"Playground" de milhões de dólares ainda é desperdiçado

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Lição 1: A triste realidade

O mercado imobiliário nunca esteve tão desanimado como agora. Novos projetos imobiliários estão começando a ser construídos, enquanto projetos antigos estão quase "inativos". Muitas imobiliárias estão operando em níveis baixos e, às vezes, precisam fechar, levando milhares de funcionários a pedir demissão. Além disso, a dívida corporativa e a dívida de títulos estão aumentando e correm o risco de "explodir" a qualquer momento.

A atração "mágica" esfriou

O mercado imobiliário em geral, e o mercado imobiliário de alto padrão em particular, são um dos principais setores econômicos , contribuindo significativamente para o crescimento e o PIB de todo o país. Além disso, o mercado imobiliário ajuda milhões de trabalhadores a obter emprego e renda, e está intimamente ligado a diversos setores: produção de materiais de construção, turismo e resorts, bancos e finanças, construção civil... No entanto, em um contexto de crédito rigorosamente controlado, juntamente com uma série de dificuldades legais que não foram resolvidas, os investidores em projetos imobiliários não têm condições financeiras suficientes e os documentos legais não estão completos, fazendo com que os "clientes" não paguem com a mesma rapidez e facilidade de antes. Isso leva à queda nas vendas, o mercado imobiliário está quase em queda livre e cria um cenário sombrio sem precedentes.

Recentemente, devido ao impacto da pandemia de Covid-19, a economia mundial enfrentou dificuldades, e a inflação e o aumento das taxas de juros bancários afetaram profundamente o mercado imobiliário, especialmente o segmento de imóveis de alto padrão. Muitos novos projetos imobiliários não foram licenciados e projetos antigos estão atrasados, tornando a oferta cada vez mais escassa. Enquanto isso, muitos projetos imobiliários foram vendidos, mas os investidores não os concluíram para uso conforme planejado, resultando em uma série de casas abandonadas, cobertas de grama, causando desperdício.

Vila abandonada, coberta de grama, desperdiçando recursos

Muitos investidores estrangeiros acreditam que o mercado imobiliário vietnamita possui características como grande população e alta demanda por imóveis, o que é sempre um motivo atraente para eles. O Vietnã está promovendo a urbanização, enquanto o governo está determinado a construir uma indústria sem fumaça como ponta de lança para o desenvolvimento. Além disso, o número de clientes de alto padrão está aumentando, e eles veem isso como um canal de investimento com alta rentabilidade, embora esteja determinado a apresentar muitos riscos.

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De acordo com dados do Ministério do Planejamento e Investimento, se em 2021 o capital de IED registrado investido em imóveis atingiu apenas US$ 2,6 bilhões, em 2022 aumentou para US$ 4,5 bilhões e o primeiro trimestre de 2023 ainda apresentou sinais positivos. O setor imobiliário é o segundo que mais atrai capital de IED, depois da indústria de processamento e manufatura.

O Sr. Le Minh Hiep, corretor imobiliário de alto padrão no distrito de Nam Tu Liem, disse: "Meus dois amigos e eu investimos juntos. Há alguns anos, tivemos bons lucros e liquidez rápida, mas de 2021 até agora, quase não compramos mais casas, e algumas das que tínhamos anteriormente "detido" ainda não foram vendidas. Embora algumas pessoas tenham pedido para comprar, elas ofereceram um preço muito baixo". O Sr. Hiep acrescentou: "Felizmente, quando compramos, não pedimos dinheiro emprestado ao banco. Se tivéssemos tomado dinheiro emprestado e pago juros até agora, teríamos que vender com urgência".

É possível observar que atualmente o mercado imobiliário não está mais no auge como há muitos anos.

Oferta e demanda são virtuais?

Especialistas imobiliários afirmam que o estoque do segmento imobiliário de alto padrão (especialmente vilas) é bastante grande. No entanto, a nova oferta se tornará cada vez mais escassa, pois há poucos projetos imobiliários de alto padrão de prestígio com potencial financeiro suficiente sendo implementados. Enquanto isso, a oferta de vilas e shophouses (um modelo de moradia combinado com negócios comerciais) em Hanói e nas províncias do norte diminuiu drasticamente. Atualmente, a oferta é principalmente de projetos imobiliários implementados antes de 2020. De 2021 ao primeiro trimestre de 2023, apenas alguns projetos imobiliários relacionados ao segmento de alto padrão foram implementados, enquanto esse segmento é principalmente para a classe alta, não para pessoas de baixa renda. Portanto, o mercado já sombrio agora está ainda mais sombrio.

O Sr. Dinh Van Troi, Diretor de Vendas da Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, comentou: A oferta de vilas e sobrados em Hanói tem sido continuamente escassa há muito tempo, enquanto a nova oferta em 2022 e início de 2023 provém principalmente de projetos em andamento e se concentra nos subúrbios de Hanói. De certa forma, isso fornecerá mais produtos ao mercado, mas não significativamente para a seleção.

*O projeto da área de Thuy San Hill Villa no bairro de Bai Chay, cidade de Ha Long (Quang Ninh) tem muitas obras inacabadas.*

De acordo com uma pesquisa realizada por repórteres na província de Quang Ninh, a oferta de vilas e lojas ainda é abundante, mas principalmente de antigos projetos imobiliários como: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... e quase nenhum novo projeto imobiliário está sendo implementado, a nova oferta atingiu o fundo do poço.

Enquanto isso, a oferta nas localidades de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh, etc., também não é muito promissora. Nessas províncias e cidades, há poucos projetos imobiliários de alto padrão, transações limitadas e, nos últimos anos, pouquíssimos projetos imobiliários de alto padrão foram implementados. Enquanto projetos antigos estão paralisados, muitas vilas e lojas, embora próprias, não são colocadas em uso, levando ao abandono, gerando desperdício e potencialmente causando males sociais.

Essa é a oferta e, em termos de demanda, especialistas afirmam que a tendência de moradias e lojas, associadas a espaços verdes, serviços públicos otimizados e localizadas em uma conexão de transporte complexa e conveniente, será a principal escolha dos consumidores. Além disso, a taxa de urbanização, o crescimento populacional natural e o aumento da classe média e alta também são os principais impulsionadores da demanda por moradias nos próximos anos.

De fato, assim que a economia se recuperar fortemente após a pandemia da Covid-19, as políticas do governo para remover obstáculos e dificuldades para o mercado imobiliário forem implementadas seriamente pelas localidades, além do "crédito" ser afrouxado, os títulos corporativos serem garantidos, então corporações, empresas e indivíduos logo terão acesso ao capital necessário, a partir daí, projetos imobiliários serão implantados e fornecerão uma variedade de produtos imobiliários de alto padrão: imóveis de vilas, lojas, resorts, assistência médica... para o mercado, o poder de compra e venda do mercado imobiliário será vibrante novamente.

Fusões e aquisições aparecem

Esta é uma lei natural: os fortes superam os fracos, os fracos são adquiridos e incorporados aos fortes, o que é normal no setor imobiliário nos últimos tempos. No entanto, recentemente, surgiram "tubarões" nacionais e estrangeiros que usam muitos fundos de investimento ou investem dinheiro para recomprar projetos imobiliários de alto padrão, projetos com documentação legal limpa para desenvolvimento.

Observa-se que, desde o início de 2023 até o momento, as empresas imobiliárias vietnamitas foram divididas em quatro grupos típicos: risco, equilíbrio, potencial e "novos players". O grupo de "novos players" inclui empresas, fundos de investimento... que buscam oportunidades de penetração no mercado imobiliário por meio de fusões e aquisições.

Exemplos típicos incluem o Grupo FLC, Tan Hoang Minh... Após o líder se envolver em problemas legais, uma série de "caras importantes" quiseram se intrometer nos projetos potenciais desses grupos. A Bamboo Airways se separou oficialmente do Grupo FLC, o que levou a muitos projetos imobiliários deste grupo em Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... correndo o risco de ter que interromper a implementação ou ser forçado a transferir o projeto para outros parceiros para continuar a pesquisa e a implementação.

*Muitos projetos imobiliários nacionais de alto padrão estão atualmente atraindo investidores estrangeiros.*

