Ho Chi Minh City musi odpowiedzieć na „odmiany”

Miasto Ho Chi Minh oficjalnie zażądało, aby inwestorzy w projekty nieruchomości w tym regionie nie mogli dzielić i sprzedawać działek w swoich projektach organizacjom i osobom prywatnym w celu budowy własnych domów. Wiele opinii wskazuje na to, że miasto Ho Chi Minh potrzebuje planu, który zapobiegnie ewentualnym „przekształceniom”.

Od 1 sierpnia 2024 r. obowiązuje ustawa Prawo o obrocie nieruchomościami, która nie zezwala na podział i sprzedaż działek gruntowych na obszarach miejskich.

Delegacja terenowa dokonuje inspekcji zarządzania gruntami państwowymi w dystrykcie Binh Chanh w Ho Chi Minh City. (Zdjęcie: Thanh Dao).

Niedawno, w celu wdrożenia Ustawy o działalności związanej z nieruchomościami, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh wydał decyzję nr 83/2024 w sprawie przepisów dotyczących określania obszarów, na których inwestorzy projektów z zakresu nieruchomości i inwestycji w budownictwie mieszkaniowym mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na rzecz organizacji i osób fizycznych w celu budowy własnych domów na danym obszarze.

Tą decyzją miasto Ho Chi Minh oficjalnie reguluje zakaz podziału i sprzedaży gruntów, aby zaradzić tej bolesnej sytuacji w ostatnim czasie. W szczególności inwestorzy projektów nieruchomości w tym regionie nie mogą dzielić działek gruntu przeznaczonych na sprzedaż w ramach projektu organizacjom i osobom prywatnym w celu budowy własnych domów. Zgodnie z tym rozporządzeniem, oprócz okręgów i dystryktów, podział i sprzedaż gruntów w 5 dystryktach peryferyjnych, w tym: Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi i Nha Be, są zabronione.

Tymczasem miasto reguluje jedynie podział gruntów, umożliwiając gospodarstwom domowym i osobom fizycznym, których grunty spełniają określone kryteria, rozpatrzenie wniosku o podział.

Zapobiegaj podziałowi i sprzedaży gruntów

W odniesieniu do treści decyzji 83/2024 Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City, prawnik Nguyen Van Hau – członek Centralnego Komitetu Wietnamskiego Frontu Ojczyzny, wiceprzewodniczący Izby Adwokackiej Ho Chi Minh City, skomentował, że nowa decyzja Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City będzie miało istotny wpływ na rynek nieruchomości w mieście, w tym bezpośredni wpływ na działalność gospodarczą podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami oraz ostatnie bezładne podziały i sprzedaż gruntów.

Zakaz podziału i sprzedaży gruntów pomoże wielu miastom rozwiązać problem „nieuporządkowanego planowania” i „inflacji cen” na rynku nieruchomości. (Zdjęcie: Dai Doan Ket).

Prawnik Hau przewiduje również, że po wydaniu decyzji 83/2024 nieuchronnie pojawią się sprzeczne opinie ze strony obywateli, środowiska biznesowego i firm z branży nieruchomości.

Zgodnie z § 6 art. 31 ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r. jednym z warunków przeniesienia prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach deweloperskich na osoby fizyczne w celu budowy własnych domów jest: „ Grunty nieznajdujące się w okręgu, dzielnicy, mieście o szczególnym charakterze, obszarze miejskim typu I, typu II i typu III; niepodlegające przetargowi na użytkowanie gruntów w celu inwestowania w projekty budownictwa mieszkaniowego zgodnie z przepisami ustawy o nieruchomościach. Dla pozostałych obszarów Wojewódzki Komitet Ludowy, na podstawie warunków lokalnych, określi obszary, na których inwestorzy projektu mogą przenieść prawo użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne w celu budowy własnych domów ”.

Prawnik Nguyen Van Hau przewiduje, że nowa decyzja miasta Ho Chi Minh będzie miała duży wpływ na rynek nieruchomości w tym mieście.

W związku z tym adwokat Nguyen Van Hau przyznał, że Ho Chi Minh City doprecyzowało przepisy Ustawy o obrocie nieruchomościami. W szczególności powyższe szczegóły opierają się na artykule 2 Decyzji nr 83/2024. W szczególności dotyczy to inwestorów projektów nieruchomościowych i inwestycji mieszkaniowych w całym Ho Chi Minh City. Nie dopuszcza się przekazywania prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach budowy nieruchomości lub inwestycjach budownictwa mieszkaniowego na rzecz podmiotów gospodarczych lub osób fizycznych budujących domy samodzielnie.

Z wyjątkiem inwestorów projektów nieruchomościowych, inwestycji budownictwa mieszkaniowego o celach przesiedleńczych, wykorzystujących grunty na terenie gmin, miast i dzielnic miast, po zapewnieniu warunków zgodnie z przepisami, mogą oni przenieść prawo do korzystania z gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach nieruchomościowych, inwestycjach budownictwa mieszkaniowego o celach przesiedleńczych, wykorzystujących grunty na osoby fizyczne w celu budowy własnych domów.

Porównując treść ustawy o obrocie nieruchomościami z decyzją nr 83/2024, adwokat Nguyen Van Hau stwierdził: Ta decyzja Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh znacząco zawęziła przepisy Ustawy o obszarach, na których inwestorzy projektów mogą przenosić prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne, aby mogły budować własne domy.

„Nie jest to jednak uważane za nielegalne, ponieważ „Ustawa o działalności w zakresie nieruchomości upoważniła Ludowy Komitet Ho Chi Minh City do decydowania o obszarach, na których inwestorzy projektu mogą przekazać prawa do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną osobom fizycznym, aby mogły budować własne domy, w oparciu o lokalne warunki” – skomentował prawnik Hau .

Ogólnie rzecz biorąc, najnowsze regulacje Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City pomogą „lokomotywie” całego kraju rozwiązać wiele problemów związanych z nieuporządkowanym podziałem i sprzedażą gruntów, co niszczy planowanie przestrzenne. Jednocześnie Zminimalizować sytuację osób budujących bez zezwolenia, a także pomóc w zmniejszeniu ryzyka prawnego dla nabywców domów, wymagając od inwestorów nieruchomości w tym regionie równomiernej poprawy jakości oferowanych produktów . Ponadto decyzja 83/2024 jest również zgodna z projektem „ Inwestycje – budowa dzielnic w dzielnice (lub miasta podległe Ho Chi Minh City) w latach 2021–2030” , który realizuje miasto. W szczególności do 2030 roku dzielnice skoncentrują się na inwestowaniu w infrastrukturę, aby osiągnąć cele miejskie i stać się miastami podległymi Ho Chi Minh City.

Radzenie sobie z „wariantami”

Zaraz po wydaniu decyzji 83/2024 przez Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh, Stowarzyszenie Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh wysłało petycję do Miejskiego Komitetu Ludowego, w której wyraziło wiele obaw.

W rozmowie z reporterami gazety Dai Doan Ket rano 1 listopada pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City – powiedział, że Stowarzyszenie wysłało również dokument do Komitetu Frontu Ojczyzny Wietnamu w Ho Chi Minh City w sprawie propozycji określenia obszarów, na których inwestorzy w nieruchomości i projekty mieszkaniowe mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne w celu budowy domów w komunach, z wyłączeniem miast w 5 dystryktach w Ho Chi Minh City.

Według pana Le Hoang Chau, w ustawie o działalności związanej z nieruchomościami z 2023 r. oraz ustawie o mieszkalnictwie z 2023 r. Ho Chi Minh City jest specjalnym obszarem miejskim, więc jedynie w przypadku gruntów położonych w dzielnicach, okręgach i miastach specjalnych obszarów miejskich (w tym 16 dzielnic i miasto Thu Duc) przewidziano, że inwestorzy nie mogą przenosić praw do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne w celu budowy własnych domów.

