Converter outros terrenos em terrenos residenciais.

Fazer as pessoas sofrerem

O Sr. Nguyen Van Hieu (Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh) relatou que possui mais de 2.000 metros ^quadrados de terreno no bairro de Phu Thuan, Distrito 7, mas há quase 10 anos não consegue alterar a destinação do terreno ou desmembrá-lo, pois o terreno está localizado em uma área de planejamento de uso misto, que inclui parques, transporte e área residencial, apesar de estar situado em uma área residencial já existente. Durante esse mesmo período, ele tem buscado ajuda em todos os lugares e tentado alterar o planejamento, mas sem sucesso. O fato de o terreno estar em uma área de planejamento fez com que seu valor se desvalorizasse drasticamente. Enquanto os terrenos vizinhos são vendidos por centenas de milhões de VND/ ^m² , o seu está sendo anunciado para venda por um preço irrisório de apenas 16 milhões de VND/ ^m² , mas ninguém o comprou.

Há quem aguarde a conversão dos tipos de terreno em áreas residenciais nos projetos de planejamento urbano.

"O terreno ao redor do meu lote não está na área de planejamento, então as pessoas compram, vendem e constroem livremente, e o valor da terra é alto. Infelizmente, meu lote está preso no meio da área de planejamento. Terrenos presos na área de planejamento não só limitam os direitos básicos dos usuários da terra, como também fazem com que o valor da terra caia drasticamente. Todos sabem que o projeto de planejamento mencionado é inviável e difícil de implementar, pois existe há décadas, mas ninguém está fazendo nada para corrigi-lo. Se o mecanismo permitisse a mudança de finalidade de parte do terreno residencial neste projeto de planejamento suspenso, isso ajudaria parcialmente a população", explicou o Sr. Hieu.

Segundo líderes de diversos distritos, para o tipo de terreno planejado de uso misto com função residencial, a área destinada às residências é dividida apenas em porcentagem da área total, sem que se determine a localização específica das unidades residenciais. Portanto, não há base para permitir a mudança de uso. O projeto de zoneamento do Departamento de Planejamento e Arquitetura (QH-KT) ainda não definiu especificamente a localização de cada tipo de uso do solo: onde fica a área residencial, onde fica o parque, onde fica a área de tráfego, onde fica a área médico- educacional ... Assim, não há base suficiente para determinar a conformidade de cada lote de terreno nos quarteirões planejados de uso misto e nas áreas destinadas a grupos habitacionais de curto e longo prazo (novos moradores) com o planejamento aprovado. Isso tem causado prejuízos e frustração para as famílias cujos terrenos residenciais estão incluídos nos projetos de zoneamento.

No distrito de Binh Tan, segundo as estatísticas, existem 155 terrenos com planejamento para duas finalidades: construção residencial e uso misto, totalizando mais de 341 hectares. O Comitê Popular do Distrito de Binh Tan admitiu que a solução para as necessidades da população nessas duas áreas de planejamento é atualmente muito limitada. O Sr. Nguyen Van Su, chefe do Departamento de Gestão Urbana do distrito de Binh Tan, explicou que a Lei de Terras não contempla a distinção entre terrenos residenciais para construção e terrenos já existentes, mas estipula que terrenos residenciais adequados para planejamento serão convertidos para outros fins. Como os terrenos residenciais para construção são essencialmente residenciais, o distrito de Binh Tan recomenda a mudança de destinação, caso sejam adequados para planejamento, e a concessão de alvarás de construção oficiais para esses casos.

Se a regulamentação sobre a mudança de uso do solo for aprovada, isso eliminará dificuldades para muitas famílias.

O representante do Comitê Popular do Distrito de Hoc Mon também propôs a resolução dos procedimentos para alteração do uso do solo em terrenos residenciais recém-construídos e em terrenos residenciais de longa duração, de forma semelhante às áreas de planejamento de terrenos residenciais existentes e aos terrenos residenciais atuais, a fim de garantir os direitos e interesses legítimos da população. O Comitê Popular do Distrito 6 enviou repetidamente documentos ao Comitê Popular da Cidade e ao Departamento de Planejamento e Investimento solicitando a remoção da função de planejamento de terrenos residenciais recém-construídos e o ajuste do uso do solo para o grupo habitacional atual (para áreas sem planejamento detalhado 1/500), em conformidade com a Lei de Planejamento Urbano. O Distrito de Binh Chanh elaborou um projeto para ajustar o planejamento, no qual se propõe que os terrenos rurais recém-construídos sejam totalmente convertidos em terrenos residenciais, permitindo que as pessoas alterem o uso do solo, dividam lotes e obtenham alvarás de construção.

Ajustar o planejamento para mudar de propósito

Em resposta às recomendações dos distritos, o representante do Departamento de Planejamento e Investimento afirmou que, para os quarteirões com a função de planejamento de novas construções residenciais, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente é o órgão que assessora o Comitê Popular da Cidade sobre as condições, o conteúdo e os procedimentos para a alteração da finalidade, de acordo com a Lei de Terras. Já para os quarteirões com a função de planejamento de uso misto, com diversas atividades, como: residencial, comercial, obras públicas, parques, etc., não é possível determinar a proporção ou a localização específica dos grupos funcionais no nível de planejamento de zoneamento de 1/2.000. Portanto, nos casos de quarteirões com a função de planejamento de uso misto, os Comitês Populares dos distritos e da Cidade de Thu Duc precisam revisar e propor ajustes ao plano de zoneamento de 1/2.000 ou organizar a elaboração, avaliação e aprovação do plano detalhado de 1/500 para determinar a localização específica da área residencial no quarteirão, servindo assim como base para a alteração da finalidade do uso do solo, o desmembramento de lotes e a concessão de alvarás de construção.

O Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, admitiu: a dificuldade comum que os distritos e municípios enfrentam atualmente para aplicar o planejamento urbano na resolução dos registros de conversão de uso do solo de outros tipos de terreno para uso residencial de famílias e indivíduos se deve à falta de uma base para determinar a localização do planejamento territorial. "Atualmente, para quarteirões planejados em planos de zoneamento na escala 1/2.000, não é possível determinar a localização específica de cada tipo de uso do solo, como: onde fica a área residencial, onde fica o espaço público, parques, áreas de lazer, estacionamentos, vias internas... Portanto, o planejamento detalhado na escala 1/500 ou o projeto urbano é necessário para a gestão e o desenvolvimento urbano. Para casos de quarteirões com planejamento de uso misto do solo, os Comitês Populares dos distritos, municípios e da cidade de Thu Duc precisam revisar e propor ajustes ao plano de zoneamento na escala 1/2.000 ou organizar o estabelecimento, a avaliação e a aprovação de um planejamento detalhado na escala 1/500 para os quarteirões mencionados, a fim de determinar a localização específica da área residencial no quarteirão, como base para a alteração dos usos do solo, a concessão de alvarás de construção e o desmembramento de lotes...", disse o Sr. Nguyen Toan Thang.

Recentemente, após reunião com departamentos e distritos, o Vice-Presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, orientou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh a coordenar com o Departamento de Planejamento e Investimento, o Departamento de Justiça e departamentos e órgãos relacionados a elaboração de uma decisão que permita a conversão do uso do solo de outros tipos para uso residencial de famílias e indivíduos na área de planejamento de conjuntos habitacionais nos planos de zoneamento, de acordo com as disposições da Lei de Planejamento Urbano, com base nas disposições da Lei de Terras de 2013. As condições para permitir a conversão do uso do solo, o planejamento e a localização do terreno proposto para a conversão devem ser consistentes com o planejamento (em relação ao uso residencial - PV), garantindo a coerência com os planos de planejamento relacionados aprovados pelas autoridades competentes. Ao mesmo tempo, a localização da mudança de uso do solo proposta deve ser adjacente a uma via de tráfego (via existente ou nova via que tenha sido aceita e entregue de acordo com as normas), garantindo espaço suficiente para o desmembramento do terreno. Esta informação está trazendo soluções para muitos distritos, bem como esperança para muitas famílias que tinham essa necessidade, mas não conseguiam obtê-la há muito tempo.

Para fundamentar a conversão dos usos do solo, o Departamento de Planejamento e Investimento deverá supervisionar e orientar os Comitês Populares dos distritos, municípios e da cidade de Thu Duc na revisão de propostas de ajuste dos planos de zoneamento em escala de 1/2.000 ou na organização do estabelecimento, avaliação e aprovação de planos detalhados em escala de 1/500 para quarteirões com funções de planejamento de uso misto do solo, a fim de determinar a localização específica de terrenos residenciais.

Vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh , Bui Xuan Cuong

Fonte: https://thanhnien.vn/cho-chuyen-dat-khac-sang-dat-o-185240510201419952.htm