Preocupações com a proposta de endurecimento das transações imobiliárias

A regulamentação de que todas as transações imobiliárias devem passar por um pregão administrado pelo estado afetará o desenvolvimento do mercado.

O Ministério da Construção está buscando comentários de ministérios e agências sobre o conteúdo do projeto de Resolução do Governo sobre o mecanismo de controle e contenção de preços imobiliários. No entanto, segundo especialistas, as propostas precisam ser reconsideradas para evitar que uma aplicação precipitada afete o mercado imobiliário e a economia.

É preciso focar nos interesses das pessoas

Para contribuir para a redução de preços e o combate à especulação imobiliária, o projeto enfatiza três fatores que exigem que as transações imobiliárias sejam regulamentadas e tornadas públicas e transparentes por meio da criação de um centro de transações imobiliárias estabelecido pelo Estado.

Em particular, a proposta de política para "apertar" os empréstimos para a compra de segunda e terceira casas, aplicando taxas de juros baixas, permite que os compradores tomem emprestado apenas 50% na compra de uma segunda casa e não mais do que 30% na compra de uma terceira casa; em vez da taxa de juros atual de 70% a 80%. Além disso, o Ministério da Construção propôs que o Governo estipulasse que os Comitês Populares das províncias e cidades reservassem pelo menos 30% do total de projetos de construção de moradias comerciais previstos para o período de 2026 a 2030 para a construção de moradias comerciais acessíveis.

A C-Holdings Company entrega apartamentos aos moradores do projeto The Maison (bairro Thu Dau Mot, Cidade de Ho Chi Minh). Foto: THAO NGUYEN

Diante das questões acima, o especialista financeiro e bancário Nguyen Tri Hieu afirmou que a proposta do Ministério da Construção de limitar os empréstimos bancários comerciais a compradores de segunda e terceira residências não é razoável, pois as atividades de empréstimo sempre dependem do apetite ao risco dos bancos comerciais e da capacidade de pagamento dos clientes. A intervenção do Ministério da Construção na política de crédito dos bancos, que pertence ao campo da política monetária, pode causar problemas. O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Economia de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o projeto de regulamentação que determina que todas as transações imobiliárias devem passar por um pregão administrado pelo Estado não é adequado à sua função, afetando o desenvolvimento do mercado imobiliário, pois a ordem e os procedimentos nas transações são limitados. O Dr. Pham Viet Thuan afirmou que a terra é um meio de produção, não uma mercadoria transacional normal, com o critério de que os usuários da terra devem ser eficazes no processo de uso. Portanto, é preciso haver uma política específica para criar uma tabela de preços de terras em localidades que tenda a diminuir ao longo do tempo para determinar que os interesses das pessoas são primordiais.

A Sra. Tran Thi Cam Tu, Diretora Geral da Exim Real Estate JSC (EximRS), afirmou que a limitação de empréstimos bancários é bastante sensível para o mercado imobiliário. Uma implementação muito precipitada colocará o mercado imobiliário em risco de "congelamento". Segundo a Sra. Tu, de fato, no passado recente, no segmento imobiliário de alto padrão, houve uma clara queda nas transações. Enquanto isso, projetos de moradias comerciais de baixo custo não têm oferta. Portanto, se o aperto de empréstimos for aplicado, os investidores não poderão implementar mais projetos. Isso afetará significativamente todo o mercado e, sem uma oferta abrangente, afetará a demanda por imóveis residenciais por gerações na família.

Precisa de soluções sustentáveis

O Sr. Nguyen Tri Hieu disse que a proposta do Ministério da Construção pode ser temporária, mas para resolver o problema a longo prazo, são necessárias soluções mais sustentáveis.

Especificamente, impostos elevados são impostos sobre imóveis de segunda, terceira ou investimento. Isso reduzirá o incentivo à especulação, reduzindo assim os preços dos imóveis. No entanto, os impostos por si só não são suficientes. É necessário um mecanismo de mercado, ou seja, garantir que a oferta e a demanda se encontrem. Se a oferta de imóveis aumentar o suficiente para atender à demanda, os preços dos imóveis diminuirão. Portanto, além de políticas de longo prazo, é necessário promover a oferta para que as pessoas tenham a oportunidade de possuir casas, contribuindo assim para a redução dos preços dos imóveis. O Estado precisa desempenhar um papel de liderança no fornecimento de fundos de terras, na conclusão de procedimentos administrativos e nas políticas relacionadas a terras e crédito. O problema no Vietnã hoje é que a oferta imobiliária está congestionada, enquanto a demanda é muito alta. O desequilíbrio entre oferta e demanda empurrou os preços dos imóveis para níveis irracionais.

Compartilhando a mesma opinião, o Dr. Le Xuan Nghia, ex-vice-presidente do Comitê Nacional de Supervisão Financeira, afirmou que, de acordo com as disposições da Lei das Instituições de Crédito, o governo não está autorizado a interferir nas atividades de crédito dos bancos comerciais. Tal intervenção violaria a liberdade de negócios dos bancos, afetando a independência e a transparência das atividades de crédito.

Além disso, a distinção entre "primeira casa" e "segunda casa" de um comprador é extremamente complexa e difícil de implementar. Os bancos comerciais não têm a função ou os recursos para realizar essa tarefa, pois limitar o crédito imobiliário e reduzir os preços dos imóveis não é sua principal responsabilidade.

Segundo o Dr. Le Xuan Nghia, nas últimas décadas, o Banco Estatal controlou as atividades de crédito imobiliário aplicando altos índices de risco de crédito, de 150% a 250%. Por exemplo, se um banco comercial empresta 100 bilhões de VND para imóveis, o Banco Estatal calculará o risco correspondente entre 150 e 250 bilhões de VND. Isso força os bancos a usar seus lucros para constituir reservas de risco no nível correspondente, limitando indiretamente o crédito imobiliário. O Dr. Le Xuan Nghia acredita que a questão central do mercado imobiliário vietnamita é desenvolver produtos habitacionais adequados a cada segmento de demanda. O Estado precisa se concentrar na remoção de obstáculos legais para aumentar a oferta de moradias de baixo custo, ao mesmo tempo em que implementa políticas de apoio aos compradores de imóveis, especialmente aqueles de baixa renda. Ele citou o exemplo de Cingapura, onde pessoas de baixa renda recebem empréstimos imobiliários a uma taxa de juros fixa de 2,5% e o governo compensa os bancos pelas taxas de juros acima desse nível. Tais soluções podem ser muito mais eficazes do que intervir diretamente nas políticas de crédito dos bancos.

Segundo o Dr. Pham Viet Thuan, limitar a especulação por meio da aplicação de alíquotas de imposto baseadas no tempo de transação no momento do registro, em vez de gerenciar por meio de plataformas online, ajudará a administrar o mercado imobiliário de forma estável. Assim, para evitar a especulação, o Vietnã pode aplicar ferramentas de imposto sobre transações, o que é muito eficaz. Por exemplo, transações imobiliárias em até 12 meses têm uma alíquota de 20% do preço de venda, 36 meses têm 10% e 60 meses têm 5%. O restante terá um imposto de 2%, como é atualmente... "Reduzir a especulação e reduzir os preços anuais dos terrenos será uma ferramenta eficaz para regular os preços dos terrenos, ajudando as pessoas a terem a oportunidade de comprar casas no futuro. Criar seguridade social é algo que deve ser calculado agora", compartilhou o Dr. Thuan.

Não está de acordo com a prática internacional

Segundo o Dr. Le Xuan Nghia, atualmente, nenhum país no mundo controla os preços dos imóveis restringindo os empréstimos para compradores de imóveis. Portanto, aplicar a medida de redução dos limites de empréstimo para uma segunda ou mais residências não está em conformidade com a prática internacional e pode causar impactos negativos no mercado.

Fonte: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm