Liberte projetos imobiliários

Muitos especialistas acreditam que o mecanismo piloto para empresas negociarem direitos de uso de terras com pessoas para realizar projetos de habitação comercial desvinculará projetos, aumentará a oferta de moradias e contribuirá para resolver a escassez de oferta de moradias.

O Governo também propôs que a Assembleia Nacional autorizasse empresas a realizar projetos de habitação comercial na área da instalação que teve de ser realocada devido à poluição ambiental. Na foto: o terreno nobre da Fábrica de Sabão de Hanói , no Polo Industrial Cao-Xa-La, na Rua Nguyen Trai, nº 233, nº 233B, nº 235 (Distrito de Thanh Xuan, Hanói), após muitos anos de realocação, sem causar desperdício de recursos terrestres. Foto: DANH KHANG

O projeto de resolução sobre este mecanismo piloto acaba de ser comentado pela Assembleia Nacional e deverá ser aprovado na sessão que terminará no final de novembro.

Mas, dado o estado atual da oferta de moradias no mercado, com foco nos segmentos de apartamentos de médio, alto padrão e luxo, algumas opiniões também sugerem que o mecanismo piloto deve ter uma direção clara, priorizando o acordo para receber direitos de uso da terra para desenvolver o segmento de moradias populares e apartamentos populares para atender às reais necessidades de moradia da maioria das pessoas.

Centenas de projetos imobiliários aguardam solução

Em março de 2024, na reunião do Grupo de Trabalho do Primeiro Ministro sobre revisão, incentivo e orientação para a remoção de dificuldades e obstáculos na implementação de projetos imobiliários, o Ministério da Construção disse que na Cidade de Ho Chi Minh havia 143 projetos imobiliários, em Hanói 246 projetos, em Hai Phong 4 projetos, em Binh Dinh 16 projetos, em Can Tho 34 projetos... aguardando que o grupo de trabalho, ministérios, filiais e localidades removessem os obstáculos.

É possível observar que em todo o país ainda existem centenas de projetos imobiliários "congelados".

Muitos desses projetos não podem ser implementados por falta de terrenos residenciais. Investidores que investem na compra de terrenos de acordo com o planejamento não conseguem construir o projeto por falta de... ^{1 m²} de terreno residencial.

Além disso, no projeto de resolução piloto que está sendo submetido à Assembleia Nacional para consideração e aprovação, o Governo também propôs que a Assembleia Nacional concordasse em permitir que empresas realizassem projetos de habitação comercial em áreas de estabelecimentos que devem ser realocados devido à poluição ambiental, ou estabelecimentos que devem ser realocados de acordo com o planejamento de construção e planejamento urbano.

Em Hanói, existem muitas fábricas que poluem o meio ambiente no centro da cidade. Após a mudança de suas fábricas para distritos suburbanos ou províncias vizinhas, muitas "terras douradas" abandonadas por décadas foram reveladas.

Normalmente, o conjunto de três fábricas, a fábrica de borracha Sao Vang, a fábrica de sabão Hanoi e a fábrica de tabaco Thang Long, tem uma área total de cerca de ^{150.000 m2} depois de ter sido realocado para os subúrbios e deixado em pousio por muitos anos.

Entre elas, a "terra dourada" da Fábrica de Sabão de Hanói foi realocada há muitos anos, mas até agora a grama ainda cresce devido à falta de um mecanismo para convertê-la em terra para construção de moradias comerciais.

Um projeto na rua Mai Chi Tho, distrito de An Phu, cidade de Thu Duc, cidade de Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Empresas e proprietários de terras estão felizes

Em declarações à Tuoi Tre, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, disse que o mecanismo piloto que permite que empresas negociem o direito de usar outras terras, não residenciais, de pessoas para realizar projetos de habitação comercial acrescenta outro método de acesso a terras para empresas de investimento imobiliário.

Este mecanismo também garante o direito de negociação dos usuários da terra, reduzindo reclamações na recuperação de terras para implementação de projetos.

"Embora o atual mecanismo de recuperação de terras seja muito melhor do que antes (a compensação é mais satisfatória, mais orientada para o mercado), ele não é tão bom quanto o mecanismo piloto para empresas e pessoas com direitos de uso da terra negociarem a transferência de terras", enfatizou o Sr. Chau.

Por exemplo, no Distrito 3 da Cidade de Ho Chi Minh, nos últimos anos, houve 48 prédios de apartamentos antigos. Até agora, houve 5 prédios de apartamentos antigos onde as empresas concordaram em recomprar 100% dos apartamentos antigos dos moradores para realizar o projeto de construção de novos prédios comerciais, mas não houve reclamações porque este é um mecanismo de compra e venda mútua.

Ainda há 43 prédios de apartamentos antigos que não foram reformados porque não temos um mecanismo para incentivar os investidores a negociar a recompra de apartamentos antigos.

De acordo com o Sr. Chau, muitos projetos de habitação comercial estão atualmente paralisados ​​porque as empresas têm terrenos que não são residenciais, o que impede a construção.

Embora o mercado imobiliário esteja carente de oferta de produtos habitacionais (devido à escassez de projetos habitacionais), se a Assembleia Nacional testar a permissão para que empresas negociem a compra de terrenos não residenciais para projetos habitacionais comerciais, o número de projetos habitacionais comerciais licenciados aumentará, aumentando assim a oferta de produtos habitacionais nos próximos tempos.

O Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente do Hanoi Real Estate Club, comentou que a política piloto de permitir que empresas negociem a compra de terrenos não residenciais de pessoas para construir projetos de habitação comercial é uma direção aberta para o desenvolvimento do mercado imobiliário.

Esse mecanismo também permite que empresas imobiliárias cooperem com usuários de terras por meio da transferência de direitos de uso de terras e da contribuição de cotas de terras para a execução de projetos habitacionais comerciais.

Isso aumentará o fundo de terras para construção de moradias, atendendo às necessidades habitacionais da população. "Permitir que as empresas negociem diretamente e recomprem os direitos de uso da terra das pessoas certamente será muito mais barato do que organizar licitações e leilões de direitos de uso da terra para construir projetos habitacionais comerciais. A negociação direta entre as duas partes evitará "preços virtuais" em leilões de terras", comentou o Sr. Cuong.

Muitos especialistas imobiliários também expressaram a opinião de que o programa piloto que permite que empresas negociem a compra de terras agrícolas e outras terras de pessoas para construir moradias comerciais também evitaria o atual desperdício de terras em áreas urbanas.

De fato, existem muitos terrenos não residenciais em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh que estão abandonados há muitos anos. A implementação de acordos de recompra e conversão de terras ajudará a garantir um uso mais eficaz da terra, enquanto o Estado continua a cobrar taxas e impostos de uso da terra, e as pessoas têm mais opções para comprar casas.

Incentivar a habitação comercial de baixo custo

Embora apoiem o projeto piloto que permite que empresas concordem em receber o direito de usar terrenos não residenciais para moradias comerciais, muitos especialistas acreditam que o projeto piloto que permite que empresas concordem em recomprar terrenos não residenciais para realizar projetos de moradias comerciais deve priorizar a implementação de projetos de moradias comerciais acessíveis, adequados à situação prática da localidade.

O Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor Regional Sul do Batdongsan.com, recomendou o uso deste mecanismo piloto para desenvolver moradias populares e apartamentos comerciais de baixo custo para aumentar a oferta de moradias e atender às reais necessidades de moradia da maioria das pessoas.

O Sr. Tuan acredita que o aumento da oferta de moradias por meio do mecanismo piloto deve ser consistente com as necessidades práticas. Se não houver uma direção clara, as empresas, após concordarem em comprar terras das pessoas, se concentrarão apenas no desenvolvimento de moradias comerciais de alto custo, cerca de 50 milhões de VND/ ^m² , para obter altos lucros como no passado, e o objetivo de equilibrar a oferta e a demanda de moradias no mercado não será alcançado.

Outra observação, segundo o Sr. Tuan, é que o programa piloto para empresas comprarem terrenos não residenciais de pessoas para construir projetos de moradias comerciais precisa evitar a situação em que alguns investidores com potencial financeiro aproveitem essa regulamentação para comprar terrenos e esperar o preço aumentar para transferi-los para outras empresas.

É necessário complementar a regulamentação, exigindo que as empresas que negociam e compram terras de pessoas implementem projetos de habitação comercial dentro de 2 a 3 anos. Caso contrário, devem transferir a terra para outro investidor para que ela execute o projeto. Se a terra ficar sem uso, será recuperada.

A dupla de resoluções removerá obstáculos para o mercado imobiliário.

Além da resolução piloto que permite que empresas negociem a transferência de terras não residenciais de pessoas para realizar projetos de habitação comercial, o Governo também planeja submeter à Assembleia Nacional para consideração e aprovação uma resolução especializada para lidar com problemas de terras, realocação de fábricas poluídas, reorganização de sedes de agências estatais, projetos que enfrentam inspeção, auditoria, investigação e decisões judiciais.

Este par de resoluções "reativará" os ativos atualmente em centenas de projetos habitacionais e urbanos suspensos em todo o país. Com o mecanismo das resoluções da Assembleia Nacional, as empresas terão uma base para concluir os procedimentos de investimento em projetos, continuar a implementar projetos habitacionais, aumentar a oferta de moradias e contribuir para o equilíbrio entre oferta e demanda do mercado.

Ministro dos Recursos Naturais e Meio Ambiente DO DUC DUY:

"Projetos mal executados por líderes locais serão resgatados"

Em relação à resolução temática, a diretriz da autoridade competente é que os projetos paralisados ​​devido a irregularidades cometidas por autoridades e líderes locais sejam resolvidos para que as empresas possam continuar a implementá-los. Com esse tipo de projeto, a maioria dos líderes locais que violaram as normas foram punidos.

Quanto aos projetos em que as empresas cometem erros intencionalmente, eles serão revogados para evitar desperdício de recursos terrestres.

Ainda estou curioso sobre os termos e condições

Projeto de apartamento na rua Le Van Luong, comuna de Nhon Duc, distrito de Nha Be, cidade de Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Um investidor em projetos imobiliários na Cidade de Ho Chi Minh afirmou que, além de o Governo submeter a resolução piloto à Assembleia Nacional para consideração e aprovação, a Cidade de Ho Chi Minh também está revisando o número de empresas com terrenos que estão presos à regulamentação e não conseguiram implementar projetos. De acordo com a revisão, somente esta empresa possui quase 20 terrenos em Binh Chanh, Distrito 8, Thu Duc... que estão presos.

Essa pessoa disse que a maior parte das terras são terras agrícolas, terras não agrícolas, não são terras residenciais, e que a empresa concluiu a transferência do povo, mas como a lei não permite, o projeto não pode ser executado.

O mercado imobiliário tem enfrentado dificuldades ultimamente, mas as empresas não conseguem usar os recursos de terra disponíveis para realizar mais projetos e têm uma fonte de suprimento para vender e recuperar o dinheiro, o que torna a situação muito difícil. Enquanto isso, as empresas ainda precisam pagar juros de empréstimos bancários, agravando as dificuldades.

Ao ler o projeto de resolução que está prestes a ser considerado para aprovação, esta empresa acredita que esta é uma política necessária para remover dificuldades para as empresas e o mercado e em breve terá a oportunidade de ser considerada para aprovação.

No entanto, um ponto de preocupação para as empresas é o projeto de resolução que regulamenta as condições para a implementação de projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra.

Consequentemente, as organizações empresariais imobiliárias que implementam projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou que possuem direitos de uso da terra conforme prescrito nesta resolução estão autorizadas a alterar a finalidade de uso de um ou mais tipos de terra para implementar o projeto, incluindo terras agrícolas; terras não agrícolas que não sejam residenciais; terras residenciais e outras terras no mesmo lote de terra no caso de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra.

Esta regulamentação pode ser entendida como a possibilidade de empresas que já possuem terras alterarem a finalidade de terras agrícolas ou não agrícolas, que não sejam residenciais, para a realização de projetos. No entanto, ao receberem uma transferência inicial, devem transferir terrenos que contenham terras residenciais e outros terrenos no mesmo lote.

Portanto, se a resolução for aprovada e implementada conforme entendida pela empresa, a remoção não será completa.

Essa pessoa explicou ainda que, atualmente, além de empresas com fundos de terras disponíveis sob seus direitos de uso comercial, há casos em que empresas anteriormente permitiam que indivíduos na empresa comprassem terras agrícolas, mas ainda não as colocaram em direitos de uso comercial devido a problemas legais; ou há empresas com recursos suficientes que querem receber transferências de terras de pessoas para realizar projetos.

Se entendido como acima, as empresas só podem comprar áreas com terrenos residenciais e outros terrenos, o que limitará o acesso da empresa aos recursos de terra.

"O Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente também apontou recentemente à Assembleia Nacional a inadequação, já que, na realidade, a maioria dos projetos imobiliários são implementados em terrenos que não são originalmente residenciais e o planejamento detalhado do projeto também inclui muitos tipos diferentes de terreno, como terrenos residenciais, terrenos de tráfego, áreas verdes... portanto, as disposições da Lei de Terras não podem ser implementadas na prática. Portanto, a agência de redação precisa reconsiderar isso", sugeriu.

Uma frase deve ser removida.

Compartilhando a mesma preocupação, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, disse que o regulamento deve remover a frase "para casos de acordo sobre recebimento de direitos de uso da terra" no regulamento sobre terrenos residenciais e outros terrenos no mesmo lote de terra para evitar mal-entendidos ao implementar a resolução.

Isso significa que empresas que já possuem terras ou receberam uma transferência desde o início podem usar três tipos de terra: terras agrícolas; terras não agrícolas que não sejam residenciais; terras residenciais e outras terras no mesmo lote de terra para fazer projetos de habitação comercial, desde que cumpram o planejamento, o plano de uso do solo e outros critérios da resolução.

"Esta é a única maneira de eliminar o gargalo e liberar recursos terrestres", disse o Sr. Chau.

Fonte: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm