* Repórter: Dr. Tran Du Lich , muitas soluções para apoiar o mercado imobiliário foram propostas, mas por que as empresas continuam relatando dificuldades e precisando de "resgate" em termos de capital e questões jurídicas?
- Dr. Tran Du Lich: Discordo do termo "resgate". Uma solução abrangente é necessária, mas não deve ser um "resgate".
Não apenas recentemente, mas nas últimas décadas, o mercado imobiliário vietnamita desenvolveu-se de forma muito rápida e intensa, porém de maneira prejudicial, como evidenciado pela especulação excessiva. É claro que, em uma economia de mercado, a especulação existe em todos os setores, mas quando se torna excessiva, leva a distorções na oferta e na demanda e nos preços.
Por exemplo, durante o período de 2009 a 2011, o mercado imobiliário congelou apenas no segmento de imóveis de alto padrão, projetos inacabados, loteamentos à venda ou projetos com fundações concluídas, mas posteriormente abandonados... Enquanto isso, os imóveis prontos nos segmentos de preço médio e baixo continuaram a ser comercializados normalmente, chegando inclusive a apresentar escassez.
Em 2022, juntamente com a recuperação econômica vigorosa após o controle da pandemia de COVID-19, o mercado imobiliário também experimentou um crescimento expressivo em diversos segmentos, com uma onda de investimentos e especulação se tornando bastante comum. Muitas empresas do setor imobiliário firmaram parcerias com bancos comerciais, concedendo empréstimos para estimular a especulação em vez de facilitar a compra de imóveis para pessoas com necessidades reais.
Embora o mercado imobiliário de resorts e condomínios esteja em alta, há pouca oferta de moradias residenciais em áreas urbanas. Por exemplo, na cidade de Ho Chi Minh, não há novos projetos ou empreendimentos no segmento habitacional para pessoas de baixa e média renda há vários anos.
* Se o mercado imobiliário precisar de resgate, qual seria a ordem de prioridades?
- Todo mundo sabe que o negócio imobiliário é um negócio conduzido com dinheiro de terceiros, incluindo empréstimos, emissão de títulos, adiantamentos de clientes e uma parcela do capital próprio da empresa.
O mercado imobiliário precisa ter permissão para se autorregular e se autolimpar, juntamente com um programa de reforma abrangente por parte do governo, em vez de se concentrar em resgates imediatos. (Foto: HOANG TRIEU)
Em um contexto de mercado financeiro volátil, quando todas as quatro fontes de capital para o mercado imobiliário, especialmente os títulos corporativos, deixam de existir, a escassez de capital torna-se inevitável. Além disso, uma série de projetos que estavam prontos para serem desenvolvidos e implementados são prejudicados por obstáculos processuais e legais, impedindo a expansão da oferta. Isso cria um ciclo vicioso: projetos em desenvolvimento não possuem o capital necessário para prosseguir, enquanto novos projetos enfrentam entraves legais.
Diante dessa situação, acredito que o principal objetivo do governo não seja simplesmente resolver os problemas imediatos do mercado imobiliário, mas sim desenvolver um plano relativamente bem estruturado para revitalizar o mercado a médio e longo prazo.
* Quais são as soluções específicas, senhor?
Existe uma correlação muito estreita entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário. Portanto, as soluções para melhorar a saúde do mercado imobiliário precisam ser sincronizadas com a resolução dos problemas do mercado financeiro por meio de um plano de ação abrangente.
Institucionalmente, é necessário revisar todas as normas legais relacionadas ao mercado imobiliário, desde a concepção do projeto até sua operação e desenvolvimento, incluindo: normas sobre o sistema de crédito, normas da Lei de Negócios Imobiliários, da Lei de Habitação, da Lei de Terras, da Lei de Construção, etc. A partir daí, devem ser feitos ajustes para sanar as deficiências em todo o sistema legal, em vez de apenas resolver problemas em uma ou duas leis.
Considerando os entraves legais, é possível propor que o grupo de trabalho para a resolução de dificuldades e obstáculos em projetos imobiliários selecione alguns casos exemplares para resolução, criando uma base legal para que outras áreas sigam e repliquem a solução.
Note-se que devem ser utilizadas ferramentas financeiras para controlar e limitar a especulação imobiliária. Deve ser dada prioridade a projetos habitacionais com procura real no mercado, com foco no apoio financeiro tanto aos compradores como aos promotores imobiliários, de forma a aumentar a oferta no mercado de forma razoável. Na realidade, existem muitas zonas urbanas abandonadas com grandes quantidades de capital imobilizado.
De onde virá o dinheiro para financiar projetos residenciais que são realmente necessários para pessoas necessitadas? Essa situação é semelhante à do mercado secundário. A chave é deixar o mercado se autolimpar e se autorregular; como podemos salvá-lo e quem pode?
Recomenda-se que as grandes empresas imobiliárias se reestruturem proativamente para reduzir a pressão financeira. Os investidores podem se reestruturar vendendo projetos que estejam causando problemas de dívida ou projetos que estejam muito interligados a múltiplos setores.
Os investidores precisam de um sistema de gestão de riscos; não podem agir indiscriminadamente nem fazer uso excessivo de instrumentos financeiros. O Banco Central citou recentemente o exemplo de uma empresa imobiliária que desenvolve dezenas de projetos simultaneamente em todo o país – como salvá-la? Do ponto de vista dos bancos, eles podem optar por não reclassificar a dívida, mas sim reestruturá-la, prorrogá-la ou adiá-la para empresas nessa categoria.
O mais importante é começar imediatamente; quanto mais você demorar, mais difícil será!
(Continua)
Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
Comentário (0)