O "parque infantil" de um milhão de dólares continua sendo um desperdício.

Lição 1: A triste realidade

O mercado imobiliário nunca esteve tão sombrio como agora. Novos empreendimentos imobiliários estão sendo lançados, enquanto os antigos estão praticamente inativos; muitos empreendimentos operam em ritmo reduzido e, por vezes, são obrigados a fechar as portas, levando milhares de funcionários a pedirem demissão. Além disso, a dívida corporativa e os títulos públicos aumentam a cada dia e correm o risco de explodir a qualquer momento.

O fascínio "mágico" esfriou.

O setor imobiliário em geral, e o mercado de imóveis de luxo em particular, é um dos setores econômicos- chave, contribuindo significativamente para o crescimento e o PIB de todo o país. Além disso, o setor imobiliário gera empregos e renda para milhões de trabalhadores e está intimamente ligado a diversas indústrias: produção de materiais de construção, turismo (incluindo resorts), finanças e bancos, construção civil, entre outras. Contudo, em um contexto de crédito rigorosamente controlado e diversas dificuldades legais ainda não resolvidas, os investidores em projetos imobiliários não possuem a solidez financeira necessária e a documentação legal está incompleta, o que faz com que os clientes não paguem com a mesma rapidez e facilidade de antes. Isso leva a vendas lentas, o mercado imobiliário está praticamente em queda livre e cria um cenário sombrio sem precedentes.

Recentemente, devido ao impacto da pandemia de Covid-19, a economia mundial enfrentou dificuldades, a inflação e o aumento das taxas de juros bancárias afetaram profundamente o mercado imobiliário, especialmente o segmento de imóveis de alto padrão. Muitos novos empreendimentos imobiliários ainda não foram licenciados, projetos antigos estão atrasados, tornando a oferta cada vez mais escassa. Enquanto isso, muitos empreendimentos imobiliários foram vendidos, mas os investidores não os concluíram conforme o planejado, resultando em uma série de vilas abandonadas, tomadas pelo mato e causando desperdício.

Vila abandonada, tomada pelo mato, desperdiçando recursos.

Muitos investidores estrangeiros acreditam que o mercado imobiliário no Vietnã possui uma grande população e alta demanda por imóveis, o que sempre os atrai. O Vietnã está promovendo a urbanização, enquanto o governo está determinado a construir uma indústria limpa como pilar do desenvolvimento. Além disso, o número de clientes de alto padrão está aumentando, e eles veem isso como um canal de investimento com alta rentabilidade, embora reconheçam os riscos envolvidos.

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Segundo dados do Ministério do Planejamento e Investimento, se em 2021 o capital de Investimento Estrangeiro Direto (IED) registrado no setor imobiliário atingiu apenas 2,6 bilhões de dólares, em 2022 esse valor subiu para 4,5 bilhões de dólares, e o primeiro trimestre de 2023 ainda apresentou sinais positivos. O setor imobiliário é o segundo maior atrativo para IED, depois da indústria de transformação e manufatura.

O Sr. Le Minh Hiep, um corretor de imóveis de alto padrão no distrito de Nam Tu Liem, disse: "Eu e dois amigos investimos juntos. Há alguns anos, obtivemos bons lucros e liquidez rápida, mas de 2021 até agora, quase não compramos mais nenhuma casa, e algumas das que tínhamos anteriormente ainda não foram vendidas. Embora algumas pessoas tenham demonstrado interesse, ofereceram preços muito baixos." O Sr. Hiep acrescentou: "Felizmente, quando compramos, não pegamos dinheiro emprestado do banco. Se tivéssemos pegado e pago juros até agora, teríamos que vender às pressas."

É possível perceber que, atualmente, o mercado imobiliário já não se encontra no seu auge de há muitos anos.

A oferta e a procura são virtuais?

Especialistas do mercado imobiliário afirmam que o estoque de imóveis de alto padrão (especialmente vilas) é bastante grande. No entanto, a oferta de novos imóveis se tornará cada vez mais escassa, pois há poucos projetos imobiliários de prestígio com potencial financeiro suficiente sendo implementados. Enquanto isso, a oferta de vilas e casas comerciais (um modelo de moradia que combina espaço para negócios) em Hanói e nas províncias do norte diminuiu drasticamente. Atualmente, a oferta se concentra principalmente em projetos imobiliários implementados antes de 2020. De 2021 ao primeiro trimestre de 2023, apenas alguns projetos imobiliários relacionados ao segmento de alto padrão foram implementados, e esse segmento é voltado principalmente para a classe alta, não para pessoas de baixa renda. Portanto, o mercado, que já apresentava um cenário desanimador, agora está ainda mais sombrio.

O Sr. Dinh Van Troi, Diretor de Vendas da Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, comentou: "A oferta de casas e sobrados em Hanói tem sido continuamente escassa há muito tempo, enquanto a nova oferta em 2022 e início de 2023 provém principalmente de projetos em andamento e está concentrada nos arredores de Hanói. De certa forma, isso proporcionará mais produtos ao mercado, mas não uma variedade significativa de opções."

O projeto da área residencial Thuy San Hill Villa, no bairro de Bai Chay, cidade de Ha Long (Quang Ninh), possui muitas obras inacabadas.

Segundo um levantamento feito por repórteres na província de Quang Ninh, a oferta de casas e sobrados comerciais ainda é abundante, mas provém principalmente de empreendimentos imobiliários antigos, como os do Grupo BIM, Grupo Geleximco e Grupo Tuan Chau, e praticamente não há novos projetos imobiliários em andamento; a oferta atingiu o nível mais baixo possível.

Entretanto, a oferta nas localidades de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... também não é muito promissora. Nessas províncias e cidades, existem poucos empreendimentos imobiliários de alto padrão, o volume de transações é limitado e, nos últimos anos, muito poucos projetos imobiliários de alto padrão foram implementados. Enquanto os empreendimentos antigos estão paralisados, muitas casas e sobrados, embora tenham proprietários, não são utilizados, o que leva ao abandono, causando desperdício e potencialmente problemas sociais.

Essa é a oferta, e em termos de demanda, especialistas afirmam que a tendência de vilas e casas comerciais associadas a espaços verdes, com infraestrutura completa, localizadas em áreas urbanizadas e com fácil acesso a transportes será a principal escolha dos consumidores. Além disso, a taxa de urbanização, o crescimento populacional natural e o aumento das classes média e alta também são os principais fatores que impulsionarão a demanda por vilas nos próximos anos.

De fato, assim que a economia se recuperar fortemente após a pandemia da Covid-19, as políticas governamentais para remover obstáculos e dificuldades para o mercado imobiliário forem implementadas seriamente pelas localidades, além da flexibilização do crédito e da garantia de títulos corporativos, permitindo que empresas e indivíduos tenham acesso ao capital necessário. A partir daí, projetos imobiliários serão desenvolvidos e oferecerão ao mercado uma variedade de produtos imobiliários de alto padrão: casas, sobrados, resorts, imóveis com serviços de saúde, etc. O poder de compra e venda do mercado imobiliário voltará a ser vibrante.

Fusões e aquisições parecem

Esta é uma lei natural: os fortes subjugam os fracos, os fracos são absorvidos e incorporados pelos fortes, algo comum no mercado imobiliário atual. Contudo, recentemente surgiram "tubarões" no país e no exterior, que, por meio de diversos fundos de investimento ou com capital próprio, recompram empreendimentos imobiliários de alto padrão, projetos com documentação legal em ordem.

É possível observar que, desde o início de 2023 até o presente, as empresas imobiliárias vietnamitas foram divididas em quatro grupos típicos: risco, equilíbrio, potencial e "novos participantes". O grupo "novos participantes" inclui empresas, fundos de investimento etc., que buscam oportunidades para penetrar no mercado imobiliário por meio de fusões e aquisições.

Exemplos típicos incluem o Grupo FLC, Tan Hoang Minh... Após o líder se envolver em problemas legais, uma série de "grandes investidores" quiseram se envolver nos projetos potenciais desses grupos. A Bamboo Airways se separou oficialmente do Grupo FLC, o que levou muitos projetos imobiliários deste grupo em Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... a correrem o risco de terem sua implementação interrompida ou serem forçados a transferir a pesquisa e a implementação para outros parceiros.

Atualmente, muitos projetos imobiliários de alto padrão no país estão atraindo a atenção de investidores estrangeiros.

Além disso, muitas outras aquisições estão em fase de negociação. Segundo diversos especialistas em economia e mercado imobiliário, com o atual mercado imobiliário estagnado, aliado à difícil conjuntura financeira, se essa situação persistir, muitos investidores em projetos imobiliários não terão mais capital para reinvestir e poderão ter que considerar a transferência ou venda de seus empreendimentos. Isso sem mencionar que muitas empresas e fundos de investimento estrangeiros estão reservando recursos para aguardar a oportunidade de adquirir projetos imobiliários nacionais assim que seus negócios enfrentarem dificuldades e forem forçados a vender.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), propôs que o Governo e o Comitê Permanente da Assembleia Nacional considerem permitir que as empresas transfiram projetos imobiliários por meio de acordo, de acordo com o mecanismo piloto estipulado na Resolução nº 42/2017/QH14, de 21 de junho de 2017, da Assembleia Nacional. Segundo o Sr. Chau, se implementada, essa medida resolverá as dificuldades de fluxo de caixa e liquidez das empresas imobiliárias, incluindo aquelas que emitem títulos com vencimento próximo. Ao permitir que as empresas transfiram projetos por meio de acordo, conforme a demanda, o Estado arrecadará impostos e fortalecerá a eficácia e a eficiência da gestão estatal do mercado imobiliário, aumentará a transparência e superará a situação de transferências de projetos "ilegais" disfarçadas de transferências de ações, que causam prejuízos ao orçamento do Estado.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, afirmou: "A oferta de imóveis vendidos diretamente por investidores em projetos atuais neste segmento é muito limitada, devido ao pequeno número de novas unidades lançadas no mercado. No entanto, as casas geminadas ainda são a principal linha de produtos, seguidas pelas vilas e, por fim, pelos sobrados comerciais, que representam apenas uma pequena parcela da oferta total atual."

Lição 2: Correndo para "terminar" lentamente

Existem muitas razões apresentadas por investidores em projetos imobiliários, mas a maioria delas se deve à lentidão na liberação do terreno, mudanças nos mecanismos legais e nas políticas tributárias, além da fraca capacidade financeira de muitas empresas... o que leva à conclusão lenta dos projetos.

Projetos imobiliários de progresso lento "abrangem" amplamente

A maioria das 63 províncias e cidades apresenta projetos imobiliários de desenvolvimento lento. No entanto, o segmento imobiliário de alto padrão concentra-se principalmente em grandes províncias e cidades com localização geográfica privilegiada, potencial para exploração turística e desenvolvimento de infraestrutura e transporte.

A localidade com o maior número de projetos imobiliários atrasados ​​é Hanói. Segundo estatísticas incompletas, Hanói possui atualmente centenas de projetos com prazos de entrega atrasados, o que equivale a uma área de mais de 5.000 hectares não explorada, causando grande desperdício.

