É necessário harmonizar os interesses de todas as partes

Investidores lutam para "suportar" custos e pagar juros sobre empréstimos

Nguoi Dua Tin (NDT): Atualmente, enquanto milhões de pessoas de baixa e média renda anseiam por uma casa própria, a oferta de moradias populares e sociais está quase esgotada. Qual você acha que é a causa dessa situação?

Sr. Vo Hong Thang - Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos, DKRA Group: O problema da falta de oferta de moradias populares e de moradias sociais para atender às necessidades de pessoas de baixa e média renda já existe há muitos anos.

Existem muitos fatores que afetam esse segmento, mas há dois fatores principais que afetam diretamente o fornecimento desse segmento.

Em primeiro lugar, os custos de insumos estão aumentando. Embora os preços dos imóveis tenham mostrado sinais de queda nos últimos dois anos, é preciso admitir que o ciclo de desenvolvimento imobiliário anterior, de aproximadamente 2014 a 2020, manteve os preços dos imóveis em um nível elevado.

Isso resulta em custos de investimento e construção extremamente altos para investidores em projetos imobiliários. Com a compra de terrenos, matérias-primas, mão de obra, etc., tudo aumentando verticalmente, é muito difícil reduzir o preço de um imóvel pronto.

Sr. Vo Hong Thang - Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos, DKRA Group.

Em segundo lugar, o status legal dos projetos imobiliários é prolongado e leva muito tempo para ser resolvido. Desde a fase de propriedade da terra, os investidores também precisam solicitar documentos de aprovação em vários níveis de governo, sem mencionar a elaboração de planos de indenização e liberação do terreno... fazendo com que a conclusão legal de um projeto leve muitos anos.

Especialmente para negócios específicos, como o imobiliário, a maioria utiliza alta alavancagem financeira, com empréstimos de canais de títulos e bancos muito elevados. Embora o projeto esteja atrasado devido a documentos legais incompletos, a empresa ainda precisa "arcar" com uma quantia enorme de juros do empréstimo. Todos os anexos acima serão incluídos no preço do produto após a conclusão.

Portanto, é muito difícil para as empresas reduzirem os preços dos produtos a um nível baixo ou atenderem ao conceito de "acessibilidade" desejado pela maioria das pessoas, especialmente no contexto atual, quando os custos já são muito altos.

Investidor: Isso demonstra que os investidores imobiliários estão tendo uma "dor de cabeça" com o problema dos custos. O senhor poderia, por favor, compartilhar com mais clareza alguns dos custos que as empresas imobiliárias estão tendo que arcar? Como isso afeta a redução dos preços dos imóveis?

Sr. Vo Hong Thang: Os custos de insumos, como taxas de uso do solo, indenização por limpeza de terreno, juros de empréstimos bancários, custos de mão de obra, compras de materiais de construção... aumentaram drasticamente, até mesmo várias vezes nos últimos tempos.

Um projeto, desde o momento da política de construção até a conclusão legal conforme planejado, leva em média apenas 3 anos, mas, na realidade, as empresas que desejam iniciar oficialmente a construção podem gastar até dez anos com papelada, desperdiçando recursos.

Para possuir terras, as empresas devem pagar uma série de indenizações e custos de limpeza do local por meio do recebimento de transferências de direitos de uso da terra, pagamento de taxas de uso da terra, aluguel da terra e taxas de proteção de campos de arroz ao Estado.

Em seguida, os custos de construção, como mão de obra, materiais, etc., aumentam com o tempo. Para projetos de apartamentos, os custos de construção representam aproximadamente 50%, para casas geminadas, cerca de 30% e para vilas, 20%.

Sem mencionar o ônus financeiro que as empresas têm que pagar quando o principal e os juros dos empréstimos são pagos. Quanto mais tempo o projeto levar para ser concluído, maior será esse custo financeiro. E, por fim, esse custo está incluído no preço de venda que os clientes têm que pagar ao comprar um imóvel.

É impossível para as empresas aceitarem perdas apenas para vender seus produtos.

No contexto do mercado imobiliário sombrio dos últimos dois anos, muitos investidores tentaram oferecer incentivos atraentes aos compradores de imóveis e estender os prazos de pagamento para estimular a demanda.

Na verdade, essa é uma política que prejudica os lucros dos investidores, mas eles ainda a aceitam para tentar criar liquidez. Agora que o custo está muito alto, as empresas só podem reduzir o preço de seus produtos para harmonizar os interesses de compradores e vendedores a um nível moderado.

É muito difícil forçar as empresas imobiliárias a reduzir os preços dos imóveis para um nível "acessível" porque elas precisam lucrar. É impossível esperar que as empresas aceitem prejuízos apenas para vender seus produtos.

No passado, muitos investidores esperavam lucros de até dezenas de por cento antes de fazer qualquer coisa, mas agora estão determinados a atingir o ponto de equilíbrio, e até mesmo a perder dinheiro em alguns estágios iniciais. O maior objetivo dos investidores hoje é o menor preço de venda possível, arrecadando dinheiro o mais rápido possível para criar fluxo de caixa, o que é a melhor opção para clientes que desejam possuir imóveis.

Expectativas de aumento da oferta de habitação graças à política

Investidor: De fato, mesmo no contexto geral sombrio do mercado imobiliário em 2023, o segmento de moradias populares ainda recebe atenção especial dos clientes e os projetos neste segmento sempre apresentam volume de transações estável.

No entanto, os investidores parecem estar interessados ​​em desenvolver casas geminadas de luxo e apartamentos de alto padrão.... Por que você acha que esse paradoxo existe?

Sr. Vo Hong Thang: O impasse legal que ocorreu simultaneamente em milhares de projetos em todo o país fez com que o número de projetos elegíveis para lançamento nos últimos anos fosse muito pequeno, apenas em certos segmentos.

Devido ao pequeno número de projetos com preços razoáveis, a velocidade de vendas certamente será muito rápida, e as transações movimentadas nos fazem facilmente pensar erroneamente que apenas projetos de baixo custo interessam às pessoas.

No entanto, também é necessário considerar a realidade de que, para projetos localizados em "pontos quentes", como Hanói e Ho Chi Minh, o número de apartamentos com preços abaixo de 50 milhões de VND/m² é quase inexistente. Os projetos acima terão preços de 70 a 80 milhões de VND/m², até mesmo 100 milhões de VND/m², também conhecidos como imóveis de luxo.

Todos os projetos acima estão localizados em localizações tão privilegiadas que é muito difícil para os investidores reduzirem os preços dos produtos. E, especialmente no passado recente, o número de projetos de luxo elegíveis para venda tem sido muito escasso, o que também reduziu o volume de transações desse segmento.

Portanto, é impossível olhar para o número de transações no mercado para confirmar que o segmento imobiliário de luxo está menos interessado do que o segmento de habitação popular ou social.

Se os custos forem reduzidos, os preços dos imóveis também cairão imediatamente.

Além disso, para alguns investidores, muitas empresas se posicionaram desde o início para desenvolver o segmento de casas geminadas e de alto valor e têm uma estratégia de longo prazo para desenvolver esse segmento. Portanto, mesmo que realmente queiram desenvolver segmentos de menor valor para atender à demanda do mercado, elas ainda precisam aceitar seguir a orientação original.

Além disso, alguns projetos foram implementados inacabados, com investimentos de capital muito altos, o que dificulta a migração fácil dos investidores para outros segmentos imobiliários.

Investidor: Então, na sua opinião, quais soluções devem ser implementadas para resolver o problema da falta de oferta de moradias populares? A Lei de Terras revisada foi aprovada e será aplicada na prática. Como você avalia que isso impactará a oferta no mercado imobiliário?

Sr. Vo Hong Thang: Com base na principal política do Estado, podemos esperar que, nos próximos 3 a 5 anos, a oferta de moradias sociais e acessíveis aumente drasticamente, compensando a escassez de moradias da maioria das pessoas nos últimos tempos.

Para isso, o papel do Estado continua sendo o mais importante, tendo a tarefa fundamental de operar e orientar o desenvolvimento do mercado por meio de políticas, instituições e estratégias...

O mais importante é resolver todas as questões jurídicas do projeto e encurtar o tempo do procedimento administrativo para que as empresas possam iniciar a construção rapidamente. Em particular, as leis recém-alteradas e complementadas certamente terão um impacto positivo imediato na oferta no mercado após sua implementação oficial.

Em segundo lugar, é necessário rever os custos de uso do solo e deve haver mais programas de apoio fiscal para empresas que desenvolvem segmentos de moradias populares e habitações sociais.

Terceiro, o Vietnã deveria considerar a criação de fundos adicionais de desenvolvimento habitacional para proprietários de imóveis pela primeira vez, como Cingapura.

E, finalmente, nosso país deveria criar mais fundos de terras limpas e leiloá-los para que as empresas possam ter acesso fácil à terra.

No caso das empresas, a natureza ainda é a relação de oferta e demanda. Se os custos dos insumos aumentarem, o preço de venda aumentará e vice-versa. Se os custos forem reduzidos, o preço dos produtos imobiliários acabados também diminuirá imediatamente. Para controlar os custos acima, o Estado ainda desempenha um papel importante na decisão sobre o crescimento e a queda do mercado imobiliário .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html