Impedir a divisão e venda de lotes de terreno

De acordo com a decisão mais recente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 21 de outubro de 2024, os investidores de novos projetos imobiliários e de novos projetos de construção de moradias na cidade não poderão transferir os direitos de uso da terra em projetos imobiliários com infraestrutura técnica e em projetos de investimento em construção de moradias para organizações e indivíduos que construam suas próprias casas.

De acordo com a decisão mais recente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 21 de outubro de 2024, os investidores de novos projetos imobiliários e de novos projetos de construção de moradias na cidade não poderão transferir os direitos de uso da terra em projetos imobiliários com infraestrutura técnica e em projetos de investimento em construção de moradias para organizações e indivíduos que construam suas próprias casas.

Assim, embora a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 proíba apenas projetos de desmembramento de terrenos em lotes para venda em áreas urbanas, com a decisão acima mencionada, a cidade de Ho Chi Minh proibiu oficialmente projetos de desmembramento de terrenos em lotes para venda na cidade. No entanto, a cidade também possui regulamentos que permitem que famílias e indivíduos com terrenos – desde que atendam a determinadas condições – ainda possam desmembrar seus lotes.

De fato, a Lei de Terras de 2003 proibiu completamente o parcelamento e a venda de terrenos em áreas urbanas e em áreas de planejamento urbano, mas permitiu o parcelamento e a venda de terrenos em áreas urbanas e rurais. Em 2008, quando o mercado imobiliário enfrentou dificuldades, essa regulamentação foi flexibilizada quando a Lei de Terras de 2013 permitiu o parcelamento e a venda de terrenos na área central.

Isso ajudou a amenizar as dificuldades do mercado imobiliário no período de 2008 a 2013.

Mas a regulamentação frouxa também cria oportunidades para que o parcelamento e a venda de terrenos se espalhem da periferia da cidade para as províncias vizinhas. A partir daí, muitas áreas residenciais espontâneas se formaram, sem sistemas de drenagem, sem espaços comuns e sem conexões de infraestrutura com as áreas vizinhas.

Aqui também são desenfreadas as atividades de construção ilegal. As consequências são o planejamento urbano falho, o desperdício de recursos fundiários e o aumento da especulação imobiliária.

Segundo o relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, entre junho de 2019 e junho de 2024, a cidade registrou 3.085 construções em desacordo com as normas de construção (uma média de 1,7 casos por dia). A principal razão para essa situação, segundo o órgão, foi o enorme lucro obtido com a compra e venda de terrenos agrícolas e o desmembramento de lotes para venda na cidade. Nesse contexto, alguns corretores se aproveitaram da necessidade de moradia da população, alterando o uso do solo e construindo casas em terrenos agrícolas para fins comerciais ou dividindo uma casa em vários apartamentos menores. Esses indivíduos realizavam as transações por meio de documentos particulares, o que complicou as obras de construção em alguns bairros suburbanos e periféricos da Cidade de Ho Chi Minh.

Deve-se acrescentar também que o parcelamento e a venda de terrenos têm aspectos positivos, mas são explorados por algumas organizações e indivíduos para fins especulativos. Muitas pessoas que não têm reais necessidades de moradia têm se aproveitado do parcelamento e da venda de terrenos para obter lucro, o que leva ao abandono e ao desperdício de muitas áreas.

O endurecimento das regras para o parcelamento e venda de terrenos pode causar uma queda de curto prazo nas transações imobiliárias e um possível aumento nos preços dos terrenos, mas evitará outras consequências negativas. A regulamentação que proíbe o parcelamento e a venda de terrenos na cidade de Ho Chi Minh também visa unificar a gestão estatal da habitação e aumentar a responsabilidade dos investidores em projetos, garantindo o investimento na construção simultânea de infraestrutura técnica e social, evitando situações em que pessoas constroem sem autorização ou com permissão. A questão é: será que a cidade de Ho Chi Minh conseguirá impedir que especuladores usem seus próprios métodos para burlar a lei ao proibir completamente os projetos de parcelamento e venda de terrenos? Por que a cidade de Ho Chi Minh proíbe os projetos de parcelamento e venda de terrenos, mas ainda considera permitir que famílias e indivíduos dividam seus lotes se possuírem áreas que atendam às condições? É muito provável que as atividades de parcelamento e venda de terrenos se transformem a partir dessa política de permissão do parcelamento.

Na realidade, houve casos em que indivíduos e organizações se aproveitaram da política de parcelamento de terras para dividir os terrenos e revendê-los. Muitos terrenos foram divididos em lotes, mas disfarçados de "projetos" para atrair compradores. Sem mencionar a situação em que organizações e indivíduos constroem casas arbitrariamente em terrenos agrícolas e não agrícolas, comprando-as e vendendo-as, formando áreas residenciais compartilhadas ( propriedade compartilhada, licença de construção compartilhada e número de casa compartilhado). Essa é também uma das razões que levaram à inflação de preços, à febre imobiliária e aos potenciais riscos para o mercado nos últimos tempos.

Portanto, cabe à agência gestora identificar prontamente e lidar de forma harmoniosa com o problema acima mencionado. Caso contrário, o parcelamento e a venda de terrenos se tornarão mais complexos ou distorcidos, impactando negativamente o desenvolvimento do mercado imobiliário e o planejamento urbano no futuro.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html