Prevenção do uso indevido do parcelamento e venda de terrenos.

De acordo com a decisão mais recente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 21 de outubro de 2024, os investidores de novos projetos imobiliários e de novos projetos de construção de moradias na cidade não poderão transferir os direitos de uso da terra em projetos imobiliários que já possuam infraestrutura técnica e em projetos de investimento em construção de moradias para organizações ou indivíduos para a autoconstrução de moradias.

De acordo com a decisão mais recente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 21 de outubro de 2024, os investidores de novos projetos imobiliários e de novos projetos de construção de moradias na cidade não poderão transferir os direitos de uso da terra em projetos imobiliários que já possuam infraestrutura técnica e em projetos de investimento em construção de moradias para organizações ou indivíduos para a autoconstrução de moradias.

Assim, embora a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 proíba apenas projetos de loteamento de terrenos em áreas urbanas, a decisão acima mencionada proíbe oficialmente esses projetos na cidade de Ho Chi Minh. No entanto, a cidade também possui regulamentos que permitem que famílias e indivíduos com área de terra suficiente – desde que atendam às condições – ainda assim loteiem seus terrenos.

De fato, a Lei de Terras de 2003 proibia completamente o parcelamento e a venda de terrenos em áreas urbanas e áreas sob planejamento urbano, mas permitia em cidades e áreas rurais. Em 2008, quando o mercado imobiliário enfrentou dificuldades, essa regulamentação foi flexibilizada quando a Lei de Terras de 2013 permitiu o parcelamento e a venda de terrenos mesmo em áreas centrais.

Isso ajudou a aliviar as dificuldades do mercado imobiliário durante o período de 2008 a 2013.

No entanto, a regulamentação branda também criou oportunidades para que o parcelamento e a venda ilegais de terrenos se espalhassem da periferia da cidade para as províncias vizinhas. Isso levou à formação de muitas áreas residenciais espontâneas, sem sistemas de drenagem, espaços comuns e infraestrutura que as conecte com as áreas circundantes.

A disseminação de atividades de construção não autorizadas e ilegais também decorre disso. As consequências incluem a interrupção do planejamento do desenvolvimento urbano, o desperdício de recursos fundiários e o aumento da especulação imobiliária.

Segundo um relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, entre junho de 2019 e junho de 2024, a cidade registrou 3.085 irregularidades em obras (uma média de 1,7 casos por dia). A principal razão para essa situação, de acordo com o órgão, é a alta margem de lucro obtida com a compra e venda de terrenos agrícolas e seu parcelamento em lotes para venda. Nesse contexto, alguns especuladores imobiliários têm se aproveitado da necessidade de moradia da população, alterando ilegalmente o uso do solo e construindo casas em terrenos agrícolas para fins comerciais ou dividindo uma única casa em vários apartamentos menores. Esses indivíduos realizam transações por meio de acordos informais, o que leva a complexas obras em alguns bairros suburbanos e áreas periféricas da Cidade de Ho Chi Minh.

Deve-se acrescentar também que, embora o parcelamento e a venda de terrenos tenham aspectos positivos, muitas vezes são explorados por algumas organizações e indivíduos para fins especulativos. Muitas pessoas sem real necessidade de moradia têm se aproveitado do parcelamento e da venda de terrenos para obter lucros rápidos, resultando em grandes áreas de terra abandonadas e desperdiçadas.

O endurecimento das regulamentações sobre o parcelamento e a venda de terrenos pode levar a uma diminuição de curto prazo nas transações imobiliárias e, potencialmente, a um aumento dos preços dos terrenos, mas mitigará outras consequências negativas. A proibição do parcelamento e da venda de terrenos na cidade de Ho Chi Minh também visa unificar a gestão estatal da habitação e fortalecer a responsabilidade dos incorporadores, garantindo o desenvolvimento sincronizado da infraestrutura técnica e social, além de prevenir construções não autorizadas ou ilegais por parte dos moradores. A questão é: será que a cidade de Ho Chi Minh conseguirá impedir que especuladores utilizem seus próprios métodos para burlar a lei ao proibir completamente os projetos de parcelamento e venda de terrenos? Por que a cidade de Ho Chi Minh proíbe os projetos de parcelamento e venda de terrenos, mas ainda considera permitir que famílias e indivíduos subdividam terrenos se a área atender às condições? É muito possível que as atividades de parcelamento e venda de terrenos sejam distorcidas por essa política que permite o parcelamento.

Na realidade, houve casos em que indivíduos e organizações exploraram políticas de parcelamento de terras para criar lotes subdivididos para revenda. Numerosos lotes subdivididos foram disfarçados de "projetos" para atrair compradores. Isso sem mencionar a situação em que indivíduos e organizações constroem casas arbitrariamente em terras agrícolas e não agrícolas, comprando-as e vendendo-as posteriormente, criando complexos habitacionais com propriedade compartilhada, alvarás de construção e numeração de casas. Essa é também uma das razões que levaram à inflação de preços, à especulação imobiliária e aos potenciais riscos para o mercado nos últimos tempos.

Portanto, cabe ao órgão gestor identificar e abordar essa questão de forma harmoniosa e imediata. Caso contrário, as atividades de loteamento e venda de terrenos se tornarão mais sofisticadas ou distorcidas, impactando negativamente o desenvolvimento do mercado imobiliário e o planejamento urbano no futuro.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html