É necessário harmonizar os interesses de todas as partes

Os investidores têm dificuldades em suportar os custos e pagar os juros dos empréstimos.

Nguoi Dua Tin (NDT): Atualmente, enquanto milhões de pessoas de baixa e média renda anseiam por ter uma casa própria, a oferta de moradias populares e sociais está praticamente esgotada. Qual você acha que é a causa dessa situação?

Sr. Vo Hong Thang - Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA: O problema da falta de oferta de moradias acessíveis e de habitação social para atender às necessidades das pessoas de baixa e média renda existe há muitos anos.

Existem muitos fatores que afetam esse segmento, mas há dois fatores principais que afetam diretamente a oferta desse segmento.

Em primeiro lugar, os custos de produção estão aumentando. Embora os preços dos imóveis tenham mostrado sinais de queda nos últimos dois anos, é preciso reconhecer que o ciclo de desenvolvimento imobiliário anterior, de aproximadamente 2014 a 2020, manteve os preços dos imóveis em um patamar elevado.

Isso resulta em custos de investimento e construção extremamente elevados para investidores em projetos imobiliários. Desde a compra do terreno, passando por matérias-primas e mão de obra, todos os custos aumentam exponencialmente, tornando muito difícil reduzir o preço do imóvel finalizado.

Sr. Vo Hong Thang - Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos, Grupo DKRA.

Em segundo lugar, o processo legal dos empreendimentos imobiliários é demorado e leva muito tempo para ser concluído. Desde a fase de aquisição do terreno, os investidores precisam solicitar documentos de aprovação em diversas instâncias governamentais, além de elaborar planos de indenização e desapropriação, o que faz com que a conclusão legal de um projeto leve muitos anos.

Principalmente em setores específicos, como o imobiliário, a maioria utiliza alta alavancagem financeira, recorrendo a empréstimos de grande porte em canais de financiamento e bancos. Enquanto o projeto atrasa devido à documentação legal incompleta, a empresa ainda precisa arcar com uma enorme quantia de juros do empréstimo. Todos os custos mencionados acima serão incluídos no preço do produto após a conclusão.

Portanto, é muito difícil para as empresas reduzirem os preços dos produtos a um nível baixo ou atenderem ao conceito de "acessibilidade" desejado pela maioria das pessoas, especialmente no contexto atual, em que os custos já são muito altos.

Investidor: Dizer isso demonstra que os investidores imobiliários estão com "dor de cabeça" por causa do problema dos custos. O senhor poderia, por favor, explicar com mais detalhes alguns dos custos que as empresas imobiliárias estão tendo que arcar e como isso afeta a redução dos preços dos imóveis?

Sr. Vo Hong Thang: Os custos de insumos, como taxas de uso da terra, indenização por desocupação do terreno, juros de empréstimos bancários, custos de mão de obra, compra de materiais de construção... aumentaram drasticamente, chegando a ser multiplicados várias vezes nos últimos tempos.

Um projeto, desde a fase de planejamento da construção até a sua conclusão legal, leva em média apenas cerca de 3 anos. No entanto, na realidade, empresas que desejam iniciar oficialmente a construção podem gastar até dez anos com burocracia, desperdiçando recursos.

Para possuir terras, as empresas devem pagar uma série de indenizações e custos de desocupação do terreno, por meio da obtenção de transferências de direitos de uso da terra, pagamento de taxas de uso da terra, aluguel da terra e taxas de proteção dos arrozais ao Estado.

Em seguida, os custos de construção, incluindo mão de obra, materiais, etc., aumentam com o tempo. Para projetos de apartamentos, os custos de construção representam aproximadamente 50%, cerca de 30% para casas geminadas e 20% para moradias.

Sem falar no ônus financeiro quando as empresas precisam pagar o principal e os juros dos empréstimos. Quanto mais tempo o projeto levar para ser concluído, maior será esse custo financeiro. E, por fim, esse custo está incluído no preço de venda que os clientes pagam ao comprar uma casa.

É impossível para as empresas aceitarem prejuízos apenas para vender seus produtos.

No contexto do mercado imobiliário desfavorável dos últimos dois anos, muitos investidores têm procurado oferecer incentivos atrativos aos compradores de imóveis e estender os prazos de pagamento para estimular a procura.

Na verdade, essa política prejudica os lucros dos investidores, mas eles ainda a aceitam na tentativa de gerar liquidez. Agora que o custo está muito alto, as empresas só podem reduzir o preço de seus produtos para harmonizar os interesses de compradores e vendedores a um nível moderado.

É muito difícil obrigar as empresas imobiliárias a baixar os preços das casas para um nível "acessível", porque elas precisam obter lucro. É impossível esperar que as empresas aceitem prejuízos apenas para vender seus produtos.

No passado, muitos investidores esperavam lucros de até dezenas de por cento antes mesmo de começar, mas agora estão determinados a recuperar o investimento, mesmo que isso signifique perder dinheiro em alguns estágios iniciais. O principal objetivo dos investidores hoje é o menor preço de venda possível, recuperando o dinheiro o mais rápido possível para gerar fluxo de caixa, o que é a melhor opção para quem deseja possuir um imóvel.

Expectativas de aumento na oferta de moradias graças à política

Investidor: Na verdade, mesmo no contexto geral sombrio do mercado imobiliário em 2023, o segmento de habitação acessível ainda recebe atenção especial dos clientes e os projetos nesse segmento sempre apresentam um volume de transações estável.

No entanto, os investidores parecem estar interessados ​​em desenvolver casas de luxo e apartamentos de alto padrão... Por que você acha que esse paradoxo existe?

Sr. Vo Hong Thang: O impasse jurídico que ocorreu simultaneamente em milhares de projetos em todo o país fez com que o número de projetos elegíveis para lançamento nos últimos anos fosse muito pequeno, restringindo-se a apenas certos segmentos.

Devido ao pequeno número de projetos com preços razoáveis, a velocidade de vendas certamente será muito rápida, e o intenso volume de transações pode facilmente nos levar a pensar erroneamente que apenas projetos de baixo custo interessam às pessoas.

No entanto, também é necessário considerar a realidade de que, para empreendimentos localizados em áreas valorizadas como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, o número de apartamentos com preço inferior a 50 milhões de VND/m² é praticamente inexistente. Os empreendimentos mencionados acima terão preços entre 70 e 80 milhões de VND/m², podendo chegar a 100 milhões de VND/m², o que caracteriza o mercado imobiliário de luxo.

Todos os projetos acima mencionados estão localizados em áreas tão privilegiadas que é muito difícil para os investidores reduzirem os preços dos imóveis. Além disso, especialmente nos últimos tempos, o número de projetos de luxo disponíveis para venda tem sido muito escasso, o que também contribuiu para o baixo volume de transações nesse segmento.

Portanto, é impossível analisar o número de transações no mercado para confirmar que o segmento de imóveis de luxo desperta menos interesse do que o segmento de habitação popular ou social.

Se os custos forem reduzidos, os preços dos imóveis também cairão imediatamente.

Além disso, para alguns investidores, muitas empresas se posicionaram desde o início para desenvolver o segmento de casas geminadas e imóveis de alto padrão, com uma estratégia de longo prazo voltada para esse segmento. Portanto, mesmo que desejem desenvolver segmentos de menor valor para atender à demanda do mercado, ainda precisam aceitar a necessidade de seguir sua orientação original.

Além disso, alguns projetos foram implementados inacabados com investimentos de capital muito elevados, o que dificulta a transição dos investidores para outros segmentos imobiliários.

Investidor: Então, na sua opinião, quais soluções devem ser implementadas para resolver o problema da falta de oferta de moradias acessíveis? A Lei de Terras revisada foi aprovada e será aplicada na prática. Como você avalia o impacto disso na oferta do mercado imobiliário?

Sr. Vo Hong Thang: Com base na principal política do Estado, podemos esperar que, nos próximos 3 a 5 anos, a oferta de habitações sociais e acessíveis aumente drasticamente, suprindo a escassez de moradias que a maioria da população vem enfrentando nos últimos tempos.

Para isso, o papel do Estado continua sendo o mais importante, cabendo a tarefa fundamental de operar e orientar o desenvolvimento do mercado por meio de políticas, instituições e estratégias...

O mais importante é resolver todas as questões legais do projeto, agilizando os procedimentos administrativos para que as empresas possam iniciar a construção rapidamente. Em particular, as leis recentemente alteradas e complementadas certamente terão um impacto positivo imediato na oferta do mercado após sua implementação oficial.

Em segundo lugar, é necessário rever os custos de utilização do solo e devem existir mais programas de apoio fiscal para empresas que desenvolvem habitações acessíveis e de interesse social.

Em terceiro lugar, o Vietname deveria considerar a criação de fundos adicionais para o desenvolvimento habitacional destinados a quem compra casa pela primeira vez, à semelhança do que acontece em Singapura.

E, por fim, nosso país deveria criar mais fundos para terras limpas e leiloá-las para que as empresas possam ter acesso fácil a terrenos.

No que diz respeito aos negócios, a natureza continua sendo a relação de oferta e demanda. Se os custos de produção aumentarem, o preço de venda aumentará e vice-versa. Se os custos forem reduzidos, o preço dos imóveis acabados também diminuirá imediatamente. Para controlar esses custos, o Estado ainda desempenha um papel importante na determinação da alta e da baixa do mercado imobiliário .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html