Resolvendo problemas de oferta imobiliária

É necessário ampliar as condições para recebimento de transferência de direitos de uso da terra para implementação de projetos habitacionais comerciais.

Na 8ª sessão da 15ª Assembleia Nacional , o Governo apresentou à Assembleia Nacional um projeto de resolução sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial (NƠTM) por meio de acordos sobre a obtenção de direitos de uso da terra (QSDĐ) ou de QSDĐ com escopo de aplicação nacional, a fim de eliminar dificuldades legais para projetos NƠTM na escala de áreas urbanas (menos de 20 hectares). Se aprovado pela Assembleia Nacional, o projeto será implementado em até 5 anos, a partir de 1º de janeiro de 2025.

Desembaraçando muitos projetos

De acordo com o Ministro dos Recursos Naturais e Meio Ambiente , Do Duc Duy, a partir de 1º de julho de 2015, a Lei de Habitação de 2014 passou a ter regulamentações diferentes da Lei de Terras. Assim, a condição para o uso de terras para a implementação de um Novo Projeto de Desenvolvimento Rural é ter o direito de uso de terras residenciais ou de terras residenciais e outras terras; no caso de obtenção do direito de uso de terras, estas devem ser terras residenciais.

Este regulamento continua a ser herdado no Ponto b, Cláusula 1 e Cláusula 6, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024, que restringiu os casos de implementação de projetos NƠTM na escala de áreas urbanas, especialmente em áreas novas e áreas sem terrenos residenciais.

"Na verdade, o limite máximo de alocação de terras para famílias e indivíduos ao longo do tempo é de 400 metros quadrados, o restante é terra agrícola no mesmo lote de terra, então, mesmo que os investidores recebam transferência de direitos de uso de terra em áreas residenciais, eles não podem fazê-lo", disse o Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

Além disso, a maioria dos projetos imobiliários são implementados em terrenos que não são originalmente residenciais e o planejamento detalhado do projeto também inclui muitos tipos diferentes de terreno, como terrenos residenciais, terrenos de tráfego, áreas verdes, etc. Portanto, de acordo com as disposições do Ponto b, Cláusula 1, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024, muitos projetos não podem ser implementados na prática.

O projeto de resolução foi desenvolvido para solucionar as dificuldades na oferta de projetos imobiliários no contexto da alta dos preços dos imóveis, em parte devido às dificuldades de acesso a terrenos para investidores. "É necessário ampliar as condições para o recebimento da transferência de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de NƠTM, contribuindo para limitar as reclamações da população; garantindo a equidade no acesso à terra entre investidores e localidades, e mantendo uma oferta estável de NƠTM" - afirmou o Ministro Do Duc Duy.

Uma área residencial comercial no Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

De acordo com a submissão do Governo, esta resolução é aplicada em todo o país a projetos de organizações empresariais imobiliárias em 4 casos: Receber direitos de uso da terra; ter direitos de uso da terra; ter direitos de uso da terra e receber direitos de uso da terra; implementar projetos NƠTM em áreas de terra de estabelecimentos que devem ser realocados devido à poluição ambiental, estabelecimentos que devem ser realocados de acordo com o planejamento de construção e planejamento urbano.

Em relação às condições para implementar um Novo projeto de Desenvolvimento Rural por meio de um acordo para receber direitos de uso da terra ou ter direitos de uso da terra, o investidor que implementa um Novo projeto de Desenvolvimento Rural deve usar um ou mais dos seguintes tipos: terras agrícolas; terras não agrícolas que não sejam terras residenciais; terras residenciais e outras terras no mesmo lote de terra que o caso de um acordo para receber direitos de uso da terra; e também deve atender a critérios específicos.

Deve ser pilotado em pequena escala

Ao discutir esta questão, muitos deputados da Assembleia Nacional concordaram basicamente com a necessidade de emitir uma resolução para remover dificuldades e obstáculos na implementação de projetos de investimento e na realização de negócios em novas áreas rurais. O Deputado Tran Hoang Ngan (delegação de HCMC) reconheceu que a implementação desta política terá um efeito indireto no apoio ao desenvolvimento socioeconômico do país, especialmente na remoção de dificuldades na construção de novas áreas rurais, criando condições favoráveis ​​para que usuários de terras e investidores sejam proativos na implementação de novas áreas rurais e projetos de desenvolvimento urbano, contribuindo para a solução da necessidade de terrenos residenciais e moradias para a população.

Mas também há muitas preocupações. O Delegado Do Van Yen (Ba Ria - Delegação de Vung Tau) afirmou que a proposta do projeto de resolução de uma ampla gama de terras para o projeto piloto não está em conformidade com a Lei de Terras. Além disso, se o projeto piloto for implementado, ele deve ser implementado em menor escala, com foco em províncias e cidades com necessidades urgentes de moradia, e não em âmbito nacional.

O delegado Yen também sugeriu que o governo precisa avaliar o impacto, evitar a situação de "tirar vantagem de políticas para coletar terras agrícolas" ou "legalizar violações", a fim de criar regulamentações mais rígidas, razoáveis ​​e eficazes.

Expressando a opinião de que é necessário reavaliar a situação atual das NƠTM em todas as localidades, o Deputado Nguyen Thi Thu Ha (delegação de Quang Ninh) afirmou que ainda existem muitos projetos, obras e NƠTM que não foram preenchidos, estão vazios, não foram concluídos e não concluíram os trâmites legais. A oferta e a demanda do mercado de NƠTM ainda dependem de cada localidade e "nem todas as localidades têm demanda".

O Delegado Ha sugeriu que seja realizada uma avaliação da situação atual da Nova Área Rural para compreender a oferta e a demanda do mercado nas localidades antes da aprovação do projeto. O Governo e as agências relevantes devem realizar uma avaliação completa; considerar se o projeto piloto deve escolher uma região ou uma localidade ou área adequada e se deve ter um endereço específico.

"O projeto piloto, conforme proposto no rascunho, pode levar à formação de organizações, indivíduos e organizações empresariais imobiliárias que se aproveitam da compra e venda, depois da transferência, da coleta e da fusão de terras, sem usar a terra de forma eficaz e, então, lucrando e transformando materiais de produção em insumos para esperar pela implementação do novo projeto de Desenvolvimento Rural", alertou a Sra. Ha.

No relatório de revisão, o presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, também afirmou que havia opiniões no comitê preocupadas com o fato de que permitir que acordos recebessem direitos de uso de terras que não fossem residenciais para fins de implementação de projetos NƠTM levaria a uma febre de preços para terras agrícolas e outros tipos de terras. Isso poderia causar muitas dificuldades para pessoas e empresas, bem como para o Estado, quando este precisasse recuperar e compensar terras.

O Presidente do Comitê Econômico propôs que o Governo revise e esclareça a aplicação do mecanismo piloto por meio de acordos para receber o direito de uso ou ter o direito de usar terras agrícolas e não agrícolas (comerciais e de serviços) para evitar abuso de políticas.

Evite conversões desenfreadas

O vice-presidente da Comissão de Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente da Assembleia Nacional, Nguyen Phuong Tuan, concordou que a resolução deveria ser implementada em todo o país para garantir a equidade entre as localidades, evitar complicações na regulamentação de critérios e condições e evitar o surgimento de um mecanismo de "solicitação e concessão". No entanto, ele sugeriu que a agência redatora tenha regulamentos específicos para evitar que, após a entrada em vigor dos regulamentos, a conversão generalizada do uso da terra afete não apenas a previdência social, mas também a segurança alimentar.

Revisar os planos de uso do solo de cada localidade

O deputado Nguyen Truc Son (delegação de Ben Tre) afirmou que o projeto de resolução apresenta alguns pontos que diferem da Lei de Investimentos (alterada), da Lei de Terras (alterada) e da Lei de Habitação (alterada), recentemente aprovadas pela Assembleia Nacional. Ao pilotar o projeto, é necessário revisar o planejamento nacional de uso do solo, os planos de uso do solo e, especialmente, os planos locais de uso do solo. Se projetos não incluídos no planejamento de terras residenciais e urbanas forem pilotados, eles serão viáveis?

Sr. LE HOANG CHAU , Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA):

Regulamentos detalhados sobre a determinação das áreas de investimento

A HoREA apresentou recomendações ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh e aos departamentos relevantes para que comentem sobre a Decisão 83/2024/QD-DT do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh. Consequentemente, é necessário considerar e alterar as disposições da Cláusula 1, Artigo 2, no sentido de detalhar a determinação das áreas onde os investidores em projetos imobiliários e habitacionais estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas na comuna, excluindo cidades nos cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio, e que não estão sujeitas a leilão de direitos de uso da terra para investir em projetos de construção habitacional, de acordo com a regulamentação.

Porque, de acordo com o Artigo 31, Cláusula 6, da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, os investidores em projetos imobiliários e projetos de investimento em construção habitacional estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para terrenos não localizados em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas de classe especial, classe I, classe II e classe III; não sujeitos a leilão de direitos de uso da terra para investimento em projetos de construção habitacional, de acordo com as disposições da Lei de Terras. Para as áreas restantes, o Comitê Popular Provincial determinará, com base nas condições locais, as áreas onde os investidores em projetos estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para a construção de suas próprias casas por indivíduos.

Sr. NGO DUC SON , Diretor Geral da DRH Holdings Joint Stock Company:

Criando oportunidades para compradores de imóveis

Até o momento, para implementar projetos, a implementação do NƠTM deve atender às seguintes condições: conformidade com o planejamento de uso do solo em nível distrital; conformidade com o planejamento de construção e planejamento urbano; conformidade com os programas e planos de desenvolvimento habitacional local aprovados. A prática demonstra que a sobreposição e a contradição entre a Lei de Terras e a Lei de Habitação estão aumentando, os mercados de capitais e imobiliário estão distorcidos e os riscos para empresas e investidores, bem como para pessoas com crescentes necessidades de moradia, estão aumentando. A proposta do Governo para o projeto piloto desbloqueará o mercado de capitais, ajudará a estabilizar e reduzir o ônus financeiro no uso de capital pelas empresas, reduzirá o tempo e o custo de preparação para o investimento em projetos; tornará o mercado transparente e criará oportunidades para compradores de imóveis acessarem a oferta de moradias acessíveis. Desfazer esse gargalo pode ajudar a "salvar" milhões de empresas que aguardam há muitos anos.

S. Nhung escreveu

Fonte: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm