Problemas decorrentes da "história da terra"
Uma frase que ouvimos com frequência ao discutir questões de desmatamento com os órgãos competentes é "devido às condições históricas do terreno".
Essa frase, em essência, descreve uma situação muito relevante: a gestão territorial em muitas localidades tem sido, há muito tempo, negligente e inconsistente. Especificamente, isso inclui ambiguidade na gestão de terras públicas; determinação incorreta da propriedade da terra ao conceder direitos de uso aos cidadãos; e a aparição ambígua da letra "T" (terreno residencial) nos certificados de direito de uso da terra, causando muita controvérsia...
A consequência mais óbvia dessas discrepâncias é que elas criaram confusão para as autoridades e levaram a uma ampla discordância pública na implementação de políticas de compensação, apoio e reassentamento.
O projeto do Parque Industrial Thaco - Chu Lai, com uma área de desmatamento de 451 hectares na comuna de Tam Anh Nam (distrito de Nui Thanh), é um "exemplo típico de progresso lento", devido principalmente ao "histórico" de gestão e uso da terra.
O processo de desmatamento para este projeto começou no final de 2019 e foi prorrogado diversas vezes após "ultimatos" de líderes provinciais, mas a área desmatada ainda não é contínua.
Segundo o último relatório, o projeto já desmatou mais de 351,3/451 hectares (78%), mas os terrenos ainda não são contíguos. Os obstáculos específicos apontados para este projeto incluem: terrenos públicos; consolidação e permuta de terras; construção de casas em terras agrícolas; famílias que discordam da compensação por terras florestais de produção e que exigem compensação por terras com culturas perenes...
O Centro de Desenvolvimento Territorial do Distrito de Nui Thanh é uma das três unidades responsáveis pela desapropriação de terras para o Projeto do Parque Industrial Thaco-Chu Lai. Através de diversas fases de transição, o centro já concluiu a desapropriação de aproximadamente 50% da área do projeto.
O Sr. Doan Thanh Tri, Diretor Adjunto do Centro de Desenvolvimento Agrário do Distrito de Nui Thanh, reconheceu os obstáculos "históricos" que são muito difíceis de resolver no trabalho de desapropriação para este projeto; ele também afirmou que a regulamentação que impede que casas construídas em terras agrícolas sejam elegíveis para reassentamento (de acordo com a Decisão 42 do Comitê Popular Provincial sobre compensação, apoio e reassentamento quando o Estado recupera terras) "é um problema que todo projeto enfrenta, mas a Lei de Terras de 2024 oferece uma maneira de resolvê-lo".
Instruções de desmontagem
A melhoria da gestão fundiária e o desenvolvimento de mecanismos práticos de compensação, apoio e reassentamento, em conformidade com a Lei de Terras de 2024, são duas tarefas essenciais que a província de Quang Nam está priorizando na implementação, com uma abordagem rigorosa e oportuna, para atender às necessidades de desapropriação de terras na província.
Em relação à gestão de terras, a primeira prioridade é resolver definitivamente a ambiguidade nos "registros" de gestão de terras públicas. Segundo o relatório, a província possui atualmente 225.045 parcelas de terras públicas, cobrindo uma área de 11.763,3 hectares, o que representa 3,14% da área total de terras agrícolas; destas, 15.447 propriedades rurais, com uma área de 1.720 hectares, possuem contratos de arrendamento, enquanto os restantes 10.043,3 hectares (correspondendo a 85,5% da área) não possuem contratos de arrendamento.
Em uma entrevista recente ao jornal Quang Nam, o Sr. Bui Ngoc Anh, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou que a Lei de Terras de 2024 continua a não reconhecer a emissão de "certificados vermelhos" (certificados de propriedade de terras) para terras públicas e que, quando o Estado recuperar a terra, não haverá compensação pela mesma.
No entanto, uma abertura importante é permitir a consideração, o reconhecimento e a compensação quando o Estado retoma terras agrícolas que não atendem às condições para a emissão de "certificados de uso da terra", nos casos em que famílias e indivíduos vinham utilizando a terra de forma estável e direta para produção antes de 1º de julho de 2004.
Para implementar esta nova disposição na Lei de Terras de 2024 e regulamentos relacionados, o fundo de terras públicas deve primeiro ser "transparente". De acordo com a proposta do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, nos casos em que terras públicas não possuem contrato de arrendamento (estabelecidas apenas em registros cadastrais, o Estado não administra o fundo de terras públicas de acordo com os regulamentos e as pessoas utilizam a terra em violação das normas fundiárias), solicita-se ao Comitê Provincial do Partido que oriente as localidades a priorizarem a aceleração da revisão dos fundos de terras públicas em cada localidade.
Isso inclui a revisão e remoção do fundo de terras públicas daquelas constituídas indevidamente; e a resolução da questão das terras públicas que excedem 5% (essa tarefa deve ser concluída no primeiro trimestre de 2025).
Especificamente para projetos-chave, exige-se que as localidades organizem com urgência análises preliminares e implementem os procedimentos para revisão e aprovação dos resultados dessas análises como base legal para a aquisição de terras e indenizações, em conformidade com a legislação. Essa medida deve ser considerada fundamental para solucionar definitivamente os problemas e inadequações existentes na gestão de fundos públicos de terras em geral, bem como para superar os obstáculos à emissão de títulos de propriedade, indenizações e desapropriações para projetos específicos em cada localidade.
Em relação aos mecanismos de aquisição de terras, a província de Quang Nam priorizou a implementação da tarefa de desenvolver regulamentos sobre indenização, apoio e reassentamento. Imediatamente após a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024 e a publicação do Decreto nº 88, de 15 de julho de 2024, sobre indenização, apoio e reassentamento em caso de aquisição de terras pelo Estado, as autoridades provinciais iniciaram a elaboração, a coleta de opiniões e o aconselhamento do Comitê Popular Provincial sobre a minuta dos Regulamentos relativos à indenização, apoio e reassentamento em caso de aquisição de terras pelo Estado na província de Quang Nam.
Um ponto importante neste projeto de regulamentação é que as famílias cujas terras agrícolas forem confiscadas poderão ser compensadas com terrenos residenciais sob várias opções, incluindo a "compensação com terrenos de outros usos além de terras agrícolas", conforme estipulado na Lei de Terras de 2024.
O projeto de regulamentação sobre compensação, apoio e reassentamento quando o Estado recupera terras na província de Quang Nam estipula diversos mecanismos, que devem criar um "novo impulso" para o trabalho de desapropriação na província. Essa regulamentação será analisada e aprovada pelo Conselho Popular Provincial em sua próxima sessão; e a construção de "corredores" de gestão de terras na província continuará a ser implementada com muitos outros conteúdos, em conformidade com a Lei de Terras de 2024.
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Propostas para aprimorar o marco legal para o desmatamento.
O desapropriamento de terras é considerado a área mais problemática na implementação das regulamentações da Lei de Terras na província. As políticas de compensação, apoio e reassentamento estabelecidas anteriormente, conforme reconhecido por agências especializadas, estão sob pressão para se adequarem às realidades práticas da gestão e do uso da terra – que apresentam muitas deficiências. Na implementação da Lei de Terras de 2024, Quang Nam está desenvolvendo urgentemente um arcabouço legal, especialmente regulamentações sobre compensação, apoio e reassentamento quando o Estado adquire terras. O jornal Quang Nam registrou alguns relatos da população local.
Sr. Tran Duy Quoc Viet - Vice-Chefe do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente do Distrito de Dai Loc: Muitas regulamentações referentes às políticas de compensação e apoio precisam ser adicionadas.
A Lei de Terras de 2024 e o Decreto Governamental nº 88/2024/ND-CP, de 15 de julho de 2024, forneceram orientações específicas para solucionar obstáculos e dificuldades nos trabalhos de desapropriação. No que diz respeito às questões sob a competência do Comitê Popular Provincial, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente elaborou regulamentos sobre indenização, apoio e reassentamento quando o Estado recupera terras na província de Quang Nam e os enviou às localidades para comentários.
Com base nisso, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente do distrito de Dai Loc recomendou que o Comitê Popular do Distrito fornecesse feedback e adicionasse conteúdo à minuta. Em particular, o distrito solicitou que os regulamentos fossem definidos de forma clara e específica em relação à recuperação de terras agrícolas para um ou mais projetos, quando o Estado recupera terras em um único momento ou cumulativamente desde o passado até o presente, a fim de fornecer uma base para a implementação.
O setor elétrico tem a responsabilidade de determinar quais casas e estruturas que atendem às necessidades de moradia de famílias e indivíduos não precisam ser realocadas do corredor de segurança das linhas de transmissão de alta tensão, conforme estipulado pelo Governo.
O Distrito de Dai Loc sugeriu a inclusão de conteúdo além da minuta elaborada pelo Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente. Especificamente, propuseram a revisão das normas sobre os níveis de gastos para garantir a organização e a implementação da compensação, do apoio e do reassentamento, conforme estipulado na Cláusula 8, Artigo 27 do Decreto nº 88. Sugeriram que o nível de gastos seja determinado como uma porcentagem multiplicada pelo valor da compensação, do apoio e do reassentamento.
O distrito de Dai Loc também solicitou esclarecimentos sobre a política relativa ao apoio para a diferença no subsídio mínimo de reassentamento para famílias que receberam lotes de reassentamento a partir do segundo lote.
Atualmente, algumas famílias possuem casas construídas em terrenos originalmente utilizados para o cultivo de plantas perenes, que por sua vez eram áreas de jardins ou lagoas dentro do mesmo lote residencial. Portanto, é necessário adicionar regulamentações específicas sobre os níveis de apoio ou estabelecer taxas de compensação específicas para esse tipo de terreno na tabela anual de preços de terrenos do Comitê Popular Provincial.
Na realidade, as famílias que constroem casas muitas vezes ultrapassam a área de terra designada para desapropriação. Isso inclui casos de construção em terrenos anteriormente utilizados para cultivos perenes, como jardins ou lagoas, dentro do mesmo lote da casa. Portanto, o Comitê Popular do Distrito de Dai Loc sugeriu que a proposta especifique um cronograma para a construção, a fim de determinar os níveis adequados de indenização ou apoio.
CONG TU (gravado)
Sr. Nguyen Minh Ly – Vice-presidente do Comitê Popular da cidade de Hoi An: Proposta de institucionalização nos regulamentos sobre reassentamento.
De acordo com a Lei de Terras de 2024, a província receberá autoridade para emitir certos documentos, incluindo regulamentos sobre indenização, apoio e reassentamento, bem como regulamentos sobre as condições para o parcelamento de terras. Atualmente, a província está concentrando seus esforços na elaboração desses regulamentos para sua publicação em breve.
Atualmente, devido à falta de regulamentação, a implementação de novos casos certamente enfrentará obstáculos. Enquanto aguarda novas regulamentações, Hoi An está se concentrando em resolver pendências antigas. Nos casos em que planos de indenização já foram estabelecidos, estão sendo feitos esforços para persuadir os moradores a prosseguirem com os pagamentos de indenização e para abordar questões relacionadas às políticas de reassentamento. Novos casos aguardam temporariamente novas regulamentações provinciais.
Anteriormente, a compensação enfrentava muitos obstáculos, como os preços unitários de reassentamento ou problemas relacionados ao reconhecimento de terrenos residenciais para pessoas devido à implementação da Diretiva 299 (pessoas sem registro de propriedade, apesar do uso prolongado, o que gera desvantagens quando sujeitas à desapropriação). No entanto, a Lei de Terras de 2024 ampliou esse escopo para aumentar os direitos das pessoas, como o de providenciar o reassentamento antes da aquisição de terras.
Ao mesmo tempo, a província também está elaborando regulamentos que estipulam que, nos casos em que uma grande quantidade de terra for recuperada, o reassentamento será alocado em um nível correspondente, em vez de apenas de acordo com uma categoria, o que também é uma vantagem no desmatamento.
Em uma recente submissão ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Hoi An propôs melhorias adicionais à política de reassentamento, sugerindo especificamente uma abordagem mais justa para diferenciar casos de aquisição de terras em larga escala. Em particular, argumentaram contra a inclusão de famílias de grande e pequeno porte no mesmo grupo em acordos de reassentamento, pois isso criaria inconsistências na política.
Além disso, o cálculo com base em casais casados também precisa ser considerado, visto que não há nenhuma política sobre isso na minuta provincial. A Lei de Terras de 2024 estipula que, nos casos em que casais casados estejam efetivamente vivendo juntos, será alocado a eles um lote residencial de acordo com a disponibilidade de terras local. Isso também precisa ser institucionalizado na regulamentação provincial (atualmente, a província regulamenta apenas com base no número de membros da família, e não em casais casados que atendam às condições para separação familiar).
Com relação à questão da desapropriação, indenização e reassentamento para projetos de desenvolvimento urbano, propomos que, em vez de fornecer moradia temporária por 12 meses, o terreno seja entregue em até 36 meses.
De fato, algumas normas que orientam a implementação da Lei de Terras de 2024 ainda estão incompletas, o que acarreta diversas dificuldades na desapropriação e reassentamento de moradores. Portanto, para garantir que a desapropriação e o reassentamento não sejam interrompidos, o Comitê Popular da Cidade solicita ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente a emissão imediata de documentos orientadores, enquanto aguarda a publicação de documentos correlatos (relativos à aplicação das políticas de indenização e desapropriação; métodos para determinar os preços específicos dos terrenos, os preços dos terrenos para reassentamento e os custos de consultoria para a determinação dos preços específicos dos terrenos...).
KHANH LINH (gravado)
Senhor Tran Uc – Presidente do Comitê Popular da cidade de Dien Ban: Emitam novas políticas rapidamente.
A nova Lei de Terras, com seus mecanismos de política, visa beneficiar a população. No entanto, os procedimentos ainda estão incompletos. Em primeiro lugar, a classificação de terras residenciais na província ainda não foi definida para fins de recuperação de antigas áreas residenciais. Nem mesmo o mecanismo para substituir a Decisão nº 23 da província sobre os preços de terrenos para reassentamento foi estabelecido. Além disso, o Comitê Popular provincial ainda não definiu a classificação de terras residenciais de acordo com a nova Lei de Terras…
Com relação a mecanismos políticos específicos, como a Circular 61 do Ministério das Finanças sobre a determinação dos custos para unidades de consultoria criadas para compensação (centros de desenvolvimento de fundos fundiários), embora tenha sido substituída por novas regulamentações, nenhuma agência ainda forneceu orientações sobre a base para a determinação desses custos.
Segundo a regulamentação anterior, quando era necessário elaborar um plano de remuneração, era cobrada uma taxa de 2% das unidades responsáveis pela sua elaboração. No entanto, a nova regulamentação (Circular 61) proíbe essa prática.
Além de todos os planos propostos, um orçamento também deve ser elaborado para dar suporte a esses planos e submetido à autoridade competente para aprovação e pagamento. Como resultado, por mais de um ano, o Centro de Desenvolvimento Agrícola de Dien Ban vem recebendo adiantamentos sem quaisquer procedimentos formais de regularização.
Em resumo, o maior obstáculo atualmente é a publicação tardia de políticas e mecanismos; os antigos expiraram, mas os novos ainda não foram implementados. Portanto, desde 1º de agosto até agora, todas as atividades de desapropriação e indenização tiveram que ser interrompidas e aguardar, principalmente devido a algumas questões de transição decorrentes das políticas antigas.
O governo já emitiu um decreto, portanto, a prioridade inicial é que a província finalize o arcabouço institucional e promulgue novas regulamentações sobre desapropriação e reassentamento para substituir as antigas. Uma vez que essas regulamentações estejam em vigor, tudo seguirá o fluxo normal; no momento, não há um arcabouço legal para começar. É claro que, se surgirem problemas durante a implementação, forneceremos mais informações.
VINH LOC (gravado)
Sr. Nguyen Ngoc Trai – Diretor do Centro de Desenvolvimento Agrário da Cidade de Tam Ky: É necessário apoio para as diferenças de preços de reassentamento e ajustes para levar em conta as mudanças.
Anteriormente, na implementação da Lei de Terras de 2013, a província emitiu a Decisão (QD) 43 em 2014. Em 2016, foi emitida a Decisão 02 e, em 2017, a Decisão 19 foi novamente alterada e complementada para contemplar as decisões anteriores.
Pode-se afirmar que, de 2017 até o final de 2020, a política de indenização na província foi estável e funcionou muito bem. No entanto, em dezembro de 2021, o Comitê Popular Provincial emitiu a Decisão nº 42, que apresenta muitas deficiências e dificuldades para os trabalhos de indenização e desapropriação.
Por exemplo, em casos de uso do solo anterior a 1º de julho de 2004, se casas foram construídas em terrenos agrícolas, jardins ou terras herdadas dos pais, esses usos eram anteriormente reconhecidos como válidos, desde que não fossem afetados por normas de planejamento urbano, e era concedida indenização pela diferença entre o uso do solo para fins residenciais e o reassentamento. No entanto, a Decisão 42 não contempla essa situação, considerando o ato uma violação da lei. Essa é a principal lacuna do Decreto Governamental 91, de 19 de novembro de 2019, sobre sanções administrativas para infrações fundiárias.
Para aqueles que possuíam terrenos residenciais, mas não tinham registro de residência permanente prévio, também era possível obter indenização pela diferença nos custos de reassentamento quando o terreno foi confiscado. No entanto, de acordo com a Decisão 42, isso não é mais possível; agora é exigido que possuam registro de residência permanente na comuna ou distrito onde o terreno foi confiscado.
Isso também é completamente ilógico. Além disso, anteriormente, de acordo com a Decisão 43, a compensação por terrenos ajardinados era de 50% do valor do terreno residencial, mas a Decisão 42 reduziu esse percentual para 50% e deixou de prever compensação para terrenos residenciais...
Na sequência do Decreto Governamental nº 88, de 15 de julho de 2024, que regulamenta a compensação, o apoio e o reassentamento quando o Estado recupera terras, o Comitê Popular Provincial emitirá novos regulamentos.
As novas regulamentações apresentam diversas vantagens notáveis, como permitir que a recuperação de mais de 750 m² de terras agrícolas seja realocada para outros usos, como um lote para reassentamento. Ou, a recuperação de 400 m² de terreno ajardinado pode resultar na realocação de um lote para reassentamento.
Na minha opinião, deve-se considerar a compensação pela diferença nos custos de reassentamento, visto que existe uma discrepância significativa entre os valores das indenizações e os valores dos reassentamentos (atualmente, a diferença é de 70% a 90% dos valores de mercado). Sem essa compensação, as pessoas teriam que devolver-lhes seus terrenos residenciais quando estes fossem confiscados.
Em segundo lugar, a compensação por terrenos de jardim não deve ser baseada em um valor fixo, pois os terrenos de jardim em áreas urbanas são diferentes dos terrenos em áreas rurais. Muitas famílias em áreas rurais possuem de 5.000 a 7.000 metros quadrados de terreno de jardim, mas este não tem alto valor, enquanto os terrenos de jardim urbanos são muito valiosos; se não forem afetados por planejamento urbano ou conversão de uso do solo, 100 metros quadrados podem valer bilhões de VND.
Em relação aos registros de gestão territorial, dispomos de registros de 1985 (Registro 299), registros sob o Decreto 64 de 1992, registros sob o Decreto 60 de 2024 e o banco de dados de 2010. Se as alterações no uso do solo fossem devidamente atualizadas, o desmatamento não exigiria mais levantamentos topográficos e atualizações, um processo atualmente muito complexo que causa dificuldades significativas nos trabalhos de indenização e gera reclamações e processos judiciais. Portanto, no futuro, é necessário atualizar as alterações no uso do solo para criar registros que certifiquem a área de terra recuperada e confirmem a origem do uso do solo.
XUAN PHU (gravado)
Fonte: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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