Bloqueio da divisão e venda de terras

De acordo com a última decisão do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 21 de outubro de 2024, os investidores de novos projetos imobiliários e novos projetos de construção de moradias na cidade não estão autorizados a transferir direitos de uso de terra em projetos imobiliários com infraestrutura técnica e projetos de investimento em construção de moradias para organizações e indivíduos que constroem suas próprias casas.

De acordo com a última decisão do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 21 de outubro de 2024, os investidores de novos projetos imobiliários e novos projetos de construção de moradias na cidade não estão autorizados a transferir direitos de uso de terra em projetos imobiliários com infraestrutura técnica e projetos de investimento em construção de moradias para organizações e indivíduos que constroem suas próprias casas.

Assim, embora a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 proíba apenas projetos de loteamento em áreas urbanas, com a decisão acima, a Cidade de Ho Chi Minh proibiu oficialmente projetos de loteamento na cidade. No entanto, a cidade também possui regulamentações que permitem que famílias e indivíduos com terras – desde que atendam às condições – ainda possam dividir os lotes.

De fato, a Lei de Terras de 2003 proibiu completamente o loteamento e a venda de terras em áreas urbanas e áreas de desenvolvimento urbano, mas permitiu o loteamento e a venda de terras em áreas urbanas e rurais. Em 2008, quando o mercado imobiliário enfrentava dificuldades, essa regulamentação foi flexibilizada quando a Lei de Terras de 2013 permitiu o loteamento e a venda de terras diretamente na área central.

Isso ajudou a aliviar as dificuldades do mercado imobiliário no período de 2008 a 2013.

Mas a regulamentação flexível também cria oportunidades para que a subdivisão e a venda de terras se espalhem dos arredores da cidade para as províncias vizinhas. A partir daí, muitas áreas residenciais espontâneas foram formadas, sem sistemas de drenagem, sem espaços comuns e sem conexões de infraestrutura com as áreas vizinhas.

Atividades ilegais de construção também são frequentes aqui. As consequências são a interrupção do planejamento do desenvolvimento urbano, o desperdício de recursos terrestres e o aumento da especulação imobiliária.

De acordo com o relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, de junho de 2019 a junho de 2024, a cidade teve 3.085 construções violando a ordem de construção (uma média de 1,7 casos/dia). A principal razão para a situação acima foi explicada por esta agência como os enormes lucros obtidos com a compra e venda de terras agrícolas e a divisão de lotes para venda na cidade. Nesse contexto, alguns especuladores se aproveitaram das necessidades de moradia das pessoas, convertendo arbitrariamente o uso do solo para fins comerciais e construindo casas em terras agrícolas para negócios ou dividindo uma casa em vários pequenos apartamentos. Esses indivíduos então realizaram transações na forma de documentos privados, causando a complicação das atividades de construção em alguns distritos suburbanos e distritos periféricos da Cidade de Ho Chi Minh.

É necessário acrescentar que a subdivisão e venda de terras também tem aspectos positivos, mas é explorada por algumas organizações e indivíduos para fins especulativos. Muitas pessoas sem necessidades reais de moradia têm se aproveitado da subdivisão e venda de terras para obter lucro, levando ao abandono e à devastação de muitas áreas de terra.

O endurecimento da lei de loteamento e venda de terrenos pode reduzir as transações imobiliárias a curto prazo, e os preços dos terrenos podem ser elevados, mas evitará outras consequências negativas. A regulamentação que proíbe o loteamento e a venda de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh também visa unificar a gestão estatal da habitação e aumentar a responsabilidade dos investidores em projetos, garantindo o investimento na construção sincronizada de infraestrutura técnica com a infraestrutura social; evitando situações em que as pessoas construam sem permissão ou sem autorização. A questão é: a Cidade de Ho Chi Minh pode impedir que especuladores usem seus próprios métodos para burlar a lei ao proibir completamente o loteamento e a venda de terrenos? Por que a Cidade de Ho Chi Minh proíbe o loteamento e a venda de terrenos, mas ainda considera permitir que famílias e indivíduos separem terrenos se tiverem uma área de terra que atenda às condições? É muito provável que o loteamento e a venda de terrenos sejam transformados a partir dessa política de permitir o loteamento.

Na realidade, houve casos em que indivíduos e organizações se aproveitaram da política de loteamento para dividir os terrenos e depois revendê-los. Muitos terrenos foram divididos, mas disfarçados de "projetos" para atrair compradores. Sem mencionar a situação em que organizações e indivíduos construíram casas arbitrariamente em terras agrícolas e não agrícolas, comprando-as e vendendo-as, formando áreas de moradia compartilhadas ( propriedade compartilhada, licenças de construção compartilhadas e números de casas compartilhados). Este também é um dos motivos que levaram à inflação de preços, à febre imobiliária e aos potenciais riscos para o mercado nos últimos tempos.

Portanto, a tarefa da agência gestora é identificar prontamente e lidar harmoniosamente com o problema acima. Caso contrário, o loteamento e a venda de terrenos se tornarão mais sofisticados ou distorcidos em uma direção negativa, o que inevitavelmente terá um impacto negativo no desenvolvimento do mercado imobiliário, bem como no planejamento urbano futuro.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html