"Playground" de milhões de dólares ainda é desperdiçado

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Lição 1: A triste realidade

O mercado imobiliário nunca esteve tão desanimador quanto agora. Novos projetos imobiliários estão começando a ser construídos, enquanto projetos antigos estão quase "inativos". Muitas imobiliárias estão operando em níveis baixos e, às vezes, precisam fechar, levando milhares de funcionários a pedir demissão. Além disso, a dívida corporativa e a dívida de títulos aumentam dia a dia e correm o risco de "explodir" a qualquer momento.

A atração "mágica" esfriou

O mercado imobiliário em geral, e o mercado imobiliário de alto padrão em particular, é um dos principais setores econômicos , contribuindo significativamente para o crescimento e o PIB de todo o país. Além disso, o mercado imobiliário ajuda milhões de trabalhadores a obter empregos e renda, e está intimamente ligado a diversos setores: produção de materiais de construção, turismo - resorts, finanças e bancos, construção civil... No entanto, em um contexto de crédito rigorosamente controlado, juntamente com uma série de dificuldades legais que não foram resolvidas, os investidores em projetos imobiliários não têm condições financeiras suficientes e os documentos legais não estão completos, de modo que os "clientes" não pagam com a mesma rapidez e facilidade de antes. Isso leva à lentidão nas vendas, o mercado imobiliário está quase em queda livre e cria um cenário sombrio sem precedentes.

Recentemente, devido ao impacto da pandemia de Covid-19, a economia mundial tem enfrentado dificuldades, e a inflação e o aumento das taxas de juros bancárias afetaram profundamente o mercado imobiliário, especialmente o segmento de imóveis de alto padrão. Muitos novos projetos imobiliários não foram licenciados, e projetos antigos estão atrasados, tornando a oferta cada vez mais escassa. Enquanto isso, muitos projetos imobiliários foram vendidos, mas os investidores não os concluíram para uso conforme planejado, resultando em uma série de casas abandonadas, cobertas de grama, causando desperdício.

Vila abandonada, coberta de grama, desperdiçando recursos

Muitos investidores estrangeiros acreditam que o mercado imobiliário vietnamita possui uma grande população e uma alta demanda por imóveis, o que é sempre um motivo atraente para eles investirem. O Vietnã está promovendo a urbanização, enquanto o governo está determinado a construir uma indústria sem fumaça como ponta de lança para o desenvolvimento. Além disso, o número de clientes de alto padrão está aumentando, e eles veem isso como um canal de investimento com alta rentabilidade, embora esteja determinado a apresentar muitos riscos.

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De acordo com dados do Ministério do Planejamento e Investimento, se em 2021 o capital de IED registrado investido em imóveis atingiu apenas US$ 2,6 bilhões, em 2022 aumentou para US$ 4,5 bilhões e o primeiro trimestre de 2023 ainda apresentou sinais positivos. O setor imobiliário é o segundo maior atrativo de IED, depois da indústria de processamento e manufatura.

O Sr. Le Minh Hiep, corretor imobiliário de alto padrão no distrito de Nam Tu Liem, disse: "Meus dois amigos e eu investimos juntos. Há alguns anos, tivemos bons lucros e liquidez rápida, mas de 2021 até agora, quase não compramos mais casas, e algumas das que tínhamos anteriormente "em posse" ainda não foram vendidas. Embora algumas pessoas tenham pedido para comprar, elas ofereceram um preço muito baixo." O Sr. Hiep acrescentou: "Felizmente, quando compramos, não pedimos dinheiro emprestado ao banco. Se tivéssemos tomado dinheiro emprestado e pago juros até agora, teríamos que vender com urgência."

É possível observar que, atualmente, o mercado imobiliário não está mais no auge como há muitos anos.

A oferta e a procura são virtuais?

Especialistas imobiliários afirmam que o estoque do segmento imobiliário de alto padrão (especialmente vilas) é bastante grande. No entanto, a nova oferta se tornará cada vez mais escassa, pois há poucos projetos imobiliários de alto padrão de prestígio com potencial financeiro suficiente sendo implementados. Enquanto isso, a oferta de vilas e shophouses (um modelo de habitação combinado com negócios comerciais) em Hanói e nas províncias do norte diminuiu drasticamente. Atualmente, a oferta é principalmente de projetos imobiliários implementados antes de 2020. De 2021 ao primeiro trimestre de 2023, apenas alguns projetos imobiliários relacionados ao segmento de alto padrão foram implementados, enquanto esse segmento é principalmente para a classe alta, não para pessoas de baixa renda. Portanto, o mercado já sombrio agora está ainda mais sombrio.

O Sr. Dinh Van Troi, Diretor de Vendas da Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, comentou: A oferta de vilas e sobrados em Hanói tem sido continuamente escassa há muito tempo, enquanto a nova oferta em 2022 e início de 2023 provém principalmente de projetos em andamento e se concentra nos subúrbios de Hanói. De certa forma, isso fornecerá mais produtos ao mercado, mas não significativamente para a seleção.

*O projeto da área de Thuy San Hill Villa no bairro de Bai Chay, cidade de Ha Long (Quang Ninh) tem muitas obras inacabadas.*

De acordo com uma pesquisa realizada por repórteres na província de Quang Ninh, a oferta de vilas e lojas ainda é abundante, mas principalmente de antigos projetos imobiliários como: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... e quase nenhum novo projeto imobiliário está sendo implementado, a nova oferta atingiu o fundo do poço.

Enquanto isso, a oferta nas localidades de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... também não é muito promissora. Nessas províncias e cidades, há poucos projetos imobiliários de alto padrão, volume de transações limitado e, nos últimos anos, pouquíssimos projetos imobiliários de alto padrão foram implementados. Enquanto projetos antigos estão paralisados, muitas vilas e lojas, embora tenham proprietários, não são colocadas em uso, levando ao abandono, gerando desperdício e potencialmente causando males sociais.

Essa é a oferta e, em termos de demanda, especialistas afirmam que a tendência de moradias e lojas, associadas a espaços verdes, serviços públicos otimizados, localizadas em áreas complexas e conexões de tráfego convenientes, será a principal escolha dos consumidores. Além disso, a taxa de urbanização, o crescimento populacional natural e o aumento da classe média e alta também são os principais impulsionadores da demanda por moradias nos próximos anos.

De fato, assim que a economia se recuperar fortemente após a pandemia da Covid-19, as políticas do governo para remover obstáculos e dificuldades para o mercado imobiliário forem implementadas seriamente pelas localidades, além do "crédito" ser afrouxado, os títulos corporativos serem garantidos, então corporações, empresas e indivíduos logo terão acesso ao capital necessário, a partir daí, projetos imobiliários serão implantados e fornecerão uma variedade de produtos imobiliários de alto padrão: imóveis de vilas, lojas, resorts, assistência médica... para o mercado, o poder de compra e venda do mercado imobiliário será vibrante novamente.

Fusões e aquisições aparecem

Esta é uma lei natural: os fortes superam os fracos, os fracos são adquiridos e incorporados aos fortes, o que é normal no setor imobiliário nos últimos tempos. No entanto, recentemente, surgiram "tubarões" no país e no exterior, que investem em muitos fundos de investimento ou investem dinheiro para recomprar projetos imobiliários de alto padrão, projetos com documentação legal limpa para desenvolvimento.

Observa-se que, desde o início de 2023 até agora, as empresas imobiliárias vietnamitas foram divididas em quatro grupos típicos: risco, equilíbrio, potencial e "novos players". O grupo de "novos players" inclui empresas, fundos de investimento... que buscam oportunidades de penetração no mercado imobiliário por meio de fusões e aquisições.

Exemplos típicos incluem o Grupo FLC, Tan Hoang Minh... Após o líder se envolver em problemas legais, uma série de "caras importantes" quiseram se intrometer nos projetos potenciais desses grupos. A Bamboo Airways se separou oficialmente do Grupo FLC, o que levou muitos projetos imobiliários deste grupo em Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... a correrem o risco de ter que interromper a implementação ou serem forçados a transferir o projeto para outros parceiros para continuar a pesquisa e a implementação.

*Muitos projetos imobiliários nacionais de alto padrão estão atualmente atraindo a atenção de investidores estrangeiros.*

Além disso, muitas outras aquisições estão em fase de negociação. De acordo com muitos especialistas em economia e imobiliário, com o atual mercado imobiliário estagnado, aliado à difícil situação financeira, se essa situação persistir, muitos investidores em projetos não terão mais recursos para se recuperar e poderão ter que considerar a transferência ou a venda de projetos imobiliários. Isso sem mencionar que muitas empresas e fundos de investimento estrangeiros estão preparando recursos para aguardar a oportunidade de adquirir projetos imobiliários nacionais quando a empresa enfrentar dificuldades e for forçada a vendê-los.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), propôs: O Governo e o Comitê Permanente da Assembleia Nacional consideram permitir que empresas transfiram projetos imobiliários por meio de acordo, de acordo com o mecanismo piloto estipulado na Resolução nº 42/2017/QH14, de 21 de junho de 2017, da Assembleia Nacional. Segundo o Sr. Chau, se implementado, resolverá as dificuldades de fluxo de caixa e liquidez para empresas imobiliárias, incluindo empresas que emitem títulos com vencimento próximo. Ao permitir que empresas transfiram projetos por meio de acordo, de acordo com a demanda, o Estado arrecadará impostos e fortalecerá a eficácia e a eficiência da gestão estatal do mercado imobiliário, aumentará a transparência e superará a situação de transferências "ilegais" de projetos disfarçadas de transferências de ações, causando prejuízos ao orçamento do Estado.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, afirmou: "A oferta vendida diretamente por investidores em projetos atuais neste segmento é muito limitada, devido ao pequeno número de novas unidades lançadas no mercado. No entanto, as casas geminadas ainda são a principal linha de produtos, seguidas pelas vilas e, por fim, pelas lojas, que representam apenas uma pequena parcela da oferta total atual."

Lição 2: Correndo para "terminar" lentamente
Há muitas razões apresentadas por investidores em projetos imobiliários, mas a maioria delas se deve à lentidão na liberação do local, mudanças nos mecanismos legais e políticas fiscais, além da fraca capacidade financeira de muitas empresas... levando à lentidão na conclusão do projeto.

Projetos imobiliários de progresso lento "cobrem" amplamente

A maioria das 63 províncias e cidades possui projetos imobiliários de progresso lento. No entanto, o segmento imobiliário de alto padrão concentra-se principalmente em grandes províncias e cidades com localização geográfica favorável, potencial para exploração turística, transporte e desenvolvimento de infraestrutura.

A localidade com mais projetos imobiliários atrasados é Hanói. De acordo com estatísticas incompletas, Hanói tem atualmente centenas de projetos atrasados, o equivalente a uma área de mais de 5.000 hectares não explorada, causando grande desperdício.

Alguns projetos imobiliários estão atrasados em até dez anos, como: Kim Chung - Área Urbana de Di Trach (agora renomeada como Área Urbana do Parque Real Hinode - PV), no distrito de Hoai Duc. Ou Nam An Khanh, Área Urbana da Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), que já foi promovida como um paraíso da vida. No entanto, o trabalho de limpeza do local não foi concluído, muitas vilas e casas geminadas ainda estão abandonadas, causando desperdício de recursos. O representante de mídia da Sudico disse: Devido à recente desaceleração do mercado imobiliário, muitos clientes que investem em vilas apenas detêm terrenos, aguardando mudanças positivas no mercado. Isso leva a uma situação em que algumas vilas são abandonadas, fazendo com que a beleza geral do projeto seja perdida.

Em Phu Tho, o Projeto do Resort de Água Mineral Quente Thanh Thuy, investido pela Song Thao Company Limited, tem uma escala de mais de 87 hectares, está atrasado há mais de 2 décadas e tem muitas violações... O projeto está atualmente abandonado e é usado pelas pessoas como um local para pastar o gado.

O Sr. Tran Van Kien, vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Thanh Thuy, afirmou francamente: "O problema do projeto de fontes termais de Thanh Thuy agora reside na capacidade do investidor. O projeto atualmente conta com um local limpo e documentação legal completa, mas não pode ser implementado devido à fraca capacidade do investidor. Nossa localidade também está muito impaciente, pois os eleitores têm muitas opiniões, mas a autoridade para lidar com o assunto pertence à província de Phu Tho".

*O Projeto do Resort de Água Mineral Quente Thanh Thuy está atualmente abandonado e é usado pela população local como área de pastagem para o gado.*

A província de Ha Nam tem um projeto imobiliário não menos empolgante: transformar terrenos de obras públicas e serviços em moradias comerciais (shophouses) e, em seguida, abandoná-los. Trata-se do complexo comercial e residencial da Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Até o momento, o projeto concluiu a construção em andamento, algumas famílias compraram casas e se mudaram, muitos itens do planejamento não foram construídos e alguns projetos apresentam sinais de deterioração e abandono.

No Aviso de Conclusão de Inspeção nº 161/TB-TTCP, de 17 de janeiro de 2023, da Inspetoria do Governo, referente ao projeto do Complexo Comercial da Companhia Thang Loi Thanh Liem, a província de Ha Nam alocou terras, mas não passou pela forma de leilão de direitos de uso da terra, violando o Artigo 118 da Lei de Terras de 2013. Mais gravemente, esta área de terra é planejada como terreno para obras públicas, serviços e comércio, sem função de terreno residencial, violando o Artigo 26 da Lei de Planejamento Urbano de 2009 e o Artigo 14 do Decreto 37/2010/ND-CP, de 7 de abril de 2010 do Governo.

Remova o "tumor"

Localidades com projetos imobiliários atrasados, até mesmo estagnados há muitos anos, são: Hanói, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Somente em Hanói, há atualmente centenas de projetos imobiliários atrasados e que não foram implementados, dos quais muitos projetos receberam alerta vermelho e alguns foram imediatamente revogados pelo Comitê Popular de Hanói.

Um exemplo típico é o Projeto Habitacional de Luxo Phuong Vien, no distrito de Me Linh, investido pela Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. O projeto recebeu terras em 2008, mas sua implementação foi lenta, de modo que o Comitê Popular de Hanói emitiu a Decisão nº 4058/QD-UBND sobre recuperação de terras, cancelando a decisão de alocação de terras para o projeto mencionado. Além disso, existem projetos: a Truong Giang Construction Company, com o projeto de construção de vilas com jardim; a Anh Duong Joint Stock Company, com o projeto de construção de infraestrutura técnica para a área de vilas Sunny Light; a Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company, com o projeto da Nova Área Urbana de Vinalines... O Comitê Popular de Hanói emitiu uma decisão para recuperar terras.

*A área de vilas e casas do Projeto de Área Urbana de Tan Viet, Distrito de Hoai Duc, ainda é pouco povoada.*

Em relação ao Projeto do Resort de Água Mineral Quente de Thanh Thuy, investido pela Song Thao Company Limited, o Sr. Ha Minh Duc, Chefe Adjunto do Departamento de Gestão de Terras do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província de Phu Tho, afirmou: "No Documento 2308/UBND-KGVX de 21 de junho de 2022, o Comitê Popular da província de Phu Tho instruiu o Departamento Provincial de Impostos a cobrar o aluguel da terra devido pela Song Thao Company e, ao mesmo tempo, encarregou o Departamento de Planejamento e Investimento da província, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Thuy e as agências relevantes de revisar e separar uma área de cerca de 37 hectares da área total do projeto para a empresa implementar. O Sr. Duc acrescentou: Atualmente, o investidor ainda não realizou os procedimentos para aprovação do Planejamento Detalhado 1/500, portanto, não há base para medir e separar a área de acordo com a orientação do Comitê Popular da província de Phu Tho. Em 25 de março de 2022, o Comitê Popular da província de Phu Tho emitiu uma decisão para revogar o Certificado de Incentivo ao Investimento do projeto acima.

O Sr. Tran Nhu Long, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província de Quang Ninh, disse: No futuro próximo, Quang Ninh continuará a revisar, inspecionar e examinar o uso da terra de projetos que estão atrasados, prolongar a conclusão da infraestrutura técnica, lidar e recuperar resolutamente de acordo com a lei, para não deixar que a situação de planejamento "suspenso" e projetos "suspensos" se repita e prevenir e combater interesses de grupo, negatividade, perda de orçamento, desperdício de recursos de terra, contribuindo para a saúde do mercado imobiliário.

Estes são alguns projetos típicos que foram resolutamente revogados pelas autoridades locais e aplicados por lei. No entanto, ainda existem muitos projetos que estão atrasados, foram prorrogados inúmeras vezes e estão cobertos de ervas daninhas, mas não foram executados. Por exemplo, em Quang Ninh, existem muitos projetos como: Cao Xanh - Nova Área Urbana de Ha Khanh; O projeto de uso misto comercial e de apartamentos e serviços Bay View Tower (Cidade de Ha Long) ... que estão atrasados. Além disso, muitos projetos imobiliários foram colocados em uso, mas a taxa de ocupação não é alta, muitas vilas e lojas têm proprietários, mas não foram transformadas em residências, mostrando sinais de deterioração, causando desperdício de recursos e perda da beleza urbana.

O Sr. Nguyen Huu Nha, vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ha Long, disse: Recentemente, a cidade implementou resolutamente uma revisão, relatou e propôs à província que considerasse, tratasse e revogasse dezenas de projetos que estão atrasados e violam a lei, a fim de evitar a situação de "ocupar terras" por muito tempo, permitindo o crescimento de ervas daninhas, causando desperdício de recursos terrestres e afetando o saneamento ambiental e a paisagem urbana.

Para projetos imobiliários, especialmente imóveis de alto padrão, as autoridades locais precisam tomar medidas fortes para inspecionar e lidar cuidadosamente com projetos com violações graves, progresso lento, que duram muitos anos, eliminar seriamente projetos com planejamento deficiente, potencial financeiro limitado e que deliberadamente "ocupam terras" sem implementar.

Precisamos eliminar a mentalidade de que se esta província tem um projeto imobiliário de alto padrão, nossa província também deve ter um.
Lição 3: Ficar temporariamente em uma vila de um milhão de dólares
Pessoas de baixa renda vivem em vilas de milhões de dólares, alugam vilas, lojas para morar, abrem supermercados, vendem vegetais, bares de cerveja... para fazer negócios e ganhar a vida, é uma piada, mas existe na maioria das áreas urbanas (KDT) que são esperadas como habitáveis, civilizadas e modernas.

Transformando vilas e lojas em… “mercados”

Não é difícil perceber que muitas vilas e lojas com fachadas amplas, próximas a áreas residenciais ou ao pé de prédios de apartamentos em Hanói, são frequentemente usadas para aluguel para abrir cafés, restaurantes, supermercados, lojas de fast food, lojas de alimentos frescos, etc. Isso não é proibido por lei, mas, involuntariamente, criou uma aparência decadente para áreas urbanas consideradas civilizadas e modernas.

*Adjacentes, as lojas são alugadas por pessoas para abrir lojas, armazéns... para fazer negócios.*

O Sr. Nguyen Quang Truong, morador do distrito de Hoai Duc, alugou uma loja na nova área urbana de Tan Tay Do, distrito de Dan Phuong, e disse: "Meus dois amigos e eu alugamos a loja para vender fast food, café... Inicialmente, alugamos para vender produtos por 5 milhões de VND/mês (aluguel do proprietário - PV). Depois, como vendíamos à noite, tivemos que pagar mais 2 milhões de VND/mês para pernoitar.

Um “corretor de serviços” especializado em alugar lojas aqui disse: Os inquilinos são principalmente trabalhadores das províncias, eles alugam a preços baratos para abrir lojas de café da manhã, vender vegetais, bares de cerveja… o aluguel não é vinculativo, não há necessidade de depositar muito dinheiro, quando o proprietário o pega, ele deve ser devolvido.

O fato de pequenos comerciantes se concentrarem no aluguel de lojas para organizar seus negócios transformou este local em um mercado de pulgas espontâneo. Um morador do prédio de apartamentos HHA, na área urbana de Tan Tay Do, disse: "Comprar e vender é conveniente, mas todas as manhãs e nos fins de semana, há muitos compradores e vendedores, muitos veículos entrando e saindo da área urbana, o que pode causar problemas de segurança no trânsito. Isso sem falar nas lojas que espalham esgoto, lixo... muita sujeira."

Repórteres foram a campo em algumas áreas urbanas nos distritos de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem e Hoang Mai... e descobriram que a situação de vilas e lojas alugadas pelos proprietários... se repetia em todos os lugares, cada lugar com características e preços de aluguel diferentes. Mas todos têm em comum o fato de contribuírem para tornar a aparência de uma área urbana civilizada e moderna ainda mais decadente.

Nas províncias e cidades de Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa... a situação não é muito otimista. Embora haja menos inquilinos e os preços sejam mais baixos, ainda há muita bagunça. Enquanto isso, as casas abandonadas estão cobertas de grama e mostram sinais de deterioração.

