O banco não pode ser considerado isento de culpa.

O desenvolvedor está em parceria com o banco?

Na realidade, muitos empreendimentos, antes de venderem as casas aos clientes, têm todo o projeto hipotecado ao banco. Em vez de liberar a hipoteca antes da venda, a construtora não o fez e não quitou a dívida até hoje, o que levou o banco a executar a hipoteca dos imóveis dos moradores. Mesmo em muitos edifícios altos, após a venda, a construtora continua hipotecando os imóveis ao banco para obter empréstimos para outros fins. Somente quando não conseguem pagar a dívida e o banco executa a hipoteca para recuperar o principal e os juros, os moradores percebem a verdade. Portanto, não é possível emitir certificados de propriedade individuais para cada apartamento.

Um prédio de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh está usando os certificados de propriedade dos moradores como garantia para empréstimos bancários.

Um morador, cuja casa foi repentinamente tomada pelo banco, perguntou: "Quando as pessoas pedem dinheiro emprestado, os bancos examinam os bens dados em garantia com muito cuidado, verificando sua situação legal, valor e documentação... Não entendo por que as construtoras podem usar apartamentos já vendidos como garantia e ainda assim burlar os procedimentos do banco?" Essa também é uma pergunta que muitas pessoas fazem ao presenciarem essa situação paradoxal.

Na realidade, de acordo com a legislação, ao assinar um contrato de compra e venda de imóvel com um cliente, a construtora deve liberar a hipoteca, caso o imóvel esteja hipotecado a um banco. Ao entregar o imóvel para ocupação, o cliente deve inspecioná-lo e considerá-lo em conformidade com todos os requisitos. Após um determinado período, a construtora é responsável por obter a escritura definitiva (caderneta de matrícula do imóvel) para o cliente. Essa é a lei, mas na prática, muitos prédios de apartamentos, mesmo aqueles ainda não inspecionados e considerados em conformidade com todos os requisitos para ocupação, ou mesmo aqueles sem certificação de segurança contra incêndio, ou projetos construídos ilegalmente, ainda são vendidos e entregues aos clientes. Em particular, a prática de "venda antecipada de apartamentos" é um dos motivos que levam ao risco de moradores perderem suas casas. Especificamente, mesmo antes da conclusão do projeto e da finalização dos trâmites, com apenas o terreno disponível, muitas construtoras começam a vender. Os compradores podem pagar à vista ou em parcelas, de acordo com o andamento da obra. Assim, embora o projeto esteja oficialmente registrado em nome da construtora, o imóvel já pertence ao cliente. Em muitos casos, os bancos sabem que a construtora já vendeu as casas aos clientes, mas mesmo assim fazem vista grossa, permitindo que a construtora hipoteque os imóveis para obter empréstimos.

O advogado Nguyen Mau Thuong, vice-diretor do escritório de advocacia Hoang Thu, afirmou: "Há casos em que a construtora hipoteca o imóvel antecipadamente e depois o vende aos clientes sem o conhecimento deles. Há também casos em que a construtora já vendeu as casas aos clientes e, em seguida, hipoteca o empreendimento a um banco para obter um empréstimo. Como os contratos de venda não são registrados em nenhuma agência, mas apenas arquivados na empresa, o banco não tem como saber se o imóvel foi de fato vendido pela construtora. É possível também que a construtora tenha ocultado isso intencionalmente, juntamente com uma avaliação bancária insuficiente, o que leva à concessão de empréstimos à construtora, mesmo que esses apartamentos já tenham sido vendidos."

"Durante a construção, a construtora não tinha capital suficiente e hipotecou os direitos de uso do terreno e os ativos futuros (as casas) ao banco. Os compradores não tinham como saber que os apartamentos que compraram estavam hipotecados. O ideal seria que o banco detentor da hipoteca tivesse divulgado publicamente essa informação para que todos soubessem. Somente depois que a construtora liberasse a hipoteca é que os compradores deveriam assinar o contrato de compra e venda. Mas, neste caso, a construtora burlou a lei, assinando contratos de cooperação ou acordos de compra e venda vagos. Agora que o caso veio à tona, os compradores estão sofrendo todos os prejuízos. Claramente, o fato de o imóvel ter sido hipotecado ao banco e a construtora ainda assim tê-lo vendido aos clientes comprova que houve fraude por parte da construtora. A construtora deve ser responsabilizada criminalmente. O banco também é responsável neste caso; não pode ser absolvido", analisou o advogado Nguyen Mau Thuong.

Se a construtora tiver divulgado integralmente que o empreendimento está hipotecado e o cliente ainda assim o comprar, o cliente é o responsável. Por outro lado, se a construtora ocultar o fato de o empreendimento estar hipotecado e mesmo assim o vender aos clientes, o cliente é a vítima. Se um apartamento já tiver sido vendido a um cliente, mas estiver hipotecado, a construtora é culpada, e o banco também é culpado pela avaliação insuficiente. Nesse caso, o cliente é inocente e está protegido. Portanto, o governo deveria emitir certificados de propriedade aos clientes; a construtora e o banco deveriam resolver a questão entre si ou recorrer à justiça.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou:

Os proprietários de imóveis devem receber certificados de propriedade.

Analisando os aspectos legais, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a Lei de Negócios Imobiliários de 2006 não era tão rigorosa quanto a Lei de Negócios Imobiliários de 2024, pois a primeira proibia apenas que as construtoras captassem e desviassem capital de compradores e locatários de forma ilegal. A lei também permitia que os empreendimentos fossem comercializados após a conclusão ou em fases futuras da obra.

"No entanto, o Código Civil estipula que um bem não pode ser negociado duas vezes. Se todo o edifício foi hipotecado a um banco, não pode ser vendido a clientes. Se a construtora continuar a vender o imóvel hipotecado a clientes, estará violando a lei. O banco também é culpado, pois, ao aceitar uma hipoteca, deve administrar o bem hipotecado; não pode alegar desconhecimento de que a construtora o está vendendo a clientes. Especialmente se o bem hipotecado for um futuro imóvel residencial, ele deve ser cuidadosamente monitorado para garantir que os fundos do empréstimo sejam usados ​​e desembolsados ​​para a finalidade pretendida. Assim, o banco é culpado e responsável; enquanto o comprador é uma parte inocente, uma vítima", analisou o Sr. Chau, acrescentando: "Se a construtora divulgou integralmente que o empreendimento estava hipotecado e o cliente ainda assim o comprou, o cliente é responsável. Por outro lado, se a construtora ocultou a hipoteca e ainda assim vendeu o empreendimento a clientes, o cliente é a vítima. No caso em que um apartamento foi vendido a um cliente, mas depois hipotecado, a construtora é culpada e o banco também." Houve também uma falha devido à avaliação insuficiente. Nesse caso, o cliente é inocente e está protegido. Portanto, o Estado precisa emitir certificados de propriedade de terras para os clientes; a construtora e o banco devem resolver a questão entre si ou recorrer à justiça.

"Temos feito essas recomendações desde 2013, mas até hoje, os direitos legítimos da população ainda não foram protegidos", enfatizou o Sr. Le Hoang Chau.

O advogado Vu Anh Tuan (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) também afirmou: É fraudulento um incorporador imobiliário vender imóveis a pessoas físicas utilizando-os como garantia para um empréstimo bancário. Bancos e compradores devem registrar queixa contra o incorporador na polícia e iniciar ações cíveis contra ele na justiça para proteger seus clientes. Quando um banco processa um incorporador, os compradores, como partes com direitos e obrigações relacionados, terão seus direitos considerados e resolvidos pelo tribunal. Além disso, se o incorporador for investigado e processado criminalmente, os aspectos cíveis envolvendo o banco e os compradores também serão abordados; não pode haver apreensão dos imóveis dos clientes.

Sabe-se que, até o momento, existem aproximadamente 60.000 casas na cidade de Ho Chi Minh que ainda não receberam os títulos de propriedade. Muitos desses empreendimentos envolvem construtoras que hipotecaram os imóveis dos moradores para obter empréstimos bancários, mas não conseguiram quitar as dívidas, o que resultou na retenção dos títulos de propriedade pelos bancos. Recentemente, o Conselho Popular da cidade de Ho Chi Minh também realizou uma reunião para questionar o Comitê Popular sobre sua responsabilidade na administração de prédios residenciais e na emissão dos títulos de propriedade. Consequentemente, além das irregularidades cometidas por construtoras e bancos, há também um grau de responsabilidade por parte das autoridades devido à sua gestão e fiscalização negligentes, chegando a indícios de acobertamento e conivência com as irregularidades. Portanto, é necessário separar o tratamento das irregularidades cometidas por construtoras e bancos da emissão dos títulos de propriedade aos compradores de imóveis.

Fonte: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm