Existe uma grave escassez de moradias de qualidade para alugar.
Após mais de duas décadas de rápida urbanização, a taxa de urbanização aumentou de 24% (em 2000) para quase 44% (em 2025). Uma série de grandes áreas urbanas emergiu, mudando rapidamente a face das cidades e melhorando gradualmente a infraestrutura e a qualidade da habitação. Esse desenvolvimento contribuiu significativamente para o crescimento econômico , impulsionou o investimento e deu impulso a dezenas de setores relacionados.
Contudo, a estrutura do mercado imobiliário revela deficiências: enquanto o mercado de compra e venda de imóveis está em expansão, ainda não foi estabelecido um sistema profissional de arrendamento de longo prazo com orientação sistemática por parte do Estado. O atual mercado de arrendamento é em grande parte espontâneo, fragmentado, carece de planeamento abrangente e não garante uma qualidade de vida estável aos residentes.
Segundo o Instituto Vietnamita de Avaliação do Mercado Imobiliário (VARS IRE), a reformulação do segmento de habitação para arrendamento não visa restringir investimentos legítimos ou necessidades de propriedade, mas sim construir uma estrutura de mercado mais harmoniosa entre as reais necessidades de habitação, a propriedade, o investimento e a exploração do arrendamento.
Segundo a Confederação Geral do Trabalho do Vietnã, existem atualmente cerca de 4,5 a 5 milhões de trabalhadores em zonas industriais, a maioria dos quais aluga acomodações em condições precárias. Em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, a proporção de famílias que alugam imóveis está aumentando, concentrando-se entre jovens e trabalhadores migrantes, mas há uma grave escassez de moradias de qualidade. A maioria dos trabalhadores vive em áreas de aluguel informal, com moradias pequenas, infraestrutura deteriorada e que apresentam riscos potenciais de incêndio. A aquisição de imóveis nos principais centros urbanos está se tornando cada vez mais difícil.
Nesse contexto, os imóveis em áreas suburbanas e cidades satélites, com clara utilidade, situação jurídica transparente, boa conectividade e preços acessíveis, desempenharão um papel cada vez mais crucial. Essa é uma solução alternativa não só para quem ainda não tem acesso a moradia no centro da cidade, mas também uma chave para alcançar um equilíbrio sustentável entre as necessidades habitacionais e o investimento a longo prazo.
Há necessidade de mecanismos de incentivo e regulamentações legais relativas ao aluguel de imóveis residenciais.
No entanto, a questão central reside na necessidade de as pessoas terem acesso a moradias de qualidade a um custo acessível. É por isso que, em muitos países desenvolvidos, o aluguel de moradias é considerado um pilar crucial do sistema de seguridade social e da estabilidade urbana.
Segundo a VARS IRE, a experiência internacional demonstra que o papel do Estado é decisivo para o desenvolvimento sustentável do mercado de habitação para arrendamento. Na Alemanha, apesar de uma taxa de propriedade de imóveis de apenas cerca de 46%, a qualidade de vida permanece entre as melhores do mundo graças a um sistema robusto de proteção ao inquilino e a um mecanismo de referência de controle de aluguéis (Mietspiegel). Por sua vez, Singapura optou por um modelo centrado no Estado, mantendo um sistema de habitação social para arrendamento gerido pelo Conselho de Desenvolvimento Habitacional (HDB) e oferecendo subsídios substanciais para pessoas de baixa renda. Na Coreia do Sul, a Land and Housing Corporation (LH) investe diretamente e adquire apartamentos para arrendamento de longo prazo (20 a 30 anos) através de financiamento do Fundo Urbano Nacional.
Ao contrário do modelo de compra e venda de imóveis, que permite um rápido retorno do investimento, o mercado de aluguel exige um longo período de retorno, frequentemente variando de 15 a 25 anos, com margens de lucro reduzidas. A dependência exclusiva dos mecanismos convencionais de mercado dificulta a participação do setor privado. Portanto, a VARS IRE defende que, além de promover a implementação do Fundo Nacional de Habitação para Aluguel, o Vietnã precisa mudar sua mentalidade em relação ao desenvolvimento habitacional, passando a enxergar a habitação para aluguel como uma infraestrutura social essencial, similar à educação, saúde ou transporte público. No planejamento de grandes áreas urbanas, o Estado deve introduzir mecanismos de incentivo, como incentivos fiscais e de uso do solo, para encorajar as empresas a integrarem proativamente imóveis para aluguel de longo prazo ou habitações sociais de alta qualidade.
Além disso, é necessário conceber um sistema financeiro de longo prazo para este segmento, através de fundos de poupança para habitação, crédito preferencial a juros baixos e isenções e reduções fiscais para empresas que desenvolvem habitações para arrendamento. Sem um "modelo institucional específico", será difícil para o setor privado participar neste segmento em grande escala.
Outra questão importante é a necessidade de estabelecer um quadro legal específico para o mercado de arrendamento, a fim de proteger os direitos dos inquilinos. Especificamente, é necessário desenvolver gradualmente uma Lei do Arrendamento com regulamentações específicas sobre contratos de arrendamento, margens de aumento de preços, padrões de qualidade para imóveis arrendados e as responsabilidades dos senhorios.
Além do papel de liderança do Estado, as empresas também devem ser incentivadas a participar do desenvolvimento de moradias para trabalhadores e funcionários. Empresas com grande número de funcionários precisam de apoio em termos de impostos, infraestrutura e mecanismos financeiros ao investir na construção de moradias para aluguel para seus empregados.
Fonte: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