Wcześniej Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City przesłało dokument do Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, Departamentu Budownictwa oraz Komitetu Frontu Ojczystego Ho Chi Minh City, rekomendując, aby podział i sprzedaż gruntów w gminach w 5 dystryktach Ho Chi Minh City były nadal dozwolone. Zakaz podziału i sprzedaży gruntów w 5 dystryktach jest bowiem niezgodny z przepisami Ustawy o Nieruchomościach i Ustawy o Mieszkalnictwie.

W związku z tym Stowarzyszenie zaproponowało, aby Komitet Ludowy Ho Chi Minh City opracował szczegółowe regulacje dotyczące określania obszarów, na których inwestorzy w nieruchomości i projekty mieszkaniowe będą mogli przenosić prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne, aby mogły budować własne domy w komunach, z wyłączeniem miasteczek w 5 dzielnicach miasta.

Odnosząc się do skutków „po” decyzji 83/2024 Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, prawnik Nguyen Van Hau – członek Komitetu Centralnego Wietnamskiego Frontu Ojczyzny, wiceprzewodniczący Izby Adwokackiej w Ho Chi Minh City – stwierdził, że zastosowanie tej decyzji może jeszcze bardziej ograniczyć podaż gruntów w Ho Chi Minh City, nie zaspokajając potrzeb mieszkańców. W związku z tym istnieje prawdopodobieństwo, że ceny gruntów, które zostały już podzielone, gwałtownie wzrosną w najbliższej przyszłości, co ograniczy liczbę nabywców z powodu braku środków finansowych.

Inżynier Tran Van Phuong, dyrektor firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w mieście Thu Duc, podziela to zdanie: Jeśli przepisy zabraniają podziału gruntów na działki na sprzedaż, Ho Chi Minh musi przygotować się na możliwość „obejścia prawa” przez inwestorów, organizacje i osoby prywatne w celu podziału działek. W szczególności zakres nowych przepisów dotyczących podziału gruntów nadal pozwala gospodarstwom domowym i osobom fizycznym na rozpatrywanie wniosków o podział, jeśli spełniają one określone warunki. Jeśli dopuszczona zostanie „transformacja”, problem podziału gruntów na działki na sprzedaż rozwinie się w bardziej złożony i negatywny sposób, wpływając na rynek nieruchomości w ogóle.

Ze względu na swoje położenie w sąsiedztwie Dzielnicy 7, Dzielnicy Nha Be, Ho Chi Minh City charakteryzuje się obecnie bardzo szybkim tempem urbanizacji.

Odnosząc się do urbanizacji, architekt Nguyen Van Bieu – dyrektor Bhomes LLC – powiedział, że nowe przepisy stanowią, iż oprócz okręgów i dzielnic, grunty w 5 dzielnicach podmiejskich, w tym Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi i Nha Be, również nie mogą być dzielone na działki ani sprzedawane. „W ostatnich latach wszyscy wiemy, że pomimo „oznaczania” ich mianem dzielnic podmiejskich, tempo urbanizacji niektórych miejsc, takich jak Binh Chanh (zwłaszcza okolica Trung Son), Nha Be (okolica Phuoc Kien),... gwałtownie wzrosło. Wiele miejsc charakteryzuje się nawet szybszym tempem budowy infrastruktury i większą koncentracją ludności niż niektóre dzielnice centralne” – analizuje architekt Nguyen Van Bieu.

Dzieląc się z reporterami gazety Dai Doan Ket, przedstawiciele niektórych przedsiębiorstw i osób prywatnych również wyrazili zaniepokojenie, że chociaż nie zdarzają się już przypadki, gdy małe firmy zajmujące się nieruchomościami kupują grunty rolne od ludzi, a następnie nielegalnie sporządzają „projekty” na sprzedaż, to sytuacja, w której projekty podziału działek gruntu na sprzedaż pozostają nietknięte, bez infrastruktury budowanej na ziemi, w tym projekty zawieszone, jeśli nie znajdzie się rozwiązania, również spowoduje, że rynek nieruchomości w „mieście lokomotywy” pozostanie w stanie „porwania i porzucania tablic”, bez rozwiązania podstawowych problemów.

Source: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html