Quer investir pelo menos 1,5 bilhão de dong?

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Muitos segmentos imobiliários continuam em baixa, mas os preços dos apartamentos em Hanói têm apresentado um aumento constante, mantendo um aumento anual de 13%. O preço médio do aluguel de apartamentos em Hanói aumentou 4,5% no último ano.

O Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da OneHousing, disse que investir em apartamentos para alugar em Hanói ainda é um canal de investimento atraente neste momento.

Apartamento para alugar com alto lucro, investimento mínimo exigido é de 15 bilhões de VND, imagem 1 — Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da OneHousing. (Foto: ML)

À medida que as taxas de juros bancárias caem e muitas políticas promovem a recuperação, o mercado imobiliário começa a receber de volta os fluxos de capital. Os investidores estão investindo uma grande parte dos fluxos de capital no canal de aluguel de imóveis. Na sua opinião, quais são os motivos para acreditar que esse canal de investimento trará lucros a longo prazo?

- De acordo com o censo populacional de 2019, a população da capital deverá aumentar em cerca de 200.000 pessoas por ano, o equivalente a um distrito grande. A maioria dessas pessoas aluga casas, gerando alta demanda por imóveis para alugar em Hanói. Além disso, em 2019, o Vietnã contava com cerca de 120.000 trabalhadores estrangeiros, número que cresce em média 17% ao ano.

O preço médio do aluguel de apartamentos em Hanói é de cerca de 10 milhões de VND/mês, um aumento de 4,5% em relação ao mesmo período do ano passado. É evidente que o segmento de apartamentos sempre apresenta grandes oportunidades, pois a oferta é menor que a demanda.

Os apartamentos estão com boa demanda para aluguel, mas ainda há a visão de que comprar apartamentos é um risco e que perderá valor gradualmente no futuro. Você concorda com essa visão?

- Um investidor em um apartamento para alugar se preocupa com duas questões: uma é se o custo de capital pode aumentar no futuro; a segunda é como está o fluxo de caixa do aluguel. Em relação ao preço e à margem de aumento de preço do tipo de apartamento para alugar, os apartamentos em Hanói apresentam a maior margem de lucro de aluguel entre os segmentos imobiliários.

Em Hanói, o lucro com aluguel de apartamentos em 2022 é de 4,4%, 1,7 vezes o valor do aluguel de casas de frente para a rua. Particularmente na região oeste de Hanói, os lucros com aluguel variam de 5% a 6%.

Com essa taxa de retorno, o proprietário do apartamento evita uma inflação de cerca de 4% a 4,5% ao ano, mantendo o dinheiro em caixa, e também lucra com a porcentagem de valorização do capital no futuro. Por exemplo, em Hanói, de 2018 a 2022, os preços dos apartamentos aumentaram em média 13% ao ano.

De acordo com sua observação, quais áreas em Hanói têm bom potencial para aluguel? Por quê?

- A região oeste está atraindo um grande número de inquilinos, principalmente os edifícios da Cidade Inteligente de Vinhomes, com um rendimento de aluguel de cerca de 5,5%, superior à média do mercado como um todo (cerca de 4,4%). Isso demonstra que o fluxo de caixa de aluguel desta metrópole é superior ao de outros projetos na região.

O motivo do bom crescimento da região Oeste está relacionado a vários fatores. Em primeiro lugar, o Estado está aprovando todas as agências, ministérios e filiais na região. A área da Embaixada dos EUA, com um investimento de US$ 1,2 bilhão na Rua Pham Van Bach, também foi inaugurada em abril de 2023. No futuro, escritórios de representação de unidades relacionadas aos EUA serão formados e se concentrarão fortemente nessa área.

No Ocidente, alguns dos projetos nesta área são os mais procurados no segmento de aluguel. Muitos inquilinos estrangeiros estão dispostos a gastar de 1.000 a 2.000 dólares em acomodação, o que não será um grande problema.

Normalmente, a área onde estrangeiros alugam terá bons preços de aluguel, o que significa que o nível de preços daquela área aumentará. E quando o preço do aluguel aumenta, significa que o preço dos imóveis também aumentará, essa é a lógica do mercado imobiliário residencial.

Apartamento para alugar com alto lucro, investimento mínimo exigido é de 15 bilhões de VND, foto 2 — Para investir em apartamentos para alugar, os clientes também devem ter um capital próprio mínimo de 1,5 bilhão ou mais. (Foto: CP)

A capacidade financeira dos investidores varia. Na sua opinião, qual tipo de apartamento é mais fácil de alugar? Para investir em um apartamento para alugar, quanto capital um investidor precisa investir?

- Apartamentos tipo estúdio, com 1 quarto para jovens solteiros e com 1 quarto ou mais, com 2 quartos, são adequados para um grande número de inquilinos, ou seja, famílias com cônjuges e filhos pequenos. Já a classe alta, por exemplo, especialistas seniores, consultores ou CEOs de empresas que trazem suas esposas e filhos para o trabalho, está disposta a optar por alugar vilas, coberturas... Para investir em apartamentos para alugar, os clientes também devem ter um capital próprio mínimo de 1,5 bilhão ou mais. Dependendo do valor do apartamento e do investimento em móveis para aluguel, o capital próprio também será diferente.

Entre as formas de investimento imobiliário, como surfe ou holding de longo prazo, por que investir para fins de aluguel é o mais adequado neste momento, senhor?

- Acredito que esta ainda seja uma história sobre as expectativas do cliente em cada momento. Um investidor inteligente saberá que, em vez de colocar todos os ovos na mesma cesta, colocará todos os ovos em muitas cestas. Ele precisará ter produtos de investimento imobiliário de longo prazo para que, no futuro, possa lucrar apenas com a valorização do capital. Mas, com esse tipo de investimento, os investidores precisam comprar imóveis a um bom preço e com status legal claro.

Quanto àqueles que possuem vários imóveis para alugar com fluxo de caixa mensal, eles têm propósitos muito claros, como: conseguir dinheiro para a educação dos filhos, ou gastar dinheiro mensalmente quando se aposentarem, viajar ... Há também aqueles que têm uma mentalidade de investimento muito metódica, que é construir uma rede de apartamentos em muitos projetos; cada projeto tem cerca de 3 a 5 apartamentos para gerar um fluxo de caixa mensal de até 300 a 500 milhões.

No investimento imobiliário, o que importa, em última análise, é o valor do ativo. Qualquer imóvel que gere fluxo de caixa é um imóvel. Portanto, não importa quanto você possui, o que importa é quanto fluxo de caixa seu imóvel gera para você.

Obrigado pela conversa!

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