Muitos "nãos" em vilas de milhões de dólares

No papel de alguém que aluga uma casa para estadia temporária, fomos guiados pela Sra. Nguyen Thi Bich em um passeio pela área urbana de Nam An Khanh, distrito de Hoai Duc, cidade de Hanói. Lá, vimos algumas casas e lojas com moradores. Embora o exterior da casa ainda não estivesse concluído, as portas foram instaladas temporariamente com painéis de plástico, algumas portas eram feitas de finas chapas de ferro corrugado... por dentro, as roupas eram penduradas aleatoriamente, os dormitórios eram feitos temporariamente de tábuas de madeira pelos trabalhadores, em alguns lugares, esteiras eram estendidas diretamente no chão de concreto, a cozinha foi montada temporariamente e, mais especificamente, não havia banheiro adequado.

A Sra. Bich perguntou: "Para quantas pessoas você planeja alugar a vila? Se houver muitas pessoas, você deve alugar a vila inteira. A área é de 200 a 300 m², o preço é de apenas 6 a 8 milhões de VND/mês. Você pode alugar quantas pessoas quiser. Se concordar, avise-me para que eu possa ligar para o proprietário."

A maioria dos trabalhadores vem de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... eles vivem em vilas, lojas, durante o dia trabalham como zeladores, operários da construção, mecânicos... à noite eles se reúnem em vilas de milhões de dólares, mas "faltam" tudo: não há eletricidade, não há água limpa, os banheiros não funcionam...

anh-4(1).jpg — *Vida temporária em uma vila de um milhão de dólares de um trabalhador autônomo - Foto de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (de Thanh Hoa) está morando temporariamente em uma vila no distrito de Hoang Mai. Ele disse: "Abandonei a escola no 9º ano e vim trabalhar com meu vizinho aqui na construção civil. Agora sou um trabalhador da construção civil. Se não fosse pelo apoio e orientação de todos, não sei onde estaria agora."

Hoje em dia, os estudantes estão de férias de verão, muitas crianças são levadas para Hanói pelos pais e, pela primeira vez, podem se hospedar em uma vila de um milhão de dólares com seus pais. A Sra. Le Thi Hai (de Nghe An) disse: Minha filha está de férias de verão e disse que sente falta dos pais, então voltei para levá-la aqui para brincar. Não há ar-condicionado e, em alguns dias, faz tanto calor que não consigo dormir até tarde da noite. Sinto pena da minha filha, mas não tenho escolha. Pretendo deixá-la ficar por uma ou duas semanas e depois levá-la de volta para sua cidade natal para morar com os avós.

A Sra. Hoang Thi Sy, a chef principal que cozinha para mais de 30 funcionários, disse: "Hoje em dia, a pensão está muito mais alegre. Há cinco crianças que são levadas pelos pais para brincar. Durante o dia, eu cozinho e também assumo o papel de babá. O lado bom é que cada uma delas vem de uma cidade diferente, mas brincam juntas de forma muito unida e se entregam umas às outras."

Em algumas áreas urbanas em Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... aqui, trabalhadores de baixa renda vivem temporariamente em vilas,

Ainda existem shophouses, embora não sejam muitos. Quando os abordamos como repórteres, eles se recusaram a responder ou, em alguns casos, pediram ativamente para não divulgar informações, para não tirar fotos... com medo de que o proprietário ou investidor não continuasse a alugá-los.

(Observação: os nomes dos personagens neste artigo foram alterados para proteger a privacidade).

Lição 4: Aperfeiçoando instituições, valorizando imóveis de alto padrão
Os promotores e investidores de projetos imobiliários precisam sacrificar pequenos benefícios de curto prazo em favor de benefícios de longo prazo, reestruturar os negócios proativamente, concentrar-se em projetos essenciais, reduzir a dívida, controlar bem os títulos corporativos e limitar a dependência excessiva de instituições de crédito. Quanto às agências de gestão, o Estado precisa concluir em breve um sistema jurídico transparente, do nível central ao local, e dividir claramente o poder de gestão, evitando sobreposições e a falta de coesão como ocorre atualmente.

Sacrifique pequenos benefícios

Para as empresas, os benefícios são sempre a prioridade máxima; sacrificar benefícios de curto prazo por benefícios gerais de longo prazo é, de fato, uma escolha extremamente difícil. No entanto, para uma empresa especializada em imóveis de alto padrão, é necessário ter coragem, visão e um certo entendimento para enfrentar a necessidade de sacrificar projetos não rentáveis ou com baixa rentabilidade e, ao mesmo tempo, reestruturar o negócio, reduzir dívidas, concentrar-se no negócio principal e nos projetos principais... essa é a decisão sábia.

O Sr. Dinh Van Nghi, Presidente do Conselho de Administração e Diretor Geral da VinaPol Joint Stock Company, uma unidade com muitos anos de experiência no desenvolvimento de projetos imobiliários, afirmou francamente: Os empreendimentos imobiliários devem aproveitar este momento para refletir sobre si mesmos, reestruturar seus negócios, reduzir dívidas, reduzir a dependência de instituições de crédito, cortar ousadamente projetos de alto risco e não investir de forma dispersa e fragmentada. Evite a busca por quantidade e o desenvolvimento precipitado, pois, diante das dificuldades, será tarde demais para voltar atrás.

Para os "deuses", além de ter dinheiro, é necessário estudar cuidadosamente os aspectos legais do projeto imobiliário em que se pretende investir ou comprar para residência de longo prazo. Isso não é difícil, mas exige que os investidores considerem seriamente, para evitar "esperar até a vaca morrer para construir o celeiro". De fato, atualmente existem muitos projetos imobiliários de alto padrão que, embora tenham sido construídos, mesmo para a mudança de clientes, os trâmites legais não foram concluídos e a infraestrutura não está sincronizada. Isso leva à situação em que vilas e lojas têm proprietários, mas ninguém mora lá, são abandonadas, cobertas de grama, causando desperdício de recursos.

Os negócios imobiliários nacionais estão tendo que apertar os cintos, reduzir a dívida, diminuir a dependência de instituições de crédito e cortar ousadamente projetos de alto risco, não investindo de forma dispersa e fragmentada - Foto ilustrativa.

Các địa phương cũng nên chọn lựa kỹ chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính vững, không nên chạy theo phong trào, tránh tư duy phát triển BĐS cao cấp tràn lan, thiếu quy hoạch về định hướng. Đây là tư duy sai lầm, có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy về sau. Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, thẳng thắn xử lý các chủ đầu tư sai phạm, chậm tiến độ, thậm chí thu hồi dự án, tránh để xảy ra tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên trong khi Nhà nước thất thu thuế, phí.

Cần “bàn tay ” của Nhà nước

Thực tế, thị trường BĐS nói chung và BĐS cao cấp nói riêng lâu nay đang “buông lỏng” về giá, trong khi việc đánh thuế, phí đối với lĩnh vực này còn thấp, chưa tương xứng với nhịp độ phát triển của thị trường, dẫn tới nạn đầu cơ tràn lan, thổi giá, khiến cho người có nhu cầu thực về nhà ở khó tiếp cận. Chưa nói sự chênh lệch về giá BĐS giữa đô thị và nông thôn, ngay nội tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… cũng có sự chênh lệch rõ rệt. Do đó, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS cao cấp đang bị tắc nghẽn, dẫn tới cung - cầu mất cân đối, kéo theo đó là hàng loạt các ngành nghề khác bị giảm động lực tăng trưởng. Do đó, cần phải khơi thông ngay thị trường BĐS, từ đó, dòng tiền từ trong nước và nước ngoài đổ vào BĐS tăng lên và việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, dự án BĐS sẽ diễn ra theo quy luật thị trường... qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nên sức lan tỏa cho tất cả các ngành nghề khác phát triển.

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Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương đã chỉ ra: “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, được kỳ vọng sẽ tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới.

Mặt khác, thủ tục hành chính để giải quyết cho doanh nghiệp thực hiện dự án về đất đai tuy đã được tháo gỡ, song vẫn còn vướng và kéo dài.

Vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại, từ dự án này đến dự án khác, từ doanh nghiệp này tới doanh nghiệp khác, năm này qua năm khác... thế mới có câu "sợ không đủ căn cứ pháp luật", hay “chờ ý kiến chỉ đạo của cấp trên”, khiến các dự án đầu tư bị tắc, không triển khai được, kéo theo nguồn lực của xã hội không phát huy hiệu quả.

Về hỗ trợ nguồn vốn đầu tư, một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án BĐS (xin giấu tên) cho biết: "Hiện nay, các tổ chức tín dụng làm rất tốt việc hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp: Chính phủ đã chỉ đạo “nới room” tín dụng cho BĐS, song, theo tôi, nên đi kèm khơi thông trái phiếu cho doanh nghiệp. Hiện nay, chúng tôi tiếp cận vay vốn ngân hàng rất khó. Tâm lý lo sợ đã lan rộng khắp và có nguy cơ biến thành “bệnh xã hội”.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

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