Como resolver dificuldades imobiliárias?

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* Repórter: Dr. Tran Du Lich , muitas soluções para dar suporte ao mercado imobiliário foram propostas, mas por que as empresas continuam relatando dificuldades e precisam de "resgate" em termos de capital e questões legais?

- DR. TRAN DU LICH: Não concordo com a palavra "resgate". Uma solução síncrona é necessária, mas não é "resgate".

Não apenas neste momento, mas também nas últimas décadas, o mercado imobiliário vietnamita se desenvolveu muito rapidamente, de forma forte, porém pouco saudável, refletindo-se em especulação excessiva. É claro que, em uma economia de mercado, todos os setores têm especulação, mas quando a especulação é excessiva, causa distorções na oferta, na demanda e nos preços.

Por exemplo, no período de 2009 a 2011, o mercado imobiliário congelou apenas no grupo de produtos de alto padrão, projetos inacabados, loteamento e venda de terrenos, ou projetos que acabaram de terminar a construção da fundação e depois foram embora... Produtos acabados nos segmentos de preço médio e baixo ainda eram negociados normalmente, até mesmo em falta.

Gỡ khó cho bất động sản, cách nào? - Ảnh 1.

Em 2022, juntamente com o entusiasmo pela recuperação econômica após o controle da pandemia de COVID-19, o mercado imobiliário também cresceu rapidamente em diversos segmentos de produtos, com uma onda de investimentos e surfe bastante popular. Muitas empresas imobiliárias se uniram a bancos comerciais e se comprometeram a conceder empréstimos para estimular a especulação, em vez de criar condições para as pessoas que precisam comprar imóveis.

Embora o mercado imobiliário de resorts e condomínios esteja crescendo fortemente, não há muitas opções de moradias residenciais em áreas urbanas. Por exemplo, na Cidade de Ho Chi Minh, há vários anos não há novos projetos ou novos produtos no segmento de moradias para pessoas de renda média e baixa.

* Se "resgatarmos" o mercado imobiliário, qual será a ordem de prioridade?

- Todos sabem que negócios imobiliários são negócios feitos com dinheiro de outras pessoas, incluindo empréstimos de crédito, mobilização de capital de títulos, adiantamentos de clientes e uma parte do capital próprio da empresa.

Gỡ khó cho bất động sản, cách nào? - Ảnh 2.

É necessário deixar que o mercado imobiliário se autorregulamente e se autopurifique em paralelo com um programa de reformas sincronizado do governo, em vez de priorizar a questão do resgate. Foto: HOANG TRIEU

No contexto da volatilidade do mercado financeiro, quando as quatro fontes de oferta de capital para o mercado imobiliário, especialmente títulos corporativos, não estão mais disponíveis, o congestionamento de capital é inevitável. Além disso, uma série de projetos com condições de desenvolvimento e implementação contínua ficam presos em procedimentos e questões legais, impedindo o aumento da oferta. A partir daí, surge um ciclo vicioso: projetos em desenvolvimento não têm capital para continuar a implementação, e novos projetos se veem envolvidos em questões legais.

Diante dessa situação, acredito que o maior objetivo do Governo não é simplesmente resolver o mercado imobiliário de imediato, mas sim elaborar um plano relativamente sistemático para tornar o mercado saudável a médio e longo prazo.

* Qual é a solução específica, senhor?

- Existe uma correlação muito próxima entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário. Portanto, a solução para tornar o mercado imobiliário saudável precisa estar sincronizada com o tratamento dos problemas do mercado financeiro por meio de um amplo programa de ação.

Institucionalmente, é necessário revisar todas as regulamentações legais relacionadas ao mercado imobiliário, desde o início do projeto até a operação e o desenvolvimento, incluindo: regulamentações sobre o sistema de crédito, regulamentações na Lei de Negócios Imobiliários, Lei de Habitação, Lei de Terras, Lei de Construção... A partir daí, ajustar as deficiências em todo o sistema legal, não apenas resolver dificuldades em 1 ou 2 leis.

Com gargalos legais, é possível propor um grupo de trabalho para remover dificuldades e obstáculos para projetos imobiliários para selecionar alguns exemplos típicos a serem tratados, criando uma premissa legal para que outros locais implementem e repliquem a solução.

Observe que é importante usar ferramentas financeiras para controlar e limitar a especulação imobiliária. Priorize projetos habitacionais com demanda real de mercado, priorizando o apoio de capital tanto para compradores quanto para investidores, a fim de aumentar a oferta razoável para o mercado. De fato, existem muitas áreas urbanas abandonadas com grandes fluxos de capital enterrados ali.

Então, para onde flui o dinheiro para os projetos residenciais que são realmente necessários para as pessoas necessitadas? Essa situação é semelhante ao mercado secundário. A chave é deixar o mercado se autopurificar e se autoprocessar, mas como podemos resgatá-lo e quem pode resgatá-lo?

Recomenda-se que grandes empresas imobiliárias se reestruturem proativamente para reduzir a pressão financeira. Os investidores podem se reestruturar vendendo projetos que lhes causaram dívidas e projetos que envolvem muitos setores.

Os investidores precisam de um sistema de gestão de risco e não podem se deixar levar pelo uso descontrolado de ferramentas financeiras. O Banco do Estado citou recentemente o exemplo de empresas imobiliárias que desenvolvem dezenas de projetos simultaneamente em todo o país. Como salvá-las? Do lado do banco, é possível não transferir grupos de dívida, reestruturar, estender ou adiar a dívida de empresas desse grupo.

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