Os investidores estrangeiros diretos (IED) já não consideram o Vietname um destino "barato", mas sim uma plataforma para investimento a longo prazo em capacidades de produção e cadeias de abastecimento.
Múltiplos drivers de aceleração
Se tivéssemos que escolher um aspecto fundamental para analisar o mercado imobiliário industrial em 2026, seria a mudança nas "condições suficientes". O Vietnã ainda mantém suas vantagens competitivas tradicionais, mas essas vantagens estão mudando. No relatório mais recente publicado pela Savills Vietnam, John Campbell, chefe da área de Imóveis Industriais da Savills Vietnam, destaca que o custo médio da mão de obra na indústria manufatureira em 2025 será de cerca de US$ 350 por mês, significativamente menor do que na China e na Tailândia.
Os custos de eletricidade para a produção estão em US$ 0,076/kWh, inferiores aos US$ 0,112/kWh na China ou aos US$ 0,150/kWh nas Filipinas. Esses valores continuam sendo importantes, pois servem de base para a eficiência operacional e ajudam as empresas a calcular a lucratividade em um ambiente globalmente competitivo. Mas 2026 será um ano em que o mercado testemunhará uma mudança mais profunda: os investidores estrangeiros diretos não verão mais o Vietnã como um destino "barato", mas como uma plataforma para apostas de longo prazo em capacidade produtiva e cadeias de suprimentos.
Os investidores estrangeiros diretos (IED) já não consideram o Vietname um destino "barato", mas sim uma plataforma para investimento a longo prazo em capacidades de produção e cadeias de abastecimento.
As perspectivas de mercado para o segundo semestre de 2025 também servem de trampolim direto para 2026. O Sul registrou uma taxa de ocupação de parques industriais de até 90%, com um preço médio de aluguel de US$ 191/m²/ciclo de locação; o segmento de fábricas prontas atingiu uma taxa de ocupação de 92%, com um preço médio de aluguel de aproximadamente US$ 4,4/m²/mês. O Norte também manteve uma perspectiva positiva: a taxa de ocupação de parques industriais chegou a 86%, com um preço médio de terreno de US$ 141/m²/ciclo de locação; as fábricas prontas apresentaram um preço médio de aluguel de US$ 5,1/m²/mês.
As altas taxas de ocupação refletem uma realidade: a demanda ultrapassou a fase normal de recuperação do ciclo, passando para um estado de "competição por localização", onde parques industriais com boa conectividade, disponibilidade clara de terrenos, procedimentos simplificados e um ecossistema de serviços completo terão vantagem na atração de investidores de alta qualidade.
Muitos parques industriais com início de construção previsto para o final de 2025 são um sinal de um ciclo de crescimento "desencadeado" pela confiança. No Norte, a Kinh Bac Urban Development Corporation – JSC iniciou a construção do Parque Industrial Phu Binh, uma instalação de 675 hectares em Thai Nguyen, com um investimento total de 11,492 bilhões de VND, visando os setores de eletrônica, tecnologia da informação, alta tecnologia, automotivo e componentes, mecânica de precisão, novos materiais, energia renovável e indústrias de apoio. No Sul, a VRG iniciou a construção da Fase 1 do Parque Industrial Hiep Thanh em Tay Ninh, abrangendo mais de 495 hectares com um investimento total de 2,350 bilhões de VND; em Dong Nai , a KN Holdings lançou dois projetos de infraestrutura para parques industriais, Bau Can – Tan Hiep e Xuan Que – Song Nhan, cada um com aproximadamente 1.000 hectares na Fase 1, com investimentos totais de quase 10,500 bilhões de VND e 10,000 bilhões de VND, respectivamente. Com as bases estabelecidas para uma série de "megaprojetos" com início previsto para o final de 2025, 2026 será o ano em que o mercado entrará em uma fase de "absorção" e "reavaliação" com base na qualidade.
A qualidade recebe mais atenção.
