Visão geral rápida:
  • O conceito de terreno sujeito a regulamentações de planejamento urbano e os tipos comuns de regulamentações de planejamento urbano.
  • Regulamento relativo à emissão de certificados de propriedade de terrenos localizados em áreas planejadas.
  • Terrenos destinados a desenvolvimento podem ser transferidos ou vendidos?
  • Riscos comuns na compra de terrenos afetados por regulamentações de zoneamento.
  • O que deve ser feito quando um terreno se encontra dentro de uma zona de desenvolvimento planejado?

O conceito de terreno sujeito a regulamentações de planejamento urbano e os tipos comuns de regulamentações de planejamento urbano.

Terrenos sujeitos a regulamentações de planejamento são áreas de terra que se enquadram em um escopo designado por autoridades estaduais competentes para uso futuro, como construção de estradas, desenvolvimento de áreas residenciais ou projetos de obras públicas. Normalmente, esses terrenos podem estar incluídos no planejamento de uso do solo, planejamento urbano ou planejamento de transporte.

Os tipos comuns de planejamento atualmente em uso incluem:

  • Planejamento de transporte
  • Planejamento de área residencial
  • Planejamento de obras públicas
  • Planejamento urbano ou projeto comercial
Foto ilustrativa: Hong Khanh

Regulamento relativo à emissão de certificados de propriedade de terrenos localizados em áreas planejadas.

De acordo com as normas fundiárias vigentes, a emissão de certificados de direito de uso da terra (títulos de propriedade) para terrenos localizados dentro de uma área planejada depende da existência ou não de um plano de uso do solo específico para essa área.

Se o terreno estiver incluído no planejamento, mas não houver um plano anual de uso do solo em nível distrital, as pessoas ainda podem exercer seus direitos legais, como registrar títulos de uso do solo, construir casas, transferir a propriedade, etc., normalmente. Isso visa garantir os direitos dos usuários da terra até que o Estado realize a aquisição de terras de acordo com o plano.

Por outro lado, se o terreno já estiver incluído no plano anual de ordenamento do território divulgado pelo Estado, alguns direitos dos proprietários serão temporariamente restringidos. Especificamente, enquanto se aguarda a desapropriação, a emissão de títulos de propriedade, o parcelamento do terreno ou alterações na destinação do solo não serão autorizados, a fim de garantir a implementação do plano dentro do prazo previsto.

Terrenos destinados a desenvolvimento podem ser transferidos ou vendidos?

A questão da transferência de terrenos afetados por planos de zoneamento é uma das dúvidas mais comuns. O princípio geral é o seguinte: se o terreno ainda não possui um plano anual de uso do solo, o proprietário pode realizar transações normalmente. Contratos de compra, venda, doação, herança, etc., são todos lavrados em cartório e registrados como quaisquer outros imóveis legalmente possuídos.

No entanto, uma vez que o terreno esteja incluído em um plano de uso do solo específico para aquele ano, o direito de transferência de propriedade fica restrito. Os cartórios de registro de imóveis geralmente não registram alterações de propriedade nesse caso. Se a transação ainda for realizada por meio de documentos manuscritos ou contratos civis assinados de forma inadequada, ela poderá ser considerada inválida, causando prejuízos ao comprador.

Em alguns casos, quando o planejamento se arrasta por muitos anos sem implementação, os moradores podem apresentar uma solicitação à autoridade competente para que considere o ajuste, a permissão de uso temporário ou a transferência do terreno. No entanto, isso depende das políticas de cada localidade e deve ser aprovado especificamente.

Riscos comuns na compra de terrenos afetados por regulamentações de zoneamento.

Os compradores de terrenos muitas vezes focam apenas na localização e no preço, dando pouca atenção às normas de planejamento urbano. Como resultado, há muitos casos em que as pessoas compram terrenos destinados à desapropriação, o que leva à perda total ou à restrição de uso. Os riscos comuns incluem: impossibilidade de obter a escritura, impossibilidade de construir, impossibilidade de subdividir o terreno e uma queda acentuada no valor de mercado.

Outro risco é o planejamento suspenso – ou seja, um plano que existe há muito tempo, mas ainda não foi implementado. Durante esse período, os direitos das pessoas ficam "suspensos" e elas não podem realizar muitos procedimentos relacionados a terras e moradias.

O que deve ser feito quando um terreno se encontra dentro de uma zona de desenvolvimento planejado?

Para verificar se um terreno está incluído no plano diretor, as pessoas podem consultar fontes oficiais, como o portal de informações de planejamento local, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente ou o Comitê Popular em nível de comuna ou distrito. Além disso, muitos locais agora disponibilizam mapas de planejamento online, permitindo que as pessoas pesquisem rapidamente usando coordenadas ou números de lote.

Se for constatado que um terreno está dentro de uma área planejada, o próximo passo é determinar se esse plano já inclui um plano específico de uso do solo. Caso contrário, as pessoas ainda podem prosseguir com os procedimentos para obter um título de propriedade ou realizar transações. Se já existir um plano, a compra e venda devem ser temporariamente suspensas até que um aviso de ajuste seja emitido ou o período de implementação do plano expire.

Compreender o estatuto de planeamento não só ajuda as pessoas a proteger os seus direitos legais de uso do solo, como também evita litígios ou riscos financeiros em transações imobiliárias.

Fonte: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html