Uma bonança nas vendas de terrenos, mas não comemorem muito cedo.

As taxas de uso da terra arrecadadas no primeiro semestre deste ano dispararam, ultrapassando 243 trilhões de VND, 2,6 vezes mais do que no mesmo período do ano passado. No entanto, muitos especialistas e empresários acreditam que é cedo demais para comemorar, já que se trata de um pagamento único com muitos riscos potenciais.

Algumas empresas argumentam que o aumento das taxas de uso do solo dificultará o controle dos preços dos imóveis.

O forte aumento na arrecadação de impostos sobre a terra no primeiro semestre deste ano também dificultou o acesso das empresas a terrenos. Mesmo empresas com projetos paralisados ​​há décadas, agora que os obstáculos legais foram removidos, estão encontrando dificuldades para implementá-los devido ao aumento de dez vezes nas taxas e impostos sobre o uso da terra.

O que causou o aumento repentino das taxas de uso da terra?

O professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente , afirmou que o aumento na arrecadação de taxas de uso da terra no primeiro semestre deste ano se deveu ao reajuste para cima das tabelas de preços de terrenos. Quando os preços dos terrenos são elevados para valores mais próximos aos de mercado, a receita proveniente do uso da terra aumenta naturalmente. Em particular, a cidade de Ho Chi Minh, localidade com o maior reajuste de preços de terrenos, apresenta preços equivalentes a 70% do valor de mercado.

"Há muito tempo, o Vietnã está entre os países líderes mundiais em termos de receita fundiária. Mesmo quando os preços da terra estavam baixos, como em anos anteriores, a receita fundiária em nosso país representava aproximadamente 3% do PIB, em pé de igualdade com países desenvolvidos como os EUA e o Reino Unido, e superior à do Japão e da Coreia do Sul", acrescentou o Sr. Vo.

Segundo o Sr. Do Thien Anh Tuan, professor da Escola Fulbright de Políticas Públicas e Gestão, o fato de diversas localidades estarem acelerando a organização de leilões de terrenos, especialmente em áreas de alto valor econômico , como cinturões urbanos, zonas industriais ou áreas com infraestrutura recém-concluída, também contribui para o aumento da receita proveniente da venda de terrenos.

Além disso, a recuperação do mercado imobiliário entre o final de 2024 e 2025 e uma série de políticas para facilitar as condições do mercado começaram a mostrar resultados.

"A aceleração da aprovação de projetos, a finalização do planejamento e o aumento da transparência no processo de conversão do uso do solo facilitaram as transações, gerando, assim, receitas significativas para o orçamento por meio de taxas de uso do solo", acrescentou o Sr. Tuan.

No entanto, de acordo com o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP Invest, embora a receita orçamentária tenha aumentado consideravelmente graças ao aumento das taxas de uso da terra, as agências de gestão estatal precisam considerar como o aumento repentino dessas taxas no primeiro semestre deste ano está impactando o investimento, a produção e os negócios.

"A receita proveniente das taxas de uso do solo aumentou consideravelmente no primeiro semestre deste ano, porque muitos projetos que estavam em andamento há muito tempo foram obrigados a prosseguir com a nova tabela de preços de terrenos no início do ano. Em Hanói, alguns projetos estavam paralisados ​​há décadas e não puderam ser implementados até o início deste ano, quando as empresas finalmente conseguiram remover os obstáculos e dar continuidade aos seus projetos", disse o Sr. Hiep.

Representantes de diversas outras empresas também argumentaram que o aumento acentuado das taxas de uso do solo no primeiro semestre deste ano não é um bom sinal para o ambiente de investimento e negócios, especialmente para o investimento imobiliário.

Leilões de terrenos contribuem para o aumento da receita de taxas de uso da terra no primeiro semestre de 2025 - Foto: B. NGOC

As taxas de uso do solo estão impulsionando o aumento dos preços das casas.

Além do impacto positivo do aumento da receita orçamentária, segundo o Sr. Nguyen Quoc Hiep, os altos preços dos terrenos também trazem muitas consequências negativas. Entre elas, o aumento dos preços dos imóveis, pois todos os custos de produção são incorporados ao preço final, e nenhuma construtora quer ter prejuízo. No entanto, a realidade também mostra que simplesmente aumentar os preços dos imóveis não garante as vendas.

"Os preços dos apartamentos já estão entre 70 e 80 milhões de VND/ ^m² , o que já é um absurdo. Se subirem para mais de 100 milhões de VND/ ^m² , quem vai comprá-los? Os preços dos imóveis estão além da capacidade de pagamento dos trabalhadores assalariados."

"Mesmo aqueles que têm dinheiro para comprar casas para investimento, para especular, e que estão dispostos a comprar a preços altos na esperança de valorização, deixarão de investir quando o mercado desacelerar", expressou o Sr. Hiep, demonstrando sua preocupação.

