expectativas de novas regulamentações

Em particular, a Lei tem um Capítulo separado (Capítulo V) para regular detalhadamente a renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos.

Muitos problemas na implementação

Nos últimos 20 anos, a reforma e reconstrução de antigos prédios de apartamentos e casas coletivas sempre foi motivo de especial preocupação para os níveis de gestão do Estado, do nível central ao local. No entanto, a implementação efetiva não alcançou os resultados positivos esperados; milhares de famílias ainda vivem em áreas habitacionais degradadas e inseguras; ameaças potenciais à vida e à propriedade das pessoas estão sempre à espreita.

Antigo complexo de apartamentos C8 Giang Vo. Foto de : Thanh Hai

De acordo com estatísticas do Ministério da Construção , atualmente existem mais de 2.500 prédios de apartamentos antigos e casas coletivas em todo o país, dos quais Hanói tem o maior número, com 1.579, seguido pela Cidade de Ho Chi Minh.

Este é um produto típico do período de subsídios, construído entre 1960 e 1990, uma época em que a tecnologia de construção ainda não havia alcançado avanços tão significativos como os de hoje, então a estrutura principal dessas casas são paredes de tijolos de suporte, com uma vida útil máxima de 50 a 70 anos.

Após um longo período de operação e uso, muitos edifícios se degradaram gravemente. Além disso, devido à necessidade de expandir seus espaços habitáveis, as pessoas os expandiram arbitrariamente, aumentando a carga sobre o sistema de suporte de carga da casa, que já não é seguro; embora estejam cientes disso, devido a dificuldades financeiras, muitas famílias ainda precisam aceitar continuar vivendo e apostar suas vidas na sorte. Enquanto isso, a reforma e a reconstrução desses antigos prédios de apartamentos e casas coletivas estão ocorrendo de forma extremamente lenta.

Somente em Hanói , dos 1.579 prédios de apartamentos antigos e casas coletivas (incluindo 1.273 casas em 76 áreas e 306 prédios de apartamentos antigos, independentes e individuais), há dezenas de edifícios em condições críticas.

Em particular, há 6 áreas perigosas de nível D (o nível mais perigoso) que devem ser demolidas para reconstrução, como o edifício C8 Giang Vo Collective Housing Area, o edifício G6A Thanh Cong Collective Housing Area, o edifício A Ngoc Khanh Collective Housing Area, o edifício Ministério da Justiça Collective Housing Area...

Mas, de acordo com dados relatados pelo Departamento de Construção de Hanói, a renovação e reconstrução de antigos prédios de apartamentos até o final de 2023 atingiu apenas 1,14% do planejado, com 19 áreas sendo reformadas e reconstruídas.

Notavelmente, embora a cidade tenha decidido aprovar a seleção de investidores em muitas áreas habitacionais, como: projeto Nghia Do A & B House (distrito de Cau Giay); área habitacional coletiva Nguyen Cong Tru (distrito de Hai Ba Trung); área habitacional coletiva X1-26 Lieu Giai (distrito de Dong Da); área habitacional coletiva Railway Transport Service (distrito de Hoang Mai); prédio de apartamentos nº 148 - 150 Son Tay (distrito de Ba Dinh); área habitacional coletiva 22 Lieu Giai Street do Vietnam Film Documentation Institute (distrito de Dong Da); prédio de apartamentos 23 Hang Bai (distrito de Hoan Kiem)... mas por muitos anos, os projetos ficaram paralisados ​​e não puderam ser implementados, devido a problemas com regulamentações na Lei de Habitação de 2014 e uma série de decretos que orientam sua implementação.

“Um dos maiores problemas no sistema legal é o Decreto 101/2015/ND-CP (que orienta a implementação da Lei de Habitação de 2014), que permite que pessoas e empresas negociem entre si sobre indenização, limpeza do local e reassentamento; o Decreto também não estipula especificamente o coeficiente de indenização (coeficiente K)... o que levou os dois lados a não conseguirem encontrar uma voz comum, tornando impossível implementar a reforma e reconstrução de apartamentos antigos e casas coletivas de acordo com o plano e as metas estabelecidas” - disse o vice-diretor do Departamento de Construção de Hanói, Mac Dinh Minh.

Novas regulamentações "limpam" o congestionamento

Diante das dificuldades mencionadas acima, a Lei de Habitação de 2023, além de herdar e promover os pontos positivos da Lei de Habitação de 2014, alterou e complementou muitos conteúdos importantes, adequados às condições práticas, ao mesmo tempo em que removeu dificuldades e inadequações para criar avanços para a renovação e reconstrução de apartamentos antigos e casas coletivas no futuro próximo.

Um dos pontos mais notáveis ​​da Lei de Habitação de 2023 é a regulamentação da taxa de consenso popular. Se antes era necessário 100% de consenso dos proprietários da área habitacional, agora, de acordo com a nova lei, basta que pelo menos 70% do total de proprietários participem da consulta de planejamento e que 75% deles concordem para que o projeto seja demolido.

Além disso, a Lei de Habitação de 2014 não possui regulamentações específicas sobre o coeficiente K para calcular o preço do terreno de compensação, o preço do aluguel da habitação após o investimento na reconstrução, o valor do apartamento determinado após a conversão da área e o valor da habitação para reassentamento em caso de reassentamento em outro local.

Assim, o coeficiente K será implementado de forma flexível pelas localidades, com base na localização e no valor dos terrenos onde se situam antigos prédios de apartamentos e casas coletivas. O coeficiente K será calculado e ajustado para ser 1 a 2 vezes maior.

“O conteúdo considerado destaque da nova lei é a regulamentação do plano de “recolhimento de prédios antigos”, segundo o qual serão recolhidas casas individuais e independentes e será aumentada a altura das novas obras para reservar área para infraestrutura pública (árvores, campus, playground...).

Isso ajudará as autoridades locais a serem mais favoráveis ​​e as empresas serão mais ativas na participação na renovação e reconstrução de apartamentos antigos e casas coletivas; as pessoas também ficarão satisfeitas porque não precisarão mudar seu local de residência familiar ou ser transferidas para áreas de reassentamento sem infraestrutura e serviços..." - disse o especialista em planejamento urbano, Mestre, Arquiteto Tran Tuan Anh.

Notavelmente, o conteúdo sobre renovação e reconstrução de antigos apartamentos e casas coletivas estipulado na Lei de Habitação de 2023 também promove a descentralização e a autorização para que o Comitê Popular Provincial atribua tarefas específicas a agências especializadas sob a organização para preparar planos de compensação e reassentamento; decidir e aprovar políticas de investimento e investidores; planos de realocação, realocação forçada e demolição de prédios de apartamentos; organizar fontes de orçamento para reassentamento...

Além disso, a Lei também acrescenta uma disposição que exige que os proprietários contribuam com fundos para reconstruir prédios de apartamentos construídos após 1994, para garantir a viabilidade e a harmonia entre os interesses dos proprietários, do Estado e dos investidores, e para atender às exigências de embelezamento urbano.

 

Apreciamos muito as novas regulamentações da Lei de Habitação de 2023 relativas à renovação de antigos apartamentos e casas coletivas. Estas regulamentações são mais práticas, detalhadas e claras, enquanto os documentos legais atuais não as possuem ou não são completos, a fim de garantir a harmonia de interesses entre o Estado, a população e as empresas; contribuindo assim para acelerar a renovação e reconstrução de antigos apartamentos e casas coletivas, criando uma face urbana espaçosa no futuro para atender às necessidades de integração e desenvolvimento.

Vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, Dr. Nguyen Van Dinh

Fonte: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html