A era da especulação imobiliária chegou ao fim?

VTV.vn - O aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários após o Ano Novo Lunar está pressionando compradores e empresas do setor, e causando forte diferenciação no mercado.

O aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários logo após o Ano Novo Lunar está tendo um impacto claro no mercado imobiliário, afetando compradores de imóveis, empresas do setor e o sistema bancário. Especialistas acreditam que esse não é um desenvolvimento inesperado, mas que levará o mercado a um período de consolidação mais intenso.

As taxas de juros dos financiamentos imobiliários impactam o mercado imobiliário.

Logo após o Ano Novo Lunar, tanto bancos estatais quanto privados anunciaram ajustes nas taxas de juros, com um aumento significativo nas taxas de financiamento imobiliário. Uma pesquisa realizada em uma agência do Vietcombank na Cidade de Ho Chi Minh revelou que a menor taxa de juros para empréstimos para compra de apartamentos ou casas geminadas com escritura definitiva ou contrato de compra e venda é de 9,5%. Isso representa um aumento considerável em comparação com a taxa de 6% aplicada durante 12 meses a partir de meados do ano passado.

Os bancos estatais anunciaram taxas de juros que variam de um mínimo de 9% a mais de 13% para empréstimos a prazo fixo de 6, 12 e 18 meses.

Os bancos não estatais registraram taxas de juros fixas semelhantes, mas as taxas de juros flutuantes aumentaram, variando de 11% a 15%.

Segundo Mai Thanh Thao, Diretora Adjunta do Departamento de Serviços Bancários e Corporativos da Savills Vietnam, o aumento das taxas de juros dos empréstimos imobiliários após o Tet reflete um processo de ajuste cíclico dentro do sistema bancário.

Após o período de maior desembolso no final do ano e o aumento da demanda por empréstimos no início do ano, os bancos normalmente revisam sua estrutura de crédito, equilibram os custos de capital e ajustam as taxas de juros para adequá-las ao apetite por risco. Simultaneamente, os limites de crescimento do crédito (margem de crédito) também tornam os bancos mais seletivos em relação a novos empréstimos, especialmente no setor imobiliário, que apresenta um alto coeficiente de risco.

Além disso, o cenário global da política monetária, ainda influenciado pela tendência de aperto monetário anterior, levou o sistema bancário nacional a manter um certo grau de cautela. "Este ajuste da taxa de juros reflete um equilíbrio entre o objetivo de crescimento do crédito e o controle de risco, e não uma medida repentina de aperto monetário para o mercado imobiliário", afirmou a Sra. Thao.

Os compradores de imóveis residenciais e as empresas são os que estão sob maior pressão.

Para os compradores de imóveis, o aumento do custo do pagamento da dívida impacta diretamente sua capacidade de pagamento mensal. De acordo com o Sr. Vo Hong Tu, diretor do escritório de advocacia Minh Tu, um empréstimo de aproximadamente 900 milhões de VND, que antes podia ser pago em parcelas de 7 a 8 milhões de VND por mês, agora pode chegar a quase 15 milhões de VND com a aplicação de uma taxa de juros variável. Isso obriga muitas famílias a adiarem seus planos de compra de imóveis para garantir o equilíbrio financeiro.

A Savills também sugere que o grupo mais afetado é o de compradores com alto nível de endividamento. Com o aumento dos custos de empréstimo, os compradores tendem a ser mais cautelosos, considerando produtos que se adequem às suas possibilidades financeiras, em vez de se retirarem completamente do mercado. A demanda por imóveis permanece, mas as decisões de compra serão tomadas com mais cuidado.

Enquanto isso, para as empresas imobiliárias, a principal pressão vem dos custos de capital e do fluxo de caixa. Empresas que utilizam alta alavancagem ou dependem de vendas rápidas para gerar fluxo de caixa enfrentarão mais dificuldades. Por outro lado, empresas com uma base financeira sólida, reservas de terrenos em situação regular e um status legal claro ainda conseguem manter operações estáveis.

Para investidores que utilizam alavancagem financeira, este período é particularmente desafiador. Estratégias de curto prazo ou de "day trading" que utilizam capital emprestado tornam-se mais arriscadas, forçando muitos investidores a reestruturar seus portfólios ou até mesmo a aceitar vendas com prejuízo para reduzir a pressão sobre o pagamento da dívida.

Segundo especialistas, um ambiente de altas taxas de juros também traz muitos riscos para os tomadores de empréstimos, especialmente aqueles com empréstimos que dependem de taxas de juros preferenciais de curto prazo.

Empréstimos com taxas de juros inicialmente baixas podem sofrer aumentos acentuados ao passarem para taxas variáveis, comprometendo os planos financeiros iniciais. Além disso, os bancos tendem a avaliar os ativos com mais cautela, resultando em menores índices de financiamento e obrigando os compradores a disponibilizarem maiores quantias de capital próprio.

Além disso, custos relacionados, como taxas de reembolso antecipado, taxas de compromisso ou exigências de seguro, também aumentam o custo total real do empréstimo.

De uma perspectiva sistêmica, o aumento das taxas de juros também expõe os bancos a um risco maior de inadimplência caso os tomadores de empréstimo enfrentem dificuldades de fluxo de caixa. Portanto, as instituições de crédito estão tornando seus critérios de aprovação mais rigorosos e avaliando cuidadosamente a capacidade financeira de seus clientes.

Ainda existem oportunidades para compradores de imóveis genuínos.

Embora o aumento das taxas de juros crie pressão a curto prazo, a Savills acredita que este não é um momento desfavorável para todos os compradores. Em um mercado mais cauteloso, os compradores de imóveis podem ter mais oportunidades de negociar melhores preços, especialmente se tiverem uma base financeira sólida e uma relação empréstimo-valor razoável.

Especialistas recomendam que os compradores controlem seus índices de endividamento, garantindo que as prestações não ultrapassem sua capacidade de pagamento e que não dependam exclusivamente de taxas de juros iniciais preferenciais. Priorizar imóveis com situação jurídica clara, usabilidade prática e boa liquidez também é crucial para minimizar riscos.

Ao mesmo tempo, os mutuários devem manter uma reserva financeira equivalente a 6 a 12 meses de prestações para lidar com flutuações nas taxas de juros ou na renda.

No contexto atual, o mercado imobiliário está entrando em uma fase de diferenciação mais clara, onde compradores e empresas com bases financeiras sólidas terão vantagem, enquanto investidores fortemente dependentes de capital de terceiros enfrentarão pressão significativa. Isso é visto como um ajuste de mercado em direção a uma maior sustentabilidade, com foco em necessidades reais e capacidade financeira efetiva.

Fonte: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm