O Sr. Nguyen Van Tuan (bairro de Vinh Tuy, Hanói ) disse que comprou um terreno em Thach That (Hanói) no início de 2025 por 2,5 bilhões de VND /50 m². Do final de 2025 até agora, o mercado imobiliário sofreu uma queda na liquidez, fazendo com que o preço de seu terreno caísse para 2 bilhões de VND .
No início de 2026, devido a dificuldades de fluxo de caixa, o Sr. Tuan pediu repetidamente a corretores de imóveis que anunciassem o terreno à venda, mas ninguém demonstrou interesse em comprá-lo. O Sr. Tuan estava extremamente preocupado, pensando que seria difícil vender o terreno e que seu dinheiro ficaria imobilizado.
Em meados de 2025, quando o mercado imobiliário mostrou sinais de transações mais positivas, o terreno do Sr. Tuan valorizou-se para aproximadamente 2,7 bilhões de VND por lote. No entanto, o número de compradores interessados continua escasso e o terreno ainda não encontrou um novo proprietário.
"O mercado se recuperou, mas ainda há poucos clientes, principalmente porque o preço de compra era muito alto. Agora, descobrir como vender sem ter prejuízo será um problema muito difícil", disse Tuan, preocupado.
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Muitos investidores ficam impacientes quando o mercado está lento. |
Da mesma forma, a Sra. Tran Hai Lan (bairro de Cua Nam, Hanói) também se viu na infeliz situação de "manter o terreno" após seu investimento especulativo ter fracassado. A Sra. Lan comprou um terreno em Van Giang ( Hung Yen ) no final de 2024 por quase 4 bilhões de VND , esperando revendê-lo no início de 2025 e obter um lucro rápido. No entanto, depois disso, os preços em muitas áreas começaram a estagnar, forçando-a a manter o terreno.
Recentemente, ela decidiu vender novamente, pelo mesmo preço que pagou, 4 bilhões de VND por lote. No entanto, segundo o corretor de imóveis, esse preço é muito alto em comparação com o valor de mercado geral e com outros terrenos na mesma localização e na mesma rua.
"Quando comprei, os preços dos terrenos na região tinham aumentado mais de 30% em comparação com o início do ano passado. Agora, se eu quiser revendê-lo, é muito difícil vender por esse preço; se eu quiser vender rápido, terei que baixar o preço", compartilhou a Sra. Lan.
Segundo dados da PropertyGuru Vietnam, o mercado imobiliário está mostrando claros sinais de desaceleração. No segmento de apartamentos, o preço médio pedido em Hanói caiu de VND 87 milhões/m² em janeiro para VND 85 milhões/m² em maio, o que equivale a uma queda de aproximadamente 2% em comparação com janeiro.
Não apenas os apartamentos, mas também o segmento de casas de frente para a rua está enfrentando pressão devido à queda na demanda. Em maio, o número de buscas por casas de frente para a rua diminuiu 10% em comparação com o mês anterior e quase 50% em relação ao mesmo período do ano passado.
Os preços esfriaram, mas o sentimento dos compradores permanece cauteloso. A PropertyGuru Vietnam relata que o interesse geral do mercado em maio diminuiu 4% em relação ao trimestre anterior e até 36% em relação ao ano anterior.
Entretanto, de acordo com a SSI Research, as taxas de juros dos financiamentos imobiliários permanecem bastante elevadas, em torno de 8,5% a 10% durante o período de tarifas preferenciais e de 11% a 15% posteriormente. O aumento dos custos de capital levou à diminuição da liquidez e a ajustes de preços tanto no mercado primário quanto no de revenda.
Uma pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também mostra que investidores que utilizam alavancagem financeira significativa, financiando entre 70% e 90% do valor do imóvel, começaram a reduzir os preços de venda em 100 a 300 milhões de VND para muitos apartamentos e casas térreas, visando recuperar o capital investido. Algumas áreas que anteriormente experimentaram aumentos rápidos de preços também viram os valores se estabilizarem ou diminuírem ligeiramente.
Os fluxos de investimento imobiliário especulativo diminuíram significativamente.
