Abordar o gargalo da oferta imobiliária.

É necessário ampliar as condições para a obtenção da transferência de direitos de uso do solo para projetos de habitação comercial.

Na 8ª sessão da 15ª Assembleia Nacional , o Governo apresentou à Assembleia Nacional um projeto de resolução sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos de uso do solo (ou direitos de uso do solo existentes), com aplicação em todo o território nacional, a fim de eliminar entraves jurídicos para projetos de habitação comercial em áreas urbanas de menor escala (menos de 20 hectares). Se aprovado pela Assembleia Nacional, o projeto será implementado por um período de 5 anos, a partir de 1º de janeiro de 2025.

Desatando nós em múltiplos projetos

Segundo o Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente , Do Duc Duy, a partir de 1º de julho de 2015, a Lei de Habitação de 2014 passou a estipular disposições diferentes da Lei de Terras. De acordo com essa lei, as condições para o uso do solo na implementação de projetos de habitação social são as seguintes: o terreno deve já possuir direito de uso para fins residenciais ou para uso residencial e outros; no caso de transferência do direito de uso, o terreno deve ser destinado exclusivamente a fins residenciais.

Esta regulamentação, que continua no ponto b, cláusula 1 e cláusula 6 do artigo 127 da Lei de Terras de 2024, restringiu os casos de implementação de projetos de habitação social em escala urbana, especialmente em novas áreas ou áreas sem terrenos residenciais existentes.

"Na verdade, o limite máximo de alocação de terrenos residenciais para famílias e indivíduos ao longo dos anos tem sido de 400 m², sendo o restante considerado terra agrícola dentro do mesmo lote. Portanto, se investidores adquirirem direitos de uso da terra em áreas residenciais, não poderão fazê-lo", afirmou o Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente.

Além disso, a maioria dos projetos imobiliários é desenvolvida em terrenos que inicialmente não foram designados como residenciais, e os planos detalhados dos projetos incluem diversos tipos de terreno, como terrenos residenciais, terrenos para transporte, áreas verdes, etc. Portanto, de acordo com as disposições do ponto b, cláusula 1, artigo 127 da Lei de Terras de 2024, muitos projetos não podem ser implementados na prática.

O projeto de resolução foi elaborado para abordar as dificuldades de oferta de projetos imobiliários em meio à alta dos preços dos imóveis, em parte devido ao acesso limitado dos investidores à terra. "É necessário ampliar as condições para a obtenção de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de habitação comercial, contribuindo para a redução das reclamações dos cidadãos; garantindo a equidade no acesso à terra entre investidores e localidades; e mantendo uma oferta estável de habitação comercial", declarou o Ministro Do Duc Duy.

Área residencial comercial no Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

Segundo o documento apresentado pelo governo, esta resolução será aplicada em todo o país a projetos imobiliários em quatro casos: obtenção de direitos de uso do solo; direitos de uso do solo existentes; direitos de uso do solo existentes e obtenção de direitos de uso do solo; e implementação de projetos de habitação comercial em terrenos pertencentes a instalações que precisam ser realocadas devido à poluição ambiental, ou instalações que precisam ser realocadas em função de obras de construção ou planejamento urbano.

No que diz respeito às condições para a implementação de um projeto de habitação social através de um acordo de uso do solo ou de direitos de uso do solo já existentes, os investidores que implementam projetos de habitação social devem utilizar um ou mais dos seguintes tipos de terreno: terreno agrícola; terreno não agrícola que não seja residencial; terreno residencial e outro terreno dentro do mesmo lote, no caso de um acordo de uso do solo; e devem cumprir critérios específicos.

Deveria ser testado em pequena escala.

Ao debater o assunto, muitos deputados da Assembleia Nacional concordaram, em linhas gerais, com a necessidade de se emitir uma resolução para eliminar as dificuldades e os obstáculos à implementação de projetos de investimento e desenvolvimento na construção de novas moradias. O deputado Tran Hoang Ngan (da delegação da Cidade de Ho Chi Minh) reconheceu que a implementação piloto dessa política teria um efeito multiplicador no apoio ao desenvolvimento socioeconômico do país, especialmente na remoção de dificuldades na construção de novas moradias, criando condições favoráveis ​​para que proprietários de terras e investidores implementem proativamente novos projetos habitacionais e de desenvolvimento urbano, contribuindo para atender às necessidades habitacionais da população.

No entanto, também foram levantadas algumas preocupações. O deputado Do Van Yen (da província de Ba Ria - Vung Tau) argumentou que a proposta do projeto de resolução de incluir uma área muito ampla para o projeto-piloto é incompatível com a Lei de Terras. Além disso, sugeriu que, caso um programa-piloto seja implementado, este deve ser em menor escala, concentrando-se em províncias e cidades com necessidades habitacionais urgentes, e não se expandindo para todo o país.

A deputada Yen também sugeriu que o Governo realize uma avaliação de impacto para evitar situações de "abuso de políticas para acumular terras agrícolas" ou "legalização de violações", a fim de introduzir regulamentações mais rigorosas, razoáveis ​​e eficazes.

Ao expressar a opinião de que o estado atual da habitação social em todas as localidades precisa ser reavaliado, a Deputada da Assembleia Nacional Nguyen Thi Thu Ha (delegação de Quang Ninh) afirmou que muitos projetos e construções de habitação social permanecem desocupados, vazios ou com trâmites legais incompletos. A oferta e a demanda no mercado de habitação social variam de localidade para localidade, e "nem todas as localidades têm a mesma demanda".

O deputado Ha sugeriu que uma avaliação do estado atual da habitação social é necessária para compreender a oferta e a procura do mercado nas localidades antes de aprovar a proposta. O governo e as agências competentes devem realizar uma avaliação minuciosa; considerar se o programa piloto deve ser selecionado com base em regiões ou localidades e áreas adequadas, e especificar as localizações.

"O programa piloto, conforme proposto na minuta, pode levar à formação de organizações, indivíduos e empresas imobiliárias que exploram a compra, venda e transferência de terrenos, acumulando e consolidando terras sem utilizá-las de forma eficiente, lucrando com isso e transformando meios de produção em insumos para aguardar a implementação de projetos de habitação social", alertou a Sra. Ha.

No relatório de verificação, o presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, também afirmou que alguns membros do comitê estavam preocupados com o fato de que permitir acordos para aquisição de direitos de uso da terra para fins não residenciais, destinados a projetos de habitação social, poderia levar a um aumento nos preços de terras agrícolas e outros tipos de terrenos. Isso poderia causar muitas dificuldades para pessoas físicas e jurídicas, bem como para o Estado, no que diz respeito à aquisição e indenização de terras.

O Presidente da Comissão Económica solicitou ao Governo que revisasse e esclarecesse a aplicação do mecanismo-piloto através de acordos de aquisição de direitos de uso da terra ou de direitos de uso da terra já existentes para terrenos agrícolas e não agrícolas (comerciais, de serviços), a fim de evitar abusos da política.

Evitar conversões em larga escala.

O vice-presidente da Comissão de Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente da Assembleia Nacional, Nguyen Phuong Tuan, concordou que a resolução deve ser implementada em todo o país para garantir a equidade entre as localidades, evitar complexidades na regulamentação de critérios e condições e impedir o surgimento de um mecanismo de "pedido e concessão". No entanto, ele sugeriu que o órgão responsável pela redação inclua regulamentações específicas para evitar a conversão generalizada do uso da terra após a entrada em vigor da regulamentação, o que poderia afetar não apenas o bem-estar social, mas também a segurança alimentar.

Analise os planos de ordenamento do território de cada localidade.

O deputado Nguyen Truc Son (da delegação de Ben Tre) afirmou que o projeto de resolução apresenta algumas diferenças em relação à Lei de Investimentos (alterada), à Lei de Terras (alterada) e à Lei de Habitação (alterada), recentemente aprovadas pela Assembleia Nacional. Ao implementar projetos-piloto, o plano nacional de ordenamento do território, o planejamento territorial e, principalmente, os planos locais de ordenamento do território devem ser revistos. Ele questionou se projetos não incluídos no planejamento territorial residencial ou urbano seriam viáveis ​​caso fossem implementados como projetos-piloto.

Sr. LE HOANG CHAU , Presidente da Associação de Corretores de Imóveis da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA):

Regulamentos que detalham a determinação das áreas de investimento.

A HoREA submeteu uma proposta ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh e aos departamentos competentes para comentários sobre a Decisão 83/2024/QD-DT do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh. Assim, sugere-se que o Artigo 2, Cláusula 1, do regulamento seja revisto e alterado para especificar detalhadamente as áreas onde investidores imobiliários e de projetos habitacionais estão autorizados a transferir direitos de uso da terra para terrenos com infraestrutura técnica para indivíduos, para autoconstrução de casas em comunas, excluindo cidades nos cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio, e não sujeitas a leilão de direitos de uso da terra para projetos de construção habitacional, conforme estipulado.

Porque, de acordo com a Cláusula 6, Artigo 31 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, o investidor de um projeto imobiliário ou de construção de moradias pode transferir os direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para terrenos que não estejam localizados em bairros, distritos ou cidades de áreas urbanas especiais, tipo I, tipo II e tipo III; e que não estejam sujeitos a leilão de direitos de uso da terra para projetos de construção de moradias, conforme estipulado na Lei de Terras. Para outras áreas, o Comitê Popular provincial determinará, com base nas condições locais, as áreas onde o investidor do projeto poderá transferir os direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para pessoas físicas para autoconstrução de casas.

Sr. NGO DUC SON , Diretor Geral da DRH Holdings JSC:

Criando oportunidades para compradores de imóveis.

Historicamente, a implementação de projetos habitacionais, incluindo projetos de habitação social, exigia o cumprimento de condições como: conformidade com o planejamento de uso do solo em nível distrital; conformidade com o planejamento urbano e de construção; e conformidade com os programas e planos de desenvolvimento habitacional locais aprovados. Na prática, a sobreposição e o conflito entre a Lei de Terras e a Lei de Habitação aumentaram, distorcendo os mercados de capitais e imobiliário e elevando os riscos para empresas, investidores e pessoas que necessitam de moradia. O programa piloto proposto pelo governo revitalizará o mercado de capitais, estabilizará e reduzirá o ônus financeiro para as empresas, diminuirá o tempo e o custo de preparação de investimentos em projetos, aumentará a transparência do mercado e proporcionará aos compradores de imóveis acesso a moradias acessíveis. A remoção desse gargalo poderá potencialmente "salvar" milhões de empresas que aguardam há anos.

S.Nhung escreveu

Fonte: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm