O Banco do Estado precisa alterar a circular

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A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de emitir um documento sobre o Banco Estatal do Vietnã (SBV) afirmando que ele não restringe os direitos de organizações e indivíduos de comprar futuras moradias na Circular nº 22/2023/TT-NHNN (que altera e complementa vários artigos da Circular nº 41/2016/TT-NHNN).

Ainda muitos mal-entendidos

Assim, a HoREA acredita que, embora inicialmente tenha ajudado futuros compradores de imóveis a se sentirem mais seguros, os “problemas legais” da Circular 22 ainda permanecem.

Especificamente: O ponto a, cláusula 11, artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN (alterado e complementado na cláusula 1, artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN) fornece apenas regulamentos aplicáveis a casos de moradias comerciais "concluídas para entrega", ou seja, moradias comerciais "disponíveis", mas não inclui casos de empréstimos de crédito para compra de moradias comerciais "não concluídas para entrega", ou seja, moradias comerciais "futuramente formadas".

De acordo com a HoREA, o conceito de “casa concluída para entrega” não pode ser interpretado como incluindo “moradia futura” a ser aceita por bancos comerciais como garantia de empréstimos para comprar aquela mesma casa.

Além disso, o anúncio do Banco do Estado confirmou que "a Circular 41/2016/TT-NHNN que regulamenta o índice de segurança de capital dos bancos comerciais e filiais de bancos estrangeiros não é um documento que orienta as operações de concessão de crédito das instituições de crédito".

Mas, na verdade, a Circular 41 (alterada e complementada na Cláusula 1, Artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN) contém regulamentações legais não relacionadas a "regulamentações sobre índice de segurança de capital de bancos comerciais e filiais de bancos estrangeiros", mas relacionadas a "operações de concessão de crédito de instituições de crédito".

Especificamente, a Cláusula 11, Artigo 2 estipula "empréstimos garantidos por imóveis para pessoas físicas comprarem casas que atendam às condições", semelhante às disposições das circulares do Banco do Estado "que orientam as operações de concessão de crédito de instituições de crédito".

" A Associação entende que, se a Circular 41 regula apenas "o índice de segurança de capital de bancos comerciais e agências bancárias estrangeiras", não é necessário haver regulamentação legal regulando as "condições" de "um empréstimo hipotecário residencial é um empréstimo garantido por imóvel para indivíduos comprarem uma casa" na Cláusula 11, Artigo 2, porque já existem circulares do Banco do Estado orientando as operações de concessão de crédito de instituições de crédito ", levantou a questão no documento da HoREA.

Além disso, de acordo com a HoREA, o documento "Algumas informações relacionadas às regulamentações sobre índice de segurança de capital para bancos e agências bancárias estrangeiras", emitido recentemente pelo Banco Estatal do Vietnã, não é um "documento legal" como as circulares, portanto, é valioso apenas para fornecer informações.

Enquanto isso, os bancos e as agências bancárias estrangeiras devem se basear na Lei das Instituições de Crédito e nas Circulares do Banco do Estado para realizar operações de concessão de crédito.

Hipotecas garantidas por imóveis futuros estão enfrentando dificuldades. (Ilustração: Cong Hieu)

As circulares devem ser claramente alteradas e complementadas.

Em resposta às dificuldades mencionadas, a HoREA acredita que, antes da Circular nº 22/2023/TT-NHNN entrar em vigor em 1º de julho de 2024, ela precisa ser alterada e complementada em breve para apoiar o mercado imobiliário no processo de recuperação e desenvolvimento transparente, seguro, saudável e sustentável. Ao mesmo tempo, criará condições para que as instituições de crédito analisem e aprovem empréstimos a pessoas físicas para a compra de "moradias comerciais com futuro previsto" garantidas (hipotecadas) por essa casa.

Muitos outros especialistas também concordam que o Banco do Estado precisa alterar a circular para torná-la legalmente clara e transparente, em vez de apenas anunciar informações e responder às opiniões públicas.

O Dr. Le Dang Doanh, ex-diretor do Instituto Central de Gestão Econômica , afirmou que a concessão de empréstimos e financiamentos deve obedecer à lei de crédito e que o Banco Estatal deve ter instruções claras por escrito. Antes da emissão da circular, tais instruções devem ser fornecidas para que as partes relevantes possam participar e dar suas opiniões, evitando mal-entendidos e debates desnecessários.

O Professor Associado, Dr. Dinh Trong Thinh, afirmou que é necessário não proibir empréstimos para futuras aquisições de imóveis. No entanto, o Banco Estatal não emitiu nenhum documento legal sobre o assunto, exigindo que os bancos comerciais aprimorem sua capacidade de avaliação e autoavaliação para tomar decisões.

Especialistas recomendam esclarecer a circular sobre empréstimos para compra de imóveis no futuro. (Foto ilustrativa)

Outro especialista em economia analisou: “ As instituições de crédito frequentemente cumprem decretos e circulares emitidos pelo Banco do Estado com claro valor legal. Se a Circular 22 não esclarecer os conceitos, isso causará mal-entendidos, pânico e dúvidas em empresas e pessoas, e as instituições de crédito ficarão confusas e até mesmo relutantes em emprestar.

Se o Banco do Estado não proibiu empréstimos para compra de imóveis no futuro, ele deveria tomar medidas para legalizar isso e remover dificuldades para todas as partes depois que a circular entrar em vigor .

Representantes de muitas empresas imobiliárias também expressaram confusão com as novas regulamentações. O líder de uma empresa em Hanói afirmou: "Se o Banco Estatal não regulamentar com clareza, não teremos base legal para realizar transações com os bancos. No contexto atual de dificuldade de acesso a capital de crédito, alterar e esclarecer a circular para proteger as empresas é extremamente necessário."

Em um documento recente, o Banco do Estado afirmou que a nova regulamentação não restringe os direitos dos futuros compradores de imóveis e não é contrária às regulamentações atuais.
"A condição de casa concluída, prevista no contrato de compra de imóvel, só se aplica a empréstimos hipotecários residenciais (que estão sujeitos a um fator de risco menor do que outros empréstimos garantidos por imóveis).
Caso uma organização ou indivíduo tenha necessidade de construir ou comprar uma futura casa e hipotecar a futura casa, será um caso de empréstimo garantido por imóvel, conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41, e o coeficiente de risco correspondente, conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41, será aplicado.
Especificamente, organizações e indivíduos que precisam comprar uma casa e garantir (hipoteca) essa futura casa aplicarão um coeficiente de risco de 30% a 120%, dependendo do índice de garantia (LTV), calculado pela relação entre o saldo do empréstimo e o valor da garantia. Caso não haja informações sobre o índice LTV, o coeficiente de risco é de 150%.

Cong Hieu

Fonte