Czas wejścia w życie transakcji gruntowych

Ponieważ ziemia jest aktywem szczególnym, przeniesienie prawa użytkowania gruntu musi być zgodne z przepisami prawa gruntowego i aktem notarialnym. Dlatego istnieje różnica między ważnością umowy przeniesienia a ważnością przeniesienia prawa użytkowania gruntu.

Podpisałem umowę, ale nie wiem, czy jest już skuteczna

Pilnie potrzebując dużej sumy pieniędzy na spłatę długów, pani PTG (zamieszkująca w gminie Dong Tam w prowincji Dong Nai ) i jej mąż zawarli umowę o przeniesieniu na pana HVB (zamieszkującego w gminie Tan Loi w prowincji Dong Nai) 4 sao ziemi z łącznej powierzchni 2 hektarów gruntów wieloletnich (z czerwoną księgą wieczystą) za kwotę 800 milionów VND. Ponieważ pan HVB nie miał wystarczającej ilości pieniędzy, aby zapłacić całą kwotę jednorazowo, wpłacił jedynie 100 milionów VND i zobowiązał się do zapłaty pełnej kwoty za zakup ziemi miesiąc później. Następnie obie strony udały się do najbliższego notariusza w celu poświadczenia umowy.

Prawnicy z Izby Adwokackiej Prowincji Dong Nai udzielają porad prawnych mieszkańcom gminy Dong Tam w sierpniu 2025 r. Zdjęcie: Doan Phu

Po miesiącu pan HVB nadal nie wywiązał się ze swojego zobowiązania. W związku z tym pani PTG i jej mąż nie przekazali mu już ziemi, lecz sporządzili notarialną umowę przeniesienia własności na kogoś innego. Ponieważ nie mógł odkupić ziemi od pani PTG i jej męża, ponieważ ktoś inny ją „przejął”, pan HVB spotkał się z panią PTG i jej mężem, aby zażądać zwrotu wpłaconego zadatku. Jeśli pani PTG i jej mąż nie zwrócą zadatku, zatrudni prawnika, który wniesie pozew i zapobiegnie transakcji między nią a kimś innym.

Aby ograniczyć skomplikowaną sytuację, pani PTG i jej mąż zgodzili się zwrócić panu HVB depozyt w wysokości 100 milionów VND. Jednak ona i jej mąż nadal chcą wiedzieć: Która umowa przeniesienia własności 4 sao ziemi między nią a panem HVB i późniejszym nabywcą weszła w życie, a która nie?

Z powodu braku wiedzy o tym, kiedy umowa przeniesienia własności gruntu wchodzi w życie i różnicy w czasie między wejściem w życie umowy przeniesienia własności gruntu a przeniesieniem prawa użytkowania gruntu, wiele osób napotyka trudności, gdy chce rozwiązać umowę. Na przykład, przypadek pana DVR (zamieszkującego w gminie Gia Kiem w prowincji Dong Nai).

Pan DVR powiedział: Po sfinalizowaniu ceny podpisał umowę przeniesienia własności 150 metrów kwadratowych ^gruntu budowlanego z czerwoną księgą wieczystą na panią NTD (zamieszkującą w okręgu Bien Hoa w prowincji Dong Nai), a obie strony jedynie podpisały umowę, która została poświadczona notarialnie. Jednak po upływie terminu określonego w umowie, nabywca, pani NTD, nadal nie przygotowała wystarczającej kwoty na przekazanie mu nieruchomości. Z tego powodu nie dokończył procedury przeniesienia własności na panią NTD.

Pan DVR chce wiedzieć, czy umowa przelewu między nim a panią NTD jest już ważna i czy ma prawo ją rozwiązać, gdy nadejdzie termin płatności i procedura zmiany nazwiska, a pani NTD będzie nieobecna?

Obowiązuje od momentu podpisania lub poświadczenia notarialnego?

Artykuł 401 Kodeksu cywilnego z 2015 r. stanowi, że umowa zawarta zgodnie z prawem jest skuteczna od chwili jej zawarcia. Od chwili wejścia umowy w życie strony zobowiązane są do wykonywania swoich praw i obowiązków względem siebie zgodnie z zawartą umową.

Jednocześnie, w art. 500–503 Kodeksu cywilnego z 2015 r., zapisano, że umowa o użytkowanie gruntu jest umową między stronami, zgodnie z którą użytkownik gruntu przenosi prawo użytkowania gruntu zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce gruntami na drugą stronę; druga strona wykonuje prawa i obowiązki wynikające z umowy z użytkownikiem gruntu. Treść umowy o użytkowanie gruntu nie może być sprzeczna z przepisami dotyczącymi celu użytkowania, okresu użytkowania gruntu, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz innymi prawami i obowiązkami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce gruntami i innych przepisów prawa właściwego.

Umowy dotyczące użytkowania gruntów muszą być zawarte w formie pisemnej, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego z 2015 r., ustawy o gruntach i innych właściwych przepisów prawa. Realizacja umów dotyczących użytkowania gruntów musi przebiegać zgodnie z procedurami i formalnościami określonymi w ustawie o gruntach i innych właściwych przepisach prawa. Przeniesienie prawa użytkowania gruntów następuje z chwilą rejestracji, zgodnie z ustawą o gruntach.

„Umowa o przeniesienie prawa użytkowania gruntu wchodzi w życie z chwilą sporządzenia aktu notarialnego. Przeniesienie prawa użytkowania gruntu wchodzi w życie z chwilą zarejestrowania zmian zgodnie z przepisami ustawy o gruntach”.
Adwokat NGUYEN DUC, Izba Adwokacka Prowincji Dong Nai.

Ponadto, artykuł 6 Ustawy o notariacie z 2024 r. wyraźnie stanowi, że dokumenty poświadczone notarialnie są skuteczne od momentu ich podpisania przez notariusza i ostemplowania przez notariusza. Dokumenty poświadczone notarialnie są skuteczne wobec stron transakcji i stanowią podstawę do zwrócenia się przez strony transakcji do właściwych organów państwowych o przeprowadzenie procedur związanych z transakcją notarialną.

Adwokat Nguyen Duc (Izba Adwokacka Prowincji Dong Nai) stwierdził: Zgodnie z powyższymi przepisami, umowa przeniesienia własności 4 sao ziemi między panią PTG a panem HVB nie weszła jeszcze w życie, ponieważ nie spełniała warunków formalnych (nie została poświadczona notarialnie ani poświadczona). Jeśli chodzi o umowę między parą zawartą z tym drugim, wchodzi ona w życie z chwilą poświadczenia notarialnego. Kwestia, czy pan HVB zażąda zwrotu kaucji i czy para ją zaakceptuje, nie ma związku z kwestią, czy umowa przeniesienia własności ziemi wejdzie w życie.

W przypadku pana DVR: Umowa przeniesienia własności zawarta między nim a panią NTD może wejść w życie. Jednakże, ponieważ pani NTD nie wywiązała się należycie z zobowiązań zawartych w umowie, ma on prawo żądać unieważnienia podpisanej umowy. Uchylenie umowy notarialnej musi spełniać następujące warunki: musi istnieć zgoda i pisemne zobowiązanie wszystkich osób, które uczestniczyły w tej umowie. Jednocześnie poświadczenie notarialne unieważnienia umowy notarialnej musi zostać dokonane w poprzedniej kancelarii notarialnej i przeprowadzone przez notariusza.

W przypadku nieodwołania umowy poświadczonej notarialnie u notariusza, pan DVR ma prawo wnieść pozew, domagając się od sądu unieważnienia umowy, ponieważ pani NTD poważnie naruszyła zobowiązania umowne i nie wywiązała się należycie z zobowiązań zawartych w umowie.

Doan Phu

Source: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/