Alguns projetos imobiliários estão atrasados ​​em até dez anos, como: a Área Urbana Kim Chung - Di Trach (agora renomeada Área Urbana Hinode Royal Park - PV), no distrito de Hoai Duc. Ou a Área Urbana Nam An Khanh, da Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), que antes era promovida como um paraíso para se viver. No entanto, o trabalho de limpeza do terreno não foi concluído, muitas casas e sobrados ainda estão abandonados, causando desperdício de recursos. Um representante da Sudico disse: "Devido à recente estagnação do mercado imobiliário, muitos clientes que investem em casas estão apenas com o terreno, aguardando mudanças positivas no mercado. Isso leva a uma situação em que algumas casas são abandonadas, fazendo com que a beleza geral do projeto se perca."

Em Phu Tho, o projeto do Resort de Águas Termais de Thanh Thuy, investido pela Song Thao Company Limited, tem uma área de mais de 87 hectares, está atrasado há mais de duas décadas e apresenta diversas irregularidades... O projeto está atualmente abandonado e sendo utilizado como pasto para gado.

O Sr. Tran Van Kien, vice-presidente do Comitê Popular da cidade de Thanh Thuy, afirmou categoricamente: "O problema do projeto das termas de Thanh Thuy reside na capacidade do investidor. O projeto possui um terreno regularizado e toda a documentação legal necessária, mas não pode ser implementado devido à falta de capacidade do investidor. Nossa comunidade também está muito impaciente, pois os eleitores têm muitas opiniões, mas a autoridade para lidar com a situação pertence à província de Phu Tho".

O projeto do Resort de Águas Termais de Thanh Thuy encontra-se atualmente abandonado e é utilizado pela população local como pasto para o gado.

A província de Ha Nam possui um projeto imobiliário igualmente empolgante: transformar terrenos destinados a obras públicas e serviços em habitações comerciais (lojas) e, em seguida, abandoná-los. Trata-se do complexo comercial e residencial da Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Até o momento, o projeto concluiu a fase de construção bruta, algumas famílias já compraram casas e se mudaram, muitos itens previstos no planejamento ainda não foram construídos, enquanto outros apresentam sinais de deterioração e abandono.

Na Notificação de Conclusão de Inspeção nº 161/TB-TTCP, de 17 de janeiro de 2023, da Inspetoria Governamental, referente ao projeto do Complexo Comercial da empresa Thang Loi Thanh Liem, na província de Ha Nam, consta que o terreno foi destinado sem a realização de leilão para a aquisição dos direitos de uso da terra, em violação ao Artigo 118 da Lei de Terras de 2013. Mais grave ainda, essa área está planejada para obras públicas, serviços e comércio, sem destinação específica para uso residencial, infringindo o Artigo 26 da Lei de Planejamento Urbano de 2009 e o Artigo 14 do Decreto nº 37/2010/ND-CP, de 7 de abril de 2010, do Governo.

Remover o "tumor"

As localidades com projetos imobiliários atrasados, ou mesmo paralisados ​​há muitos anos, incluem: Hanói, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Somente em Hanói, existem atualmente centenas de projetos imobiliários atrasados ​​e não implementados, muitos dos quais receberam alerta vermelho e alguns foram imediatamente cancelados pelo Comitê Popular de Hanói.

Um exemplo típico é o Projeto de Habitação de Luxo Phuong Vien, no distrito de Me Linh, investido pela Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. O projeto recebeu a concessão de terras em 2008, mas a implementação foi lenta, o que levou o Comitê Popular de Hanói a emitir a Decisão nº 4058/QD-UBND sobre aterro, cancelando a decisão de concessão de terras para o referido projeto. Além disso, há outros projetos: a Truong Giang Construction Company, com o projeto de construção de vilas com jardim; a Anh Duong Joint Stock Company, com o projeto de construção de infraestrutura técnica para a área de vilas Sunny Light; a Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company, com o projeto da Nova Área Urbana de Vinalines... O Comitê Popular de Hanói emitiu uma decisão para aterrar as terras.

A área de vilas e casas geminadas do Projeto Urbano Tan Viet, no distrito de Hoai Duc, ainda é pouco povoada.

Em relação ao Projeto de Resort de Águas Termais de Thanh Thuy, investido pela Song Thao Company Limited, o Sr. Ha Minh Duc, Vice-Chefe do Departamento de Gestão de Terras do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província de Phu Tho, declarou: "No Documento 2308/UBND-KGVX, datado de 21 de junho de 2022, o Comitê Popular da província de Phu Tho instruiu o Departamento de Impostos Provincial a cobrar o aluguel da terra devido pela Song Thao Company e, ao mesmo tempo, designou o Departamento de Planejamento e Investimento da província, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Thuy e as agências relevantes para revisar e separar uma área de cerca de 37 hectares da área total do projeto para a empresa implementar. O Sr. Duc acrescentou: Atualmente, o investidor ainda não realizou os procedimentos para aprovação do Plano Detalhado 1/500, portanto, não há base para medir e separar a área de acordo com a diretriz do Comitê Popular da província de Phu Tho. Em 25 de março de 2022, o Comitê Popular de Phu A província emitiu uma decisão revogando o Certificado de Incentivo ao Investimento do projeto acima mencionado.

O Sr. Tran Nhu Long, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província de Quang Ninh, afirmou: "No futuro, Quang Ninh continuará a revisar, inspecionar e examinar o uso da terra em projetos com atraso, prolongando a conclusão da infraestrutura técnica, lidando com a situação e recuperando-a de forma resoluta e de acordo com a lei, para que não se repita a situação de planejamento e projetos 'suspensos', prevenindo e combatendo interesses de grupos, práticas negativas, prejuízos orçamentários e desperdício de recursos fundiários, contribuindo assim para a saúde do mercado imobiliário."

Estes são alguns exemplos típicos de projetos que foram revogados com firmeza pelas autoridades locais e fiscalizados por lei. No entanto, ainda existem muitos projetos atrasados, prorrogados diversas vezes e abandonados, sem que nenhuma providência tenha sido tomada. Por exemplo, em Quang Ninh, há muitos projetos atrasados, como a Nova Área Urbana Cao Xanh - Ha Khanh e o projeto de uso misto comercial e residencial Bay View Tower (Cidade de Ha Long). Além disso, muitos empreendimentos imobiliários foram iniciados, mas a taxa de ocupação é baixa; muitas casas e sobrados comerciais têm proprietários, mas não foram ocupados, apresentando sinais de deterioração, o que causa desperdício de recursos e perda da beleza urbana.

O Sr. Nguyen Huu Nha, Vice-Presidente do Comitê Popular da Cidade de Ha Long, afirmou: Recentemente, a cidade realizou uma revisão rigorosa, relatou e propôs à província que considerasse, analisasse e revogasse dezenas de projetos que estão atrasados ​​e violam a lei, a fim de evitar a situação de "retenção de terras" por longo tempo, permitindo o crescimento de ervas daninhas, causando desperdício de recursos naturais, afetando o saneamento ambiental e a paisagem urbana.

Para projetos imobiliários, especialmente os de alto padrão, as autoridades locais precisam tomar medidas enérgicas para inspecionar e lidar rigorosamente com projetos que apresentem irregularidades graves, andamento lento, longa duração, e eliminar projetos com planejamento deficiente, potencial financeiro limitado e aqueles que deliberadamente "retêm terrenos" sem implementação.

Precisamos eliminar a mentalidade de que, se esta província tem um projeto imobiliário de alto padrão, a nossa província também precisa ter um.

Lição 3: Hospedagem temporária em uma mansão de um milhão de dólares

Pessoas de baixa renda vivem em mansões milionárias, alugam casas, lojas para morar, abrem mercearias, vendem verduras, bares... para ganhar a vida, é uma piada, mas existe na maioria das áreas urbanas (KDT) que deveriam ser habitáveis, civilizadas e modernas.

Transformar vilas e casas comerciais em… “mercados”

Não é difícil perceber que muitas casas e sobrados com amplas fachadas, próximos a áreas residenciais ou aos pés de prédios de apartamentos em Hanói, são frequentemente alugados para a instalação de cafés, restaurantes, mercearias, lanchonetes, lojas de produtos frescos, etc. Isso não é proibido por lei, mas, involuntariamente, cria uma aparência decadente para áreas urbanas consideradas civilizadas e modernas.

Ao lado, os sobrados comerciais são alugados por pessoas que abrem lojas, comércios... para fazer negócios.

O Sr. Nguyen Quang Truong, residente do distrito de Hoai Duc, alugou uma loja na nova área urbana de Tan Tay Do, distrito de Dan Phuong, e disse: "Meus dois amigos e eu alugamos a loja para vender comida rápida, café... Inicialmente, alugávamos para vender mercadorias por 5 milhões de VND/mês (aluguel do proprietário - PV). Mais tarde, como vendíamos à noite, tivemos que pagar mais 2 milhões de VND/mês para pernoitar."

Um "corretor de serviços" especializado em aluguel de lojas comerciais aqui disse: Os inquilinos são principalmente trabalhadores das províncias, eles alugam a preços baixos para abrir lanchonetes, vender verduras, bares... o aluguel não é vinculativo, não é preciso depositar muito dinheiro, quando o proprietário tomar o imóvel, o valor deve ser devolvido.

O fato de pequenos comerciantes terem se concentrado em alugar lojas para organizar seus negócios transformou este local em um mercado de pulgas espontâneo. Um morador do prédio de apartamentos HHA, na área urbana de Tan Tay Do, disse: "Comprar e vender é conveniente, mas todas as manhãs e nos fins de semana, há muitos compradores e vendedores, muitos veículos entrando e saindo da área urbana, o que pode causar problemas de segurança no trânsito. Isso sem mencionar as lojas que espalham esgoto, lixo... é muito sujo."

Repórteres foram a campo em algumas áreas urbanas dos distritos de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem e Hoang Mai, e constataram que a situação de casas e sobrados alugados pelos proprietários era generalizada, cada local com características e preços de aluguel diferentes. No entanto, todos têm em comum o fato de contribuírem para tornar a aparência de uma área urbana civilizada e moderna mais decadente.

Nas províncias e cidades de Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa, etc., a situação não é muito otimista. Embora haja menos inquilinos e os preços sejam mais baixos, o cenário continua caótico. Além disso, as casas abandonadas estão tomadas pelo mato e apresentam sinais de deterioração.

Muitos "nãos" em mansões milionárias

Na condição de hóspedes temporários em uma casa alugada, fomos guiados pela Sra. Nguyen Thi Bich em um passeio pela área urbana de Nam An Khanh, distrito de Hoai Duc, cidade de Hanói. Lá, vimos algumas casas e sobrados habitados. Embora a parte externa das casas ainda não estivesse concluída, as portas eram improvisadas com painéis de plástico, algumas eram feitas de chapas finas de metal ondulado... por dentro, as roupas estavam penduradas de qualquer jeito, os dormitórios eram improvisados ​​com tábuas de madeira, em alguns lugares havia esteiras estendidas diretamente no chão de concreto, a cozinha era improvisada e, principalmente, não havia banheiro adequado.

A Sra. Bich perguntou: "Para quantas pessoas vocês planejam alugar a casa? Se forem muitas pessoas, vocês deveriam alugar a casa inteira. A área é de 200 a 300 m², o preço é de apenas 6 a 8 milhões de VND por mês, e vocês podem alugar para quantas pessoas quiserem. Se concordarem, me avisem para que eu possa entrar em contato com o proprietário."

A maioria dos trabalhadores vem de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... eles moram em casas, sobrados, durante o dia trabalham como zeladores, operários da construção civil, mecânicos... à noite se reúnem em mansões milionárias, mas "carecem" de tudo: sem eletricidade, sem água potável, os banheiros não funcionam...

Vida temporária de um trabalhador autônomo em uma mansão milionária - Foto de Ngoc Vu

Le Khac Nam (de Thanh Hoa) está morando temporariamente em uma casa no distrito de Hoang Mai. Ele disse: "Abandonei a escola na 9ª série e vim trabalhar na construção civil com meu vizinho. Agora sou operário da construção civil. Se não fosse pelo apoio e orientação de todos, não sei onde estaria agora."

Nestes dias, com as férias de verão, muitas crianças são levadas a Hanói pelos pais e, pela primeira vez, têm a oportunidade de se hospedar em uma mansão milionária com eles. A Sra. Le Thi Hai (de Nghe An) disse: "Minha filha está de férias de verão e disse que sente falta dos pais, então voltei para trazê-la para brincar aqui. Não há ar-condicionado e, em alguns dias, faz tanto calor que não consigo dormir até tarde da noite. Sinto pena da minha filha, mas não tenho escolha. Pretendo deixá-la ficar por uma ou duas semanas e depois levá-la de volta para sua cidade natal para morar com os avós."

A Sra. Hoang Thi Sy, a chefe de cozinha que prepara refeições para mais de 30 funcionários, disse: "Ultimamente, o internato está muito mais alegre. Há cinco crianças que são buscadas pelos pais para brincar. Durante o dia, eu cozinho e também cuido delas. O bom é que cada uma vem de uma cidade diferente, mas brincam juntas de forma muito unida e se dão muito bem."

Em algumas áreas urbanas de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... aqui, trabalhadores de baixa renda vivem temporariamente em vilas,

Ainda existem casas comerciais, embora não sejam muitas. Quando as abordamos como repórteres, elas se recusaram a responder ou, em alguns casos, pediram ativamente para não divulgar informações, para não tirar fotos… sob o argumento de que temiam que o proprietário ou investidor deixasse de alugá-las.

(Nota: Os nomes dos personagens neste artigo foram alterados para proteger a privacidade).

Lição 4: Aperfeiçoando as instituições, elevando o valor real dos imóveis de luxo.

Os promotores e investidores imobiliários precisam sacrificar pequenos benefícios de curto prazo em prol de benefícios de longo prazo, reestruturar proativamente os negócios, concentrar-se em projetos essenciais, reduzir o endividamento, controlar bem os títulos corporativos e limitar a dependência excessiva de instituições de crédito. Quanto aos órgãos de gestão, o Estado precisa concluir em breve um sistema jurídico transparente, desde o nível central até o local, e dividir claramente o poder de gestão, evitando sobreposições e falta de coesão, como ocorre atualmente.

Sacrifique pequenos benefícios

Para as empresas, os lucros são sempre a prioridade máxima, e sacrificar benefícios de curto prazo em prol de benefícios gerais e de longo prazo é, de fato, uma escolha extremamente difícil. No entanto, para uma empresa especializada em imóveis de alto padrão, é necessário ter coragem, visão e discernimento para enfrentar a necessidade de sacrificar projetos não rentáveis ​​ou com baixa rentabilidade, ao mesmo tempo em que reestrutura o negócio, reduz o endividamento e se concentra no negócio principal, em projetos essenciais... essa é a decisão sábia.

O Sr. Dinh Van Nghi, Presidente do Conselho de Administração e Diretor Geral da VinaPol Joint Stock Company, empresa com vasta experiência no desenvolvimento de projetos imobiliários, afirmou com franqueza: As empresas do setor imobiliário devem aproveitar este momento para refletir sobre si mesmas, reestruturar seus negócios, reduzir dívidas, diminuir a dependência de instituições de crédito, abandonar projetos de alto risco e evitar investimentos dispersos e fragmentados. Devem também evitar a busca por quantidade e o desenvolvimento acelerado, pois, uma vez enfrentadas dificuldades, será tarde demais para reverter a situação.

Para investidores de alto padrão, além de dinheiro, é fundamental estudar cuidadosamente os aspectos legais do empreendimento imobiliário em que pretendem investir ou comprar para moradia a longo prazo. Isso não é difícil, mas exige que os investidores reflitam seriamente sobre o assunto, para evitar "esperar a vaca cair para construir o estábulo". De fato, existem atualmente muitos empreendimentos imobiliários de luxo que, embora já construídos e prontos para morar, ainda não tiveram seus trâmites legais concluídos e a infraestrutura não está em dia. Isso leva a situações em que casas e sobrados têm proprietários, mas estão abandonados, tomados pelo mato, causando desperdício de recursos.

As empresas imobiliárias nacionais estão tendo que apertar os cintos, reduzir dívidas, diminuir a dependência de instituições de crédito e cortar drasticamente projetos de alto risco, em vez de investir de forma dispersa e fragmentada - Foto ilustrativa.

Các địa phương cũng nên chọn lựa kỹ chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính vững, không nên chạy theo phong trào, tránh tư duy phát triển BĐS cao cấp tràn lan, thiếu quy hoạch về định hướng. Đây là tư duy sai lầm, có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy về sau. Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, thẳng thắn xử lý các chủ đầu tư sai phạm, chậm tiến độ, thậm chí thu hồi dự án, tránh để xảy ra tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên trong khi Nhà nước thất thu thuế, phí.

Cần “bàn tay ” của Nhà nước

Thực tế, thị trường BĐS nói chung và BĐS cao cấp nói riêng lâu nay đang “buông lỏng” về giá, trong khi việc đánh thuế, phí đối với lĩnh vực này còn thấp, chưa tương xứng với nhịp độ phát triển của thị trường, dẫn tới nạn đầu cơ tràn lan, thổi giá, khiến cho người có nhu cầu thực về nhà ở khó tiếp cận. Chưa nói sự chênh lệch về giá BĐS giữa đô thị và nông thôn, ngay nội tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… cũng có sự chênh lệch rõ rệt. Do đó, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS cao cấp đang bị tắc nghẽn, dẫn tới cung - cầu mất cân đối, kéo theo đó là hàng loạt các ngành nghề khác bị giảm động lực tăng trưởng. Do đó, cần phải khơi thông ngay thị trường BĐS, từ đó, dòng tiền từ trong nước và nước ngoài đổ vào BĐS tăng lên và việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, dự án BĐS sẽ diễn ra theo quy luật thị trường... qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nên sức lan tỏa cho tất cả các ngành nghề khác phát triển.

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Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương đã chỉ ra: “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, được kỳ vọng sẽ tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới.

Mặt khác, thủ tục hành chính để giải quyết cho doanh nghiệp thực hiện dự án về đất đai tuy đã được tháo gỡ, song vẫn còn vướng và kéo dài.

Vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại, từ dự án này đến dự án khác, từ doanh nghiệp này tới doanh nghiệp khác, năm này qua năm khác... thế mới có câu "sợ không đủ căn cứ pháp luật", hay “chờ ý kiến chỉ đạo của cấp trên”, khiến các dự án đầu tư bị tắc, không triển khai được, kéo theo nguồn lực của xã hội không phát huy hiệu quả.

Về hỗ trợ nguồn vốn đầu tư, một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án BĐS (xin giấu tên) cho biết: "Hiện nay, các tổ chức tín dụng làm rất tốt việc hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp: Chính phủ đã chỉ đạo “nới room” tín dụng cho BĐS, song, theo tôi, nên đi kèm khơi thông trái phiếu cho doanh nghiệp. Hiện nay, chúng tôi tiếp cận vay vốn ngân hàng rất khó. Tâm lý lo sợ đã lan rộng khắp và có nguy cơ biến thành “bệnh xã hội”.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Fonte: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html