Muitos segmentos imobiliários permanecem estagnados, mas os preços dos apartamentos em Hanói têm apresentado um aumento constante, mantendo um aumento anual de 13%. O preço médio do aluguel de apartamentos em Hanói aumentou 4,5% no último ano.
O Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da OneHousing, disse que investir em apartamentos para alugar em Hanói ainda é um canal de investimento atraente neste momento.
Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da OneHousing. (Foto: ML)
À medida que as taxas de juros bancárias diminuem e muitas políticas promovem a recuperação, o mercado imobiliário começa a receber novamente fluxos de capital. Os investidores estão investindo uma grande parte dos fluxos de capital no canal imobiliário para locação. Na sua opinião, quais são os motivos para acreditar que esse canal de investimento trará lucros a longo prazo?
De acordo com o censo populacional de 2019, a população da capital deverá aumentar em cerca de 200.000 pessoas por ano, o equivalente a um distrito grande. A maioria dessas pessoas aluga casas, gerando alta demanda por imóveis para alugar em Hanói. Além disso, em 2019, o Vietnã contava com cerca de 120.000 trabalhadores estrangeiros, e esse número cresce em média 17% ao ano.
O preço médio do aluguel de apartamentos em Hanói é de cerca de 10 milhões de VND/mês, com um aumento médio de 4,5% em relação ao mesmo período do ano passado. Portanto, fica claro que o segmento de apartamentos sempre apresenta boas oportunidades, pois a oferta é menor que a demanda.
Os apartamentos estão com boa demanda por aluguel, mas ainda há a visão de que comprar um imóvel residencial é um ativo negativo e que perderá valor gradualmente no futuro. Você concorda com essa visão?
Um investidor em um apartamento para alugar se preocupa com duas questões: a primeira é se o custo de capital pode aumentar no futuro e a segunda é como está o fluxo de caixa do aluguel. Em relação ao preço e à margem de aumento de preço do tipo de apartamento para alugar, os apartamentos em Hanói apresentam a maior margem de lucro de aluguel entre os segmentos imobiliários.
Em Hanói, o lucro com aluguel de apartamentos em 2022 é de 4,4%, 1,7 vezes maior que o aluguel de casas de frente para a rua. Somente na região oeste de Hanói, o lucro com aluguel varia de 5% a 6%.
Com essa taxa de retorno, o proprietário do apartamento evita uma inflação de cerca de 4% a 4,5% ao ano se mantiver o dinheiro em caixa, e também lucra com a porcentagem de valorização do capital no futuro. Por exemplo, em Hanói, de 2018 a 2022, os preços dos apartamentos aumentaram em média 13% ao ano.
De acordo com a sua observação, em Hanói, quais áreas têm bom potencial para aluguel? Por quê?
- A região oeste está atraindo um grande número de inquilinos, principalmente os edifícios da Cidade Inteligente de Vinhomes, com um rendimento de aluguel de cerca de 5,5%, superior à média do mercado como um todo (cerca de 4,4%). Isso demonstra que o fluxo de caixa de aluguel desta metrópole é superior ao de outros projetos na região.
O bom crescimento da região Oeste está relacionado aos seguintes fatores: primeiro, o Estado está aprovando todas as agências, ministérios e setores para a região Oeste. A área da Embaixada dos EUA, com um investimento de US$ 1,2 bilhão na Rua Pham Van Bach, também foi inaugurada em abril de 2023. No futuro, serão criados escritórios de representação de unidades relacionadas aos EUA, com foco nessa área.
No Ocidente, alguns dos projetos mais procurados no segmento de aluguel estão nesta área. Muitos inquilinos estrangeiros estão dispostos a gastar de US$ 1.000 a US$ 2.000 em acomodação, o que não é grande coisa.
Normalmente, a área onde estrangeiros alugam terá bons preços de aluguel, o que significa que o nível de preços naquela área aumentará. E quando o preço do aluguel aumenta, significa que o preço do imóvel também aumentará, essa é a lógica do mercado imobiliário residencial.
Para investir em apartamentos para alugar, os clientes também devem ter um capital próprio mínimo de 1,5 bilhão ou mais. (Foto: CP)
A capacidade financeira dos investidores varia. Na sua opinião, qual tipo de apartamento é mais fácil de alugar? Quanto capital um investidor precisa investir em um apartamento para alugar?
- Estúdios e apartamentos de 1 quarto para jovens solteiros e apartamentos de 1 quarto e 2 quartos são adequados para um grande número de inquilinos, ou seja, famílias com cônjuges e filhos. Já a classe alta, por exemplo, especialistas seniores, consultores ou CEOs de empresas que trazem suas esposas e filhos para o trabalho, está disposta a optar por alugar vilas, coberturas... Para investir em apartamentos para alugar, os clientes também devem ter um patrimônio líquido mínimo de 1,5 bilhão ou mais. Dependendo do valor do apartamento e do investimento em móveis para aluguel, o patrimônio líquido também será diferente.
Entre as formas de investimento imobiliário, como surf ou long term holding, por que investir para alugar é o mais indicado neste momento, senhor?
- Acredito que esta ainda seja uma história sobre as expectativas do cliente em cada momento. Um investidor inteligente saberá que, em vez de colocar ovos em uma cesta, ele colocará ovos em muitas cestas; ele precisará ter produtos imobiliários de investimento de longo prazo para que, no futuro, possa lucrar apenas com a valorização do capital. Mas, nesse tipo de investimento, os investidores precisam comprar imóveis a um bom preço, com status legal claro.
Quanto àqueles que possuem vários imóveis para alugar com fluxo de caixa mensal, eles têm propósitos muito claros, como: conseguir dinheiro para a educação dos filhos, ou gastar dinheiro mensalmente quando se aposentarem, viajar ... Há também aqueles que têm uma mentalidade de investimento muito metódica, que é construir uma rede de apartamentos em muitos projetos; cada projeto tem cerca de 3 a 5 apartamentos para gerar um fluxo de caixa mensal de até 300 a 500 milhões.
No investimento imobiliário, o que importa, em última análise, é o valor do ativo. Qualquer imóvel que gere fluxo de caixa é um imóvel. Portanto, não importa quanto você possui, o que importa é quanto fluxo de caixa seu imóvel gera para você.
Obrigado pela conversa!
Fonte
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