O ponto crucial para 2026 reside numa mudança aparentemente pequena, mas impactante: no novo ciclo de crescimento, o "preço baixo" deixou de ser o único fator determinante. Os investidores estrangeiros diretos (IED) priorizam agora os padrões ESG (Ambiental, Social e de Governança), a transparência jurídica e as infraestruturas verdes. Isto obriga o setor imobiliário industrial a modernizar-se. Os parques industriais deixaram de ser apenas um local para instalar fábricas; tornaram-se um elo numa estratégia de sustentabilidade, gestão de riscos e rastreabilidade da responsabilidade na cadeia de abastecimento global. Assim, a vantagem de custos do Vietname, embora ainda atrativa, está a tornar-se gradualmente uma condição necessária, enquanto a qualidade das infraestruturas, a escala dos investimentos e a capacidade de cumprir as novas normas globais são as condições suficientes para atrair grandes projetos e reter fabricantes a longo prazo.
O espaço em parques industriais deixou de ser apenas um local para instalar fábricas; tornou-se um elo em uma estratégia de sustentabilidade, gestão de riscos e rastreabilidade da responsabilidade dentro da cadeia de suprimentos global.
Segundo Dinh Minh Tuan, Diretor da Região Sul da Property Guru Vietnam, o setor imobiliário industrial está passando por um rigoroso processo de seleção. Investidores internacionais, especialmente empresas de alta tecnologia, logística verde e manufatura inteligente, estão cada vez mais focados em critérios rigorosos relacionados a ESG (Ambiental, Social e de Governança), energia renovável e controle de emissões. Parques industriais que não atendem a esses requisitos serão gradualmente eliminados da lista de opções, tornando o mercado cada vez mais competitivo.
Por trás do crescimento das exportações, está a necessidade de recursos fundiários estáveis, edifícios fabris padronizados, infraestrutura confiável de eletricidade, água e telecomunicações, e a capacidade de processar procedimentos rapidamente para cumprir os prazos do mercado. Quando os investidores desejam investir a longo prazo, estarão mais interessados na conformidade legal e na capacidade de operar projetos de acordo com padrões internacionais do que simplesmente perguntar "quanto custa o aluguel?". É por isso que os parques industriais com planejamento claro, bons sistemas de tratamento ambiental e critérios verdes transparentes entrarão em um novo cenário competitivo em 2026.
O segundo elemento crucial é a infraestrutura de conectividade. A Savills prevê que, até 2026, a zona econômica do Sul testemunhará mudanças significativas com a inauguração do Anel Viário 3 e o rápido desenvolvimento da rodovia expressa Bien Hoa - Vung Tau, melhorando assim a conectividade entre parques industriais, portos marítimos e o aeroporto de Long Thanh. A infraestrutura não apenas reduz o tempo de transporte, como também remodela o mapa de "valorização" de imóveis industriais. Quando a logística se tornar mais barata e estável, os parques industriais deixarão de ser "ativos de terreno" para se tornarem "ativos de fluxo": o fluxo de mercadorias, mão de obra, dados e capital. É nesse momento que as áreas com vantagens de conectividade e terrenos bem planejados gerarão margens de crescimento mais robustas do que as demais.
O terceiro fator impulsionador vem das indústrias de próxima geração, que estimulam a demanda por imóveis industriais de alto padrão. O setor de data centers no Vietnã está em plena expansão, com uma capacidade total projetada de aproximadamente 524,7 MW até 2025 e projeção de alcançar 950 MW até 2030, de acordo com os planos e anúncios atuais. Da mesma forma, a indústria de semicondutores deverá atingir um mercado de aproximadamente US$ 16,5 bilhões até 2030, com a meta de formar 50.000 engenheiros. Uma vez implementada a estratégia para o setor de semicondutores, a demanda por ecossistemas industriais de suporte, fábricas especializadas e cadeias de suprimentos e logística de materiais precisas aumentará rapidamente, transformando o mercado imobiliário industrial, afastando-o do modelo tradicional de locação e direcionando-o para o fornecimento de infraestrutura para inovação, criatividade e investimento de longo prazo.
Muitos especialistas também acreditam que, em 2026, o setor imobiliário industrial experimentará um avanço significativo, não por meio de uma valorização descontrolada dos preços, mas sim por um crescimento qualitativo baseado no desenvolvimento estrutural. As áreas que competem unicamente por preço atingirão seus limites. Aquelas que investirem em infraestrutura verde, garantirem transparência jurídica, aderirem a padrões ESG e investirem sistematicamente em ecossistemas de serviços entrarão em uma nova fase de crescimento.
Fonte: https://vtv.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-but-pha-trong-nam-2026-100251230163059549.htm
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