Liberando o potencial dos projetos imobiliários.

Muitos especialistas acreditam que o mecanismo piloto que permite às empresas negociar de forma independente os direitos de uso do solo com os cidadãos para projetos de habitação comercial irá desobstruir os projetos, aumentar a oferta de moradias e ajudar a resolver a escassez de habitação.

O governo também propôs que a Assembleia Nacional aprove a permissão para que empresas implementem projetos de habitação comercial nos terrenos de instalações que precisam ser realocadas devido à poluição ambiental. Na foto: O terreno privilegiado da Fábrica de Sabão de Hanói , localizado no Polo Industrial Cao-Xa-La, nos números 233, 233B e 235 da Rua Nguyen Trai (Distrito de Thanh Xuan, Hanói), permanece sem uso há muitos anos após a realocação, resultando em desperdício de recursos fundiários. - Foto: DANH KHANG

O projeto de resolução sobre esse mecanismo piloto acaba de ser analisado pela Assembleia Nacional e espera-se que seja aprovado na sessão que termina no final de novembro.

No entanto, dada a situação atual em que a oferta de habitação no mercado se concentra nos segmentos de apartamentos de gama média, alta e de luxo, algumas opiniões sugerem que o mecanismo piloto deve ter uma direção clara, priorizando acordos sobre direitos de uso da terra para desenvolver habitações acessíveis e apartamentos econômicos que atendam às reais necessidades habitacionais da maioria da população.

Centenas de projetos imobiliários aguardam a remoção de obstáculos.

Em março de 2024, durante uma reunião da Força-Tarefa do Primeiro-Ministro para revisar, incentivar e orientar a remoção de dificuldades e obstáculos na implementação de projetos imobiliários, o Ministério da Construção informou que na Cidade de Ho Chi Minh havia 143 projetos imobiliários, em Hanói 246 projetos, em Hai Phong 4 projetos, em Binh Dinh 16 projetos, em Can Tho 34 projetos... aguardando a resolução dos problemas pela força-tarefa, ministérios, setores e localidades.

Em todo o país, centenas de projetos imobiliários permanecem paralisados.

Muitos desses projetos não podem ser implementados por falta de terrenos residenciais. Mesmo investidores que compram terrenos que atendem às normas de planejamento urbano não conseguem construir seus projetos devido à escassez de apenas 1 ^metro quadrado de terreno residencial.

Além disso, na proposta de resolução piloto que está sendo submetida à Assembleia Nacional para apreciação, o Governo também propõe que a Assembleia Nacional concorde em permitir que empresas implementem projetos de habitação comercial em terrenos pertencentes a instalações que precisam ser realocadas devido à poluição ambiental, ou instalações que precisam ser realocadas em função de planejamento urbano e de construção.

Aqui mesmo em Hanói, muitas fábricas poluentes do centro da cidade, depois de se mudarem para distritos suburbanos ou províncias vizinhas, revelaram inúmeros terrenos "de primeira qualidade" abandonados há décadas.

Um exemplo típico é o conjunto de três fábricas: a fábrica de borracha Sao Vang, a fábrica de sabão Hanoi e a fábrica de tabaco Thang Long, com uma área total de aproximadamente 150.000 ^m², que ficaram abandonadas durante muitos anos após serem realocadas para os arredores da cidade.

Em particular, a localização privilegiada da Fábrica de Sabão de Hanói, que foi realocada há muitos anos, permanece tomada pelo mato devido à falta de um mecanismo para convertê-la em terreno para construção de habitações comerciais.

Um projeto na rua Mai Chi Tho, An Phu Ward, cidade de Thu Duc, cidade de Ho Chi Minh - Foto: Nguyen Van Trung

Tanto as empresas quanto os proprietários de terras estão satisfeitos.

Em declarações ao jornal Tuoi Tre, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o mecanismo piloto que permite às empresas negociar e adquirir de forma independente os direitos de uso de terrenos não residenciais de cidadãos para projetos de habitação comercial representa mais um método de acesso a terrenos para investimento e negócios imobiliários.

Esse mecanismo também garante o direito dos usuários da terra de negociar, reduzindo as disputas na aquisição de terras para a implementação de projetos.

"Embora o mecanismo atual de aquisição de terras seja muito melhor do que antes (compensação mais adequada e baseada no mercado), ele não é tão bom quanto o mecanismo piloto que permite que empresas e pessoas com direitos de uso da terra negociem a transferência de terras por conta própria", enfatizou o Sr. Chau.

Por exemplo, no Distrito 3 da Cidade de Ho Chi Minh, foram construídos 48 antigos conjuntos habitacionais nos últimos anos. Até o momento, em 5 desses conjuntos, empresas concordaram voluntariamente em recomprar 100% dos apartamentos antigos dos moradores para realizar projetos de construção de novos prédios comerciais, sem qualquer reclamação, pois esse é um mecanismo de transação mutuamente benéfico.

Ainda existem 43 prédios de apartamentos antigos que não foram reformados porque não temos um mecanismo para incentivar os investidores a negociar a compra desses prédios por conta própria.

Segundo o Sr. Chau, muitos projetos de habitação comercial estão atualmente paralisados ​​porque os terrenos pertencentes às empresas não são destinados a uso residencial, o que impede a construção.

Enquanto o mercado imobiliário enfrenta uma escassez de oferta de moradias (devido à falta de projetos habitacionais), se a Assembleia Nacional implementar um programa piloto que permita às empresas negociar de forma independente a compra de terrenos não residenciais para projetos de habitação comercial, isso aumentará o número de projetos de habitação comercial licenciados, aumentando assim a oferta de imóveis residenciais no futuro.

O Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente do Clube Imobiliário de Hanói, acredita que o programa piloto que permite às empresas negociar de forma independente a compra de terrenos não residenciais de cidadãos para projetos de habitação comercial é uma direção promissora para o desenvolvimento do mercado imobiliário.

Esse mecanismo também permite que empresas imobiliárias cooperem com usuários de terras por meio da transferência de direitos de uso da terra e da contribuição de terrenos como capital para a implementação de projetos de habitação comercial.

Isso aumentará a disponibilidade de terrenos para a construção de moradias, atendendo às necessidades habitacionais da população. "Permitir que as empresas negociem e comprem diretamente os direitos de uso da terra das pessoas certamente será muito mais barato do que organizar licitações ou leilões para a aquisição desses direitos para a construção de empreendimentos imobiliários comerciais. A negociação direta entre as duas partes evitará 'preços inflacionados' em leilões de terrenos", comentou o Sr. Cuong.

Muitos especialistas do setor imobiliário também acreditam que a implementação de um programa piloto que permita às empresas negociar de forma independente a compra de terras agrícolas e outros tipos de terrenos junto aos moradores para a construção de moradias comerciais evitaria o atual desperdício de terrenos urbanos.

Na realidade, muitos terrenos baldios em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh estão abandonados há anos. A implementação de acordos-piloto de recompra e conversão de terras ajudará a utilizar o solo de forma mais eficiente, enquanto o Estado continua a arrecadar taxas e impostos sobre o uso da terra, e as pessoas terão mais opções para comprar imóveis.

Incentivar a construção de habitações comerciais de baixo custo.

Embora apoiem o programa piloto que permite às empresas negociar o direito de usar terrenos não residenciais para projetos de habitação comercial, muitos especialistas acreditam que o programa piloto deveria priorizar projetos de habitação acessível que sejam adequados ao contexto local.

O Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da região sul da Batdongsan.com, recomendou a utilização deste mecanismo piloto para desenvolver habitações acessíveis e apartamentos comerciais de baixo custo, a fim de aumentar a oferta de moradias e atender às reais necessidades habitacionais da maioria da população.

O Sr. Tuan argumentou que o aumento da oferta de moradias por meio de mecanismos-piloto deve estar alinhado com as necessidades práticas. Sem uma direção clara, se as empresas, após concordarem em comprar terrenos dos moradores, se concentrarem apenas no desenvolvimento de moradias comerciais de alto padrão, em torno de 50 milhões de VND/ ^m² , para obter altos lucros, como fizeram no passado, o objetivo de equilibrar a oferta e a demanda de moradias no mercado não será alcançado.

Outro ponto a destacar, segundo o Sr. Tuan, é que o programa piloto que permite às empresas comprar terrenos não residenciais de particulares para projetos de habitação comercial precisa evitar uma situação em que alguns investidores com grande poder aquisitivo se aproveitem dessa regulamentação para comprar terrenos e mantê-los em carteira, aguardando a valorização dos preços para revendê-los a outras empresas.

Devem ser adicionadas regulamentações que obriguem as empresas que negociam e adquirem terrenos de moradores a desenvolverem projetos de habitação comercial dentro de 2 a 3 anos. Caso contrário, o terreno deverá ser transferido para outro investidor para desenvolvimento e, se ficar vago, será recuperado.

As duas resoluções eliminarão obstáculos para o mercado imobiliário.

Além da resolução piloto que permite às empresas negociar de forma independente a transferência de terrenos não residenciais de cidadãos para projetos de habitação comercial, o Governo também planeja submeter à Assembleia Nacional, para consideração e aprovação, uma resolução específica que aborda questões relacionadas à terra, a realocação de fábricas poluentes, a reorganização das sedes de agências estatais e a resolução de projetos sujeitos a inspeções, auditorias, investigações e decisões judiciais.

Essas duas resoluções irão "revitalizar" os ativos atualmente imobilizados em centenas de projetos de habitação e desenvolvimento urbano paralisados ​​em todo o país. Com os mecanismos estabelecidos por essas resoluções da Assembleia Nacional, as empresas terão uma base para concluir os procedimentos de investimento para os projetos, continuar a implementação de projetos de construção de moradias, aumentar a oferta de moradias e contribuir para o equilíbrio entre oferta e demanda no mercado.

Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente DO DUC DUY:

"Projetos mal administrados por líderes locais serão resgatados."

Em relação à resolução temática, o princípio orientador da autoridade competente é que os projetos paralisados ​​devido a erros cometidos por governos e líderes locais sejam resolvidos para que as empresas possam continuar a implementá-los. Na maioria dos casos envolvendo esse tipo de projeto, os líderes locais que cometeram irregularidades foram punidos.

Em projetos onde as empresas violam intencionalmente as normas, o terreno será recuperado para evitar o desperdício de recursos naturais.

Ainda existem preocupações em relação aos termos e condições.

Projeto de apartamento na rua Le Van Luong, comuna de Nhon Duc, distrito de Nha Be, cidade de Ho Chi Minh - Foto: Nguyen Van Trung

Uma empresa de desenvolvimento imobiliário na cidade de Ho Chi Minh afirmou que, além de o governo ter submetido uma resolução piloto à Assembleia Nacional para consideração e aprovação, a cidade também está analisando o número de empresas com terrenos que atualmente enfrentam entraves regulatórios que impedem a implementação de seus projetos. Segundo essa análise, cerca de 20 terrenos nos distritos de Binh Chanh, Distrito 8 e Thu Duc, entre outros, enfrentam esses entraves.

Essa pessoa afirmou que a maioria dos terrenos são agrícolas ou não agrícolas (não residenciais), cuja transferência de propriedade já foi concluída por empresas, mas que, devido a restrições legais, não podem prosseguir com os projetos.

O mercado imobiliário tem enfrentado dificuldades recentemente, e as empresas não conseguem utilizar seus terrenos existentes para desenvolver novos projetos e vender o excedente a fim de recuperar o investimento, o que torna a situação muito desafiadora. Além disso, as empresas ainda precisam pagar os juros dos empréstimos bancários, agravando ainda mais suas dificuldades.

Após a leitura da minuta de resolução que está prestes a ser considerada para aprovação, esta empresa acredita que se trata de uma política necessária para aliviar as dificuldades enfrentadas pelas empresas e pelo mercado, e, portanto, está prestes a ser analisada e aprovada.

No entanto, um ponto de preocupação para as empresas é a disposição do projeto de resolução relativa às condições para a implementação de projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre direitos de uso da terra ou direitos de uso da terra já existentes.

Assim, as empresas imobiliárias que implementam projetos de habitação comercial por meio de acordos de direitos de uso do solo, ou aquelas que já possuem direitos de uso do solo conforme estipulado nesta resolução, podem converter a finalidade de uso do solo de um ou mais tipos de terreno para o projeto, incluindo terrenos agrícolas; terrenos não agrícolas que não sejam residenciais; e terrenos residenciais e outros terrenos dentro do mesmo lote, nos casos em que tenha sido celebrado um acordo de direitos de uso do solo.

Regulamentos como este poderiam ser interpretados no sentido de que empresas que já possuem terrenos podem converter terrenos agrícolas ou não agrícolas (excluindo terrenos residenciais) para projetos, enquanto aquelas que adquirem terrenos do zero devem transferir lotes que contenham tanto terrenos residenciais quanto de outros tipos dentro do mesmo lote.

Portanto, se a resolução for aprovada e implementada exatamente como as empresas a entendem, a eliminação do problema não será completa.

Essa pessoa explicou ainda que, atualmente, além das empresas que já possuem terras, há casos em que as empresas anteriormente permitiram que indivíduos dentro da empresa comprassem terras agrícolas, mas ainda não as incluíram na propriedade da empresa devido a entraves legais; ou há empresas com recursos suficientes que desejam adquirir terras de pessoas físicas para desenvolver projetos.

Se entendida dessa forma, a ideia seria que as empresas só poderiam comprar áreas com terrenos residenciais e de outros tipos, o que limitaria suas oportunidades de acesso a recursos fundiários.

"O Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente apontou recentemente perante a Assembleia Nacional a inadequação do fato de que a maioria dos projetos imobiliários são implementados em terrenos que inicialmente não foram designados como residenciais, e o planejamento detalhado dos projetos inclui vários tipos de terrenos, como residenciais, de transporte, áreas verdes, etc., tornando as regulamentações da Lei de Terras impraticáveis. Portanto, o órgão responsável pela sua elaboração precisa reconsiderar essa questão", sugeriu este funcionário.

Uma frase deve ser removida.

Compartilhando dessa preocupação, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, sugeriu que a frase "para casos de acordo sobre o recebimento de direitos de uso da terra" seja removida da regulamentação sobre terrenos residenciais e outros terrenos dentro do mesmo lote, a fim de evitar interpretações equivocadas na implementação da resolução.

Isso significa que as empresas que já possuem terrenos ou os adquiriram por meio de transferência estão autorizadas a usar três tipos de terreno — terreno agrícola; terreno não agrícola que não seja residencial; e terreno residencial e outros terrenos dentro do mesmo lote — para projetos de habitação comercial, desde que cumpram o plano de uso do solo, as normas de zoneamento e outros critérios estabelecidos na resolução.

"Só assim poderemos eliminar os gargalos e liberar recursos fundiários", disse o Sr. Chau.

Fonte: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm