A receita da terra é alta, não fique muito feliz

A arrecadação de taxas de uso da terra no primeiro semestre deste ano disparou, atingindo mais de VND 243 bilhões, 2,6 vezes mais do que no mesmo período do ano passado, mas muitos especialistas e empresas dizem que não há necessidade de ficar muito feliz, porque esta é uma arrecadação única com muitos riscos potenciais.

Algumas empresas dizem que o aumento das taxas de uso da terra dificultará o controle dos preços dos imóveis.

O forte aumento da receita fundiária no primeiro semestre deste ano também dificulta o acesso das empresas à terra. Mesmo empresas com projetos suspensos há décadas, agora com a remoção dos obstáculos legais, encontram dificuldades para implementar seus projetos, pois as taxas de uso da terra e os impostos sobre a terra aumentaram dezenas de vezes.

Por que as taxas de uso da terra estão disparando?

O Prof. Dr. Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente , afirmou que o aumento das taxas de uso da terra no primeiro semestre deste ano se deve ao aumento da tabela de preços de terras. À medida que a tabela de preços de terras se aproxima do mercado, a receita com o uso da terra naturalmente aumenta. Em particular, a cidade com a tabela de preços de terras mais alta é a Cidade de Ho Chi Minh, com uma tabela de preços de terras equivalente a 70% do preço de mercado.

"Há muito tempo, o Vietnã está entre os principais países do mundo em termos de receita de terras. Mesmo quando os preços das terras estavam baixos, como em anos anteriores, a receita de terras em nosso país era de aproximadamente 3% do PIB, igual à de países desenvolvidos, como EUA e Reino Unido, e superior à do Japão e da Coreia do Sul", acrescentou o Sr. Vo.

De acordo com o Sr. Do Thien Anh Tuan, professor da Escola Fulbright de Políticas Públicas e Gestão, o fato de uma série de localidades estarem acelerando a organização de leilões de terras, especialmente em áreas de alto valor econômico, como cinturões urbanos, parques industriais ou áreas com infraestrutura recém-concluída, também contribui para aumentar a receita proveniente de terras.

Além disso, a recuperação do mercado imobiliário do final de 2024 para 2025 e uma série de políticas de compensação de mercado começaram a surtir efeito.

"Acelerar a aprovação de projetos, concluir o planejamento e melhorar a transparência no processo de conversão de propósitos de uso da terra ajudou a que as transações ocorressem de forma mais tranquila, criando assim um grande fluxo de receita para o orçamento proveniente das taxas de uso da terra", acrescentou o Sr. Tuan.

No entanto, de acordo com o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP Invest, embora a receita orçamentária tenha aumentado acentuadamente graças ao aumento das taxas de uso da terra, as agências de gestão estaduais precisam considerar como o aumento repentino nos preços da terra no primeiro semestre deste ano está afetando o investimento, a produção e os negócios.

"A receita com taxas de uso do solo disparou no primeiro semestre deste ano porque muitos projetos estavam em andamento há muito tempo. No início deste ano, houve uma nova tabela de preços de terrenos, então eles tiveram que implementá-la. Em Hanói, havia projetos que estavam parados há décadas e não puderam ser implementados até o início deste ano, quando as empresas conseguiram superar os obstáculos para continuar a implementação", disse o Sr. Hiep.

Representantes de várias outras empresas também disseram que o aumento acentuado nas taxas de uso de terras no primeiro semestre deste ano não é um bom sinal para o ambiente de investimento empresarial, especialmente o investimento imobiliário.

Leilões de terras contribuem para aumento de taxas de uso da terra no primeiro semestre de 2025 - Foto: B.NGOC

Preocupações com taxas de uso da terra elevam os preços das casas

Além do impacto positivo do aumento da receita orçamentária, segundo o Sr. Nguyen Quoc Hiep, os altos preços dos terrenos também trazem muitas consequências negativas. Ou seja, os preços dos imóveis aumentarão porque todos os custos de insumos estão incluídos no preço do imóvel e nenhum investidor aceitará prejuízo. Mas a realidade também mostra que nem todos os investidores conseguem vender imóveis aumentando o preço.

O preço dos apartamentos já está em 70-80 milhões de VND/ ^m² , o que já é terrível. Se subir para mais de 100 milhões de VND/ ^m² , quem vai comprá-los? Os preços dos imóveis estão além do alcance dos trabalhadores e assalariados.

Mesmo aqueles que têm dinheiro para comprar casas para investimento, especulação, e aceitam comprar a preços altos esperando que os preços aumentem, quando o mercado desacelera, eles não continuarão investindo", expressou preocupação o Sr. Hiep.

Enquanto isso, o Sr. NQK, um investidor em Hanói, disse que, neste momento, muitos investidores estão considerando a possibilidade, pois os preços dos imóveis subiram muito e a demanda do mercado está diminuindo. Em algum momento, o poder de consumo do mercado deixará de existir, o mercado irá parar. Nesse momento, mesmo que tenham pago as taxas de uso da terra, os investidores não poderão continuar investindo no projeto porque não poderão consumir os produtos.

De acordo com o Sr. NQK, o Ministério da Agricultura e Desenvolvimento Rural planeja alterar a Lei de Terras de 2024 para retornar à tabela de preços de terras e ao coeficiente de uso da terra, como na Lei de Terras de 2014. Dessa forma, a tabela de preços de terras permanecerá a mesma por 5 anos e será ajustada pelo coeficiente de uso da terra.

Portanto, é necessário haver regulamentações mais específicas sobre os coeficientes de uso do solo, que deixamos a cargo das províncias, mas também é necessário haver regulamentações sobre os coeficientes de uso do solo para construção, a fim de evitar coeficientes arbitrários. Os investidores também precisam visualizar o preço do terreno do projeto para fazer estimativas e calcular a produção, acrescentou o Sr. NQK.

Além disso, muitas empresas expressaram preocupação com o fato de que, de acordo com a Lei de Terras, a tabela de preços de terrenos entrará em vigor em 1º de janeiro de 2026. No entanto, até o momento, muitas localidades ainda não elaboraram uma nova tabela de preços de terrenos, continuando a calcular de acordo com a tabela atual. Portanto, é necessário calcular para emitir prontamente uma nova tabela de preços de terrenos no início de 2026.

Segundo representantes de algumas empresas, os preços dos terrenos são uma questão crucial na maioria dos projetos. "Se as localidades seguirem o Decreto 71, o processo de avaliação de terrenos para projetos enfrentará muitas dificuldades, e levará de 1 a 2 anos para ser concluído. Portanto, a primeira questão que precisa de atenção ao alterar a Lei de Terras é a alteração do método de avaliação de terrenos", afirmou uma empresa.

Fonte: Ministério das Finanças, dados: LE THANH - Gráficos: TUAN ANH

* Sr. Do Thien Anh Tuan (Professor na Escola Fulbright de Políticas Públicas e Gestão):

Aumentar os preços da terra pode prejudicar a produção.

Cobrar taxas de uso da terra pode levar as localidades a vender terras por dinheiro, aumentando os preços das terras por meio de leilões, distorcendo o mercado, aumentando os custos de investimento e dificultando a produção.

Isso poderia sufocar a competitividade econômica, reduzindo a atratividade do investimento em serviços e manufatura com valor agregado.

A receita fundiária deve ser mais sustentável

Da perspectiva de um especialista em terras, o Sr. Dang Hung Vo acredita que a tabela de preços de terras deve ser próxima ao mercado, mas o Estado deve ter políticas financeiras adequadas para o setor. Em particular, as políticas fundiárias devem controlar os preços dos imóveis, como muitos países estão aplicando.

"Outros países resolvem isso da seguinte forma: os investidores pagam apenas 30% da taxa de uso do solo, e não o valor total desde o início, como fazemos aqui. O Estado só calcula o imposto quando a instalação estiver em operação. Ou seja, os 70% restantes são cobrados como imposto sobre o valor agregado do solo quando a instalação estiver em operação", disse o Sr. Vo.

Enquanto isso, o Sr. Do Thien Anh Tuan disse que é necessário conduzir uma reforma abrangente das políticas de receita imobiliária e fundiária, não apenas para criar um sistema de receita sustentável para o orçamento, mas também para regular razoavelmente a renda, garantir a equidade social e desenvolver um mercado imobiliário saudável.

Segundo o Sr. Tuan, é necessário eliminar gradualmente a chamada "cobrança de dinheiro" e substituí-la por um sistema de imposto predial. Especificamente, o imposto predial deve ser elaborado de acordo com uma tabela progressiva, ou seja, quanto mais imóveis uma pessoa possui, ou quanto mais valiosos os imóveis, maior a alíquota.

Isso não serve apenas para aumentar a receita, mas, mais importante, para regular a renda adicional da terra — uma forma de renda passiva que não está sendo taxada tão apropriadamente quanto a renda do trabalho ou da produção e dos negócios.

A função central do imposto predial é a redistribuição, ou seja, retirar uma parcela dos benefícios do grupo que detém muitos ativos para redistribuir. Aqui, o imposto não visa reduzir os preços dos imóveis, mas sim criar recursos para apoiar grupos desfavorecidos no acesso à moradia, desenvolver moradias sociais, renovar áreas urbanas pobres ou investir em infraestrutura pública para atender à maioria.

Junto com o imposto sobre a propriedade, também deveríamos aplicar decisivamente o imposto de renda progressivo sobre transferências imobiliárias para regular a renda e regular o comportamento especulativo", analisou ainda o Sr. Tuan.

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LE THANH - BAO ONGC

Fonte: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm