O Banco Central precisa alterar a circular.

A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de divulgar um documento do Banco Central do Vietnã (SBV) afirmando que não restringirá o direito de organizações e indivíduos de adquirirem imóveis residenciais no futuro, conforme a Circular nº 22/2023/TT-NHNN (que altera e complementa diversos artigos da Circular nº 41/2016/TT-NHNN).

Ainda existem muitos mal-entendidos.

Assim sendo, a HoREA acredita que, embora as medidas iniciais tenham ajudado os futuros compradores de imóveis a sentirem-se mais seguros, os "problemas legais" da Circular 22 ainda persistem.

Especificamente: o ponto a, cláusula 11, artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN (alterada e complementada na cláusula 1, artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN) prevê apenas regulamentos aplicáveis a casos de habitação comercial "concluída para entrega", ou seja, habitação comercial "disponível", mas não inclui casos de empréstimos de crédito para a compra de habitação comercial "não concluída para entrega", ou seja, habitação comercial "em construção".

Segundo a HoREA, o conceito de “casa concluída para entrega” não pode ser interpretado como incluindo “moradia futura” a ser aceita por bancos comerciais como garantia para empréstimos destinados à compra dessa casa.

Além disso, o comunicado do Banco Central confirmou que a "Circular 41/2016/TT-NHNN, que regulamenta o índice de segurança de capital dos bancos comerciais e das filiais de bancos estrangeiros, não é um documento que orienta as operações de concessão de crédito das instituições de crédito".

Mas, na verdade, a Circular 41 (alterada e complementada na Cláusula 1, Artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN) contém normas legais não relacionadas com "regulamentos sobre o rácio de segurança de capital dos bancos comerciais e das sucursais de bancos estrangeiros", mas sim com "operações de concessão de crédito das instituições de crédito".

Especificamente, a Cláusula 11, Artigo 2 estipula "empréstimos garantidos por imóveis para pessoas físicas adquirirem casas que atendam às condições", similar às disposições das circulares do Banco Central "que orientam as operações de concessão de crédito das instituições de crédito".

" A Associação considera que, se a Circular 41 regula apenas 'o índice de segurança de capital dos bancos comerciais e das sucursais de bancos estrangeiros', não é necessário haver regulamentação legal que regule as 'condições' de 'empréstimos hipotecários para habitação própria são empréstimos garantidos por imóveis para pessoas físicas comprarem casas', conforme a Cláusula 11, Artigo 2, porque já existem circulares do Banco Central que orientam as operações de concessão de crédito das instituições financeiras ", afirmou a HoREA em seu documento.

Além disso, de acordo com a HoREA, o documento "Algumas informações relacionadas às normas sobre o índice de segurança de capital para bancos e filiais de bancos estrangeiros", emitido recentemente pelo Banco Central, não é um "documento legal" como as circulares, sendo, portanto, útil apenas para fins informativos.

Entretanto, os bancos e as filiais de bancos estrangeiros devem basear-se na Lei das Instituições de Crédito e nas Circulares do Banco Central para realizar operações de concessão de crédito.

As hipotecas garantidas por imóveis futuros estão enfrentando dificuldades. (Ilustração: Cong Hieu)

As circulares devem ser claramente alteradas e complementadas.

Em resposta às dificuldades acima mencionadas, a HoREA acredita que, antes da entrada em vigor da Circular nº 22/2023/TT-NHNN, em 1º de julho de 2024, esta deve ser alterada e complementada em breve para apoiar o mercado imobiliário no processo de recuperação e desenvolvimento transparente, seguro, saudável e sustentável. Ao mesmo tempo, criará condições para que as instituições de crédito aprovem empréstimos para pessoas físicas para a compra de "imóveis comerciais em construção" com garantia hipotecária.

Muitos outros especialistas também concordam que o Banco Central precisa alterar a circular para torná-la juridicamente clara e transparente, em vez de apenas divulgar informações e responder à opinião pública.

O Dr. Le Dang Doanh, ex-diretor do Instituto Central de Gestão Econômica , afirmou que os empréstimos e financiamentos devem estar em conformidade com a lei de crédito e que o Banco Central deve fornecer instruções claras por escrito. Antes da emissão da circular, tais instruções devem ser disponibilizadas para que as partes interessadas possam participar e expressar suas opiniões, evitando mal-entendidos e debates desnecessários.

O professor associado Dr. Dinh Trong Thinh afirmou que não é necessário proibir empréstimos para futuras aquisições de imóveis. No entanto, o Banco Central ainda não emitiu um documento legal sobre o assunto, exigindo que os bancos comerciais aprimorem sua capacidade de avaliação e realizem autoavaliações para tomar decisões.

Especialistas recomendam esclarecer a circular sobre empréstimos para a compra de imóveis. (Foto ilustrativa)

Outro especialista em economia analisou: “ As instituições de crédito geralmente cumprem decretos e circulares emitidos pelo Banco Central, que possuem clara validade legal. Se a Circular 22 não esclarecer os conceitos, causará mal-entendidos, pânico e dúvidas entre empresas e pessoas, e as instituições de crédito ficarão confusas, podendo até mesmo relutar em conceder empréstimos.”

Caso o Banco Central não tenha proibido os empréstimos imobiliários no futuro, deve tomar medidas para legalizá-los, a fim de eliminar as dificuldades para todas as partes após a entrada em vigor da circular .

Representantes de diversas empresas do setor imobiliário também expressaram confusão em relação às novas regulamentações. Um líder empresarial em Hanói afirmou: "Se o Banco Central não regulamentar claramente, não teremos base legal para negociar com os bancos. No contexto atual de dificuldade de acesso a capital de crédito, a alteração e o esclarecimento da circular para proteger as empresas são imprescindíveis."

Em um documento recente, o Banco Central afirmou que a nova regulamentação não restringe os direitos dos futuros compradores de imóveis e não contraria as normas vigentes.
"A condição de imóvel concluído prevista no contrato de compra e venda aplica-se apenas a empréstimos hipotecários (que estão sujeitos a uma ponderação de risco menor do que outros empréstimos com garantia imobiliária)."
Caso uma organização ou indivíduo necessite construir ou comprar uma futura habitação e hipoteque essa habitação, tratar-se-á de um empréstimo garantido por imóvel, conforme previsto na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41, sendo aplicado o coeficiente de risco correspondente, conforme previsto na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41.
Especificamente, organizações e indivíduos que precisam comprar uma casa e garantir (hipotecar) essa futura moradia aplicarão um coeficiente de risco de 30 a 120%, dependendo da relação empréstimo-valor (LTV), calculada pela proporção entre o saldo devedor do empréstimo e o valor da garantia. Caso não haja informações sobre a relação LTV, o coeficiente de risco é de 150%.

Cong Hieu

Fonte