Preciso de um mínimo de 1,5 bilhão de VND para investir?

Embora muitos segmentos do mercado imobiliário permaneçam estagnados, os apartamentos em Hanói têm apresentado aumentos contínuos de preços, mantendo uma taxa de crescimento anual de 13%. O preço médio do aluguel de apartamentos em Hanói aumentou 4,5% no último ano.

Segundo Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da OneHousing, investir em apartamentos para alugar em Hanói continua sendo uma opção de investimento atraente no momento.

Apartamento para alugar com enorme potencial de lucro, investimento necessário de pelo menos 15 bilhões de VND (imagem 1) — Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da OneHousing. (Foto: ML)

Com a queda das taxas de juros bancárias e diversas políticas de incentivo à recuperação econômica, o mercado imobiliário começa a receber um retorno de capital. Investidores estão aplicando uma parcela significativa de seu capital em imóveis para locação. Na sua opinião, quais são os motivos para acreditar que esse canal de investimento trará lucros a longo prazo?

Segundo os dados do censo de 2019, a população de Hanói deverá aumentar em média cerca de 200.000 pessoas por ano, o equivalente à população de um grande distrito. A maioria dessas pessoas aluga imóveis, criando uma alta demanda por moradias para alugar em Hanói. Também em 2019, o Vietnã contava com quase 120.000 trabalhadores estrangeiros, e esse número cresce a uma taxa média de 17% ao ano.

O preço médio do aluguel de apartamentos em Hanói gira em torno de 10 milhões de VND por mês, um aumento médio de 4,5% em comparação com o mesmo período do ano passado. Isso indica claramente uma perspectiva promissora para o segmento de apartamentos, já que a oferta atualmente é menor que a demanda.

Atualmente, os apartamentos estão com boa demanda para aluguel; no entanto, ainda existe a visão de que comprar um apartamento é um investimento que se deprecia e perde valor gradualmente no futuro. Você concorda com essa visão?

Um investidor em apartamentos para alugar se preocupa com duas questões: primeiro, se o valor do capital aumentará no futuro e, segundo, qual será a renda do aluguel. Em relação ao preço e ao potencial de valorização, os apartamentos em Hanói apresentam o maior retorno sobre o investimento em aluguel entre todos os segmentos imobiliários.

Em Hanói, o retorno sobre o investimento em aluguel de apartamentos em 2022 foi de 4,4%, 1,7 vezes maior que o rendimento do aluguel de casas de rua. Na zona oeste de Hanói, os rendimentos de aluguel variaram de 5% a 6%.

Com essa taxa de retorno, os proprietários de apartamentos evitam a inflação de cerca de 4 a 4,5% ao ano que ocorreria se mantivessem o dinheiro em caixa, e também lucram com a valorização futura do capital. Por exemplo, em Hanói, de 2018 a 2022, os preços dos apartamentos aumentaram em média 13% ao ano.

Com base em suas observações, quais áreas de Hanói apresentam atualmente bom potencial de aluguel? Quais são os motivos?

A zona oeste está a atrair um grande número de inquilinos, nomeadamente os edifícios dentro da Vinhomes Smart City, com um rendimento de arrendamento de aproximadamente 5,5%, superior à média do mercado (cerca de 4,4%). Isto indica que o rendimento de arrendamento desta grande área urbana é superior ao de outros projetos na região.

O forte crescimento da região Oeste deve-se a diversos fatores. Em primeiro lugar, o governo está aprovando todas as agências e ministérios relacionados à região. O complexo da Embaixada dos EUA, com um investimento de US$ 1,2 bilhão na Rua Pham Van Bach, também teve sua construção iniciada em abril de 2023. No futuro, os escritórios de representação de unidades relacionadas aos EUA estarão concentrados nessa área.

Na zona oeste, encontram-se alguns dos empreendimentos mais procurados no segmento de aluguel. Muitos inquilinos estrangeiros estão dispostos a gastar entre US$ 1.000 e US$ 2.000 com acomodação, o que não seria um grande problema.

Normalmente, áreas com alta concentração de inquilinos estrangeiros tendem a ter aluguéis mais vantajosos, o que, por sua vez, impulsiona o preço dos imóveis nessa região. E quando os preços dos aluguéis aumentam, o valor dos imóveis nessa localidade também aumenta; essa é a lógica do mercado imobiliário residencial.

Apartamento para alugar com enorme potencial de lucro, investimento necessário de pelo menos 15 bilhões de VND (imagem 2) — Para investir em apartamentos para alugar, os clientes também devem ter um pagamento inicial mínimo de 1,5 bilhão de VND ou mais. (Foto: CP)

Os investidores têm diferentes capacidades financeiras. Na sua opinião, qual o tipo de apartamento mais fácil de alugar? Quanto capital um investidor precisa para investir em um apartamento para alugar?

Apartamentos estúdio e de um quarto são adequados para jovens solteiros, enquanto apartamentos de um quarto com suíte e de dois quartos são ideais para famílias com crianças pequenas. Para pessoas com maior poder aquisitivo, como profissionais experientes, consultores ou CEOs que levam suas famílias para o trabalho, casas e coberturas são uma opção mais adequada. Para investir em apartamentos para alugar, os clientes devem ter um valor mínimo de entrada de 1,5 bilhão de VND ou mais. O valor da entrada varia de acordo com o valor do apartamento e o investimento em mobília e decoração.

Dentre as diversas formas de investimento imobiliário, como especulação de curto prazo ou manutenção a longo prazo, por que investir para obter renda com aluguel é a opção mais adequada neste momento?

Acredito que isso ainda seja apenas uma questão de expectativas do cliente em diferentes momentos. Um investidor inteligente sabe que, em vez de colocar todos os ovos na mesma cesta, deve diversificar seus investimentos. Deve ter produtos de investimento imobiliário de longo prazo para que, no futuro, lucre apenas com a valorização do capital. Mas, com esse tipo de investimento, o investidor deve comprar imóveis a um bom preço e com documentação legal clara.

Já aqueles que possuem vários imóveis para alugar que geram renda mensal têm objetivos muito claros, como: usar o dinheiro para a educação dos filhos, para despesas diárias na aposentadoria ou para viagens ... Há também aqueles que têm uma mentalidade de investimento muito sistemática, como construir uma série de apartamentos em vários empreendimentos; cada empreendimento com cerca de 3 a 5 unidades para gerar uma renda mensal de até 300 a 500 milhões de VND.

No investimento imobiliário, o que realmente importa é o valor do ativo. Somente os imóveis que geram fluxo de caixa são verdadeiramente valiosos. Portanto, não importa o quanto você possua; o que importa é como seu imóvel gera fluxo de caixa.

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