A receita fundiária está alta, não fique muito feliz.

A arrecadação de taxas de uso do solo no primeiro semestre deste ano disparou, atingindo mais de 243 trilhões de VND, 2,6 vezes mais do que no mesmo período do ano passado, mas muitos especialistas e empresários dizem que não há motivo para comemoração excessiva, pois essa arrecadação única apresenta muitos riscos potenciais.

Algumas empresas afirmam que o aumento das taxas de uso do solo dificultará o controle dos preços dos imóveis.

O forte aumento na arrecadação de impostos sobre a terra no primeiro semestre deste ano também dificulta o acesso das empresas a terrenos. Mesmo empresas com projetos suspensos há décadas, agora sem os entraves legais, encontram dificuldades para implementá-los, pois as taxas de uso da terra e os impostos sobre a propriedade aumentaram dezenas de vezes.

Por que as taxas de uso da terra estão disparando?

O professor Dr. Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente , afirmou que o aumento das taxas de uso da terra no primeiro semestre deste ano se deveu à alta do valor de mercado dos terrenos. Quando o valor de mercado dos terrenos se aproxima do preço de mercado, a receita proveniente do uso da terra naturalmente aumenta. Em particular, a localidade com o valor de mercado dos terrenos mais alto é a cidade de Ho Chi Minh, onde o valor de mercado dos terrenos corresponde a 70% do preço de mercado.

"Há muito tempo, o Vietnã está entre os países líderes mundiais em termos de receita proveniente da terra. Mesmo quando os preços da terra estavam baixos, como em anos anteriores, a receita proveniente da terra em nosso país era de aproximadamente 3% do PIB, igual à de países desenvolvidos como os EUA e o Reino Unido, e superior à do Japão e da Coreia do Sul", acrescentou o Sr. Vo.

Segundo o Sr. Do Thien Anh Tuan, professor da Escola Fulbright de Políticas Públicas e Gestão, o fato de diversas localidades estarem acelerando a organização de leilões de terrenos, especialmente em áreas de alto valor econômico , como cinturões urbanos, parques industriais ou áreas com infraestrutura recém-concluída, também contribui para o aumento da receita proveniente da terra.

Além disso, a recuperação do mercado imobiliário entre o final de 2024 e 2025 e uma série de políticas de equilíbrio de mercado começaram a surtir efeito.

"A aceleração da aprovação de projetos, a conclusão do planejamento e o aumento da transparência no processo de conversão de usos do solo contribuíram para que as transações ocorressem de forma mais tranquila, gerando assim uma grande receita para o orçamento proveniente das taxas de uso do solo", acrescentou o Sr. Tuan.

No entanto, de acordo com o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP Invest, embora a receita orçamentária tenha aumentado acentuadamente graças ao aumento das taxas de uso da terra, as agências de gestão estatal precisam considerar como o aumento repentino dos preços da terra no primeiro semestre deste ano está afetando o investimento, a produção e os negócios.

"A receita proveniente das taxas de uso do solo disparou no primeiro semestre deste ano, porque muitos projetos estavam em andamento há muito tempo. No início do ano, houve uma nova tabela de preços de terrenos, então eles tiveram que fazer isso. Em Hanói, havia projetos que estavam paralisados ​​há décadas e não puderam ser implementados até o início deste ano, quando as empresas conseguiram superar os obstáculos para dar continuidade à obra", disse o Sr. Hiep.

Representantes de diversas outras empresas também afirmaram que o aumento acentuado das taxas de uso do solo no primeiro semestre deste ano não é um bom sinal para o ambiente de investimento empresarial, especialmente o imobiliário.

Leilões de terrenos contribuem para o aumento das taxas de uso da terra no primeiro semestre de 2025 - Foto: B.NGOC

Preocupações com taxas de uso do solo que podem estar elevando os preços dos imóveis

Além do impacto positivo do aumento da receita orçamentária, segundo o Sr. Nguyen Quoc Hiep, os altos preços dos terrenos também trazem muitas consequências negativas. Ou seja, os preços dos imóveis aumentarão porque todos os custos de produção estão incluídos no preço da casa e nenhum investidor aceitará prejuízo. Mas a realidade também mostra que nem todos os investidores conseguem vender suas casas aumentando o preço.

"O preço dos apartamentos já está entre 70 e 80 milhões de VND/ ^m² , o que já é terrível. Se subir para mais de 100 milhões de VND/ ^m² , quem vai comprar? Os preços dos imóveis estão fora do alcance dos trabalhadores e assalariados."

"Até mesmo aqueles que têm dinheiro para comprar casas para investimento, especulação, e que aceitam comprar a preços altos esperando que os preços subam, quando o mercado desacelera, eles não continuarão a investir", expressou o Sr. Hiep, preocupado.

Entretanto, o Sr. NQK, um investidor em Hanói, afirmou que, neste momento, muitos investidores estão considerando a possibilidade de desinvestimento devido ao aumento exorbitante dos preços dos imóveis e à queda na demanda do mercado. Em algum momento, o poder de consumo do mercado simplesmente deixará de existir, o mercado entrará em colapso. Nesse momento, mesmo tendo pago as taxas de uso do terreno, os investidores não poderão continuar investindo no projeto, pois não conseguirão consumir os imóveis.

Segundo o Sr. NQK, o Ministério da Agricultura e Desenvolvimento Rural planeja emendar a Lei de Terras de 2024, retornando à tabela de preços de terras e ao coeficiente de uso da terra vigentes na Lei de Terras de 2014. Assim, a tabela de preços de terras permanecerá a mesma por 5 anos e será ajustada pelo coeficiente de uso da terra.

Portanto, é necessário haver regulamentações mais específicas sobre os coeficientes de uso do solo. Deixamos essa decisão a cargo das províncias, mas é preciso haver regulamentações sobre os coeficientes de uso do solo para construção, a fim de evitar coeficientes arbitrários. Isso porque os investidores também precisam visualizar o preço do terreno do projeto para fazer estimativas e calcular o retorno, acrescentou o Sr. NQK.

Além disso, muitas empresas manifestaram preocupação com o fato de que, de acordo com a Lei de Terras, a tabela de preços de terrenos entrará em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, mas até o momento, muitas localidades ainda não elaboraram uma nova tabela de preços de terrenos, continuando a calcular os valores com base na tabela atual. Portanto, é necessário calcular e emitir prontamente uma nova tabela de preços de terrenos no início de 2026.

Segundo representantes de algumas empresas, o preço dos terrenos é um problema crucial na maioria dos projetos. "Se as localidades seguirem o Decreto 71, o processo de avaliação de terrenos para projetos enfrentará muitas dificuldades e levará de um a dois anos para ser concluído. Portanto, a primeira questão que precisa de atenção ao alterar a Lei de Terras é a alteração do método de avaliação de terrenos", afirmou um empresário.

Fonte: Ministério das Finanças, dados: LE THANH - Gráficos: TUAN ANH

* Sr. Do Thien Anh Tuan (Docente na Escola Fulbright de Políticas Públicas e Gestão):

O aumento dos preços da terra pode prejudicar a produção.

A cobrança de taxas de uso da terra pode levar as localidades a venderem terras por dinheiro, elevando os preços dos terrenos por meio de leilões, distorcendo o mercado, aumentando os custos de investimento e prejudicando a produção.

Isso poderia sufocar a competitividade econômica, reduzindo a atratividade do investimento em manufatura e serviços de valor agregado.

A receita fundiária precisa ser mais sustentável.

Do ponto de vista de um especialista em terras, o Sr. Dang Hung Vo acredita que a tabela de preços de terrenos deve ser próxima aos valores de mercado, mas o Estado precisa implementar políticas financeiras adequadas para o setor. Em particular, as políticas fundiárias devem controlar os preços dos imóveis residenciais, como já ocorre em muitos países.

"A forma como outros países resolvem isso é que os investidores só precisam pagar 30% da taxa de uso da terra, e não o valor total desde o início, como fazemos. Somente quando a instalação estiver em operação é que o Estado calculará o imposto. Ou seja, os 70% restantes são cobrados como imposto sobre o aumento do valor da terra quando a instalação estiver em funcionamento", disse o Sr. Vo.

Entretanto, o Sr. Do Thien Anh Tuan afirmou que é necessário realizar uma reforma abrangente das políticas de arrecadação de impostos sobre terras e imóveis, não apenas para criar um sistema de arrecadação sustentável para o orçamento, mas também para regular a renda de forma razoável, garantir a equidade social e desenvolver um mercado imobiliário saudável.

Segundo o Sr. Tuan, é necessário eliminar gradualmente a chamada "cobrança de dinheiro" e substituí-la por um sistema de imposto predial. Especificamente, o imposto predial deve ser estruturado de acordo com uma tabela progressiva, ou seja, quanto mais imóveis uma pessoa possuir, ou quanto mais valiosos forem os imóveis, maior será a alíquota do imposto.

O objetivo não é apenas aumentar a arrecadação, mas, mais importante, regular a renda adicional proveniente da terra – uma forma de renda passiva que não está sendo tributada de forma tão adequada quanto a renda do trabalho, da produção ou dos negócios.

"A função principal do imposto sobre a propriedade é a redistribuição, ou seja, retirar uma parte dos benefícios do grupo que detém muitos ativos para redistribuir. Nesse caso, o imposto não visa reduzir os preços dos imóveis, mas sim criar recursos para apoiar grupos desfavorecidos no acesso à moradia, desenvolver habitações sociais, renovar áreas urbanas pobres ou investir em infraestrutura pública para atender à maioria."

Juntamente com o imposto predial, devemos também aplicar de forma decisiva o imposto de renda progressivo sobre as transferências de imóveis para regular a renda e o comportamento especulativo”, analisou ainda o Sr. Tuan.

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LE THANH - BAO NGOC

Fonte: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm