Miasto Ho Chi Minh oficjalnie zakazało deweloperom dzielenia i sprzedaży działek w obrębie swoich projektów osobom fizycznym lub organizacjom pod samodzielną budowę domów. Wiele osób uważa, że miasto Ho Chi Minh potrzebuje planu, który zapobiegnie potencjalnym nadużyciom w tej praktyce.
Ustawa Prawo o obrocie nieruchomościami, która weszła w życie 1 sierpnia 2024 r., zabrania podziału i sprzedaży działek gruntu położonych na obszarach miejskich.
Niedawno, w celu wdrożenia Ustawy o działalności związanej z nieruchomościami, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh wydał decyzję nr 83/2024 w sprawie przepisów dotyczących określania obszarów, na których inwestorzy projektów z zakresu nieruchomości i inwestycji w budownictwie mieszkaniowym mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na rzecz organizacji i osób fizycznych w celu samodzielnej budowy mieszkań na danym obszarze.
Ta decyzja, aby rozwiązać ten uporczywy problem, w Ho Chi Minh City oficjalnie zakazuje podziału i sprzedaży działek. Deweloperzy projektów nieruchomości w mieście nie mogą dzielić i sprzedawać działek w ramach swoich projektów osobom fizycznym lub organizacjom pod samodzielną budowę domów. Zgodnie z tym rozporządzeniem, oprócz okręgów i dzielnic, podział i sprzedaż działek w pięciu dzielnicach podmiejskich, w tym Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi i Nha Be, również są objęte zakazem podziału i sprzedaży.
Tymczasem władze miasta zastrzegają, że podział gruntów jest dozwolony wyłącznie w przypadku gospodarstw domowych i osób fizycznych, których grunty spełniają warunki pozwalające na rozpatrzenie wniosku o podział.
Zapobieganie nielegalnemu podziałowi i sprzedaży gruntów.
Odnosząc się do treści decyzji 83/2024 Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh, prawnik Nguyen Van Hau – członek Centralnego Komitetu Wietnamskiego Frontu Ojczyzny, zastępca przewodniczącego Izby Adwokackiej Miasta Ho Chi Minh, skomentował, że nowa decyzja Miasta Ho Chi Minh... Będzie to miało znaczący wpływ na rynek nieruchomości w mieście, bezpośrednio oddziałując na działalność biznesową podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami, a także na masowy nielegalny podział i sprzedaż działek gruntu, który ma miejsce w ostatnim czasie.
Prawnik Hau przewiduje również, że po wydaniu decyzji 83/2024 nieuchronnie pojawią się sprzeczne opinie ze strony opinii publicznej, społeczności biznesowej i firm z branży nieruchomości.
Zgodnie z klauzulą 6 artykułu 31 ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r., jednym z warunków przeniesienia prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach deweloperskich na osoby fizyczne w celu samodzielnego budowania mieszkań jest: „ Grunt nie znajduje się w okręgach, dzielnicach lub miastach o szczególnym charakterze, obszarach miejskich typu I, typu II i typu III; i nie podlega przetargowi na prawa użytkowania gruntów pod inwestycje w projekty budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z przepisami ustawy o gruntach. W przypadku innych obszarów, Wojewódzki Komitet Ludowy określi obszary, na których inwestorzy projektu mogą przenieść prawo użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne w celu samodzielnego budowania mieszkań, zgodnie z warunkami lokalnymi ”.
W ten sposób, według prawnika Nguyena Van Hau, Ho Chi Minh City skonkretyzowało przepisy Ustawy o obrocie nieruchomościami. W szczególności, szczegółowe regulacje w tym zakresie znajdują się w artykule 2 Decyzji nr 83/2024. Dotyczy to w szczególności inwestorów projektów nieruchomościowych i budownictwa mieszkaniowego w całym Ho Chi Minh City. Prawo do korzystania z gruntu wraz z istniejącą infrastrukturą w ramach projektu budowy nieruchomości lub inwestycji mieszkaniowej na rzecz organizacji lub osób fizycznych w celu samodzielnej budowy mieszkań nie jest udzielane.
Z wyjątkiem przypadków, gdy inwestor inwestycji deweloperskiej lub inwestycji mieszkaniowej, której celem jest przesiedlenie, z działkami gruntów położonymi w gminach, miastach lub rejonach miast, spełnia określone warunki, może on przenieść prawo do korzystania z gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w obrębie inwestycji deweloperskiej lub inwestycji mieszkaniowej, której celem jest przesiedlenie, na osoby fizyczne w celu samodzielnej budowy domów.
Porównując treść ustawy o obrocie nieruchomościami z decyzją nr 83/2024, adwokat Nguyen Van Hau stwierdził: Decyzja Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh znacząco zawęziła regulacje prawne dotyczące obszarów, na których deweloperzy mogą przekazywać prawa do użytkowania gruntów wraz z istniejącą infrastrukturą techniczną osobom prywatnym w celu samodzielnej budowy domów.
Nie jest to jednak uważane za nielegalne, ponieważ „Ustawa o działalności w sektorze nieruchomości upoważniła Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh do decydowania, w oparciu o warunki lokalne, na których obszarach inwestorzy projektu mogą przekazać prawa użytkowania gruntów wraz z istniejącą infrastrukturą techniczną osobom fizycznym w celu samodzielnej budowy domów” – stwierdził prawnik Hau w swojej ocenie .
Ogólnie rzecz biorąc, najnowsze regulacje Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City pomogą „lokomotywie” kraju uporać się z wieloma niedociągnięciami związanymi z niekontrolowanym podziałem i sprzedażą gruntów, które niszczą planowanie urbanistyczne. Jednocześnie Minimalizacja nieautoryzowanych prac budowlanych prowadzonych przez mieszkańców nie tylko zmniejsza problem, ale także zmniejsza ryzyko prawne dla nabywców domów, co wymaga od deweloperów nieruchomości w tym regionie ciągłego podnoszenia jakości oferowanych produktów . Ponadto decyzja 83/2024 jest zgodna z „ Planem inwestycji i budowy dzielnic, które mają stać się miastami (lub miastami podległymi Ho Chi Minh) na lata 2021–2030” , nad którym miasto obecnie pracuje. W szczególności, do 2030 roku dzielnice skoncentrują się na inwestowaniu w rozwój infrastruktury, dążąc do osiągnięcia standardów miejskich, które zostaną podniesione do poziomu miast bezpośrednio podległych Ho Chi Minh.
Reagowanie na „zniekształcenia”
Natychmiast po wydaniu decyzji 83/2024 Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh, Stowarzyszenie Nieruchomości miasta Ho Chi Minh wysłało pisemną petycję do Komitetu Ludowego miasta, w której zgłosiło szereg zastrzeżeń.
W rozmowie z reporterem gazety Dai Doan Ket rano 1 listopada, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh, powiedział, że Stowarzyszenie wysłało również dokument do Komitetu Miasta Ho Chi Minh Frontu Ojczyzny Wietnamu w sprawie propozycji szczegółowego określenia obszarów, na których deweloperzy nieruchomości i projektów mieszkaniowych mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów wraz z istniejącą infrastrukturą techniczną na osoby prywatne w celu budowy mieszkań w gminach, z wyłączeniem miast, w 5 dystryktach Miasta Ho Chi Minh.
Według pana Le Hoang Chau, zgodnie z Ustawą o działalności gospodarczej w zakresie nieruchomości z 2023 r. oraz Ustawą o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. Ho Chi Minh City jest specjalnym obszarem miejskim, dlatego też inwestorzy nie mogą przenosić praw do użytkowania gruntów wraz z istniejącą infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne w celu samodzielnej budowy mieszkań, chyba że grunty znajdują się w oddziałach, dzielnicach lub miastach specjalnych obszarów miejskich (w tym 16 dzielnic i miasto Thu Duc).
Wcześniej Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City wysłało dokument do Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, Departamentu Budownictwa oraz Komitetu Frontu Ojczystego Ho Chi Minh City, rekomendując, aby podział i sprzedaż gruntów były nadal dozwolone w gminach należących do 5 dystryktów Ho Chi Minh City. Wynika to z faktu, że zakaz podziału i sprzedaży gruntów w tych 5 dystryktach jest niezgodny z przepisami Ustawy o Nieruchomościach i Ustawy o Mieszkalnictwie.
W związku z tym Stowarzyszenie zaproponowało, aby Komitet Ludowy Ho Chi Minh City szczegółowo określił obszary, na których deweloperzy nieruchomości i projektów mieszkaniowych będą mogli przekazywać prawa do użytkowania gruntów wraz z istniejącą infrastrukturą techniczną osobom fizycznym w celu samodzielnej budowy domów w komunach, z wyłączeniem miasteczek w pięciu dzielnicach miasta.
Odnosząc się do „skutków” decyzji 83/2024 Komitetu Ludowego w Ho Chi Minh, prawnik Nguyen Van Hau – członek Komitetu Centralnego Wietnamskiego Frontu Ojczyzny, zastępca przewodniczącego Izby Adwokackiej w Ho Chi Minh – uważa, że zastosowanie tej decyzji może jeszcze bardziej ograniczyć podaż działek w Ho Chi Minh, nie zaspokajając potrzeb mieszkańców. W związku z tym prawdopodobne jest, że ceny działek gruntowych, które zostały już podzielone, gwałtownie wzrosną w najbliższej przyszłości, ograniczając liczbę nabywców z powodu niewystarczających możliwości finansowych.
Podzielając ten pogląd, inżynier Tran Van Phuong, dyrektor firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w mieście Thu Duc, stwierdził: Jeśli przepisy zabraniają podziału i sprzedaży gruntów, Ho Chi Minh City musi liczyć się z możliwością „obejścia prawa” przez deweloperów, organizacje i osoby prywatne w celu podziału działek. Nowe przepisy dotyczące podziału gruntów powinny nadal umożliwiać gospodarstwom domowym i osobom fizycznym rozpatrywanie wniosku o podział, jeśli spełniają one określone warunki. Jeśli dopuści się do „zakłócenia”, praktyka podziału i sprzedaży gruntów stanie się bardziej wyrafinowana i negatywna, co wpłynie na ogólny rynek nieruchomości.
Odnosząc się do urbanizacji, architekt Nguyen Van Bieu, dyrektor Bhomes Co., Ltd., uważa, że nowe przepisy stanowią, iż oprócz okręgów i dzielnic, grunty w pięciu dzielnicach podmiejskich, w tym Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi i Nha Be, również nie mogą być dzielone i sprzedawane jako działki. „Wszyscy wiemy, że w ostatnich latach, pomimo uznania ich za dzielnice podmiejskie, tempo urbanizacji w niektórych obszarach, takich jak Binh Chanh (zwłaszcza obszar Trung Son) i Nha Be (obszar Phuoc Kien), gwałtownie rośnie. Infrastruktura miejska jest nowoczesna, a w wielu miejscach tempo budowy infrastruktury i koncentracji ludności jest nawet wyższe niż w niektórych dzielnicach centralnych” – analizuje architekt Nguyen Van Bieu.
W rozmowie z reporterami gazety Dai Doan Ket, przedstawiciele kilku firm i mieszkańcy wyrazili zaniepokojenie, że chociaż nie zdarzają się już przypadki, gdy małe firmy zajmujące się nieruchomościami skupują grunty rolne od ludzi, a następnie nielegalnie tworzą „projekty” na sprzedaż, to sytuacja porzuconych projektów podziału gruntów bez infrastruktury, w tym projektów wstrzymanych, będzie nadal nękać rynek nieruchomości w tym „wiodącym” mieście, jeśli nie zostaną znalezione żadne rozwiązania. Uniemożliwi to rozwiązanie przyczyn problemów.
Source: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
Komentarz (0)