Resolvendo problemas de oferta imobiliária

É necessário ampliar as condições para a obtenção de direitos de uso do solo para a realização de projetos de habitação comercial.

Na 8ª sessão da 15ª Assembleia Nacional (AN), o Governo apresentou à AN um projeto de resolução sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial (NƠTM) por meio de acordos de recebimento de direitos de uso da terra (QSDD) ou de QSDD com abrangência nacional, visando eliminar entraves legais para projetos de NƠTM em escala urbana (inferior a 20 hectares). Caso aprovado pela AN, o projeto será implementado em um prazo de 5 anos, a partir de 1º de janeiro de 2025.

Desvendando muitos projetos

Segundo o Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente , Do Duc Duy, a partir de 1º de julho de 2015, a Lei de Habitação de 2014 passou a ter regulamentações diferentes da Lei de Terras. De acordo com essa lei, a condição para o uso de terras na implementação de um projeto de Novo Desenvolvimento Rural é possuir o direito de uso de terrenos residenciais ou de terrenos residenciais e outros tipos de terrenos; caso o direito de uso seja concedido, o terreno deve ser residencial.

Essa regulamentação continua a ser herdada no Ponto b, Cláusula 1 e Cláusula 6, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024, que restringiu os casos de implementação de projetos NƠTM na escala de áreas urbanas, especialmente em novas áreas e áreas sem terrenos residenciais.

"Na realidade, o limite máximo de alocação de terras para famílias e indivíduos ao longo do tempo é de 400 metros quadrados, o restante é terra agrícola no mesmo terreno, portanto, mesmo que os investidores obtenham a transferência de direitos de uso da terra em áreas residenciais, eles não podem fazê-lo", disse o Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente.

Além disso, a maioria dos projetos imobiliários são implementados em terrenos que não são originalmente residenciais, e o planejamento detalhado do projeto também inclui muitos tipos diferentes de terreno, como: terreno residencial, terreno para tráfego, área verde... Portanto, de acordo com as disposições do Ponto b, Cláusula 1, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024, muitos projetos não podem ser implementados na prática.

O projeto de resolução foi elaborado para solucionar as dificuldades no fornecimento de projetos imobiliários em um contexto de alta dos preços dos imóveis, em parte devido à dificuldade de acesso à terra para investidores. "É necessário ampliar as condições para a obtenção de direitos de uso da terra para a implementação de novos projetos rurais, contribuindo para limitar as reclamações da população; garantindo a equidade no acesso à terra entre investidores e localidades, mantendo um fornecimento estável de novos projetos rurais", afirmou o Ministro Do Duc Duy.

Área residencial comercial no Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

Segundo o comunicado do Governo, esta resolução aplica-se a todo o país a projetos de organizações empresariais do setor imobiliário em 4 casos: Obtenção de direitos de uso do solo; posse de direitos de uso do solo; posse e obtenção de direitos de uso do solo; implementação de projetos NƠTM em terrenos de estabelecimentos que devem ser realocados devido à poluição ambiental, estabelecimentos que devem ser realocados de acordo com o planejamento de construção e o planejamento urbano.

Com relação às condições para a implementação de um projeto de Novo Desenvolvimento Rural por meio de um acordo de recebimento de direitos de uso da terra ou de posse de direitos de uso da terra, o investidor implementa um projeto de Novo Desenvolvimento Rural para um ou mais tipos de terreno: terra agrícola; terra não agrícola que não seja residencial; terra residencial e outras terras no mesmo terreno, como no caso de um acordo de recebimento de direitos de uso da terra; além disso, deve atender a critérios específicos.

Deveria ser testado em pequena escala.

Ao debater o assunto, muitos deputados da Assembleia Nacional concordaram, em linhas gerais, com a necessidade de se emitir uma resolução para eliminar as dificuldades e os obstáculos à implementação de projetos de investimento e à realização de negócios em novas áreas rurais. O deputado Tran Hoang Ngan (da delegação de Ho Chi Minh) reconheceu que a implementação piloto dessa política terá um efeito positivo no desenvolvimento socioeconômico do país, especialmente na eliminação de dificuldades na construção de novas áreas rurais, criando condições favoráveis ​​para que usuários da terra e investidores sejam proativos na implementação de projetos de desenvolvimento urbano e rural, contribuindo para suprir a necessidade de terrenos residenciais e moradias para a população.

Mas também existem muitas preocupações. O delegado Do Van Yen (delegação de Ba Ria - Vung Tau) afirmou que a proposta do projeto de resolução de abranger uma área muito extensa para o projeto-piloto não está em conformidade com a Lei de Terras. Além disso, caso um projeto-piloto seja implementado, ele deve ser realizado em uma escala mais restrita, concentrando-se em províncias e cidades com necessidades habitacionais urgentes, e não se expandindo para todo o país.

O delegado Yen também sugeriu que o Governo precisa avaliar o impacto, evitar situações de "aproveitamento indevido de políticas para apropriação de terras agrícolas" ou "legalização de irregularidades", a fim de elaborar regulamentações mais rigorosas, razoáveis ​​e eficazes.

Ao expressar a opinião de que é necessário reavaliar a situação atual do mercado de produtos naturais em todas as localidades, a Deputada Nguyen Thi Thu Ha (da delegação de Quang Ninh) afirmou que ainda existem muitos projetos, obras e produtos naturais que não foram concluídos, estão vazios, abandonados ou não tiveram os trâmites legais finalizados. A oferta e a demanda no mercado de produtos naturais ainda dependem de cada localidade e "nem todas as localidades têm necessidade".

O Delegado Ha sugeriu que seja feita uma avaliação da situação atual da Nova Área Rural para compreender a oferta e a procura do mercado nas localidades antes de aprovar a proposta. O Governo e as agências competentes devem realizar uma avaliação minuciosa, considerando se o projeto-piloto deve escolher uma região, uma localidade ou uma área adequada, e se deve ter um endereço específico.

"O projeto piloto, conforme proposto na minuta, pode levar à formação de organizações, indivíduos e empresas imobiliárias que se aproveitam da compra, venda, transferência, acumulação e fusão de terras, sem utilizá-las de forma eficaz, lucrando com isso e transformando materiais de produção em insumos enquanto aguardam a implementação do projeto de Novo Desenvolvimento Rural", alertou a Sra. Ha.

No relatório de revisão, o presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, também afirmou que havia opiniões dentro do comitê preocupadas com o fato de que permitir acordos para obter direitos de uso da terra, exceto para fins residenciais, com a finalidade de implementar novos projetos de desenvolvimento rural, poderia levar a uma disparada nos preços de terras agrícolas e outros tipos de terra. Isso poderia causar muitas dificuldades para pessoas e empresas, bem como para o Estado, quando este precisar recuperar e indenizar as terras.

O Presidente da Comissão Económica propôs que o Governo reveja e esclareça a aplicação do mecanismo-piloto através de acordos sobre a obtenção do direito de utilização ou a posse do direito de utilização de terrenos agrícolas e não agrícolas (comerciais e de serviços), a fim de evitar abusos da política.

Evitar conversões em larga escala

O vice-presidente da Comissão de Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente da Assembleia Nacional, Nguyen Phuong Tuan, concordou que a resolução deve ser implementada em todo o país para garantir a equidade entre as localidades, evitar complicações na regulamentação de critérios e condições e impedir o surgimento de um mecanismo de "pedido-concessão". No entanto, ele sugeriu que o órgão responsável pela redação da resolução elabore regulamentos específicos para evitar que, após a entrada em vigor das normas, a conversão generalizada do uso da terra afete não apenas a segurança social, mas também a segurança alimentar.

Revisão dos planos de uso do solo de cada localidade

O deputado Nguyen Truc Son (da delegação de Ben Tre) afirmou que o projeto de resolução apresenta alguns pontos divergentes da Lei de Investimentos (alterada), da Lei de Terras (alterada) e da Lei de Habitação (alterada), recentemente aprovadas pela Assembleia Nacional. Ao implementar o projeto-piloto, é necessário revisar o planejamento nacional de uso do solo, os planos de uso do solo e, principalmente, os planos de uso do solo locais. Se projetos não contemplados no planejamento de uso do solo residencial e urbano forem implementados como projeto-piloto, serão viáveis?

Sr. LE HOANG CHAU , Presidente da Associação de Corretores de Imóveis da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA):

Regulamentos detalhados sobre a determinação de áreas de investimento

A HoREA recomendou ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh e aos departamentos competentes que comentem a Decisão 83/2024/QD-DT do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh. De acordo com a recomendação, é necessário considerar e alterar as disposições do Artigo 2, Cláusula 1, no sentido de detalhar a determinação das áreas onde investidores imobiliários e em projetos habitacionais podem transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas na comuna, excluindo as cidades nos 5 distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio, que não estão sujeitas a leilão de direitos de uso da terra para investimento em projetos de construção habitacional, conforme regulamentação.

Porque, de acordo com a Cláusula 6 do Artigo 31 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, os investidores em projetos imobiliários e em projetos de investimento em construção de moradias estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para terrenos que não estejam localizados em bairros, distritos ou cidades de classe especial, classe I, classe II e classe III; e que não estejam sujeitos a leilão de direitos de uso da terra para projetos de investimento em construção de moradias, conforme as disposições da Lei de Terras. Para as demais áreas, o Comitê Popular Provincial determinará, com base nas condições locais, as áreas onde os investidores em projetos estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para que pessoas físicas construam suas próprias casas.

Sr. NGO DUC SON , Diretor Geral da DRH Holdings Joint Stock Company:

Criando oportunidades para compradores de imóveis

Até o momento, para a implementação de projetos, o NƠTM (Novo Modelo de Desenvolvimento Habitacional) deve atender às seguintes condições: conformidade com o planejamento de uso do solo em nível distrital; conformidade com o planejamento de construção e o planejamento urbano; conformidade com os programas e planos de desenvolvimento habitacional locais aprovados. A prática demonstra que a sobreposição e a contradição entre a Lei de Terras e a Lei de Habitação estão aumentando, os mercados de capitais e imobiliários estão distorcidos e os riscos para empresas, investidores e pessoas com necessidades habitacionais estão crescendo. A proposta do Governo de implementar um projeto-piloto abrirá o mercado de capitais, ajudará a estabilizar e reduzir o ônus financeiro na fase de utilização do capital para as empresas, diminuirá o tempo e o custo de preparação para o investimento em projetos, tornará o mercado transparente e criará oportunidades para que os compradores de imóveis acessem a oferta de moradias a preços razoáveis. Se esse gargalo for resolvido, poderá ajudar a "salvar" milhões de empresas que aguardam há muitos anos.

S.Nhung gravou

Fonte: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm