Moment wejścia transakcji gruntowych w życie.

Dozwolone jest przeniesienie własności gruntu posiadającego certyfikat prawa do użytkowania gruntu (znany również jako certyfikat tytułu własności gruntu), który nie jest przedmiotem sporów, egzekucji orzeczeń, zajęcia itp.

Ponieważ ziemia jest aktywem szczególnym, przeniesienie praw do użytkowania gruntu musi być zgodne z przepisami prawa gruntowego i procedurami notarialnymi. Z tego powodu istnieje różnica między ważnością umowy przeniesienia a ważnością przeniesienia praw do użytkowania gruntu.

Zawarto umowę nie wiedząc, czy weszła w życie.

Pilnie potrzebując dużej sumy pieniędzy na spłatę długów, pani PTG i jej mąż (mieszkańcy gminy Dong Tam w prowincji Dong Nai ) podpisali z panem HVB (mieszkańcem gminy Tan Loi w prowincji Dong Nai) umowę przeniesienia własności 4 sao (około 0,4 hektara) ziemi obsadzonej roślinami wieloletnimi (z certyfikatem własności ziemi) za 800 milionów VND. Ponieważ pan HVB nie miał wystarczających środków na natychmiastową spłatę, wpłacił jedynie zaliczkę w wysokości 100 milionów VND i zobowiązał się do zapłaty pełnej kwoty miesiąc później. Następnie obie strony udały się do najbliższej kancelarii notarialnej w celu poświadczenia umowy.

Prawnicy z Izby Adwokackiej Prowincji Dong Nai udzielili porady prawnej mieszkańcom gminy Dong Tam w sierpniu 2025 r. Zdjęcie: Doan Phu

Po miesiącu pan HVB nadal nie wywiązał się ze swojego zobowiązania. W związku z tym pani PTG i jej mąż postanowili nie przekazywać mu już ziemi i zamiast tego zawarli notarialną umowę przeniesienia własności z kimś innym. Ponieważ nie mógł odkupić ziemi od pani PTG i jej męża, ponieważ ktoś inny mu ją „wyrwał”, pan HVB skonfrontował się z nimi, żądając zwrotu kaucji. Jeśli pani PTG i jej mąż nie zwrócą kaucji, zagroził, że zatrudni prawnika, który wniesie pozew i uniemożliwi transakcję między nimi a drugą stroną.

Aby uniknąć dalszych komplikacji, pani PTG i jej mąż zgodzili się zwrócić panu HVB depozyt w wysokości 100 milionów VND. Nadal jednak chcą wiedzieć: Która z umów przeniesienia własności 4 sao (około 1200 metrów kwadratowych) gruntu między nimi a panem HVB oraz między nimi a kolejnym nabywcą jest obecnie ważna, a która nie?

Ponieważ wiele osób nie zdaje sobie sprawy, kiedy wchodzą w życie umowy o przeniesieniu gruntów i jaka jest różnica między datą wejścia w życie umowy o przeniesieniu gruntów a datą przeniesienia praw do użytkowania gruntów, często napotykają trudności przy próbie rozwiązania umowy. Przykładem jest przypadek pana DVR (mieszkańca gminy Gia Kiem w prowincji Dong Nai).

Pan DVR oświadczył: Po uzgodnieniu ceny sporządził umowę przeniesienia własności 150 ^metrów kwadratowych gruntu mieszkalnego wraz z aktem własności na panią NTD (zamieszkującą w okręgu Bien Hoa w prowincji Dong Nai). Obie strony jedynie podpisały umowę, która następnie została poświadczona notarialnie. Jednak po upływie terminu określonego w umowie pani NTD nadal nie miała wystarczających środków na wypłatę. W związku z tym nie przystąpił do przeniesienia własności na panią NTD.

Pan DVR chce wiedzieć, czy umowa przeniesienia własności zawarta między nim a panią NTD weszła w życie i czy ma prawo odstąpić od umowy, jeśli pani NTD nie będzie obecna w dniu dokonania płatności i procedur przeniesienia własności?

Czy umowa wchodzi w życie z chwilą podpisania czy poświadczenia notarialnego?

Artykuł 401 Kodeksu cywilnego z 2015 r. stanowi, że umowa zawarta prawnie wchodzi w życie z chwilą jej zawarcia. Od momentu wejścia umowy w życie strony zobowiązane są do wypełniania swoich praw i obowiązków w sposób, w jaki zostały uzgodnione.

Jednocześnie, art. 500–503 Kodeksu cywilnego z 2015 r. stanowią, że umowa o użytkowanie gruntów jest umową między stronami, na mocy której użytkownik gruntu przenosi prawo użytkowania gruntów na drugą stronę zgodnie z ustawą o gruntach; druga strona wykonuje prawa i obowiązki wynikające z umowy z użytkownikiem gruntów. Treść umowy o użytkowanie gruntów nie może być sprzeczna z przepisami dotyczącymi przeznaczenia gruntów, okresu użytkowania gruntów, planowania przestrzennego, planów zagospodarowania przestrzennego oraz innymi prawami i obowiązkami określonymi w prawie gruntowym i innych właściwych przepisach.

Umowy dotyczące użytkowania gruntów muszą być sporządzone w formie pisemnej, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego z 2015 r., prawa gruntowego i innych stosownych przepisów. Zawieranie umów o użytkowanie gruntów musi przebiegać zgodnie z procedurami określonymi w prawie gruntowym i innych stosownych przepisach. Przeniesienie prawa użytkowania gruntów następuje z chwilą rejestracji, zgodnie z przepisami Prawa gruntowego.

Umowa o przeniesieniu prawa użytkowania gruntu wchodzi w życie z chwilą poświadczenia notarialnego. Przeniesienie prawa użytkowania gruntu wchodzi w życie z chwilą zarejestrowania zmian zgodnie z przepisami prawa gruntowego.

Adwokat NGUYEN DUC, Izba Adwokacka Prowincji Dong Nai.

Ponadto, artykuł 6 Prawa o notariacie z 2024 r. wyraźnie stanowi, że akt notarialny wchodzi w życie z chwilą podpisania go przez notariusza i ostemplowania przez organ notarialny. Akt notarialny jest prawnie wiążący dla stron i stanowi podstawę do wystąpienia przez strony do właściwego organu państwowego o przeprowadzenie procedur związanych z czynnością notarialną.

Adwokat Nguyen Duc (Izba Adwokacka Prowincji Dong Nai) stwierdził: Zgodnie z powyższymi przepisami, umowa przeniesienia własności gruntu o powierzchni 4 sao (około 1000 metrów kwadratowych) między panią PTG, jej mężem a panem HVB nie weszła jeszcze w życie, ponieważ nie spełnia wymogów formalnych (nie została poświadczona notarialnie ani uwierzytelniona). Jednakże umowa zawarta między parą a kolejną stroną wchodzi w życie z chwilą poświadczenia notarialnego. Kwestia żądania przez pana HVB zwrotu kaucji, na którą para wyraziła zgodę, nie ma związku z ważnością prawną umowy przeniesienia własności gruntu.

W odniesieniu do przypadku pana DVR: Umowa przeniesienia własności zawarta między nim a panią NTD jest ważna. Jednakże, ponieważ pani NTD nie wywiązała się ze swoich zobowiązań określonych w umowie, ma on prawo żądać jej rozwiązania. Rozwiązanie umowy notarialnej wymaga spełnienia następujących warunków: musi istnieć pisemna zgoda lub zobowiązanie wszystkich stron umowy. Ponadto, poświadczenie notarialne rozwiązania umowy musi zostać dokonane przez tę samą kancelarię notarialną, która wcześniej poświadczyła umowę, oraz przez notariusza publicznego.

Jeżeli umowy poświadczonej notarialnie nie można anulować w kancelarii notarialnej, pan DVR ma prawo wnieść pozew, domagając się od sądu unieważnienia umowy z uwagi na to, że pani NTD poważnie naruszyła swoje zobowiązania umowne i nie wywiązała się z zobowiązań określonych w umowie.

Doan Phu

Source: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/