Além disso, muitas outras aquisições estão em fase de negociação. De acordo com muitos especialistas econômicos e imobiliários, com o atual mercado imobiliário estagnado, aliado à difícil situação financeira, se essa situação persistir, muitos investidores em projetos não terão mais recursos para se recuperar e poderão ter que considerar a transferência ou a venda de projetos imobiliários. Isso sem mencionar que muitas empresas e fundos de investimento estrangeiros estão preparando dinheiro aguardando a oportunidade de adquirir projetos imobiliários nacionais quando as empresas enfrentam dificuldades e são forçadas a vendê-los.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), propôs: O Governo e o Comitê Permanente da Assembleia Nacional consideram permitir que empresas transfiram projetos imobiliários por meio de acordo, de acordo com o mecanismo piloto estipulado na Resolução nº 42/2017/QH14, de 21 de junho de 2017, da Assembleia Nacional. Segundo o Sr. Chau, se implementado, o mecanismo eliminará as dificuldades de fluxo de caixa e liquidez para empresas imobiliárias, incluindo empresas que emitem títulos com vencimento próximo. Ao permitir que empresas transfiram projetos por meio de acordo, de acordo com a demanda, o Estado arrecadará impostos e fortalecerá a eficácia e a eficiência da gestão estatal do mercado imobiliário, aumentará a transparência e superará a situação de transferências "clandestinas" de projetos disfarçadas de transferências de ações, que causam prejuízos ao orçamento do Estado.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, afirmou: A oferta vendida diretamente por investidores em projetos atuais neste segmento é muito limitada, devido ao pequeno número de novas unidades lançadas no mercado. No entanto, as casas geminadas ainda são a principal linha de produtos, seguidas por vilas e, por fim, lojas, que representam apenas uma pequena parcela da oferta total atual.

Lição 2: Correndo para "terminar" lentamente
Há muitas razões apresentadas por investidores em projetos imobiliários, mas a maioria delas se deve à lentidão na liberação do local, às mudanças nos mecanismos legais e nas políticas fiscais, além da fraca capacidade financeira de muitas empresas... o que leva à lentidão na conclusão do projeto.

Projetos imobiliários de progresso lento se espalham amplamente

A maioria das 63 províncias e cidades tem projetos imobiliários atrasados, no entanto, o segmento imobiliário de alto padrão está localizado principalmente em grandes províncias e cidades com localizações geográficas favoráveis, potencial para exploração turística, transporte e desenvolvimento de infraestrutura.

Hanói é a localidade com o maior número de projetos imobiliários atrasados. Segundo estatísticas incompletas, Hanói conta atualmente com centenas de projetos em atraso, o que equivale a uma área de mais de 5.000 hectares não explorada, causando grande desperdício.

Alguns projetos imobiliários estão com atrasos de até dez anos, como: Kim Chung - Área Urbana de Di Trach (agora renomeada como Área Urbana do Parque Real Hinode - PV), no distrito de Hoai Duc. Ou Nam An Khanh, Área Urbana da Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), que já foi promovida como um paraíso da vida. No entanto, o trabalho de limpeza do local não foi concluído e muitas vilas e casas geminadas ainda estão abandonadas, causando desperdício de recursos. O representante de mídia da Sudico disse: Devido à recente desaceleração do mercado imobiliário, muitos clientes que investem em vilas apenas possuem terrenos, aguardando mudanças positivas no mercado. Isso leva a uma situação em que algumas vilas são abandonadas, fazendo com que a beleza geral do projeto seja perdida.

Em Phu Tho, o Projeto do Resort de Água Mineral Quente Thanh Thuy, investido pela Song Thao Company Limited, tem uma escala de mais de 87 hectares, está mais de 2 décadas atrasado e tem muitas violações... O projeto está atualmente abandonado e é usado pelas pessoas como um local para pastar gado.

O Sr. Tran Van Kien, vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Thanh Thuy, afirmou francamente: "O problema do projeto de fontes termais de Thanh Thuy agora reside na capacidade do investidor. O projeto atualmente conta com um local limpo e documentação legal completa, mas não pode ser implementado devido à fraca capacidade do investidor. Nossa localidade também está muito impaciente, pois os eleitores têm muitas opiniões, mas a autoridade para lidar com o assunto pertence à província de Phu Tho".

*O Projeto do Resort de Água Mineral Quente Thanh Thuy está atualmente abandonado e é usado pela população local como área de pastagem para o gado.*

A província de Ha Nam tem um projeto imobiliário não menos empolgante: transformar terrenos de obras públicas e serviços em moradias comerciais (shophouses) e, em seguida, deixá-los abandonados. Trata-se do complexo comercial e residencial da Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Até o momento, o projeto concluiu a construção em andamento, algumas famílias compraram casas e se mudaram, muitos itens do planejamento não foram construídos e alguns projetos apresentam sinais de deterioração e abandono.

No Aviso de Conclusão de Inspeção nº 161/TB-TTCP, de 17 de janeiro de 2023, da Inspetoria do Governo, referente ao projeto do Complexo Comercial da Companhia Thang Loi Thanh Liem, a província de Ha Nam alocou terras, mas não as realizou por meio de leilão de direitos de uso da terra, violando o Artigo 118 da Lei de Terras de 2013. Mais grave ainda, esta área de terra está planejada como terreno para obras públicas, serviços e comércio, sem função residencial, violando o Artigo 26 da Lei de Planejamento Urbano de 2009 e o Artigo 14 do Decreto Governamental nº 37/2010/ND-CP, de 7 de abril de 2010.

Remova o “tumor”

Localidades com projetos imobiliários atrasados, até mesmo estagnados há muitos anos, são: Hanói, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Somente em Hanói, há atualmente centenas de projetos imobiliários atrasados e que não foram implementados, dos quais muitos projetos receberam alerta vermelho e alguns foram revogados pelo Comitê Popular de Hanói.

Um exemplo típico é o Projeto Habitacional de Luxo Phuong Vien, no distrito de Me Linh, investido pela Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. O projeto recebeu terras em 2008, mas sua implementação foi lenta, de modo que o Comitê Popular de Hanói emitiu a Decisão nº 4058/QD-UBND sobre a recuperação de terras, cancelando a decisão de alocação de terras para o projeto mencionado. Além disso, existem projetos: a Truong Giang Construction Company, com o projeto de construção de vilas com jardim; a Anh Duong Joint Stock Company, com o projeto de construção de infraestrutura técnica para a área de vilas Sunny Light; a Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company, com o projeto da Nova Área Urbana de Vinalines... O Comitê Popular de Hanói emitiu uma decisão para recuperar terras.

*Vilas e sobrados do Projeto da Área Urbana de Tan Viet, Distrito de Hoai Duc, ainda são pouco povoados.*

Em relação ao Projeto do Resort de Água Mineral Quente de Thanh Thuy, investido pela Song Thao Company Limited, o Sr. Ha Minh Duc, Chefe Adjunto do Departamento de Gestão de Terras do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província de Phu Tho, afirmou: "No Documento 2308/UBND-KGVX de 21 de junho de 2022, o Comitê Popular da província de Phu Tho instruiu o Departamento Provincial de Impostos a cobrar o aluguel da terra devido pela Song Thao Company e, ao mesmo tempo, encarregou o Departamento de Planejamento e Investimento da província, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Thuy e as agências relevantes de revisar e separar uma área de cerca de 37 hectares da área total do projeto para a empresa implementar. O Sr. Duc acrescentou: Atualmente, o investidor ainda não realizou os procedimentos para aprovação do Planejamento Detalhado 1/500, portanto, não há base para medir e separar a área de acordo com a orientação do Comitê Popular da província de Phu Tho. Em 25 de março de 2022, o Comitê Popular da província de Phu Tho emitiu uma decisão para revogar o Certificado de Incentivo ao Investimento do projeto acima.

O Sr. Tran Nhu Long, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província de Quang Ninh, disse: No futuro próximo, Quang Ninh continuará a revisar, inspecionar e examinar o uso da terra de projetos que estão atrasados, prolongar a conclusão da infraestrutura técnica, lidar e recuperar resolutamente de acordo com a lei, para não deixar que a situação de planejamento "suspenso" e projetos "suspensos" se repita e prevenir e combater interesses de grupo, negatividade, perda de orçamento e desperdício de recursos de terra, contribuindo para a saúde do mercado imobiliário.

Estes são alguns projetos típicos que foram resolutamente revogados pelas autoridades locais e aplicados por lei. No entanto, ainda existem muitos projetos que estão atrasados, foram prorrogados inúmeras vezes e apresentam ervas daninhas crescendo descontroladamente, mas não foram controladas. Por exemplo, em Quang Ninh, existem muitos projetos como: Cao Xanh - Nova Área Urbana de Ha Khanh; O projeto de uso misto comercial e de apartamentos e serviços Bay View Tower (Cidade de Ha Long)... que estão atrasados. Além disso, muitos projetos imobiliários foram colocados em uso, mas a taxa de ocupação não é alta, muitas vilas e lojas têm proprietários, mas não foram transformadas em residências, mostrando sinais de deterioração, causando desperdício de recursos e perda da beleza urbana.

O Sr. Nguyen Huu Nha, vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ha Long, disse: Recentemente, a cidade implementou resolutamente a revisão, o relatório e a proposta à província para considerar, lidar e revogar dezenas de projetos que estão atrasados e violam a lei, a fim de evitar a situação de "reter terras" por muito tempo para deixar ervas daninhas crescerem, causando desperdício de recursos terrestres, afetando o saneamento ambiental e a paisagem urbana.

Para projetos imobiliários, especialmente imóveis de alto padrão, as autoridades locais precisam tomar medidas fortes para inspecionar e lidar cuidadosamente com projetos com violações graves, progresso lento, que duram muitos anos, eliminar seriamente projetos com planejamento deficiente, potencial financeiro limitado e que deliberadamente "retém terras" sem implementar.

Precisamos eliminar a mentalidade de que se esta província tem um projeto imobiliário de alto padrão, nossa província também deve ter um.
Lição 3: Hospedando-se em uma mansão de um milhão de dólares
Pessoas de baixa renda vivem em vilas de milhões de dólares, alugam vilas, lojas para morar, abrem supermercados, vendem vegetais, bares de cerveja... para fazer negócios e ganhar a vida, parece piada, mas existe na maioria das áreas urbanas (KDT) que são esperadas para serem habitáveis, civilizadas e modernas.

Transformando vilas e lojas em… “mercados”

Não é difícil perceber que muitas vilas e lojas com fachadas amplas, próximas a áreas residenciais ou ao pé de prédios de apartamentos em Hanói, são frequentemente usadas para aluguel para abrir cafés, restaurantes, supermercados, lojas de fast food, lojas de alimentos frescos, etc. Isso não é proibido por lei, mas, involuntariamente, criou uma aparência decadente para áreas urbanas consideradas civilizadas e modernas.

*Adjacentes, as lojas são alugadas por pessoas para abrir lojas, armazéns... para fazer negócios.*

O Sr. Nguyen Quang Truong, morador do distrito de Hoai Duc, alugou uma loja na nova área urbana de Tan Tay Do, distrito de Dan Phuong, e disse: "Meus dois amigos e eu alugamos a loja para vender fast food, café... Inicialmente, alugamos para vender produtos por 5 milhões de VND/mês (aluguel do proprietário - PV). Depois, como vendíamos a noite toda, tivemos que pagar mais 2 milhões de VND/mês para pernoitar.

Um “corretor de serviços” especializado em alugar lojas aqui disse: Os inquilinos são principalmente trabalhadores das províncias, eles alugam barato para abrir lojas de café da manhã, vender vegetais, bares de cerveja... o aluguel não é vinculativo, não há necessidade de depositar muito dinheiro, quando o proprietário o pega, ele deve ser devolvido.

O fato de pequenos comerciantes se concentrarem no aluguel de lojas para organizar seus negócios transformou este local em um mercado de pulgas espontâneo. Um morador do prédio de apartamentos HHA, na área urbana de Tan Tay Do, disse: "Comprar e vender é conveniente, mas todas as manhãs e nos fins de semana, há muitos compradores e vendedores, muitos veículos entrando e saindo da área urbana, o que pode causar problemas de segurança no trânsito. Sem mencionar as lojas despejando esgoto, lixo... o que é muito sujo."

Repórteres foram a campo em algumas áreas urbanas nos distritos de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem e Hoang Mai... e descobriram que a situação de vilas e lojas alugadas pelos proprietários... aparecia em todos os lugares, cada lugar com características e preços de aluguel diferentes. Mas todos tinham uma coisa em comum: contribuíam para a degradação da área urbana civilizada e moderna.

Nas províncias e cidades de Haiphong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa, etc., a situação não é muito otimista. Embora haja menos inquilinos e os preços sejam mais baixos, ainda há muita bagunça. Enquanto isso, as casas abandonadas estão cobertas de grama e mostram sinais de deterioração.

Muitos "nãos" em uma vila de um milhão de dólares

No papel de alguém que aluga uma casa para estadia temporária, fomos guiados pela Sra. Nguyen Thi Bich em um passeio pela área urbana de Nam An Khanh, distrito de Hoai Duc, cidade de Hanói. Lá, vimos algumas casas e lojas com moradores. Embora o exterior da casa ainda não estivesse concluído, as portas foram instaladas temporariamente com painéis de plástico, algumas portas eram feitas de finas chapas de ferro corrugado... por dentro, as roupas eram penduradas aleatoriamente, os locais para dormir eram temporariamente feitos de tábuas de madeira por operários, alguns lugares tinham esteiras estendidas diretamente no chão de concreto, a cozinha foi montada temporariamente e, mais especificamente, não havia banheiro adequado.

A Sra. Bich perguntou: "Para quantas pessoas você planeja alugar a vila? Se houver muitas pessoas, você deve alugar a vila inteira. A área é de 200 a 300 m², o preço é de apenas 6 a 8 milhões de VND/mês. Você pode escolher quantas pessoas deseja hospedar. Se concordar, avise-me para que eu possa ligar para o proprietário."

A maioria dos trabalhadores vem de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... eles vivem em vilas, lojas, durante o dia trabalham como zeladores, operários da construção, mecânicos... à noite eles se reúnem em uma vila de um milhão de dólares, mas "falta" tudo: não há eletricidade, não há água limpa, os banheiros não funcionam...

irmão-4(1).jpg — *Vida temporária em uma vila de um milhão de dólares de um trabalhador autônomo - Foto de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (de Thanh Hoa) está morando temporariamente em uma vila no distrito de Hoang Mai. Ele disse: "Abandonei a escola no 9º ano e segui meu vizinho para cá para trabalhar como operário da construção civil. Agora sou operário da construção civil. Se não fosse pelo apoio e orientação de todos, não sei onde estaria agora."

Hoje em dia, os estudantes estão de férias de verão, e muitas crianças são levadas para Hanói pelos pais. Pela primeira vez, elas se hospedam em uma vila de um milhão de dólares com os pais. A Sra. Le Thi Hai (de Nghe An) disse: "Minha filha está de férias de verão e disse que sente falta dos pais, então voltei para levá-la para brincar aqui. Não há ar-condicionado, e em alguns dias faz tanto calor que não consigo dormir até tarde da noite. Sinto pena da minha filha, mas não há outra opção. Pretendo deixá-la ficar por uma ou duas semanas e depois levá-la de volta para o interior para morar com os avós."

A Sra. Hoang Thi Sy, a chef principal que cozinha para mais de 30 funcionários, disse: "Hoje em dia, a pensão está muito mais feliz. Há cinco crianças que são acolhidas pelos pais. Durante o dia, eu cozinho e também assumo o papel de babá. O lado bom é que cada uma delas vem de uma cidade diferente, mas elas brincam juntas de forma muito unida e se entregam umas às outras."

Em algumas áreas urbanas em Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... aqui, trabalhadores de baixa renda vivem temporariamente em vilas,

Ainda existem shophouses, embora não sejam muitas. Quando os abordamos como repórteres, recusaram-se a responder ou, em alguns casos, pediram ativamente para não divulgar informações ou tirar fotos... por medo de que o proprietário ou investidor não continuasse a alugá-los.

(Observação: os nomes neste artigo foram alterados para proteger a privacidade.)

Lição 4: Aperfeiçoando instituições, valorizando imóveis de alto padrão
Os incorporadores e investidores de projetos imobiliários precisam sacrificar pequenos benefícios de curto prazo por benefícios de longo prazo, reestruturar seus negócios proativamente, concentrar-se em projetos essenciais, reduzir a dívida, controlar bem os títulos corporativos e limitar a dependência excessiva de instituições de crédito. Quanto às agências de gestão, o Estado precisa concluir em breve um sistema jurídico claro, do nível central ao local, e dividir claramente os poderes de gestão, evitando sobreposições e a falta de coesão como ocorre atualmente.

Sacrifique pequenos benefícios

Para as empresas, os benefícios são sempre prioridade máxima; sacrificar benefícios de curto prazo por benefícios gerais de longo prazo é, de fato, uma escolha extremamente difícil. No entanto, para uma empresa especializada em imóveis de alto padrão, é necessário ter coragem, visão e compreensão para enfrentar a necessidade de sacrificar projetos não rentáveis ou com baixa rentabilidade e, ao mesmo tempo, reestruturar o negócio, reduzir dívidas, concentrar-se no negócio principal e nos projetos principais... essa é a decisão sábia.

O Sr. Dinh Van Nghi, Presidente do Conselho de Administração e Diretor Geral da VinaPol Joint Stock Company, uma unidade com muitos anos de experiência no desenvolvimento de projetos imobiliários, afirmou francamente: Os empreendimentos imobiliários devem aproveitar este momento para refletir sobre si mesmos, reestruturar seus negócios, reduzir dívidas, reduzir a dependência de instituições de crédito, cortar ousadamente projetos de alto risco e não investir de forma dispersa e fragmentada. Evitem a busca por quantidade e desenvolvimento precipitado, pois, diante das dificuldades, será tarde demais para voltar atrás.

Para os "deuses", além de ter dinheiro, é necessário estudar cuidadosamente os aspectos legais do projeto imobiliário em que se pretende investir ou comprar para residência de longo prazo. Isso não é difícil, mas exige que os investidores considerem seriamente, evitando "fechar a porta do celeiro depois que a vaca se perde". De fato, atualmente existem muitos projetos imobiliários de alto padrão que, embora tenham sido construídos e até permitidos a mudança de clientes, os trâmites legais não foram concluídos e a infraestrutura ainda não está sincronizada. Isso leva à situação em que vilas e lojas têm proprietários, mas ninguém mora lá, são abandonadas, cobertas de grama e desperdiçam recursos.

Os negócios imobiliários nacionais estão tendo que apertar os cintos, reduzir a dívida, diminuir a dependência de instituições de crédito e cortar ousadamente projetos de alto risco, não investindo de forma dispersa e fragmentada - Foto ilustrativa.

As localidades também devem selecionar cuidadosamente investidores com reputação e forte potencial financeiro, não devem seguir tendências e evitar a mentalidade de desenvolvimento imobiliário de alto padrão em larga escala, sem orientação para o planejamento. Essa é uma mentalidade equivocada, que pode levar a muitas consequências futuras. Além disso, as localidades precisam fortalecer a fiscalização e a supervisão, lidar com investidores que violam regulamentações, atrasam o andamento do projeto e até mesmo revogam projetos, evitando o abandono, causando desperdício de recursos e, ao mesmo tempo, perda de receita tributária e tributária para o Estado.

Precisa da “mão ” do Estado

De fato, o mercado imobiliário em geral, e o de imóveis de alto padrão em particular, há muito tempo está "frouxo" em termos de preços, enquanto os impostos e taxas para esse setor ainda são baixos, desproporcionais ao ritmo de desenvolvimento do mercado, levando à especulação desenfreada e à inflação de preços, dificultando o acesso de pessoas com necessidades reais de moradia. Sem mencionar a diferença de preços dos imóveis entre áreas urbanas e rurais, mesmo em grandes cidades como Hanói, Haiphong, Cidade de Ho Chi Minh, etc., também existem diferenças claras. Portanto, muitos especialistas imobiliários acreditam que o Estado precisa participar diretamente da regulamentação do mercado imobiliário, pois atualmente o Estado possui instrumentos legais suficientes para controlá-lo.

Segundo muitos especialistas, o mercado imobiliário de alto padrão está congestionado, o que gera um desequilíbrio entre oferta e demanda, o que, por sua vez, reduz o ritmo de crescimento de muitos outros setores. Portanto, é necessário desbloquear imediatamente o mercado imobiliário, aumentando assim o fluxo de capital nacional e internacional para o setor imobiliário, e a compra e venda, a fusão de empresas e os projetos imobiliários ocorrerão de acordo com as regras do mercado... contribuindo assim para promover o crescimento econômico e criando um efeito de contágio para o desenvolvimento de todos os outros setores.

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A Resolução 18-NQ/TW de 16 de junho de 2022 do Comitê Central destacou: "Continuar a inovar e aperfeiçoar instituições e políticas, melhorando a eficácia e eficiência da gestão e uso da terra, criando impulso para transformar nosso país em um país desenvolvido de alta renda", o que deverá ter um forte impacto em muitos aspectos do mercado imobiliário vietnamita nos próximos tempos.

Por outro lado, embora os procedimentos administrativos para as empresas implementarem projetos de terras tenham sido resolvidos, eles ainda são complexos e prolongados.

Esse ciclo vicioso se repete continuamente, de projeto para projeto, de empresa para empresa, ano após ano... é por isso que existe o ditado "medo de não ter base legal suficiente", ou "esperar por instruções de superiores", fazendo com que projetos de investimento fiquem paralisados, impossibilitados de serem implementados e fazendo com que os recursos sociais não sejam utilizados de forma eficaz.

Em relação ao apoio ao capital de investimento, uma empresa especializada em desenvolvimento de projetos imobiliários (nome omitido) afirmou: "Atualmente, as instituições de crédito estão fazendo um excelente trabalho no adiamento e na extensão da dívida das empresas: o governo ordenou "afrouxar o espaço de crédito" para o setor imobiliário, mas, na minha opinião, isso deveria ser acompanhado pelo desbloqueio de títulos para empresas. Atualmente, temos muita dificuldade para obter empréstimos bancários. A mentalidade de medo se espalhou por toda parte e corre o risco de se tornar uma "doença social".

Muitos especialistas em imóveis acreditam que o Estado precisa participar diretamente da regulamentação do mercado imobiliário, porque atualmente o Estado tem ferramentas legais suficientes para controlar isso.

A conclusão de instituições e políticas sobre a gestão e utilização da terra de uma forma síncrona e consistente com as instituições de desenvolvimento de uma economia de mercado de orientação socialista irá desbloquear recursos fundiários, ajudando o Estado a gerir, explorar e utilizar a terra para garantir a utilização mais económica, sustentável e eficaz da terra. Para isso, a conclusão das alterações à Lei de Terras, à Lei da Habitação, à Lei dos Negócios Imobiliários, etc., deve garantir a sincronização e a unidade, o que é uma necessidade urgente. Além disso, é necessário aperfeiçoar a organização do aparelho de gestão fundiária do Estado, garantindo a racionalização e a unidade, eliminando intermediários, promovendo a descentralização e a delegação de poderes, acompanhada de um mecanismo de fiscalização, fiscalização e controlo do poder.

Delegado Dang Bich Ngoc - Delegação da Assembleia Nacional da província de Hoa Binh

Necessidade de resolver o problema dos projetos suspensos e atrasados

O Projecto de Lei de Terras (alterado) submetido a esta 5ª Sessão baseia-se numa síntese após uma ampla consulta pública. Pessoalmente, aprecio muito os esforços do Ministério dos Recursos Naturais e Ambiente na síntese e recolha de opiniões dos eleitores e da população de todo o país, com base na triagem, avaliação e ajustamento da Proposta de Lei de Terras (alterada) submetida à 15ª Assembleia Nacional nesta 5ª Sessão.

O projecto de lei precisa de abordar o problema dos projectos suspensos e atrasados. Por exemplo, actualmente, em muitas províncias e cidades, foram concedidas licenças de investimento a muitos projectos, mas devido a muitos factores objectivos, a sua implementação é lenta ou apenas são realizados alguns passos processuais, e depois não são implementados durante 5 anos, ou mesmo 10 anos, causando desperdício de recursos terrestres e frustração para as pessoas.

Espero que o Projecto de Lei de Terras (alterado) desta vez tenha regulamentos rigorosos e específicos para ajudar as localidades a lidar com esta questão de forma fundamental e completa. Porque, no passado, muitos projetos foram suspensos ou atrasados, mas quando fiscalizados e verificados, os investidores ainda tinham motivos: Parcialmente implementados ou por condições objetivas.

Advogado Nguyen Hong Bach - Diretor do Escritório de Advocacia Hong Bach and Associates

Tenha cuidado ao investir dinheiro

Atualmente, na atual conjuntura económica, o investimento imobiliário continua a ser um destino seguro para os investidores. Por isso, os projetos imobiliários estão chamando muita atenção. Portanto, conhecer atentamente os projetos imobiliários, principalmente os imóveis de alto padrão, é extremamente necessário e significativo para os investidores.

Porém, os investidores imobiliários precisam ter cuidado na hora de “colocar dinheiro”. Primeiro, devem estudar cuidadosamente a legalidade, a marca e a reputação do investidor. Em segundo lugar, devem conhecer o progresso do projecto, pelo que os compradores precisam de monitorizar e actualizar o progresso da construção do projecto para evitar riscos que possam afectar os seus direitos e interesses. Terceiro, a legalidade de documentos como: Licença de Investimento do Projeto, Licença de Construção... os compradores precisam ficar atentos aos documentos acima, pois quando houver uma disputa será mais fácil lidar com os direitos. Em quarto lugar, o conteúdo dos termos do contrato e outros custos. Os investidores em projetos imobiliários devem ler e compreender cuidadosamente os termos do acordo estipulados no contrato antes de assiná-lo e tomar a decisão de “investir dinheiro”.

Sra. Do Thu Hang - Diretora Sênior, Departamento de Pesquisa e Consultoria, Savills Hanoi

Preste atenção à legalidade do projeto

A oferta vendida diretamente aos investidores em projetos atuais no segmento de alto padrão é muito limitada, pode-se dizer escassa, enquanto novos projetos imobiliários que acabaram de ser construídos podem ser contados nos dedos, em parte devido ao impacto da crise financeira global, em parte devido a muitos projetos não serem concluídos ou terem dificuldade em concluir os procedimentos legais para iniciar a construção... estas são as principais razões pelas quais a oferta de imóveis de alto padrão nos próximos tempos será limitada.

No entanto, os investidores precisam de se munir da informação mais clara sobre o projecto e, ao mesmo tempo, deve haver compromissos específicos, unindo muitas partes. Além disso, o quadro jurídico deve ser abrangente, completo, claro e fornecer instruções detalhadas... para ajudar a purificar os investidores e promover o desenvolvimento sustentável do mercado, evitando a criação de muitas flutuações nos preços, garantindo ao mesmo tempo benefícios para o Estado.

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