Entretanto, o Sr. NQK, um incorporador imobiliário em Hanói, afirmou que muitos incorporadores estão reconsiderando seus planos, pois os preços dos imóveis já subiram muito e a demanda do mercado está diminuindo gradualmente. Em algum momento, a demanda do mercado cessará e o mercado entrará em colapso. Mesmo após o pagamento das taxas de uso do solo, os incorporadores não conseguirão continuar investindo em projetos, pois não conseguirão vender seus imóveis.

Segundo o Sr. NQK, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente também planeja emendar a Lei de Terras de 2024 para retornar à tabela de preços de terras e ao coeficiente de uso da terra, conforme previsto na Lei de Terras de 2014. Assim, a estrutura de preços da terra permanecerá inalterada por 5 anos e será ajustada pelo coeficiente de uso da terra.

Portanto, são necessárias regulamentações mais específicas em relação aos coeficientes de uso do solo. Embora deleguemos a determinação às províncias, as regulamentações são necessárias para estabelecer esses coeficientes e evitar cálculos arbitrários. Os investidores também precisam entender os preços dos terrenos em seus projetos para preparar estimativas e calcular os resultados, acrescentou o Sr. NQK.

Além disso, muitas empresas manifestaram preocupação com o fato de que, de acordo com a Lei de Terras, a tabela de preços de terrenos entrará em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, mas muitas localidades ainda não elaboraram uma nova tabela e continuam utilizando a atual. Portanto, é necessário realizar cálculos para garantir a publicação da nova tabela de preços de terrenos no início de 2026.

Segundo representantes de diversas empresas, o preço dos terrenos é uma grande preocupação na maioria dos projetos. "Se as localidades seguirem o Decreto 71, o processo de avaliação de terrenos para projetos enfrentará muitos obstáculos, exigindo de um a dois anos para concluir a avaliação de um único projeto. Portanto, a primeira questão que precisa de atenção ao alterar a Lei de Terras é a revisão do método de avaliação de terrenos", disse um empresário.

Fonte: Ministério das Finanças, dados: LE THANH - Gráficos: TUAN ANH

* Sr. Do Thien Anh Tuan (Docente da Escola Fulbright de Políticas Públicas e Gestão):

O aumento dos preços dos terrenos pode prejudicar a produção.

A busca pela arrecadação de taxas de uso da terra pode levar as localidades a venderem terras por dinheiro, elevando os preços da terra por meio de leilões, distorcendo o mercado, aumentando os custos de investimento e prejudicando a produção.

Isso poderia sufocar a competitividade da economia, diminuindo a atratividade do investimento em indústrias de manufatura e serviços de alto valor agregado.

A receita proveniente da terra precisa ser mais sustentável.

Do ponto de vista de um especialista em terras, o Sr. Dang Hung Vo acredita que os preços dos terrenos devem estar próximos do valor de mercado, mas o Estado deve ter políticas financeiras adequadas em relação à terra. Em particular, as políticas fundiárias devem controlar os preços dos imóveis, como muitos países já fazem.

"Em outros países, os investidores só precisam pagar 30% da taxa de uso do solo antecipadamente, em vez do valor total como fazemos. O Estado só calcula o imposto quando a instalação entra em operação. Isso significa que os 70% restantes são cobrados como imposto sobre o aumento do valor do terreno após a entrada em funcionamento da instalação", disse o Sr. Vo.

Entretanto, o Sr. Do Thien Anh Tuan argumentou que é necessária uma reforma abrangente das políticas de receita fundiária e imobiliária, não apenas para criar um sistema de receita sustentável para o orçamento, mas também para regular racionalmente a renda, garantir a equidade social e desenvolver um mercado imobiliário saudável.

Segundo o Sr. Tuan, é necessário eliminar gradualmente as chamadas "taxas" e substituí-las por um sistema de imposto predial. Especificamente, o imposto predial deve ser estruturado segundo uma escala progressiva, ou seja, quanto mais imóveis uma pessoa possuir, ou quanto maior o valor de sua propriedade, maior será a alíquota do imposto.

O objetivo não é apenas aumentar a arrecadação, mas, mais importante, regular a renda adicional proveniente da terra – uma forma de renda passiva que atualmente não é tributada proporcionalmente como a renda do trabalho ou das atividades produtivas e comerciais.

"A função principal do imposto sobre a propriedade é a redistribuição, ou seja, retirar uma parte dos benefícios do grupo que detém muitos imóveis e redistribuí-los. Nesse caso, o imposto não visa a reduzir os preços dos imóveis, mas sim a criar recursos para apoiar grupos vulneráveis ​​no acesso à moradia, desenvolver habitações sociais, renovar áreas urbanas carentes ou investir em infraestrutura pública que atenda à maioria da população."

"Além do imposto predial, devemos também aplicar de forma decisiva um imposto de renda progressivo sobre as transferências de imóveis para regular a renda e conter o comportamento especulativo", analisou ainda o Sr. Tuan.

Voltando ao assunto

LE THANH - BAO NGOC

Fonte: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm