Resolvendo problemas de oferta imobiliária

É necessário ampliar as condições para recebimento de cessão de direitos de uso da terra para execução de projetos habitacionais comerciais.

Na 8ª sessão da 15ª Assembleia Nacional (AN), o Governo apresentou à AN um projeto de resolução sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial (NƠTM) por meio de acordos sobre a obtenção de direitos de uso da terra (QSDD) ou de QSDD com escopo nacional, a fim de eliminar dificuldades legais para projetos de NƠTM na escala de áreas urbanas (menos de 20 hectares). Se aprovado pela AN, o projeto será implementado em até 5 anos, a partir de 1º de janeiro de 2025.

Desvendando muitos projetos

De acordo com o Ministro dos Recursos Naturais e Meio Ambiente , Do Duc Duy, a partir de 1º de julho de 2015, a Lei de Habitação de 2014 passou a ter regulamentações diferentes da Lei de Terras. Assim, a condição para o uso de terras para a implementação de um Novo Projeto de Desenvolvimento Rural é ter o direito de uso de terras residenciais ou de terras residenciais e outras terras; no caso de obtenção do direito de uso de terras, estas devem ser terras residenciais.

Este regulamento continua a ser herdado no Ponto b, Cláusula 1 e Cláusula 6, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024, que restringiu os casos de implementação de projetos NƠTM na escala de áreas urbanas, especialmente em áreas novas e áreas sem terrenos residenciais.

"Na realidade, o limite máximo de alocação de terras para famílias e indivíduos ao longo do tempo é de 400 metros quadrados, o restante é terra agrícola no mesmo lote de terra, então, mesmo que os investidores recebam transferência de direitos de uso de terra em áreas residenciais, eles não podem fazê-lo", disse o Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

Além disso, a maioria dos projetos imobiliários são implementados em terrenos que não são originalmente residenciais e o planejamento detalhado do projeto também inclui muitos tipos diferentes de terrenos, como: terrenos residenciais, terrenos de tráfego, terrenos verdes... Portanto, de acordo com as disposições do Ponto b, Cláusula 1, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024, muitos projetos não podem ser implementados na prática.

O projeto de resolução foi desenvolvido para solucionar as dificuldades na oferta de projetos imobiliários no contexto da alta dos preços dos imóveis, em parte devido à dificuldade de acesso a terras para investidores. "É necessário ampliar as condições para a obtenção de transferência de direitos de uso da terra para a implementação de novos projetos rurais, contribuindo para limitar as reclamações da população; garantindo a equidade no acesso à terra entre investidores e localidades, mantendo uma oferta estável de novos projetos rurais" - afirmou o Ministro Do Duc Duy.

Uma área residencial comercial no Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

De acordo com a submissão do Governo, esta resolução é aplicada em todo o país a projetos de organizações empresariais imobiliárias em 4 casos: Receber direitos de uso da terra; ter direitos de uso da terra; ter direitos de uso da terra e receber direitos de uso da terra; implementar projetos NƠTM em áreas de terra de estabelecimentos que devem ser realocados devido à poluição ambiental, estabelecimentos que devem ser realocados de acordo com o planejamento de construção e planejamento urbano.

Em relação às condições para implementar um Novo projeto de Desenvolvimento Rural por meio de um acordo para receber direitos de uso da terra ou ter direitos de uso da terra, o investidor implementa um Novo projeto de Desenvolvimento Rural para um ou mais tipos: terras agrícolas; terras não agrícolas que não sejam terras residenciais; terras residenciais e outras terras no mesmo lote de terra como no caso de um acordo para receber direitos de uso da terra; junto com isso, deve atender a critérios específicos.

Deve ser pilotado em pequena escala

Ao discutir esta questão, muitos deputados da Assembleia Nacional concordaram basicamente com a necessidade de emitir uma resolução para remover dificuldades e obstáculos na implementação de projetos de investimento e na realização de negócios em novas áreas rurais. O Deputado Tran Hoang Ngan (delegação de HCMC) reconheceu que a implementação desta política terá um efeito colateral no apoio ao desenvolvimento socioeconômico do país, especialmente na remoção de dificuldades na construção de novas áreas rurais, criando condições favoráveis ​​para que usuários de terras e investidores sejam proativos na implementação de novas áreas rurais e projetos de desenvolvimento urbano, contribuindo para a solução da necessidade de terrenos residenciais e moradias para a população.

Mas também há muitas preocupações. O Delegado Do Van Yen (Ba Ria - Delegação de Vung Tau) afirmou que a proposta do projeto de resolução de uma ampla gama de terras para o projeto piloto não está em conformidade com a Lei de Terras. Além disso, se um projeto piloto for implementado, ele deve ser implementado em uma escala mais restrita, com foco em províncias e cidades com necessidades urgentes de moradia, e não em âmbito nacional.

O delegado Yen também sugeriu que o governo precisa avaliar o impacto, evitar a situação de "tirar vantagem de políticas para coletar terras agrícolas" ou "legalizar violações", a fim de criar regulamentações mais rígidas, razoáveis ​​e eficazes.

Expressando a opinião de que é necessário reavaliar a situação atual das NTM em todas as localidades, o Deputado Nguyen Thi Thu Ha (delegação de Quang Ninh) afirmou que ainda existem muitos projetos, obras e NTM que não foram concluídos, estão vazios, abandonados ou não concluíram os procedimentos legais. A oferta e a demanda do mercado de NTM ainda dependem de cada localidade e "nem todas as localidades têm a necessidade".

O Delegado Ha sugeriu que seja realizada uma avaliação da situação atual da Nova Área Rural para compreender a oferta e a demanda do mercado nas localidades antes da aprovação do projeto. O Governo e as agências relevantes devem realizar uma avaliação completa; considerar se o projeto piloto deve escolher uma região ou uma localidade ou área adequada e se deve ter um endereço específico.

"O projeto piloto, conforme proposto no rascunho, pode levar à formação de organizações, indivíduos e organizações empresariais imobiliárias que se aproveitam da compra, venda, transferência, coleta e fusão de terras, sem utilizá-las de forma eficaz, para depois lucrar e transformar materiais de produção em insumos para esperar a implementação do novo projeto de Desenvolvimento Rural", alertou a Sra. Ha.

No relatório de revisão, o presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, também afirmou que havia opiniões no comitê preocupadas com a possibilidade de que a permissão para a concessão de direitos de uso de terras que não sejam residenciais para a implementação de novos projetos de desenvolvimento rural levasse a uma febre de preços para terras agrícolas e outros tipos de terras. Isso poderia causar muitas dificuldades para pessoas e empresas, bem como para o Estado, quando este precisar recuperar e compensar terras.

O Presidente do Comitê Econômico propôs que o Governo revise e esclareça a aplicação do mecanismo piloto por meio de acordos sobre o recebimento do direito de uso ou o direito de uso de terras agrícolas e não agrícolas (comerciais e de serviços) para evitar abusos de políticas.

Evite a conversão generalizada

O vice-presidente da Comissão de Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente da Assembleia Nacional, Nguyen Phuong Tuan, concordou que a resolução deveria ser implementada em todo o país para garantir a equidade entre as localidades, evitar complicações na regulamentação de critérios e condições e evitar o surgimento de um mecanismo de "solicitação-concessão". No entanto, ele sugeriu que a agência redatora tenha regulamentos específicos para evitar que, após a entrada em vigor dos regulamentos, a conversão generalizada de usos da terra afete não apenas a seguridade social, mas também a segurança alimentar.

Revisão dos planos de uso do solo de cada localidade

O deputado Nguyen Truc Son (delegação de Ben Tre) afirmou que o projeto de resolução apresenta alguns pontos que diferem da Lei de Investimentos (alterada), da Lei de Terras (alterada) e da Lei de Habitação (alterada), recentemente aprovadas pela Assembleia Nacional. Ao pilotar o projeto, é necessário revisar o planejamento nacional de uso do solo, os planos de uso do solo e, especialmente, os planos locais de uso do solo. Se projetos não incluídos no planejamento de terras residenciais e urbanas forem pilotados, eles serão viáveis?

Sr. LE HOANG CHAU , Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA):

Regulamentos detalhados sobre a determinação das áreas de investimento

A HoREA recomendou ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh e aos departamentos relevantes que comentassem a Decisão 83/2024/QD-DT do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh. Consequentemente, é necessário considerar e alterar as disposições da Cláusula 1, Artigo 2, no sentido de detalhar a determinação das áreas onde investidores em projetos imobiliários e habitacionais estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas na comuna, excluindo cidades nos cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio, e que não estão sujeitas a leilão de direitos de uso da terra para investir em projetos de construção habitacional, de acordo com a regulamentação.

Porque, de acordo com a Cláusula 6 do Artigo 31 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, os investidores em projetos imobiliários e projetos de investimento em construção habitacional estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para terrenos não localizados em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas de classe especial, classe I, classe II e classe III; não sujeitos a leilão de direitos de uso da terra para projetos de investimento em construção habitacional, de acordo com as disposições da Lei de Terras. Para as áreas restantes, o Comitê Popular Provincial determinará, com base nas condições locais, as áreas onde os investidores em projetos estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para a construção de suas próprias casas por indivíduos.

Sr. NGO DUC SON , Diretor Geral da DRH Holdings Joint Stock Company:

Criando oportunidades para compradores de imóveis

Até o momento, para implementar projetos, a implementação do NƠTM deve atender às seguintes condições: conformidade com o planejamento de uso do solo em nível distrital; conformidade com o planejamento de construção e planejamento urbano; conformidade com os programas e planos de desenvolvimento habitacional local aprovados. A prática mostra que a sobreposição e a contradição entre a Lei de Terras e a Lei de Habitação estão aumentando, os mercados de capitais e imobiliário estão distorcidos e os riscos para empresas, investidores e pessoas com necessidades habitacionais estão aumentando. A proposta do Governo para o projeto piloto abrirá o mercado de capitais, ajudará a estabilizar e reduzir o ônus financeiro na fase de uso do capital para as empresas, encurtará o tempo e o custo de preparação para o investimento do projeto; tornará o mercado transparente e criará oportunidades para os compradores de imóveis acessarem a oferta de moradias a preços razoáveis. Se esse gargalo for resolvido, poderá ajudar a "salvar" milhões de empresas que aguardam há muitos anos.

S.Nhung gravou

Fonte: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm