A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) divulgou um documento referente à declaração do Banco Central do Vietnã (SBV) de que não há restrições ao direito de organizações e indivíduos de adquirirem imóveis em construção, conforme a Circular nº 22/2023/TT-NHNN (que altera e complementa alguns artigos da Circular nº 41/2016/TT-NHNN).
Ainda persistem muitos mal-entendidos.
Assim, a HoREA acredita que, embora a Circular 22 tenha inicialmente ajudado a tranquilizar os compradores de imóveis na planta, seus "obstáculos legais" ainda persistem.
Especificamente: o ponto a, cláusula 11, artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN (alterada e complementada pela cláusula 1, artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN) estipula apenas que se aplica a imóveis comerciais que já foram "concluídos para entrega", ou seja, imóveis comerciais que estão "prontos para morar", mas não inclui casos de empréstimos para a compra de imóveis comerciais que "ainda não foram concluídos para entrega", ou seja, imóveis comerciais que estão "em construção".
Segundo a HoREA, o conceito de "casas concluídas e prontas para entrega" não pode ser interpretado como incluindo "casas em construção" que os bancos comerciais aceitariam como garantia para empréstimos destinados à compra dessas casas.
Além disso, o comunicado do Banco Estatal do Vietnã confirma que "a Circular 41/2016/TT-NHNN, que regulamenta o índice de adequação de capital dos bancos comerciais e das filiais do Banco Estatal do Vietnã, não é um documento que orienta as operações de concessão de crédito das instituições de crédito".
No entanto, na realidade, a Circular 41 (alterada e complementada pela Cláusula 1, Artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN) contém disposições legais não relacionadas com "regulamentos sobre índices de adequação de capital de bancos comerciais e filiais do Banco Estatal do Vietname", mas sim com "operações de concessão de crédito de instituições de crédito".
Especificamente, a Cláusula 11 do Artigo 2 estipula "empréstimos garantidos por imóveis para pessoas físicas adquirirem casas que atendam às condições", semelhante às normas das circulares do Banco Central do Vietnã que "orientam as operações de concessão de crédito das instituições de crédito".
" A Associação acredita que, se a Circular 41 estipula apenas 'o índice de adequação de capital dos bancos comerciais e das filiais do Banco Estatal do Vietnã', então não há necessidade de regulamentações legais que especifiquem 'as condições' para 'empréstimos hipotecários garantidos por imóveis para pessoas físicas adquirirem casas' na Cláusula 11, Artigo 2, porque já existem circulares do Banco Estatal do Vietnã que orientam as operações de concessão de crédito das instituições de crédito ", afirmou o documento da HoREA.
Além disso, de acordo com a HoREA, o recente documento "Algumas informações relacionadas aos regulamentos sobre índices de adequação de capital para bancos e filiais de bancos estrangeiros", emitido pelo Banco Central do Vietnã, não é um "documento normativo legal" como as circulares e, portanto, tem apenas valor informativo.
Entretanto, os bancos e filiais de bancos estrangeiros devem basear suas operações de concessão de crédito na Lei das Instituições de Crédito e nas Circulares do Banco Central do Vietnã.
Empréstimos hipotecários garantidos por imóveis em construção estão enfrentando dificuldades. (Imagem ilustrativa: Cong Hieu)
A circular precisa ser alterada e complementada de forma clara.
Tendo em conta as dificuldades acima mencionadas, a HoREA considera que, antes da entrada em vigor da Circular n.º 22/2023/TT-NHNN, em 1 de julho de 2024, é necessário alterá-la e complementá-la em breve, de forma a apoiar o mercado imobiliário no seu processo de recuperação e desenvolvimento de forma transparente, segura, saudável e sustentável. Simultaneamente, deve criar condições para que as instituições de crédito aprovem empréstimos a particulares para a aquisição de "imóveis comerciais em construção" com garantia hipotecária.
Muitos outros especialistas também concordam que o Banco Estatal do Vietnã precisa emendar a circular para garantir uma base legal clara e transparente, em vez de simplesmente anunciar informações e responder à opinião pública.
O Dr. Le Dang Doanh, ex-diretor do Instituto Central de Pesquisa em Gestão Econômica , acredita que os empréstimos e financiamentos devem estar em conformidade com as leis de crédito, e que o Banco Central do Vietnã deve fornecer diretrizes claras por escrito. Antes da publicação da circular, essas diretrizes devem ser divulgadas para que as partes interessadas possam dar seu feedback, evitando assim mal-entendidos e debates desnecessários.
O Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh afirmou que não proibir empréstimos para a compra de casas em construção é necessário. No entanto, como o Banco Central do Vietnã ainda não emitiu um documento juridicamente vinculativo sobre o assunto, os bancos comerciais precisam aprimorar suas capacidades de avaliação e autoavaliação para tomar decisões informadas.
Especialistas sugerem que a circular sobre empréstimos para compra de casas em construção precisa de esclarecimentos. (Imagem ilustrativa)
Outro especialista em economia analisou: " As instituições de crédito geralmente cumprem os decretos e circulares emitidos pelo Banco Central do Vietnã, que possuem clara validade legal. Se a Circular 22 não esclarecer os conceitos, causará mal-entendidos, confusão e dúvidas entre empresas e indivíduos, e as instituições de crédito ficarão hesitantes e poderão até se recusar a conceder empréstimos."
Se o Banco Estatal do Vietname não proibiu o financiamento para futuras aquisições de imóveis, então deve tomar medidas para legalizá-lo, a fim de facilitar a vida de todas as partes envolvidas após a entrada em vigor da circular .
Representantes de diversas empresas do setor imobiliário também expressaram confusão em relação às novas regulamentações. O líder de uma empresa sediada em Hanói declarou: “Se o Banco Central do Vietnã não definir claramente essas regulamentações, não teremos base legal para realizar transações com os bancos. No contexto atual de acesso limitado ao crédito, a alteração e o esclarecimento da circular para proteger as empresas são essenciais.”
Em comunicado recente, o Banco Estatal do Vietnã afirmou que as novas regulamentações não restringem os direitos dos compradores de imóveis residenciais em construção e não são contrárias às normas vigentes.
"A condição de que a casa esteja concluída de acordo com o contrato de compra e venda aplica-se apenas a empréstimos hipotecários (que estão sujeitos a uma ponderação de risco menor em comparação com outros créditos imobiliários garantidos)."
Nos casos em que organizações ou indivíduos necessitem construir ou adquirir habitações em construção e hipotecá-las, estas se enquadrarão na categoria de empréstimos garantidos por imóveis, conforme estipulado na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41, e o coeficiente de risco correspondente será aplicado, conforme estipulado na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41.
Especificamente, organizações e indivíduos que desejam comprar uma casa e obter um financiamento imobiliário para essa futura construção aplicarão uma ponderação de risco de 30% a 120%, dependendo da relação empréstimo-valor (LTV), calculada como a razão entre o saldo devedor do empréstimo e o valor da garantia. Nos casos em que a relação LTV não estiver disponível, a ponderação de risco será de 150%.
Cong Hieu
Fonte
Comentário (0)