Tung przewiduje: „W 2026 roku prawdziwi użytkownicy, czyli osoby faktycznie mieszkające w nieruchomościach, będą stanowić zdecydowaną większość popytu rynkowego, około 60%. Spekulanci lub osoby gromadzące aktywa będą stanowić niewielki odsetek, około 30% lub mniej”. Gdy popyt na nieruchomości będzie się utrzymywał, rynek prawdopodobnie nie utrzyma „wzrostu cen”, ale będzie miał bardziej stabilne podstawy i będzie mniej podatny na wahania makroekonomiczne.

Ogólnie rzecz biorąc, rok 2026 raczej nie będzie „gorący” w sensie gwałtownych wzrostów cen i spekulacji.

Wyzwanie przetrwania na rynku mieszkań.

W obliczu rosnącej podaży i spadku cen, największym wyzwaniem dla rynku mieszkaniowego w 2026 roku jest restrukturyzacja produktów. Rynek nie jest już wyścigiem o szybką sprzedaż ani skoki cen, ale zmusza deweloperów do powrotu do podstawowego pytania: komu służą produkty i jakie potrzeby zaspokajają?

Według pana Nguyena Anh Tuana, przy cenach wahających się od 60 do 80 milionów VND/m², mieszkanie w średniej klasie cenowej kosztuje obecnie około 5 miliardów VND. Wywiera to znaczną presję na młodych nabywców. „Przy mieszkaniu kosztującym około 5 miliardów VND, jeśli para pożyczy około 70-80% jego wartości, może być zmuszona płacić około 30-40 milionów VND odsetek miesięcznie” – wyjaśnił. Dlatego, oprócz ceny sprzedaży, decydującymi czynnikami wpływającymi na chłonność rynku stają się polityka płatności, elastyczne harmonogramy płatności i wsparcie stóp procentowych.

Pan Tuan uważa, że ​​w 2026 roku na rynku będą istniały dwie równoległe grupy produktów: gotowe projekty zaspokajające bieżące potrzeby mieszkaniowe oraz nowe projekty, w przypadku których nabywcy będą skłonni poczekać na lepsze poziomy cen.

Tymczasem pan Ho Ngoc Tung podkreślił kluczową rolę mieszkań socjalnych w transformacji rynku. „Mieszkania socjalne to kanał, który zmniejszy popyt na mieszkania, a jednocześnie będzie regulował poziom cen na rynku mieszkań” – stwierdził. Kiedy różnica w cenach między mieszkaniami socjalnymi a komercyjnymi w tej samej lokalizacji osiągnie 2,5-3-krotność, nabywcy będą skłonni dokładniej rozważyć swoje opcje, zmuszając deweloperów komercyjnych do ponownego przeliczenia równania ceny i wartości.

Oczekuje się, że nie tylko przedsiębiorstwa, ale także agencje regulacyjne odegrają wiodącą rolę w nowym cyklu. Ciągłe usuwanie przeszkód dla wstrzymanych projektów, usprawnianie instytucji oraz dynamiczny rozwój budownictwa socjalnego i przystępnego cenowo budownictwa komercyjnego są uważane za kluczowe dla prawidłowego funkcjonowania rynku. Wraz ze wzrostem podaży, stopniowym odzyskiwaniem zaufania inwestorów i wzrostem płynności, rynek mieszkań wejdzie w fazę bardziej zrównoważonego rozwoju, ściśle powiązanego z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi i długoterminowymi strategiami rozwoju miast.

Ogólnie rzecz biorąc, rok 2026 raczej nie będzie „gorący” pod względem wzrostów cen i spekulacji. Zamiast tego będzie to rok konsolidacji, w którym mieszkania nadal będą odgrywać kluczową rolę na miejskim rynku mieszkaniowym, ale ich atrakcyjność będzie wynikać z możliwości zaspokojenia rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, przystępnych cen oraz zintegrowanej infrastruktury i udogodnień.

W czasach, gdy rynek nieruchomości jest coraz bardziej powiązany z kwestiami dobrobytu i zrównoważonego rozwoju, odpowiedź na pytanie „Czy mieszkania wciąż cieszą się dużym popytem?” prawdopodobnie leży nie w wysokości cen, lecz w jakości inwestycji.

Źródło: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm