O mercado imobiliário de luxo domina o setor.

Num raio de 4 a 5 km do centro da cidade de Ho Chi Minh, praticamente não existem projetos com preços abaixo de 100 milhões de VND/m².

O mercado imobiliário de luxo e alto padrão está testemunhando um aumento de preços forte e sustentado.

A diferença é óbvia.

Em um seminário recente sobre o mercado imobiliário, o Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Diretor do Mercado Imobiliário da CBRE Vietnam, afirmou que os preços dos apartamentos no mercado primário em Ho Chi Minh e Hanói aumentaram entre 35% e 45% no último ano. Somente no terceiro trimestre, os preços dos apartamentos em Ho Chi Minh continuaram a subir, registrando um aumento de 15% a 18%, elevando o preço médio para aproximadamente 90 milhões de VND/m². Notavelmente, cerca de 70% da nova oferta deste ano pertence aos segmentos de alto padrão e luxo, o que indica uma clara discrepância com as reais necessidades habitacionais da maioria da população.

Um projeto de apartamentos de luxo para os ultra-ricos no coração da cidade de Ho Chi Minh.

Os dados da Knight Frank Vietnam também mostram uma tendência semelhante, com o preço médio inicial dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh aproximando-se de 96 milhões de VND/m², um aumento de quase 9% em comparação com o mesmo período do ano passado. Destes, quase 60% dos apartamentos oferecidos para venda tinham preços acima de 100 milhões de VND/m², e o restante, em sua maioria, acima de 60 milhões de VND/m². A superoferta de apartamentos de luxo, que ofusca os segmentos de médio e alto padrão, está fazendo com que os preços continuem a bater recordes em 2025.

Observações mostram que, desde o início do ano, muitas grandes construtoras têm lançado continuamente projetos de alto padrão na área central da cidade de Ho Chi Minh. Em um raio de 4 a 5 km da nova área urbana de Thu Thiem e do centro da cidade, quase não há projetos com preços abaixo de 100 milhões de VND/m². Isso reduz ainda mais as oportunidades de acesso à moradia para clientes da classe média.

Em Hanói, um relatório do One Mount Group indica que, nos primeiros nove meses de 2025, o mercado registrou aproximadamente 20.000 novos apartamentos com um preço médio de VND 86 milhões/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção). O segmento de alto padrão representou 62% da oferta, enquanto o segmento de luxo, 38%. Notavelmente, cinco grandes incorporadoras – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam e Sun Group – foram responsáveis ​​por 74% dos apartamentos oferecidos à venda. A taxa de absorção primária para esse grupo foi de 86% em média, refletindo que o poder de compra permanece concentrado nas grandes marcas.

Na cidade de Ho Chi Minh, a polarização também é evidente, com mais de 80% da nova oferta pertencente ao Grupo Dat Xanh, à Gamuda Land e à Masterise Homes. Essas três marcas não apenas dominam a oferta, como também criam liquidez significativa, com uma taxa média de absorção de aproximadamente 84%. No entanto, especialistas acreditam que uma boa liquidez a curto prazo não é suficiente para eliminar os riscos a longo prazo se o mercado continuar a favorecer fortemente o segmento de alto padrão, enquanto a habitação acessível permanecer escassa.

Não é uma ocorrência aleatória.

O Sr. Vo Huynh Tuan Kiet acredita que uma "bolha imobiliária" pode absolutamente surgir mesmo quando o mercado carece de oferta, caso haja um fluxo excessivo de capital especulativo, investidores acumulem propriedades e estabeleçam expectativas de lucro a curto prazo muito superiores à capacidade real de absorção. Ele lembrou o período de 2007 a 2011, quando os preços dos imóveis dispararam, o crédito foi restringido e o mercado entrou em um estado prolongado de estagnação. "Atualmente, com a tendência crescente dos segmentos de alto padrão e luxo, o risco de saturação estará presente se os preços continuarem a ser impulsionados para níveis irrazoáveis, como 200-250 milhões de VND/m²", alertou o especialista.

Segundo Tran Minh Tien, Diretor do Centro de Pesquisa de Mercado e Insights do Cliente do One Mount Group, a crescente concentração da oferta de moradias nas mãos de grandes incorporadoras não é mera coincidência. Em um contexto de regulamentações legais cada vez mais rigorosas, altos custos de capital e exigências de qualidade de projeto cada vez mais exigentes, somente empresas com recursos financeiros robustos, experiência sistemática em desenvolvimento de projetos e boa capacidade de gestão de riscos conseguem implementar empreendimentos de alto padrão e luxo.

Por outro lado, a oferta de habitações de gama média e acessíveis continua escassa. A maioria dos novos projetos lançados enquadra-se nos segmentos de luxo e alto padrão, deixando os compradores reais, especialmente aqueles com rendimentos médios, praticamente sem opções. Isto contribui para o aumento dos preços da habitação e amplia o fosso entre a procura e a capacidade de compra.

Nesse contexto, o economista Dr. Can Van Luc acredita que, para que o mercado imobiliário se desenvolva de forma mais estável, o Governo e os ministérios e agências relevantes precisam continuar aprimorando as instituições relacionadas a terras, planejamento e mercado imobiliário. A implementação efetiva de soluções relativas à habitação social, incluindo o Decreto 261/2025/ND-CP e o Decreto 302/2025/ND-CP sobre a criação do Fundo Nacional de Habitação, é uma necessidade urgente para conter a alta dos preços dos imóveis, especialmente para aqueles destinados a famílias de baixa e média renda.

Simultaneamente, é necessário diversificar as fontes de capital para o mercado imobiliário, estabelecer prontamente um Fundo Nacional de Habitação e fundos de investimento imobiliário (REITs), e estudar um plano adequado de tributação imobiliária para conter a especulação e criar recursos para o desenvolvimento habitacional sustentável.

Do ponto de vista empresarial, o Dr. Can Van Luc acredita que os investidores precisam continuar reestruturando suas operações, controlando rigorosamente os riscos de fluxo de caixa, o vencimento de dívidas e os custos. As empresas também precisam acessar proativamente os programas de apoio governamental, especialmente aqueles destinados ao desenvolvimento de habitação social e investimentos em infraestrutura, para diversificar seus portfólios de produtos e reduzir a dependência do segmento de alto padrão. "A questão urgente é que as empresas precisam trabalhar juntas para trazer os preços dos imóveis a um nível mais razoável. Atualmente, os preços dos imóveis no Vietnã aumentaram aproximadamente 59% entre 2019 e 2024. Em 2025, os vietnamitas precisarão, em média, de 25,8 anos de renda para comprar um apartamento, ocupando o 9º lugar entre mais de 100 países pesquisados, o que demonstra que o acesso à moradia está se tornando cada vez mais difícil", enfatizou o Dr. Can Van Luc.

Os compradores reduziram suas compras "especulativas".

Segundo uma pesquisa do One Mount Group, os investidores imobiliários estão mudando sua mentalidade de investimento, passando de uma abordagem de curto prazo para a acumulação de ativos a longo prazo. Em vez de "especular" em busca de lucros rápidos, os compradores priorizam cada vez mais imóveis seguros, com valor estável e flutuações mínimas ao longo do tempo. Nesse contexto, a reputação da construtora torna-se um fator crucial, avaliada por meio de três critérios: procedimentos legais transparentes e capacidade de implementar o projeto integralmente; um ecossistema de parceiros confiável, desde construtoras e consultores até bancos garantidores; e capacidade operacional após a entrega das chaves. Isso significa que um preço de venda elevado é apenas uma condição necessária, enquanto a operação eficiente é o fator decisivo para a atratividade sustentável do projeto.

Fonte: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm