Bloqueio da divisão e venda de terrenos

De acordo com a última decisão do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 21 de outubro de 2024, os investidores de novos projetos imobiliários e novos projetos de construção de moradias na cidade não estão autorizados a transferir direitos de uso de terra em projetos imobiliários com infraestrutura técnica e projetos de investimento em construção de moradias para organizações e indivíduos que constroem suas próprias casas.

De acordo com a última decisão do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 21 de outubro de 2024, os investidores de novos projetos imobiliários e novos projetos de construção de moradias na cidade não estão autorizados a transferir direitos de uso de terra em projetos imobiliários com infraestrutura técnica e projetos de investimento em construção de moradias para organizações e indivíduos que constroem suas próprias casas.

Assim, embora a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 proíba apenas projetos de divisão de terrenos em lotes para venda em áreas urbanas, com a decisão acima, a Cidade de Ho Chi Minh proibiu oficialmente projetos de divisão de terrenos em lotes para venda na cidade. No entanto, a cidade também possui regulamentações que permitem que famílias e indivíduos com área de terra – desde que atendam a condições suficientes – ainda possam dividir o terreno.

De fato, a Lei de Terras de 2003 proibiu completamente o loteamento e a venda de terras em áreas urbanas e áreas de desenvolvimento urbano, mas permitiu o loteamento e a venda de terras em áreas urbanas e rurais. Em 2008, quando o mercado imobiliário enfrentava dificuldades, essa regulamentação foi flexibilizada quando a Lei de Terras de 2013 permitiu o loteamento e a venda de terras diretamente na área central.

Isso ajudou a aliviar as dificuldades do mercado imobiliário no período de 2008 a 2013.

Mas a regulamentação flexível também cria oportunidades para que a subdivisão e a venda de terras se espalhem dos arredores da cidade para as províncias vizinhas. A partir daí, muitas áreas residenciais espontâneas foram formadas, sem sistemas de drenagem, sem espaços comuns e sem conexões de infraestrutura com as áreas vizinhas.

Atividades ilegais de construção também são frequentes aqui. As consequências são a falha no planejamento do desenvolvimento urbano, o desperdício de recursos fundiários e o aumento da especulação imobiliária.

De acordo com o relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, de junho de 2019 a junho de 2024, a cidade teve 3.085 construções violando a ordem de construção (uma média de 1,7 casos/dia). A principal razão para a situação acima foi explicada por esta agência como os enormes lucros obtidos com a compra e venda de terras agrícolas e a divisão de lotes para venda na cidade. Nesse contexto, alguns corretores se aproveitaram das necessidades de moradia das pessoas, convertendo o uso do solo para fins comerciais e construindo casas em terras agrícolas ou dividindo uma casa em vários apartamentos pequenos. Esses indivíduos então realizaram transações na forma de documentos privados, causando complicações nas atividades de construção em alguns distritos suburbanos e distritos periféricos da Cidade de Ho Chi Minh.

Vale acrescentar que a subdivisão e venda de terras também tem aspectos positivos, mas é explorada por algumas organizações e indivíduos para fins especulativos. Muitas pessoas sem necessidades reais de moradia têm se aproveitado da subdivisão e venda de terras para obter lucro, levando ao abandono e à devastação de muitas áreas de terra.

O endurecimento da divisão e venda de terras pode causar uma redução de curto prazo nas transações de terras, os preços dos terrenos podem ser elevados, mas evitará outras consequências negativas. A regulamentação que proíbe a divisão e venda de terras na Cidade de Ho Chi Minh também visa unificar a gestão estatal da habitação e aumentar a responsabilidade dos investidores em projetos, garantindo o investimento na construção sincronizada de infraestrutura técnica com a infraestrutura social; evitando a situação em que as pessoas construam sem permissão ou sem autorização. A questão é: a Cidade de Ho Chi Minh pode impedir que especuladores usem seus próprios métodos para contornar a lei ao proibir completamente os projetos de divisão e venda de terras? Por que a Cidade de Ho Chi Minh proíbe os projetos de divisão e venda de terras, mas ainda considera permitir que famílias e indivíduos separem lotes se tiverem uma área de terra que atenda às condições? É muito provável que as atividades de divisão e venda de terras sejam transformadas a partir desta política de permitir a divisão de terras.

Na realidade, houve casos em que indivíduos e organizações se aproveitaram da política de loteamento para dividir os terrenos e depois revendê-los. Houve muitos lotes de terra que foram divididos em lotes, mas eles foram disfarçados de "projetos" para atrair compradores. Sem mencionar a situação em que organizações e indivíduos construíram casas arbitrariamente em terras agrícolas e não agrícolas, depois as compraram e venderam, formando três áreas habitacionais compartilhadas ( propriedade compartilhada, licença de construção compartilhada e número de casa compartilhado). Este também é um dos motivos que levaram à inflação de preços, à febre imobiliária e aos potenciais riscos para o mercado nos últimos tempos.

Portanto, a tarefa da agência gestora é identificar prontamente e lidar harmoniosamente com o problema acima. Caso contrário, o loteamento e a venda de terrenos se tornarão mais sofisticados ou distorcidos em uma direção negativa, o que inevitavelmente terá um impacto negativo no desenvolvimento do mercado imobiliário, bem como no planejamento urbano no futuro.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html