É necessário harmonizar os interesses de todas as partes.

Os promotores imobiliários estão com dificuldades para arcar com os custos e pagar os juros dos empréstimos.

Repórter (NĐT): Atualmente, enquanto milhões de pessoas de baixa e média renda anseiam por ter uma casa própria, a oferta de moradias populares e sociais está praticamente esgotada. Quais você acha que são os motivos para essa situação?

Sr. Vo Hong Thang - Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA: O problema da oferta insuficiente de moradias populares e habitações sociais para atender às necessidades das pessoas de baixa e média renda ocorre e persiste há muitos anos.

Existem muitos fatores que contribuem para isso, mas dois principais impactam diretamente a oferta neste segmento.

Em primeiro lugar, os custos de produção aumentaram. Embora os preços dos imóveis tenham apresentado sinais de queda nos últimos dois anos, é preciso reconhecer que o ciclo de desenvolvimento imobiliário anterior, de aproximadamente 2014 a 2020, manteve os preços dos imóveis em um patamar elevado.

Isso resulta em custos de investimento e construção extremamente elevados para as construtoras de empreendimentos imobiliários. Com o aumento drástico dos preços de compra de terrenos, matérias-primas, mão de obra, etc., torna-se muito difícil reduzir o preço dos imóveis finalizados.

Sr. Vo Hong Thang - Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos, Grupo DKRA.

Em segundo lugar, o processo legal de empreendimentos imobiliários costuma ser demorado, levando muito tempo para ser concluído. Desde a fase de aquisição do terreno, os incorporadores ainda precisam obter aprovações de diversas instâncias governamentais, sem mencionar a elaboração de planos de indenização e reassentamento… o que faz com que a conclusão dos trâmites legais de um empreendimento se arraste por muitos anos.

Especialmente para negócios especializados como o imobiliário, que geralmente utilizam alta alavancagem financeira, o financiamento por meio de títulos e bancos é substancial. Enquanto os projetos sofrem atrasos devido a trâmites legais incompletos, as empresas ainda precisam arcar com os enormes juros desses empréstimos. Todos esses custos associados serão, em última análise, incorporados ao preço final do produto após a conclusão.

Portanto, é muito difícil para as empresas reduzirem os preços dos produtos a um nível "acessível", como deseja a maioria das pessoas, especialmente no contexto atual, em que os custos já são muito elevados.

Investidor: Isso ilustra como as incorporadoras imobiliárias estão enfrentando dificuldades com o problema dos custos. Você poderia detalhar alguns dos custos que as empresas imobiliárias estão arcando atualmente e como isso afeta a redução dos preços dos imóveis?

Sr. Vo Hong Thang: Os custos de insumos, como taxas de uso da terra, indenizações por desapropriação, juros de empréstimos bancários, custos de mão de obra e compra de materiais de construção... aumentaram drasticamente, chegando a ser multiplicados várias vezes nos últimos tempos.

Um projeto, desde a fase inicial de planejamento até a conclusão dos trâmites legais, deve levar em média apenas cerca de 3 anos. No entanto, na realidade, as empresas podem gastar até uma década ou mais com a burocracia para iniciar oficialmente a construção, resultando em desperdício de recursos.

Para possuir terras, as empresas devem arcar com uma série de custos relacionados à indenização e à desapropriação, por meio da transferência de direitos de uso da terra, pagamento de taxas de uso da terra, aluguel da terra e taxas para proteção de terras de cultivo de arroz ao Estado.

Em seguida, os custos de construção, incluindo mão de obra e materiais, aumentam de forma constante ao longo do tempo. Para projetos de edifícios de apartamentos, os custos de construção representam aproximadamente 50%, cerca de 30% para casas geminadas e 20% para moradias.

Sem falar no ônus financeiro quando as empresas precisam pagar o principal e os juros dos empréstimos. Quanto mais tempo o projeto levar para ser concluído, maiores serão esses custos financeiros acumulados. E, em última análise, todos esses custos são levados em consideração no preço de venda que os clientes pagam ao comprar uma casa.

É impossível esperar que as empresas aceitem prejuízos apenas para se livrarem do estoque.

Em um contexto de mercado imobiliário lento como o dos últimos dois anos, muitas construtoras estão tentando oferecer incentivos atraentes aos compradores de imóveis e estender os prazos de pagamento para estimular a demanda.

Na realidade, trata-se de uma política que prejudica os lucros dos investidores, mas estes ainda a aceitam na tentativa de gerar liquidez. Agora que os custos estão muito altos, as empresas só podem baixar os preços dos produtos para equilibrar os interesses de compradores e vendedores dentro de um limite razoável.

É muito difícil obrigar as empresas imobiliárias a baixar os preços das casas para um nível "acessível", porque o negócio precisa ser lucrativo, e é impossível esperar que elas aceitem prejuízos apenas para vender seus imóveis.

Anteriormente, muitos incorporadores visavam lucros de dezenas de por cento antes de iniciar qualquer projeto. Agora, no entanto, o objetivo é atingir o ponto de equilíbrio, ou até mesmo incorrer em prejuízos em algumas etapas iniciais. A meta principal dos incorporadores hoje é oferecer o menor preço de venda possível e receber os pagamentos o mais rápido possível para gerar fluxo de caixa, o que já é a melhor opção para os clientes que desejam adquirir um imóvel.

Expectativas de aumento na oferta de moradias devido a mudanças nas políticas.

Investidor: A realidade é que, mesmo no contexto geralmente sombrio do mercado imobiliário em 2023, o segmento de habitação acessível sempre recebeu atenção especial dos clientes, e os projetos nesse segmento têm mantido volumes de transações estáveis ​​de forma consistente.

No entanto, os investidores parecem particularmente interessados ​​em desenvolver casas geminadas de luxo e apartamentos de alto padrão. Por que existe esse paradoxo?

Sr. Vo Hong Thang: Os entraves legais que ocorrem simultaneamente em milhares de projetos em todo o país resultaram em um número muito pequeno de projetos elegíveis para lançamento nos últimos anos, concentrados apenas em alguns segmentos específicos.

Devido ao número limitado de projetos e aos seus preços acessíveis, as vendas certamente serão muito rápidas, e as transações dinâmicas podem facilmente nos levar a acreditar erroneamente que apenas projetos de baixo custo atraem o interesse do público.

No entanto, é importante reconhecer que, em empreendimentos localizados em áreas valorizadas como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, praticamente não existem apartamentos com preços abaixo de 50 milhões de VND/m². Esses empreendimentos geralmente têm preços que variam de 70 a 80 milhões de VND/m², ou até mesmo 100 milhões de VND/m², sendo considerados imóveis de luxo.

Com tantos empreendimentos localizados em áreas tão privilegiadas, é muito difícil para as construtoras reduzirem os preços dos imóveis. Além disso, nos últimos tempos, o número de projetos de luxo elegíveis para lançamento tem sido muito escasso, o que também resultou em baixos volumes de transações nesse segmento.

Portanto, é impossível analisar o número de transações no mercado para concluir que o segmento de imóveis de luxo é menos popular do que os segmentos de habitação popular ou social.

Se os custos puderem ser reduzidos, o preço dos imóveis diminuirá imediatamente.

Além disso, para algumas construtoras, muitas empresas se posicionaram desde o início para desenvolver casas geminadas e imóveis de alto padrão, e possuem uma estratégia de longo prazo para desenvolver esse segmento. Portanto, mesmo que desejem desenvolver segmentos de menor valor para atender à demanda do mercado, ainda precisam aceitar a necessidade de seguir sua direção inicial.

Além disso, alguns projetos foram deixados inacabados com investimentos de capital muito elevados, dificultando a transição dos investidores para outros segmentos imobiliários.

Investidor: Então, na sua opinião, quais soluções são necessárias para lidar com a escassez de moradias acessíveis? A Lei de Terras alterada foi aprovada e entrará em vigor em breve. Como você avalia o impacto disso na oferta do mercado imobiliário?

Sr. Vo Hong Thang: Com base na principal política do Estado, podemos esperar que, nos próximos 3 a 5 anos, a oferta de habitações sociais e acessíveis aumente drasticamente, compensando a escassez de moradias enfrentada pela grande maioria da população nos últimos tempos.

Para alcançar esse objetivo, o papel do Estado continua sendo fundamental, detendo a principal responsabilidade pela gestão e orientação do desenvolvimento do mercado por meio de políticas, instituições e regulamentações.

O mais importante é resolver todas as questões legais do projeto, agilizando os procedimentos administrativos para que as empresas possam iniciar a construção rapidamente. Em particular, as leis recentemente alteradas e complementadas certamente terão um impacto positivo imediato na oferta do mercado após sua implementação oficial.

Em segundo lugar, os custos de utilização do solo precisam ser revistos, e deveria haver mais programas de apoio fiscal para empresas que desenvolvem habitações acessíveis e habitações sociais.

Em terceiro lugar, o Vietname deveria considerar a criação de mais fundos de desenvolvimento habitacional para quem compra casa pela primeira vez, à semelhança do que acontece em Singapura.

Por fim, em nosso país, devemos criar mais fundos para terras limpas e leiloá-las para que as empresas possam ter acesso fácil a terrenos.

Do ponto de vista empresarial, a relação fundamental continua sendo a de oferta e demanda. Se os custos de produção aumentarem, os preços de venda subirão e, inversamente, se os custos forem reduzidos, o preço dos imóveis diminuirá imediatamente. Para controlar esses custos, o Estado ainda desempenha um papel crucial na determinação das tendências de alta e de baixa do mercado imobiliário .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html