Acelerar a recuperação do mercado imobiliário.

No dia 9 de novembro, o jornal Nguoi Lao Dong organizou um seminário intitulado "Removendo Obstáculos Legais para o Mercado Imobiliário". Diversas opiniões de gestores, especialistas, advogados, associações e empresas sugeriram que os entraves legais precisam ser resolvidos para que o mercado imobiliário se recupere de forma mais significativa.

O mercado já passou do seu ponto mais baixo e não há escassez de capital.

Durante o seminário, muitos especialistas e líderes de associações concordaram com a avaliação de que o mercado imobiliário já ultrapassou sua fase mais difícil, atingiu recentemente o ponto mais baixo e está se recuperando, embora ainda existam desafios.

Segundo dados citados pelo Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, o mercado apresenta dois segmentos relativamente promissores: o imobiliário residencial e o imobiliário de parques industriais, que foram os menos afetados recentemente. No que diz respeito ao imobiliário residencial, os relatórios preliminares da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis refletem uma recuperação, com cada trimestre superando o anterior. Aproximadamente 20.000 imóveis foram lançados; o volume de transações aumentou gradualmente ao longo dos trimestres, com um aumento de 56% no terceiro trimestre de 2023 em comparação com o trimestre anterior.

Em relação ao setor imobiliário industrial, o país possui quase 400 parques industriais, dos quais cerca de 292 estão em operação, com uma taxa de ocupação de aproximadamente 80% a 82%. A taxa de ocupação no final do terceiro trimestre de 2023 era de cerca de 82% no Sul e 80% no Norte. Os preços de aluguel em parques industriais continuaram a subir entre 7% e 12% no terceiro trimestre de 2023, em comparação com o mesmo período do ano anterior. A oferta de novos imóveis continua a aumentar, impulsionada por fortes perspectivas de projetos de investimento estrangeiro direto e alta demanda por armazéns, fábricas e habitações sociais associadas a parques industriais.

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O jornalista e médico To Dinh Tuan, editor-chefe do jornal Nguoi Lao Dong, presidiu o seminário. Foto: HOANG TRIEU

Um dos desafios anteriormente discutidos no mercado imobiliário – o acesso ao crédito – está sendo gradualmente abordado. Dados divulgados pelo Banco Central do Vietnã mostram que o crédito para investimento imobiliário e habitação aumentou aproximadamente 4,7% no primeiro semestre de 2023, apesar da queda na renda e das altas taxas de juros. O investimento estrangeiro direto (IED) tem sido bastante positivo, com quase US$ 2 bilhões registrados para o setor imobiliário nos primeiros 10 meses de 2023, dos quais aproximadamente US$ 763 milhões já foram desembolsados. As empresas do setor imobiliário também estão captando recursos ativamente por meio da emissão de títulos, negociação de títulos com vencimento próximo e recompra de títulos emitidos.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, também afirmou que o mercado já ultrapassou o seu ponto mais baixo. Especificamente, de acordo com dados do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, o ponto mais baixo foi atingido no primeiro trimestre de 2023, quando o setor imobiliário registrou um crescimento negativo de 16,1%, mas depois apresentou uma recuperação gradual. No final do segundo trimestre de 2023, o crescimento imobiliário ainda era negativo em mais de 11%, mas a partir do terceiro trimestre esse índice caiu para menos de 8%.

Um dos pacotes de crédito que devem impulsionar o mercado imobiliário recentemente é o pacote de empréstimos de 120 trilhões de VND para investimentos em projetos de habitação social. O Banco de Desenvolvimento Agrícola e Rural do Vietnã ( Agribank ) informou que, desde o início da implementação desse pacote de crédito, 30 trilhões de VND já foram registrados.

Segundo o Sr. Pham Van Duong, Diretor da filial de Binh Trieu do Agribank (Cidade de Ho Chi Minh), o Agribank é um banco 100% estatal, portanto, deve cumprir rigorosamente todas as regulamentações, incluindo o pacote de 120 trilhões de VND. O Agribank está envolvido em projetos de habitação social desde outubro de 2022 e os tem desenvolvido até o momento. Em relação ao capital de crédito, o banco possui fundos excedentes e está pronto para emprestar a empresas. No entanto, a questão é que, ao fornecer capital para projetos, também deve cumprir integralmente as regulamentações estatais. Atualmente, o Agribank está coordenando com as empresas para resolver dificuldades e agilizar o desembolso para os projetos.

"As taxas de juros para empréstimos habitacionais sociais estão atualmente nas mais baixas dos últimos anos. O Agribank está oferecendo empréstimos para clientes que compram moradias sociais com uma taxa de juros 2 pontos percentuais menor que a taxa padrão. Com taxas de juros baixas e capital disponível, estamos apenas aguardando que as empresas concluam os procedimentos para o desembolso", afirmou o Sr. Duong.

Fortalecimento do papel dos grupos de trabalho

Embora haja amplo reconhecimento para a construção de moradias sociais, as empresas afirmam que a implementação desses projetos é muito difícil.

O Sr. Vo Minh Hoang, Diretor Geral da Companhia de Habitação Social da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o governo oferece muitos incentivos para o desenvolvimento de habitações sociais, mas muitas empresas não têm conseguido acessá-los. Mesmo antes de participarem de projetos de habitação social, as empresas já enfrentavam dificuldades, e uma vez envolvidas, o desafio se torna ainda maior. Especificamente, além do capital, as empresas também enfrentam dificuldades relacionadas à disponibilidade de terrenos. Portanto, as empresas esperam que o governo revise os terrenos disponíveis para arrendamento e os inclua na lista de projetos de desenvolvimento de habitação social, realizando licitações para selecionar investidores. Dessa forma, as empresas poderão participar do desenvolvimento de habitações sociais e incluir os custos do terreno nos custos de desenvolvimento do projeto.

"Empresas que realizam projetos de habitação social obtêm um lucro de apenas 10%, mas o preço de venda e os compradores-alvo precisam ser aprovados pelo Departamento de Construção. Além disso, alguns custos não podem ser incluídos no preço de venda. Construir habitação social leva mais tempo e é mais difícil do que construir habitação comercial, o que desestimula o investimento. Esperar de dois a três anos para que os bancos liberem os empréstimos é inaceitável para as empresas. Portanto, propomos um mecanismo para agilizar a liberação dos recursos", sugeriu o Sr. Hoang.

As dificuldades mencionadas no mercado imobiliário já foram identificadas e discutidas anteriormente. A questão que resta, segundo especialistas e empresários que compartilharam suas opiniões no seminário do jornal Nguoi Lao Dong, é propor as soluções mais viáveis para acelerar a superação dessas dificuldades.

O Sr. Thai Doan Hoa, Vice-Chefe do Departamento de Desenvolvimento Habitacional e Mercado Imobiliário do Departamento de Construção da Província de Dong Nai , afirmou que, por meio de uma revisão, Dong Nai identificou cinco grupos de dificuldades e obstáculos no setor imobiliário. O mais proeminente deles diz respeito aos procedimentos de aprovação de políticas de investimento e seleção de investidores. Alguns projetos receberam aprovação de investimento há muitos anos, mas agora, os órgãos de fiscalização exigem que eles cumpram a Lei da Habitação – o que significa que devem possuir terrenos residenciais. A avaliação de terrenos também é difícil. Alguns projetos foram alocados, mas não podem ser avaliados porque as empresas de consultoria hesitam em fazê-lo por receio de dificuldades em explicar a situação às autoridades.

"Existem muitas dificuldades na implementação da construção de habitações sociais no projeto. Muitos projetos foram implementados de acordo com regulamentos antigos, mas posteriormente encontraram obstáculos quando o planejamento foi ajustado. Por exemplo, a Lei da Habitação estipula que as localidades devem reavaliar e exigir que as empresas destinem 20% da área do projeto para habitação social, o que é muito difícil", afirmou o Sr. Hoa, descrevendo a situação atual.

Para superar essas dificuldades, a província de Dong Nai planejou continuar destinando terrenos para habitação comercial até 2030, com o restante alocado para habitação social. O processo de planejamento está concluído e pronto para atrair investidores, mas ainda existem desafios. Desde 2022, o Comitê Provincial do Partido e o Comitê Popular da província de Dong Nai determinaram a criação de um grupo de trabalho para atender às solicitações e resolver as dificuldades enfrentadas pelas empresas.

Desde o início de 2023, a província de Dong Nai estabeleceu três grupos de trabalho para resolver obstáculos em projetos de ritmo lento, lidar com dificuldades enfrentadas por empresas e desenvolver habitações sociais. Todos os três grupos de trabalho são liderados por autoridades provinciais. Departamentos, especificamente o Departamento de Construção, também estabeleceram grupos de trabalho para resolver dificuldades dentro de suas jurisdições, abordando as questões em etapas; se as questões envolverem níveis superiores de autoridade, eles se registrarão para trabalhar com os ministérios e agências relevantes para resolvê-las em benefício das empresas.

Há grande expectativa de que as três propostas de emenda sejam aprovadas em breve.

Uma das soluções esperadas são os três projetos de lei – incluindo a Lei de Negócios Imobiliários (alterada), a Lei de Habitação (alterada) e a Lei de Terras (alterada) – que estão atualmente em discussão e sendo comentados na 6ª sessão da 15ª Assembleia Nacional ; se aprovados, eles removerão os obstáculos legais para o mercado imobiliário.

O advogado Nguyen Tan Phong, membro do Comitê Permanente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, analisou: O projeto de Lei da Habitação (alterado) levanta a questão de que algumas disputas serão resolvidas por meio de arbitragem comercial. Atualmente, ainda ocorrem disputas entre investidores, compradores de imóveis e usuários de apartamentos, com muitos empreendimentos ficando anos sem emitir os títulos de propriedade. As novas regulamentações do projeto de lei ajudarão a esclarecer essa situação.

O projeto de lei sobre negócios imobiliários (alterado) também aborda a melhoria da qualidade da corretagem imobiliária no futuro...

"Quando essas três leis forem aprovadas, elas contribuirão para a disseminação do conhecimento jurídico e melhorarão a qualidade dos participantes do mercado imobiliário, especialmente os corretores", observou o advogado Phong.

As autoridades precisam fornecer orientações específicas e claras.

Em relação aos aspectos legais e processuais da construção de habitações sociais, muitos especialistas acreditam que empresas e associações precisam identificar especificamente os obstáculos atuais e determinar quais procedimentos devem ser eliminados. Em termos de abordagem, o governo e os órgãos competentes precisam fornecer orientações claras e específicas sobre todas as questões, sobreposições e inconsistências existentes; as autoridades locais também precisam esclarecer essas questões, evitando consultas longas e ineficazes.

"Empresas e associações estão fazendo grandes esforços, mas, na minha opinião, precisam buscar recomendações mais precisas e soluções complementares mais específicas", avaliou o Dr. Can Van Luc.

ORGANIZAÇÃO PARCEIRA