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O fluxo de caixa está se deslocando para produtos tangíveis. |
Segundo o Sr. Nguyen Le Nam, Diretor da Divisão de Clientes Individuaisdo ACB , o investimento imobiliário especulativo diminuiu significativamente. Uma das principais razões é o forte aumento dos custos de capital. Anteriormente, as taxas de juros para empréstimos imobiliários giravam em torno de 7% ao ano, mas agora subiram para 13-14% ao ano.
Esse custo de capital torna a estratégia de tomar empréstimos bancários para comprar terrenos e esperar pela valorização dos preços menos eficaz do que antes. Investidores que utilizam alavancagem financeira excessiva enfrentam uma pressão crescente para pagar juros e o principal.
Quando os retornos esperados não conseguem compensar o custo do capital, o mercado é forçado a se ajustar. Isso não é apenas um ajuste de preço, mas também uma mudança na mentalidade de investimento.
Atualmente, os participantes do mercado precisam considerar cuidadosamente o fluxo de caixa, os períodos de detenção e o potencial de exploração dos ativos, em vez de simplesmente se concentrarem na questão de "quanto o preço irá aumentar?".
Uma das mudanças mais notáveis é a alteração nas preferências de investimento. Anteriormente, muitas pessoas estavam dispostas a investir com base apenas em informações de planejamento ou na expectativa de novas altas nos preços dos terrenos, mas agora os investidores tendem a ser muito mais cautelosos.
O conceito de "defesa ativa" reflete claramente o sentimento geral do mercado. Em vez de buscar lucros explosivos de curto prazo, o dinheiro está fluindo para ativos que podem preservar valor e gerar renda estável.
Imóveis que podem ser alugados, que atendem a necessidades residenciais reais ou que estão localizados em áreas urbanas consolidadas são cada vez mais procurados. Os investidores não estão mais focados na taxa de valorização dos preços, mas sim na qualidade do imóvel.
O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Vietnamita de Imóveis (VNREA), acredita que, à medida que o mercado imobiliário prioriza o valor real, os investidores também são obrigados a mudar seus critérios de seleção de imóveis. Em vez de apenas considerarem a expectativa de valorização, eles precisarão avaliar se o imóvel realmente atende às suas necessidades, possui potencial de exploração e cria valor sustentável.
Ele afirmou que, anteriormente, muitos investidores priorizavam a compra de imóveis apenas nas áreas centrais de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh. No entanto, os preços atuais são muito altos, enquanto o potencial de valorização já não é tão atrativo como antes.
Nesse contexto, segundo ele, os investidores terão que ampliar sua busca para novas áreas. No entanto, não escolherão mais com base em uma mentalidade de "surfar na onda", mas deverão analisar cuidadosamente cada projeto. O importante não é mais se o projeto se valorizará, mas se ele tem o potencial de criar uma área urbana real com moradores, empresas, empregos e um sistema de serviços e comodidades para gerar vitalidade a longo prazo.
O Dr. Nguyen Van Dinh acredita que, se um projeto tiver a capacidade de atrair moradores, gerar atividade comercial e formar uma comunidade, o valor do imóvel terá uma base de crescimento mais sustentável. Ao mesmo tempo, o potencial para exploração comercial e renda de aluguel também será maior. Para os compradores de imóveis, áreas com infraestrutura integrada, comodidades completas e um ambiente residencial vibrante se tornarão a escolha preferida.
Segundo ele, após as flutuações de mercado dos últimos dois anos, os investidores tornaram-se muito mais cautelosos e realistas. São obrigados a considerar cuidadosamente as suas opções antes de investir, em vez de simplesmente esperarem lucros a curto prazo como antes.
Ele observou que os produtos selecionados no próximo período devem atender simultaneamente a vários critérios: devem ser adequados para uso residencial, ter potencial para renda de aluguel, gerar fluxo de caixa estável e ainda apresentar margem para valorização futura. Esses serão os fatores mais importantes que influenciarão as decisões de compradores e investidores no novo ciclo de desenvolvimento do mercado imobiliário.
Fonte: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
