Expectativas em relação aos novos regulamentos

Especificamente, a Lei dedica um Capítulo (Capítulo V) para fornecer regulamentos detalhados sobre a renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos.

Muitos obstáculos à implementação.

Há mais de 20 anos, a renovação e reconstrução de antigos prédios de apartamentos e habitações coletivas tem sido uma preocupação constante da gestão estatal em todos os níveis, do central ao local. No entanto, a implementação prática não alcançou os resultados positivos desejados, com milhares de famílias ainda vivendo em prédios dilapidados e inseguros; as ameaças potenciais à vida e aos bens das pessoas permanecem sempre presentes.

O antigo complexo de apartamentos C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Segundo estatísticas do Ministério da Construção , existem atualmente mais de 2.500 prédios de apartamentos antigos e conjuntos habitacionais coletivos em todo o país, sendo Hanói a cidade com o maior número, 1.579, seguida pela Cidade de Ho Chi Minh.

Este é um produto típico da era da economia planificada centralmente, construído principalmente entre as décadas de 1960 e 1990, época em que a tecnologia da construção ainda não havia alcançado os avanços que possui hoje. Portanto, a estrutura principal desses edifícios consiste em paredes de tijolo autoportantes, com uma vida útil máxima de 50 a 70 anos.

Com o passar do tempo, muitos edifícios deterioraram-se significativamente devido ao uso prolongado. Além disso, a necessidade de mais espaço habitável levou os moradores a expandirem arbitrariamente suas áreas de moradia, aumentando a carga sobre a estrutura já precária dos prédios. Apesar de estarem cientes disso, muitas famílias são obrigadas a continuar morando nesses locais por dificuldades financeiras, essencialmente arriscando suas vidas. Enquanto isso, a renovação e reconstrução desses antigos prédios de apartamentos e conjuntos habitacionais coletivos avançam extremamente devagar.

Só em Hanói , de 1.579 prédios de apartamentos antigos e conjuntos habitacionais coletivos (incluindo 1.273 prédios em 76 conjuntos e 306 prédios de apartamentos antigos independentes), dezenas estão em estado crítico.

Em particular, existem 6 áreas perigosas classificadas como nível D (o nível mais perigoso) que devem ser demolidas e reconstruídas, como o edifício C8 no complexo residencial Giang Vo, o edifício G6A no complexo residencial Thanh Cong, o edifício A no complexo residencial Ngoc Khanh e o complexo residencial do Ministério da Justiça ...

No entanto, de acordo com dados divulgados pelo Departamento de Construção de Hanói, a renovação e reconstrução de prédios de apartamentos antigos atingiu apenas 1,14% do planejado até o final de 2023, com 19 áreas em processo de renovação e reconstrução.

Notavelmente, embora a cidade tenha aprovado a seleção de investidores para muitos projetos habitacionais, como: o projeto habitacional Nghia Do A & B (distrito de Cau Giay); o complexo de apartamentos Nguyen Cong Tru (distrito de Hai Ba Trung); o complexo de apartamentos X1-26 Lieu Giai (distrito de Dong Da); o complexo de apartamentos do Serviço de Transporte Ferroviário (distrito de Hoang Mai); o edifício de apartamentos nº 148-150 Son Tay (distrito de Ba Dinh); o complexo de apartamentos do Arquivo de Filmes do Vietnã na Rua Lieu Giai, nº 22 (distrito de Dong Da); o edifício de apartamentos nº 23 Hang Bai (distrito de Hoan Kiem)... esses projetos permaneceram paralisados ​​por muitos anos devido a obstáculos relacionados aos regulamentos da Lei de Habitação de 2014 e a alguns decretos orientadores.

“Um dos maiores obstáculos no quadro legal é o Decreto 101/2015/ND-CP (que orienta a implementação da Lei de Habitação de 2014), o qual permite que pessoas e empresas negociem indenizações, desapropriação e reassentamento; o Decreto também não especifica o coeficiente de indenização (coeficiente K)... o que levou à incapacidade das duas partes de encontrarem um terreno comum, impossibilitando a implementação da renovação e reconstrução de antigos prédios de apartamentos e habitações coletivas de acordo com o plano e os objetivos”, disse Mac Dinh Minh, Diretor Adjunto do Departamento de Construção de Hanói.

Novas regulamentações "desbloqueiam" os engarrafamentos.

Em resposta aos desafios mencionados, a Lei da Habitação de 2023, ao mesmo tempo que herda e desenvolve os aspetos positivos da Lei da Habitação de 2014, alterou e complementou muitas disposições importantes para se adequar às condições atuais, abordando simultaneamente dificuldades e lacunas, criando um avanço para a renovação e reconstrução de antigos edifícios de apartamentos e habitações coletivas no próximo período.

Uma das novidades mais notáveis ​​da Lei de Habitação de 2023 é a regulamentação sobre o percentual de consentimento público. Anteriormente, era necessário o consentimento de 100% de todos os proprietários de um conjunto habitacional. Agora, de acordo com a nova lei, basta que pelo menos 70% do número total de proprietários participem da consulta pública e que 75% deles concordem com o projeto para que a demolição seja autorizada.

Além disso, a Lei de Habitação de 2014 não possui regulamentações específicas sobre o coeficiente K para o cálculo dos preços de indenização de terrenos, os preços de aluguel de imóveis após a reconstrução, o valor dos apartamentos determinado após a conversão da área e o valor da habitação para reassentamento em casos de reassentamento em local diferente.

Assim, o coeficiente K será implementado de forma flexível pelas localidades, com base na localização e no valor dos terrenos onde se situam os antigos prédios de apartamentos e habitações coletivas. O coeficiente K será calculado e ajustado para ser de 1 a 2 vezes maior.

"O ponto alto da nova lei é a regulamentação sobre a 'consolidação de prédios de apartamentos antigos', segundo a qual edifícios individuais e independentes serão consolidados e a altura das novas construções será aumentada para dar espaço a infraestrutura pública (espaços verdes, parques, playgrounds...)."

"Isso facilitará o trabalho das autoridades locais e incentivará as empresas a participarem mais ativamente da renovação e reconstrução de prédios de apartamentos antigos e habitações coletivas; os moradores também ficarão satisfeitos, pois não precisarão mudar de seus locais de moradia habituais nem serem transferidos para áreas de reassentamento sem infraestrutura e comodidades...", observou o especialista em planejamento urbano e mestre em arquitetura Tran Tuan Anh.

Notavelmente, as disposições sobre renovação e reconstrução de antigos prédios de apartamentos e habitações coletivas na Lei de Habitação de 2023 promovem ainda mais a descentralização e a delegação de autoridade aos Comitês Populares provinciais para atribuir tarefas específicas às suas agências especializadas subordinadas, a fim de organizar a elaboração de planos de compensação e reassentamento; decidir e aprovar políticas de investimento e investidores; planos de realocação, realocação forçada e demolição de prédios de apartamentos; e alocar orçamentos de reassentamento...

Além disso, a Lei também acrescenta uma disposição que exige que os proprietários contribuam com fundos para a reconstrução de prédios de apartamentos construídos após 1994, a fim de garantir a viabilidade e o equilíbrio de interesses entre proprietários, Estado e investidores, atendendo aos requisitos de renovação urbana.

 

Apreciamos muito as novas regulamentações da Lei de Habitação de 2023 relativas à renovação de prédios de apartamentos antigos e habitações coletivas. Essas regulamentações são mais práticas, detalhadas e claras do que as das leis anteriores, garantindo um equilíbrio de interesses entre o Estado, a população e as empresas. Isso contribuirá para acelerar a renovação e a reconstrução de prédios de apartamentos antigos e habitações coletivas, criando uma paisagem urbana mais moderna no futuro, que atenda às necessidades de integração e desenvolvimento.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã.

Fonte: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html