Os preços dos apartamentos em Hanói estão subindo de forma anormal, ultrapassando em muito as possibilidades da maioria das pessoas de renda média e baixa - Foto: N.TRAN
Segundo o Ministério da Construção , os preços atuais dos imóveis residenciais são compostos por custos de terreno, custos de construção, juros de financiamento, lucros empresariais, impostos e taxas de corretagem...
Para controlar os preços da habitação, alguns especialistas recomendam soluções como o ajuste dos preços dos terrenos, o cálculo de impostos, taxas e juros de empréstimos para projetos adequados, além do controle dos preços das matérias-primas, o equilíbrio entre oferta e demanda e a prevenção da especulação imobiliária.
O preço dos apartamentos de gama média também é de 100 milhões de VND/m2.
Segundo o Ministério da Construção, no segundo trimestre deste ano, os preços pedidos para alguns empreendimentos de apartamentos em Hanói aumentaram significativamente. Especificamente, os preços dos apartamentos no Royal City subiram 33%, no The Pride 33%, no My Dinh Song Da - Sudico 32% e no Vinhomes West Point 28%. Em algumas áreas urbanas mais antigas, como Trung Hoa - Nhan Chinh, os preços dos apartamentos também aumentaram 25%, enquanto os apartamentos de reassentamento em Nam Trung Yen registraram um aumento de 20%.
O preço médio de venda de apartamentos em maio de 2024 aumentou significativamente em comparação com o final de 2023. Especificamente, o Udic Westlake foi avaliado em 56,7 milhões de VND/m², o D' El Dorado em 85,3 milhões de VND/m², a HDI Tower em 160,1 milhões de VND/m², o Feliz Homes em 53,9 milhões de VND/m² e o GoldSeason em 63,8 milhões de VND/m².
O Ministério da Construção observou que, anteriormente, os apartamentos de gama média tinham preços de venda e de transação que variavam de 50 a 70 milhões de VND/m², mas atualmente os preços de transação aumentaram para 70 a 100 milhões de VND/m².
Por exemplo, o projeto Noble Crystal Tay Ho tem um preço de venda de aproximadamente 187 milhões de VND/m², enquanto o Mandarin Garden varia de 80 a 105 milhões de VND/m². Notavelmente, no projeto The Grand, na Rua Hai Ba Trung, Distrito de Hoan Kiem, alguns apartamentos chegam a custar quase 1 bilhão de VND/m².
Na cidade de Ho Chi Minh, durante o segundo trimestre de 2024, o segmento de apartamentos de gama média registrou um aumento de 2%, enquanto o segmento de alto padrão cresceu 5% em comparação com o mesmo período de 2023. A escassez de novas unidades também impulsionou os preços de venda de apartamentos usados na cidade de Ho Chi Minh.
Especificamente, o projeto de apartamentos City Garden tem um preço médio de venda de 85 milhões de VND/m², um aumento de 18%; o projeto Antonia (Distrito 7) e o Masteri Thao Dien (Cidade de Thu Duc) aumentaram 11% e 10%, respectivamente. Ao final do segundo trimestre, o preço médio dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh havia aumentado aproximadamente 6% em comparação com o final de 2023.
Diversos empreendimentos de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh registraram aumentos significativos de preços, como o Cantavil An Phu, que teve um aumento de 22,6%, chegando a 54,5 milhões de VND/m²; o Zenity (Distrito 1), com alta de 18,2%, atingindo 101,4 milhões de VND/m²; o Green View (Distrito 7), com um aumento de 25,1%, chegando a 53,9 milhões de VND/m²; e o The Panorama (Distrito 7), com alta de 15,5%, alcançando 69,6 milhões de VND/m².
O que causou os preços excepcionalmente altos?
Levantamentos e avaliações recentes do Ministério da Construção mostram que as taxas de uso do solo são bastante elevadas em relação ao preço de venda por metro quadrado das habitações. No projeto habitacional da GP Invest em Hanói, o valor é de aproximadamente 15 milhões de VND/36,35 milhões de VND, equivalente a 41,5% do preço de venda; em um projeto de condomínio em Hai Phong, é de 6,67 milhões de VND/34,54 milhões de VND, equivalente a 19,3% do preço de venda; e em um projeto de casas térreas em Hai Phong, é de 60,14 milhões de VND/156,83 milhões de VND.
De forma semelhante, na área urbana de Dong Tang Long, na cidade de Thu Duc (Cidade de Ho Chi Minh), a taxa de uso do solo é de 2,34 milhões/8,84 milhões de VND. No projeto de casas na área urbana de Chanh My, na província de Binh Duong, a taxa de uso do solo representa 16,3% do preço de venda.
Segundo o Ministério da Construção, se os preços de terrenos de 2024 forem aplicados, a taxa de uso do solo para os projetos continuará a aumentar acentuadamente. Especificamente, a taxa de uso do solo na estrutura de preços dos projetos da GP Invest aumentará para 60%, na área urbana de Dong Tang Long, na cidade de Thu Duc, aumentará para aproximadamente 60-65%, e no projeto de vilas Chanh My, aumentará para 50% do preço de venda.
O Ministério da Construção estima que a aplicação da nova tabela de preços de terrenos, que reflete fielmente os preços de mercado, levará a um aumento médio de 15 a 20% nos preços de imóveis residenciais em comparação com o período anterior. Especificamente, o custo de investimento por metro quadrado para construção de moradias no projeto habitacional GP Invest (Hanói) é de 5,1 milhões de VND/36,3 milhões de VND, representando aproximadamente 14,1% do preço de venda. Para projetos de apartamentos em Hai Phong, o valor é de 15,7 milhões de VND/34,5 milhões de VND, representando aproximadamente 45,5% do preço de venda. Para projetos de casas térreas em Hai Phong, o valor é de 31,2 milhões de VND/156,8 milhões de VND, representando 20,53% do preço de venda...
Além disso, embora cada projeto varie em escala e produto, os custos de investimento em projetos habitacionais permaneceram relativamente estáveis ou sofreram apenas ligeiras flutuações nos últimos tempos devido ao aumento dos custos de segurança contra incêndio, afirmou o Ministério da Construção.
Em relação ao custo do financiamento para projetos habitacionais, segundo o ministério, se esses projetos captarem entre 30% e 70% do capital total investido em empréstimos comerciais, os juros serão de aproximadamente 3% a 5% do custo total da construção. Por outro lado, os custos típicos de venda para empreendimentos imobiliários comerciais variam de 3% a 7% do valor do imóvel, podendo chegar a 15% em alguns casos.
O componente final dos preços atuais das casas é o custo dos impostos, do lucro e das taxas de administração para o proprietário do empreendimento, que variam de 10 a 20% para edifícios altos e de 20 a 30% para edifícios baixos.
Fonte: Ministério da Construção - Gráficos: T. ĐẠT
Como podemos reduzir os preços das casas?
Considerando todos os custos e suas proporções que compõem o preço de venda das casas, conforme mencionado acima, em entrevista ao jornal Tuoi Tre , o Sr. Nguyen Chi Thanh, vice-presidente da Associação de Corretores de Imóveis, afirmou que os preços atuais dos terrenos são muito altos em comparação com a renda da população, sendo necessário que as agências de gestão ajustem os preços dos terrenos à realidade.
"O princípio da precificação de terrenos com base no mercado é adequado para áreas urbanas bem estabelecidas com parâmetros de transação claramente definidos, como o Distrito 1 e a cidade de Thu Duc (Cidade de Ho Chi Minh) e os distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh e Dong Da (Hanói). No entanto, em áreas subdesenvolvidas, se não ajustarmos os preços dos terrenos para criar incentivos ao desenvolvimento, será muito perigoso", disse o Sr. Thanh.
O Sr. Thanh citou o exemplo da China, onde as construtoras erguem muitas casas, mas a preços elevados (em parte devido ao alto custo dos terrenos), tornando-as invendáveis. Quando essas empresas enfrentam dificuldades, o governo não consegue ajudá-las. Em última análise, o comprador é quem toma a decisão final.
Segundo o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, a estrutura de custos do terreno de um projeto habitacional inclui taxas de uso do solo e custos de desapropriação, que representam um valor significativo dependendo da densidade de construção de cada projeto.
Do ponto de vista de uma empresa de investimento imobiliário, o Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente da DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, enfatizou que o fator mais importante para as empresas que investem em projetos habitacionais hoje é o tempo. Reduzir o tempo necessário para concluir os procedimentos relacionados a projetos habitacionais por meio de regulamentações claras ajudará as empresas a diminuir os custos de conformidade, reduzindo assim os preços dos imóveis.
Segundo o Sr. Thanh, a orientação para o desenvolvimento do mercado imobiliário deve visar a estabilidade e a melhoria da qualidade de vida da população. Uma margem de lucro de 10 a 20% sobre o preço de venda para as construtoras é considerada normal, mas é preciso analisar se isso realmente se confirma, pois existem grandes empreendimentos imobiliários, construídos em terrenos totalmente novos, que atraem compradores, e os lucros das construtoras são muitas vezes maiores do que os números divulgados pelo departamento de estatísticas.
Muitos especialistas do setor imobiliário também acreditam que, para equilibrar a oferta e a demanda atuais por moradias, é necessário aumentar a oferta de moradias acessíveis. Essa oferta depende, em grande parte, do envolvimento de ministérios, departamentos e municípios. Além disso, é necessária uma mudança de mentalidade, deixando de lado a exploração excessiva de terras e focando, em vez disso, no controle dos custos da terra a um nível acessível à maioria da população. Com os altos custos da terra atualmente, muitas empresas hesitarão em investir em projetos, dificultando o aumento da oferta de moradias no futuro.
Para reduzir os preços atuais dos imóveis, o Sr. Le Hoang Chau acredita que as seguintes seis medidas precisam ser tomadas:
1. Reduzir os custos com terrenos.
2. Reduzir impostos e taxas relacionados.
3. Reduzir as despesas com juros.
4. Manter os custos dos materiais de entrada do projeto estáveis, incluindo combustível e eletricidade.
5. Como podemos simplificar o processo de aprovação de projetos habitacionais, reduzindo assim os custos de conformidade?
6. Combater a especulação imobiliária e a criação deliberada de preços artificiais para obter lucro, aumentar o valor do depósito em leilões de terrenos para 20% e penalizar severamente aqueles que perderem o depósito após vencerem o leilão.
Existem também razões relacionadas à especulação e à criação de preços artificiais.
O Ministério da Construção também afirmou que os altos preços dos imóveis residenciais se devem, em parte, a incorporadoras que se aproveitam da escassez no mercado para oferecer propriedades a preços elevados. Alguns grupos especulativos, investidores e indivíduos envolvidos em atividades de corretagem estão manipulando o mercado para "inflacionar os preços e criar preços artificiais".
Normalmente, as construtoras de empreendimentos imobiliários destinam cerca de 3% do preço do imóvel para imobiliárias ou corretores, mas estes frequentemente ajustam o preço de acordo com as condições de mercado ao negociar com os clientes. Essa diferença não é fixa e pode ser de 5%, 10% ou 20% do preço do imóvel.
Por exemplo, um projeto habitacional de baixa altura em Hung Yen, com um preço de venda de 7 a 8 bilhões de VND por unidade, teria um ágio médio de cerca de 750 milhões de VND, mas quando o mercado esfria, o ágio seria de apenas 250 milhões de VND por unidade.
Um projeto imobiliário em construção no Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Escassez de oferta de moradias, preços em alta, baixo volume real de transações.
A disparada dos preços imobiliários em Hanói desde o início do ano levanta diversas questões sobre as atuais políticas de desenvolvimento habitacional para a população. Os preços dos imóveis têm subido continuamente trimestre após trimestre, atingindo novos patamares altíssimos, muito superiores aos de um ano atrás, enquanto o número de transações no mercado diminuiu. Ao mesmo tempo, a oferta de moradias permanece escassa, com a habitação acessível praticamente extinta e a oferta de moradias sociais e para pessoas de baixa renda sendo mínima, quase inexistente em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh. Com preços tão elevados, a maioria das pessoas de baixa e média renda que realmente necessitam de moradia não consegue comprar um imóvel.
Diante dos sinais atípicos no mercado imobiliário, o Primeiro Ministro realizará em breve uma reunião com empresas e corporações do setor imobiliário para discutir soluções para os problemas do mercado.
De acordo com um relatório que analisa a estrutura de custos, os preços de venda e as causas do aumento dos preços imobiliários, recentemente apresentado pelo Ministério da Construção ao Gabinete do Governo (18 de setembro), a oferta de moradias em todo o país está sofrendo um declínio acentuado. No segundo trimestre de 2024, apenas 9 projetos habitacionais foram concluídos, totalizando aproximadamente 6.000 apartamentos, casas e sobrados. Considerando o primeiro semestre deste ano como um todo, a oferta de moradias concluídas atingiu apenas cerca de 9.000 apartamentos, casas e sobrados. O número de novos projetos habitacionais licenciados totalizou apenas 20.000 unidades.
A escassez de moradias e terrenos em Hanói desde o final de 2023 impulsionou drasticamente os preços dos imóveis. Diversos empreendimentos de apartamentos de alto padrão na região do Lago Oeste tiveram preços iniciais acima de 100 milhões de VND/m². Enquanto isso, o megaempreendimento urbano Vinhomes Co Loa, logo após seu lançamento, teve casas geminadas com preços acima de 300 milhões de VND/m². Notavelmente, terrenos leiloados em áreas rurais dos distritos suburbanos de Hanói, como Hoai Duc, Thanh Oai e Phuc Tho, localizados a 30-40 km do centro da cidade, também foram elevados a mais de 100 milhões de VND/m².
O Ministério da Construção identifica as causas e as soluções para a redução dos preços da habitação.
4 razões para o aumento dos preços das casas:
1. Os custos dos terrenos aumentaram de acordo com a nova tabela de preços de terrenos, e os leilões de terrenos estão sendo realizados a preços muitas vezes superiores ao preço inicial, elevando assim o nível geral dos preços dos terrenos.
2. O fenômeno da "criação de preços artificiais e da inflação de preços" por especuladores e indivíduos que atuam como corretores de imóveis.
3. Existe uma escassez de imóveis e de oferta de moradias para atender às necessidades da maioria das pessoas com renda média e baixa.
4. As recentes flutuações econômicas relacionadas aos mercados de ações, títulos e ouro levaram a um forte fluxo de dinheiro para o setor imobiliário, considerado um porto seguro.
6 soluções para reduzir os preços dos imóveis:
1. Eliminar os obstáculos processuais e legais, aumentar a oferta de mercado e promover o desenvolvimento seguro e sustentável do mercado.
2. Aprimorar os procedimentos de leilão de terrenos, refinar as regulamentações sobre leilões de terrenos, aumentando os valores de depósito, determinando preços iniciais realistas, reduzindo o prazo para pagamento dos lances vencedores e limitando os lances especulativos.
3. Pesquisar e propor políticas fiscais para quem possui várias casas e terrenos, a fim de conter a especulação.
4. Existem soluções e medidas para mitigar os impactos negativos da publicação da nova tabela de preços de terrenos, nos termos da Lei de Terras de 2024.
5. Implementar um modelo piloto para um centro de transações imobiliárias e de direitos de uso da terra gerido pelo Estado.
6. Reforçar a inspeção e a supervisão dos leilões de direitos de uso da terra, das licitações de projetos de uso da terra e da gestão eficaz das empresas de serviços imobiliários, das transações imobiliárias e das atividades de corretagem.
Habitação para pessoas de baixa renda em países vizinhos
Segundo o jornal The Nation (Tailândia), no início de abril, Narit Therdsteerasukdi, Secretário-Geral do Conselho de Investimentos da Tailândia (BOI), afirmou que os incentivos fiscais para a construção de moradias foram aprovados pelo conselho em 15 de março. Esses incentivos fazem parte da terceira fase de um projeto que oferece empréstimos para apoiar pessoas de baixa renda na compra de casas e apartamentos, iniciativa do Banco Habitacional da Tailândia (GHB).
Atualmente, o programa de subsídio fiscal aplica-se apenas a casas com área mínima de 70 m² para casas unifamiliares e apartamentos com área mínima de 24 m². De acordo com o Sr. Therdsteerasukdi, o BOI apoia projetos habitacionais para trabalhadores de baixa renda desde 1993. Especificamente, o BOI participou do fornecimento de moradia para 44 projetos de apartamentos com 34.900 unidades em Bangkok e nas províncias de Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom e Chonburi.
O governo da Malásia anunciou em 17 de setembro o lançamento de pelo menos 23 novos projetos de habitação popular por meio do Programa de Habitação Popular (PPR) em todo o país, segundo a agência de notícias Bernama. A vice-ministra da Habitação e do Governo Local da Malásia (KPKT), Datuk Aiman Athirah Sabu, afirmou que, até setembro de 2024, o governo malaio havia concluído 166 projetos de habitação popular, disponibilizando 104.081 apartamentos para trabalhadores de baixa renda, e que continuava a construção de mais 16 projetos.
As casas dentro do projeto PPR têm preços que variam de 45.000 a 60.000 ringgits (de 10.700 a mais de 14.000 dólares americanos) por unidade. Projetos futuros integrarão novas comodidades, melhorando a qualidade de vida dos moradores.
Fonte: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
