expectativas em relação às novas regulamentações

Em particular, a Lei possui um Capítulo separado (Capítulo V) para regulamentar detalhadamente a renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos.

Muitos problemas na implementação

Ao longo dos últimos 20 anos, a renovação e reconstrução de antigos prédios de apartamentos e conjuntos habitacionais tem sido uma preocupação constante para a gestão estatal, desde o nível central até o local. No entanto, a implementação prática não alcançou os resultados positivos esperados, e milhares de famílias ainda vivem em áreas habitacionais degradadas e inseguras, onde ameaças à vida e aos bens estão sempre presentes.

O antigo complexo de apartamentos C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Segundo estatísticas do Ministério da Construção , existem atualmente mais de 2.500 prédios de apartamentos antigos e conjuntos habitacionais coletivos em todo o país, sendo Hanói a cidade com o maior número, 1.579, seguida pela Cidade de Ho Chi Minh.

Este é um produto típico do período de subsídios, construído entre 1960 e 1990, época em que a tecnologia de construção ainda não havia alcançado os avanços tecnológicos de hoje, portanto, a estrutura principal dessas casas consiste em paredes de tijolos autoportantes, com uma vida útil máxima de 50 a 70 anos.

Após um longo período de funcionamento e uso, muitos edifícios se deterioraram seriamente. Além disso, devido à necessidade de ampliar o espaço habitacional, as pessoas têm expandido arbitrariamente, aumentando a carga sobre a estrutura de sustentação das casas, que já não é segura; embora cientes disso, devido a dificuldades financeiras, muitas famílias ainda se veem obrigadas a continuar morando ali, contando com a sorte. Enquanto isso, a renovação e reconstrução desses antigos prédios de apartamentos e conjuntos habitacionais ocorre em ritmo extremamente lento.

Só em Hanói , de um total de 1.579 prédios de apartamentos e casas coletivas antigas (incluindo 1.273 casas em 76 áreas e 306 prédios de apartamentos individuais antigos e independentes), dezenas encontram-se em estado crítico.

Em particular, existem 6 áreas perigosas de nível D (o nível mais perigoso) que devem ser demolidas para reconstrução, como o edifício C8 do Conjunto Habitacional Coletivo Giang Vo, o edifício G6A do Conjunto Habitacional Coletivo Thanh Cong, o edifício A do Conjunto Habitacional Coletivo Ngoc Khanh, o Conjunto Habitacional Coletivo do Ministério da Justiça ...

Mas, de acordo com dados divulgados pelo Departamento de Construção de Hanói, a renovação e reconstrução de prédios de apartamentos antigos até o final de 2023 atingiu apenas 1,14% do planejado, com 19 áreas sendo renovadas e reconstruídas.

Notavelmente, embora a cidade tenha decidido aprovar a seleção de investidores em muitas áreas residenciais, como: o projeto Nghia Do A & B House (distrito de Cau Giay); o conjunto habitacional coletivo Nguyen Cong Tru (distrito de Hai Ba Trung); o conjunto habitacional coletivo X1-26 Lieu Giai (distrito de Dong Da); o conjunto habitacional coletivo do Serviço de Transporte Ferroviário (distrito de Hoang Mai); o edifício de apartamentos nº 148-150 Son Tay (distrito de Ba Dinh); o conjunto habitacional coletivo do Instituto de Documentação Cinematográfica do Vietnã, na rua 22 Lieu Giai (distrito de Dong Da); o edifício de apartamentos 23 Hang Bai (distrito de Hoan Kiem)... há muitos anos, esses projetos estão paralisados ​​e não podem ser implementados devido a problemas com as regulamentações da Lei de Habitação de 2014 e de diversos decretos que orientam sua implementação.

“Um dos maiores problemas no sistema jurídico é o Decreto 101/2015/ND-CP (que orienta a implementação da Lei de Habitação de 2014), o qual permite que pessoas físicas e jurídicas negociem entre si indenizações, desapropriação e reassentamento; o Decreto também não estipula especificamente o coeficiente de indenização (coeficiente K)... o que levou à incapacidade das duas partes de chegarem a um consenso, impossibilitando a implementação da reforma e reconstrução de apartamentos antigos e prédios residenciais de acordo com o plano e as metas estabelecidas”, afirmou o vice-diretor do Departamento de Construção de Hanói, Mac Dinh Minh.

Novas regulamentações "eliminam" o congestionamento

Diante das dificuldades mencionadas, a Lei de Habitação de 2023, além de herdar e promover os pontos positivos da Lei de Habitação de 2014, alterou e complementou muitos conteúdos importantes, adequando-os às condições práticas, ao mesmo tempo que removeu dificuldades e inadequações para criar avanços na renovação e reconstrução de apartamentos antigos e prédios residenciais no futuro próximo.

Um dos pontos novos mais notáveis ​​da Lei de Habitação de 2023 é a regulamentação sobre o grau de consenso popular. Se anteriormente era necessário 100% de consenso dos proprietários do loteamento, a nova lei exige que pelo menos 70% do total de proprietários participem da consulta pública e que 75% deles concordem com o projeto para que ele seja demolido.

Além disso, a Lei de Habitação de 2014 não possui regulamentações específicas sobre o coeficiente K para calcular o preço de compensação do terreno, o preço do aluguel da habitação após o investimento em reconstrução, o valor do apartamento determinado após a conversão da área e o valor da habitação para reassentamento em caso de reassentamento em outro local.

Assim, o coeficiente K será implementado de forma flexível pelas localidades, com base na localização e no valor dos terrenos onde se situam os antigos prédios de apartamentos e conjuntos habitacionais. O coeficiente K será calculado e ajustado para ser de 1 a 2 vezes maior.

O conteúdo considerado o ponto alto da nova lei é a regulamentação do plano de "agrupamento de prédios de apartamentos antigos", segundo o qual casas individuais e independentes serão agrupadas e a altura das novas construções será aumentada para reservar área para infraestrutura pública (árvores, campus, parque infantil...).

Isso ajudará as autoridades locais a serem mais favoráveis ​​e as empresas a participarem mais ativamente na renovação e reconstrução de apartamentos antigos e casas coletivas; as pessoas também ficarão satisfeitas porque não precisarão mudar seu local de residência habitual nem serem transferidas para áreas de reassentamento carentes de infraestrutura e serviços...” - disse o especialista em planejamento urbano, Mestre e Arquiteto Tran Tuan Anh.

Notavelmente, o conteúdo sobre renovação e reconstrução de apartamentos antigos e casas coletivas, estipulado na Lei de Habitação de 2023, também promove a descentralização e a autorização para que o Comitê Popular Provincial atribua tarefas específicas a agências especializadas sob sua organização, a fim de elaborar planos de indenização e reassentamento; decidir e aprovar políticas de investimento e investidores; planos de realocação, remoção forçada e demolição de prédios de apartamentos; e organizar as fontes orçamentárias para o reassentamento...

Além disso, a Lei também acrescenta uma disposição que exige que os proprietários contribuam com fundos para a reconstrução de prédios de apartamentos construídos após 1994, a fim de garantir a viabilidade e a harmonia entre os interesses dos proprietários, do Estado e dos investidores, e para atender aos requisitos de embelezamento urbano.

 

Apreciamos muito as novas regulamentações da Lei de Habitação de 2023 relativas à renovação de apartamentos antigos e prédios residenciais. Essas regulamentações são mais práticas, detalhadas e claras, ao contrário da legislação atual, que não as contempla ou é incompleta, visando garantir a harmonia de interesses entre o Estado, a população e as empresas. Dessa forma, contribuiremos para acelerar a renovação e a reconstrução de apartamentos antigos e prédios residenciais, criando uma paisagem urbana mais ampla e adequada às necessidades de integração e desenvolvimento.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã.

Fonte: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html