Dokąd trafiają kredyty hipoteczne?

Nowe projekty wciąż napływają

Dokładniej, Oddział Regionalny 2 Banku Państwowego Wietnamu (SBV) poinformował, że do końca kwietnia całkowite saldo niespłaconych kredytów na nieruchomości w Ho Chi Minh City osiągnęło 1 116 bln VND, co stanowi wzrost o 0,34% w porównaniu z poprzednim miesiącem i o 2,85% w porównaniu z końcem 2024 roku. Skala kredytów na nieruchomości jest nadal utrzymywana i stanowi około 28% całkowitego salda niespłaconych kredytów w tym regionie. W szczególności kredyty na nieruchomości dla grupy osób użytkujących na własny rachunek (kredyty na zakup domów, przeniesienie praw do użytkowania gruntów w celu budowy domów; kredyty na remonty domów...) nadal stanowią dużą część całkowitego salda niespłaconych kredytów na nieruchomości, stanowiąc 65% i osiągając 727 000 mld VND, co stanowi wzrost o 0,05% w porównaniu z poprzednim miesiącem i o 0,65% w porównaniu z końcem 2024 roku.

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — Mimo wzrostu akcji kredytowej, przepływ środków pieniężnych z rynku jest bardzo niewielki.

Choć liczby są całkiem dobre, w rzeczywistości zarówno transakcje, jak i nowe projekty są „wolne”. Dlatego wiele osób pyta, gdzie podział się kredyt na nieruchomości w wysokości ponad miliona miliardów dongów?

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że chociaż wzrost kredytów hipotecznych był bardzo wysoki, nie wiedział, kto na tym skorzystał. Ponieważ firmy wciąż borykały się z trudnościami w przetwarzaniu dokumentów prawnych i nie miały dostępu do kapitału, niewiele osób zaciągało pożyczki na zakup nieruchomości. W ciągu pierwszych czterech miesięcy roku w Ho Chi Minh City istniały tylko 3 projekty kwalifikujące się do mobilizacji kapitału, obejmujące łącznie 3286 apartamentów, z których wszystkie były apartamentami luksusowymi. W ciągu pierwszych czterech miesięcy roku żaden projekt nie został przeniesiony, ponieważ zgodnie z prawem projekt musi spłacić swoje zobowiązania finansowe, zanim będzie mógł zostać sprzedany innemu partnerowi.

„W porównaniu z rokiem 2017, w którym rynek przeżywał rozkwit, obecna podaż wynosi zaledwie 10%. W rzeczywistości nadal brakuje podaży, zwłaszcza mieszkań o przystępnej cenie, zwłaszcza mieszkań socjalnych, a ceny nieruchomości stale rosną. Całkowita liczba mieszkań wprowadzonych na rynek od początku roku jest bardzo mała, transakcji jest niewiele, ale wzrost kredytów, o którym informuje Bank Państwowy, jest bardzo dziwny. Nie tylko Ho Chi Minh City, ale cały kraj notuje wzrosty, czego również nie rozumiem” – powiedział pan Le Hoang Chau, dodając, że obecnie przedsiębiorstwa nadal borykają się z trudnościami w przepływach pieniężnych i kapitałowych, zwłaszcza w kontekście terminów zapadalności obligacji korporacyjnych w okolicach sierpnia-grudnia 2025 roku. To sprawia, że firmy nadal borykają się z trudnościami, negocjując z klientami przedłużenie spłaty zadłużenia.

Dr Dinh The Hien, dyrektor Instytutu Informatyki i Ekonomii Stosowanej, potwierdził również, że w rzeczywistości przedsiębiorstwom nadal brakuje kapitału, mają trudności z jego dostępem, a ilość pieniędzy pompowanych na rynek jest niewielka. W związku z tym, jeśli wzrośnie kredyt na nieruchomości, możliwe jest, że organizacje i osoby prywatne będą zaciągać pożyczki na spłatę starych długów lub na refinansowanie długów. Stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem ceny zakupu zapasów spowodują odpowiedni wzrost salda kredytowego.

„Przeprowadzając badanie wśród około 100 spółek notowanych na giełdzie, stwierdziłem, że wzrost kredytów w branży nieruchomości i budownictwa stale spada. Przepływy pieniężne w sektorze nieruchomości pochodzą bowiem z dwóch głównych źródeł: przepływów pieniężnych z działalności gospodarczej i przepływów pieniężnych z działalności finansowej. Jednak oba te źródła borykają się z trudnościami, dlatego firmy z branży nieruchomości nadal borykają się z wieloma trudnościami w tym roku” – analizuje dr Dinh The Hien.

Transakcje między ludźmi kwitną, rynek wtórny tętni życiem

Ogólnie rzecz biorąc, dr Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, skomentował: Od Nowego Roku Księżycowego rynek południowy wykazuje oznaki wzrostu i funkcjonuje lepiej niż w 2024 roku. Chociaż nie ma wielu nowych projektów, transakcje między ludźmi również są lepsze. Według statystyk, szybki wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości pomógł dochodom z gruntów w Ho Chi Minh City osiągnąć wysoki poziom, sięgając 2200 miliardów VND w pierwszym kwartale 2025 roku, co stanowi wzrost o ponad 540 miliardów VND w tym samym okresie. Ponadto przychody z usług biznesowych w zakresie nieruchomości również osiągnęły 25 547 miliardów VND w marcu, co stanowi wzrost o 9% w porównaniu z poprzednim miesiącem. W ciągu pierwszych 3 miesięcy roku przychody z tej branży osiągnęły 72 321 miliardów VND, co stanowi wzrost o 16%. Jest to pozytywny wzrost, wyraźnie widoczny w poziomie zainteresowania inwestorów i świadczący o ożywieniu rynku nieruchomości.

Dlatego, zdaniem dr. Nguyena Van Dinha, pomimo niskiego wolumenu transakcji na rynku pierwotnym z powodu ograniczonej podaży, transakcje na rynku wtórnym i transakcje na rynku nieruchomości między mieszkańcami odbywają się bardzo aktywnie. Może to być przyczyną silnego wzrostu akcji kredytowej. Co więcej, chociaż w ostatnich miesiącach w Ho Chi Minh City powstało niewiele projektów, w okolicznych obszarach, takich jak Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau i Binh Duong, liczba ukończonych i otwartych projektów jest bardzo duża. Tymczasem przedsiębiorstwa „zlokalizowane” w Ho Chi Minh City mogły zaciągać pożyczki w mieście, aby inwestować w prowincjach. Ponadto, gwałtowny wzrost cen nieruchomości w ostatnim czasie również spowodował wzrost wartości kredytów. „Jedno jest jednak oczywiste: obecny rynek charakteryzuje się niewielkim realnym popytem, a dużą liczbą inwestycji i spekulacji, więc kapitał kredytowy napływa do tych grup bardziej niż do projektów” – analizuje dr Dinh.

Podzielając ten sam pogląd, ekspert ekonomiczny Huynh Phuoc Nghia stwierdził również, że wzrost kredytów dotyczy głównie kredytów na zakup, remont i budowę domu; podczas gdy nowe projekty „tracą”, ponieważ podaż jest bardzo niska od początku roku. Jest to również zgodne z raportem Banku Państwowego, który stwierdził, że kredyty na zakup domu, przeniesienie praw do użytkowania gruntów pod budowę domów, kredyty na remonty domów… nadal stanowią dużą część całkowitego zadłużenia w sektorze nieruchomości. Ponadto wzrost kredytów w ostatnim czasie jest związany z restrukturyzacją i kredytami hipotecznymi, ponieważ przepływy pieniężne na rynku są bardzo niskie. Projekty w Ho Chi Minh City mogą mieć trudności z zaciąganiem pożyczek z powodu impasu prawnego, ale firmy mogą wykorzystywać projekty w prowincji i inne produkty do gwarantowania kredytów w Ho Chi Minh City.

Zarówno podaż, jak i ceny rosną

Raport Ministerstwa Budownictwa na temat rynku nieruchomości w pierwszym kwartale 2025 r. pokazuje, że wolumen transakcji nieruchomościami w trzech rodzajach mieszkań, domów jednorodzinnych i działek ma tendencję wzrostową w porównaniu z czwartym kwartałem 2024 r. Z tego segment mieszkań i domów jednorodzinnych ma 33 585 udanych transakcji, co stanowi 132% w porównaniu z czwartym kwartałem 2024 r. Segment działek ma 101 049 udanych transakcji, co stanowi 116,4% w porównaniu z czwartym kwartałem 2024 r. Tymczasem w całym kwartale było 14 projektów o skali około 3813 ukończonych mieszkań, co stanowi 140% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 r. Było 26 nowo licencjonowanych projektów o skali około 15 780 mieszkań, co stanowi 144% czwartego kwartału 2024 r. i stanowi 136% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 r. W całym kraju w budowie jest 994 projektów o skali około 399 873 mieszkań. Jednocześnie w sprzedaży znajduje się 59 projektów o skali około 19 760 mieszkań, co stanowi wzrost o 96,7% w porównaniu z czwartym kwartałem 2024 roku i o 155,2% w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku.

Źródło: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm