Como resolver dificuldades no mercado imobiliário?

* Repórter: Dr. Tran Du Lich , muitas soluções para apoiar o mercado imobiliário foram propostas, mas por que as empresas continuam relatando dificuldades e precisando de "resgate" em termos de capital e questões jurídicas?

- DR. TRAN DU LICH: Discordo do termo "resgate". É necessária uma solução síncrona, mas isso não é "resgate".

Não apenas neste momento, mas ao longo das últimas décadas, o mercado imobiliário vietnamita desenvolveu-se muito rapidamente, de forma vigorosa, porém pouco saudável, refletindo-se em especulação excessiva. É claro que, em uma economia de mercado, todos os setores estão sujeitos à especulação, mas quando esta é excessiva, causa distorções na oferta, na demanda e nos preços.

Por exemplo, no período de 2009 a 2011, o mercado imobiliário congelou apenas no segmento de imóveis de alto padrão, projetos inacabados, loteamentos e vendas de terrenos, ou projetos que haviam acabado de concluir a fundação e foram abandonados... Os imóveis prontos nos segmentos de preço médio e baixo continuaram sendo negociados normalmente, até mesmo em menor escala.

Em 2022, juntamente com o entusiasmo da recuperação econômica após o controle da pandemia de COVID-19, o mercado imobiliário também cresceu rapidamente em muitos segmentos, com uma onda de investimentos e especulação bastante popular. Muitas empresas imobiliárias, em parceria com bancos comerciais, priorizaram o crédito para estimular a especulação em vez de criar condições para pessoas que precisavam comprar imóveis.

Embora o setor imobiliário de resorts e condomínios esteja em forte crescimento, há pouca oferta de moradias residenciais em áreas urbanas. Por exemplo, na cidade de Ho Chi Minh, há vários anos não surgem novos projetos ou empreendimentos no segmento habitacional para pessoas de renda média e baixa.

* Se "resgatarmos" o mercado imobiliário, qual será a ordem de prioridade?

- Todo mundo sabe que o negócio imobiliário envolve dinheiro de terceiros, incluindo empréstimos, captação de recursos por meio de títulos, adiantamentos de clientes e parte do capital próprio da empresa.

É necessário permitir que o mercado imobiliário se autorregule e se autodepure em paralelo com um programa de reformas sincronizado do governo, em vez de priorizar o resgate. Foto: HOANG TRIEU

No contexto da volatilidade do mercado financeiro, quando as quatro fontes de capital para o mercado imobiliário, especialmente os títulos corporativos, deixam de estar disponíveis, a escassez de capital é inevitável. Além disso, diversos projetos com condições para desenvolvimento e continuidade de implementação encontram-se paralisados ​​por trâmites burocráticos e questões legais, o que impede o aumento da oferta. A partir daí, cria-se um ciclo vicioso: projetos em desenvolvimento não dispõem de capital para prosseguir, enquanto novos projetos se veem envolvidos em disputas legais.

Diante dessa situação, acredito que o principal objetivo do Governo não é simplesmente resolver imediatamente os problemas do mercado imobiliário, mas sim elaborar um plano relativamente sistemático para torná-lo saudável a médio e longo prazo.

Qual é a solução específica, senhor?

Existe uma correlação muito estreita entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário. Portanto, a solução para tornar o mercado imobiliário saudável precisa estar sincronizada com a resolução dos problemas no mercado financeiro por meio de um amplo programa de ação.

Institucionalmente, é necessário revisar todas as normas legais relacionadas ao mercado imobiliário, desde o início do projeto até a operação e o desenvolvimento, incluindo: normas sobre o sistema de crédito, normas da Lei de Negócios Imobiliários, Lei da Habitação, Lei Fundiária, Lei da Construção... A partir daí, é preciso corrigir as deficiências em todo o sistema legal, e não apenas solucionar dificuldades em uma ou duas leis.

Diante dos entraves legais, é possível propor um grupo de trabalho para eliminar as dificuldades e os obstáculos que os projetos imobiliários enfrentam, selecionando alguns exemplos típicos para serem tratados e criando uma base legal para que outros locais implementem e repliquem a solução.

Observe que é fundamental utilizar ferramentas financeiras para controlar e limitar a especulação imobiliária. Priorize projetos habitacionais com demanda real de mercado, nos quais se dê prioridade ao apoio financeiro tanto para compradores quanto para investidores, a fim de aumentar a oferta de imóveis de forma sustentável. De fato, existem muitas áreas urbanas abandonadas com grandes fluxos de capital ocultos.

Então, para onde vai o dinheiro para os projetos residenciais que são realmente necessários para as pessoas necessitadas? Essa situação é semelhante à do mercado secundário. A chave é deixar o mercado se autolimpar e se autorregular, mas como podemos salvá-lo e quem pode salvá-lo?

Recomenda-se que as grandes empresas imobiliárias se reestruturem proativamente para reduzir a pressão financeira. Os investidores podem se reestruturar vendendo projetos que lhes causaram dívidas e projetos que envolvem muitos setores.

Os investidores precisam de um sistema de gestão de riscos e não podem agir de forma desenfreada, utilizando ferramentas financeiras em excesso. O Banco Central citou recentemente o exemplo de empresas imobiliárias que desenvolvem dezenas de projetos simultaneamente em todo o país. Como salvá-las? Do ponto de vista bancário, é possível não transferir os grupos de dívida, reestruturar, prorrogar ou adiar o pagamento das dívidas dessas empresas.

O mais importante é começar agora, quanto mais você esperar, mais difícil será!

(Continua)

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm