Os apartamentos ainda estarão em alta demanda em 2026?

VTV.vn - Após um período de forte crescimento e flutuações significativas, o mercado de apartamentos enfrenta um momento crucial de transição.

Ao entrarmos em 2026, o primeiro e mais importante fator que remodelará o mercado de apartamentos será a oferta.

Com uma previsão de aumento na oferta, principalmente de habitações sociais, e uma clara mudança no investimento em direção a necessidades reais de moradia, 2026 é visto como o ano em que o mercado entra em um novo ciclo: menos superaquecido, porém mais sustentável.

A habitação social torna-se uma "válvula reguladora".

Em 2026, o primeiro e mais importante fator a remodelar o mercado de apartamentos será a oferta. Após anos sendo prejudicado por obstáculos legais, longos procedimentos de investimento e a cautela das empresas em meio às altas taxas de juros, o mercado está testemunhando um forte ciclo de recuperação. O período de 2024-2025 apresentou uma clara recuperação no número de projetos e produtos lançados no mercado, abrindo caminho para uma oferta mais abundante em 2026, especialmente no segmento que atende às reais necessidades de moradia.

Segundo avaliações feitas em fóruns imobiliários no final de 2025, o mercado imobiliário verá a adição de mais de 100.000 unidades somente em 2025, um aumento de mais de 22% em comparação com 2024, com quase 90.000 unidades sendo novas construções. A escala dos projetos também está crescendo, tanto em área quanto em valor de investimento. Notavelmente, nesse cenário de oferta, a habitação social se destaca como um componente-chave, não apenas abordando questões de bem-estar social, mas também atuando como uma "válvula reguladora" para todo o mercado de apartamentos.

Muitos especialistas acreditam que 2026 será o ano em que a habitação social receberá um impulso sem precedentes, tanto em termos de quantidade quanto de velocidade de implementação. Espera-se um boom na habitação social em 2026, à medida que as localidades e as agências de gestão eliminam agressivamente os entraves burocráticos e agilizam os processos para disponibilizar os empreendimentos no mercado mais rapidamente.

Segundo o Sr. Ho Ngoc Tung, Vice-Diretor Geral da Sky Realty Joint Stock Company, a diferença no próximo ciclo reside no fato de que: "Em 2026, a oferta de habitações sociais começará a surgir, e será mais rápida do que a de habitações comerciais, porque, com os procedimentos para habitações sociais, o Governo e os Comitês Populares das cidades estão criando condições muito favoráveis ​​para levar o produto ao mercado rapidamente." Quando centenas de milhares de unidades de habitações sociais forem adicionadas, não apenas em Hanói ou Cidade de Ho Chi Minh, mas também em províncias e cidades satélites, o mercado de apartamentos terá outro pilar importante, ajudando a reduzir a pressão da demanda sobre o segmento de habitações comerciais.

Na realidade, nas principais cidades, o preço das habitações sociais varia atualmente entre mais de 20 milhões e quase 30 milhões de VND/m², 2,5 a 3 vezes menor do que o das habitações comerciais na mesma área. Essa diferença não só cria oportunidades de moradia para as classes média e baixa, como também força o mercado comercial a ajustar sua estratégia de produtos. Quando os compradores têm mais opções que se adequam às suas possibilidades financeiras, a competição deixa de girar em torno da expectativa de aumentos de preços e passa a se concentrar na usabilidade real, nas comodidades e na sustentabilidade.

Nos últimos dois anos, os apartamentos se tornaram o segmento "principal" do mercado imobiliário urbano.

Os preços dos apartamentos deram uma arrefecer, mas não caíram significativamente.

Uma das maiores incógnitas para 2026 é se os preços dos apartamentos continuarão tão aquecidos quanto em 2024-2025. De fato, nos últimos dois anos, os apartamentos se tornaram a espinha dorsal do mercado imobiliário urbano, representando aproximadamente 60-70% do total de transações em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh . A oferta, reprimida por muitos anos, aliada à crescente demanda por moradia e ao capital de investimento em busca de ativos seguros, impulsionou significativamente os preços dos apartamentos, com aumentos médios de 30-50%, e até mesmo de 40-60% em muitos empreendimentos de grande porte, especialmente nos segmentos de alto padrão e luxo.

No entanto, esse rápido aumento também impõe limites ao próximo ciclo. De acordo com o Sr. Nguyen Anh Tuan, Presidente do Conselho de Administração da Phuong Dong Investment Joint Stock Company, no ciclo de 2024-2025, os preços dos apartamentos aumentaram entre 40% e 60%, dependendo do segmento. Ele acredita que, em 2026, ainda haverá espaço para crescimento, mas não será tão expressivo quanto antes.

Analisando mais a fundo, o Sr. Tuan destacou que, em 2026, o segmento de preço médio, em torno de 60 a 70 milhões de VND, ou no máximo 80 milhões de VND, estará em linha com as tendências atuais e atrairá muitos compradores, pois ainda há espaço para aumentos de preço. "Se elevarmos os preços demais, o número de potenciais investidores será significativamente limitado", enfatizou. Isso reflete uma realidade importante: o poder de compra do mercado depende cada vez mais da renda real, em vez de se basear fortemente em expectativas de valorização de preços a curto prazo.

Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Ho Ngoc Tung acredita que 2026 será o ano em que a atividade especulativa diminuirá drasticamente. A queda na especulação não significa necessariamente uma diminuição na demanda, mas sim uma clara mudança em direção a compradores de imóveis residenciais. O Sr. Tung prevê: “Em 2026, os usuários reais, aqueles que de fato moram no imóvel, representarão a grande maioria da demanda do mercado, cerca de 60%. Os especuladores ou acumuladores de ativos representarão uma pequena porcentagem, em torno de 30% ou menos.” Quando a demanda por moradias reais prevalecer, é improvável que o mercado mantenha uma “alta de preços”, mas terá uma base mais estável e será menos volátil diante de choques macroeconômicos.

De forma geral, é improvável que 2026 seja um ano "quente" no sentido de aumentos explosivos de preços e especulação.

O desafio da sobrevivência no mercado de apartamentos.

Em meio ao aumento da oferta e à queda dos preços, o maior desafio para o mercado de apartamentos em 2026 reside na reestruturação dos produtos. Não se trata mais de uma corrida por vendas rápidas ou aumentos exorbitantes de preços; o mercado força as construtoras a retornarem à questão fundamental: a quem os produtos se destinam e quais necessidades eles atendem?

Segundo o Sr. Nguyen Anh Tuan, com preços variando de 60 a 80 milhões de VND/m², um apartamento de padrão médio custa atualmente cerca de 5 bilhões de VND. Isso exerce uma pressão considerável sobre os jovens compradores. "Com um apartamento custando cerca de 5 bilhões de VND, se um casal financiar cerca de 70 a 80% do valor do imóvel, poderá ter que pagar aproximadamente 30 a 40 milhões de VND em juros por mês", explicou. Portanto, além do preço de venda, as políticas de pagamento, os cronogramas de pagamento flexíveis e o apoio às taxas de juros tornam-se fatores decisivos na capacidade de absorção do mercado.

O Sr. Tuan acredita que, em 2026, o mercado terá dois grupos de produtos paralelos: projetos prontos para atender às necessidades imediatas de moradia e projetos recém-lançados, nos quais os compradores estão dispostos a esperar por melhores preços.

Entretanto, o Sr. Ho Ngoc Tung enfatizou o papel crucial da habitação social na reformulação do mercado. "A habitação social é um canal que reduzirá a demanda por moradias e, simultaneamente, regulará o nível de preços do mercado de apartamentos", afirmou. Quando a diferença de preço entre a habitação social e a habitação comercial na mesma localização chega a 2,5 a 3 vezes, os compradores tendem a considerar suas opções com mais cuidado, forçando as construtoras comerciais a recalcular a equação preço-valor.

Espera-se que não apenas as empresas, mas também os órgãos reguladores desempenhem um papel fundamental no novo ciclo. A remoção contínua de obstáculos a projetos paralisados, o aprimoramento das instituições e o desenvolvimento robusto de habitações sociais e comerciais acessíveis são considerados essenciais para o bom funcionamento do mercado. À medida que a oferta melhora, a confiança dos investidores retorna gradualmente e a liquidez aumenta, o mercado de apartamentos entrará em uma fase de desenvolvimento mais sustentável, intimamente ligada às reais necessidades habitacionais e às estratégias de desenvolvimento urbano de longo prazo.

De modo geral, é improvável que 2026 seja um ano "aquecido" no sentido de aumentos de preços e especulação. Em vez disso, será um ano de consolidação, em que os apartamentos continuarão a desempenhar um papel central no mercado imobiliário urbano, mas seu atrativo virá da capacidade de atender às necessidades reais de moradia, dos preços acessíveis e da infraestrutura e comodidades integradas.

Num ciclo em que o mercado imobiliário está cada vez mais interligado com as questões do bem-estar social e do desenvolvimento sustentável, a resposta à pergunta "Os apartamentos ainda têm alta procura?" provavelmente reside não na oscilação dos preços, mas na qualidade do empreendimento.

Fonte: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm