O "campo de jogo" multimilionário continua sendo desperdiçado.

Lição 1: Uma triste realidade…

O mercado imobiliário nunca esteve tão lento como agora. Poucos novos projetos imobiliários estão sendo iniciados, enquanto os projetos mais antigos estão praticamente paralisados. Muitas imobiliárias estão operando em nível mínimo ou até mesmo fechando as portas, resultando em milhares de demissões. Simultaneamente, a dívida corporativa e as obrigações com títulos estão aumentando e representam um risco de explosão a qualquer momento.

O encanto "mágico" desapareceu.

O setor imobiliário em geral, e o mercado de imóveis de luxo em particular, é um dos setores econômicos- chave, contribuindo significativamente para o crescimento e o PIB do país. Além disso, o setor imobiliário gera emprego e renda para milhões de trabalhadores e está intimamente ligado a muitas outras indústrias: produção de materiais de construção, turismo e resorts, finanças e bancos, construção civil, etc. No entanto, em um contexto de crédito rigorosamente controlado e questões legais pendentes, as incorporadoras imobiliárias carecem de solidez financeira suficiente e documentação legal completa, o que dificulta o investimento por parte dos compradores, com a mesma rapidez e facilidade de antes. Isso resultou em vendas lentas, uma queda quase total no mercado imobiliário e uma perspectiva sem precedentes para o futuro.

Recentemente, devido ao impacto da pandemia de Covid-19, a economia global enfrentou dificuldades, a inflação aumentou e a elevação das taxas de juros bancárias afetou profundamente o mercado imobiliário, especialmente o segmento de alto padrão. Muitos novos empreendimentos imobiliários ainda não foram licenciados e projetos mais antigos estão atrasados, resultando em uma oferta cada vez mais escassa. Enquanto isso, muitos empreendimentos imobiliários foram vendidos, mas as construtoras não os concluíram conforme o planejado, resultando em inúmeras casas abandonadas, tomadas pelo mato e causando desperdício.

Vilas abandonadas, tomadas pelo mato, representam um desperdício de recursos.

Muitos investidores estrangeiros acreditam que o mercado imobiliário do Vietnã é atraente devido à sua grande população e à alta demanda por imóveis. O Vietnã está acelerando a urbanização, enquanto o governo está determinado a desenvolver o setor de turismo como um pilar fundamental para o crescimento. Além disso, o número crescente de clientes com alto poder aquisitivo enxerga esse mercado como um canal de investimento com alto potencial de retorno, apesar de reconhecer os riscos inerentes.

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Segundo dados do Ministério do Planejamento e Investimento, embora o capital de Investimento Estrangeiro Direto (IED) registrado no setor imobiliário tenha atingido apenas US$ 2,6 bilhões em 2021, esse valor aumentou para US$ 4,5 bilhões em 2022, e o primeiro trimestre de 2023 ainda apresenta sinais positivos. O setor imobiliário é o segundo maior atrativo de capital de IED, depois da indústria de transformação e manufatura.

O Sr. Le Minh Hiep, especialista em imóveis de luxo no distrito de Nam Tu Liem, disse: "Eu e dois amigos investimos juntos. Há alguns anos, obtivemos bons lucros e liquidez rápida, mas de 2021 até agora, quase não compramos mais nenhuma casa, e algumas das que compramos anteriormente continuam sem vender. Embora haja interessados, estão oferecendo preços muito baixos." O Sr. Hiep acrescentou: "Por sorte, não pegamos dinheiro emprestado do banco quando as compramos. Se tivéssemos que pagar juros até agora, não teríamos tido outra escolha a não ser vendê-las rapidamente."

É evidente que o mercado imobiliário já não se encontra no seu auge de há muitos anos.

Será que a lei da oferta e da procura é apenas fruto da imaginação?

Especialistas do mercado imobiliário acreditam que o estoque de imóveis de alto padrão (especialmente vilas) é bastante grande. No entanto, a oferta de novos imóveis se tornará cada vez mais escassa devido ao número muito reduzido de projetos imobiliários de alto padrão com recursos financeiros suficientes sendo implementados. Enquanto isso, a oferta de vilas e casas comerciais (um modelo de moradia que combina espaço para negócios) em Hanói e nas províncias do norte diminuiu drasticamente. Atualmente, a oferta provém principalmente de projetos imobiliários lançados antes de 2020. De 2021 ao primeiro trimestre de 2023, apenas alguns projetos imobiliários de alto padrão foram lançados, e esse segmento é voltado principalmente para a classe alta, não para pessoas de baixa renda. Portanto, o mercado, que já apresentava sinais de estagnação, está se tornando ainda mais lento.

O Sr. Dinh Van Troi, Diretor de Vendas da Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, comentou: "A oferta de vilas e casas geminadas em Hanói tem sido insuficiente há muito tempo, enquanto a nova oferta em 2022 e início de 2023 provém principalmente de projetos em desenvolvimento e concentrados nos arredores de Hanói. Embora isso proporcione alguns produtos adicionais ao mercado, a quantidade é insignificante para a escolha."

O projeto Thuy San Hill Villas, no bairro de Bai Chay, cidade de Ha Long (província de Quang Ninh), possui muitas construções inacabadas.

Segundo um levantamento realizado por repórteres na província de Quang Ninh, a oferta de casas e sobrados comerciais ainda é abundante, mas provém principalmente de empreendimentos imobiliários mais antigos, como os do Grupo BIM, Grupo Geleximco, Grupo Tuan Chau, etc., e praticamente não há novos projetos imobiliários em andamento; a nova oferta atingiu o nível mais baixo possível.

Entretanto, a oferta em províncias como Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong e Hoa Binh também não é muito promissora. Nessas províncias e cidades, existem poucos empreendimentos imobiliários de alto padrão, o volume de transações é limitado e, nos últimos anos, muito poucos projetos imobiliários de alto padrão foram implementados. Enquanto os projetos mais antigos operam em ritmo lento, muitas casas e sobrados comerciais, embora de propriedade do vendedor, não são utilizados, o que leva ao abandono, ao desperdício e a potenciais problemas sociais.

Essa é a oferta. Quanto à demanda, especialistas preveem que casas e sobrados com áreas verdes, comodidades de alto padrão, localizados em condomínios fechados e com fácil acesso a transporte serão a principal escolha dos compradores. Além disso, a taxa de urbanização, o crescimento natural da população e a ascensão das classes média e alta também são fatores-chave que impulsionam a demanda por casas nos próximos meses.

De fato, assim que a economia se recuperar fortemente após a pandemia da Covid-19, as políticas governamentais para remover obstáculos e dificuldades para o mercado imobiliário forem implementadas de forma efetiva pelas localidades, juntamente com a flexibilização dos limites de crédito e a garantia de títulos corporativos. Dessa forma, empresas, corporações e pessoas físicas terão acesso ao capital necessário. A partir daí, projetos imobiliários serão implementados e uma gama diversificada de imóveis de alto padrão será oferecida ao mercado: vilas, casas comerciais, resorts, instalações de saúde, etc., e a atividade de compra e venda do mercado imobiliário voltará a ser vibrante.

Fusões e aquisições estão surgindo.

Esta é uma lei natural: os fortes dominam os fracos, e os fracos são frequentemente adquiridos e incorporados aos fortes – isso tem sido comum no setor imobiliário recentemente. No entanto, ultimamente, surgiram "tubarões" de origem nacional e internacional, utilizando diversos fundos de investimento ou capital próprio para adquirir empreendimentos imobiliários de alto padrão e projetos com situação jurídica regularizada para desenvolvimento.

Observa-se que, do início de 2023 até o presente, as empresas imobiliárias vietnamitas podem ser divididas em quatro grupos típicos: alto risco, equilibradas, fortes e "novos participantes". Dentre esses, o grupo dos "novos participantes" inclui empresas e fundos de investimento que buscam oportunidades para entrar no mercado imobiliário por meio de fusões e aquisições.

Exemplos típicos incluem o Grupo FLC e o Grupo Tan Hoang Minh… Após seus líderes se envolverem em problemas legais, uma série de grandes corporações quis investir nos projetos promissores desses grupos. A Bamboo Airways separou-se oficialmente do Grupo FLC e, como resultado, muitos dos projetos imobiliários do Grupo em Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… correm o risco de serem interrompidos ou transferidos para outros parceiros para pesquisa e desenvolvimento adicionais.

Atualmente, muitos projetos imobiliários de alto padrão no país estão atraindo o interesse de investidores estrangeiros.

Além disso, muitas outras aquisições estão atualmente em negociação. Segundo diversos especialistas em economia e mercado imobiliário, com o atual mercado imobiliário estagnado e as difíceis condições financeiras, se essa situação persistir, muitas incorporadoras imobiliárias ficarão sem capital de giro e poderão ter que considerar a transferência ou a venda integral de seus empreendimentos. Isso sem mencionar que muitas empresas estrangeiras e fundos de investimento estão preparando recursos, aguardando oportunidades para adquirir empreendimentos imobiliários no país assim que as empresas enfrentarem dificuldades e forem forçadas a vender.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), propôs que o Governo e a Comissão Permanente da Assembleia Nacional considerem permitir que empresas transfiram projetos imobiliários por meio de acordos negociados, no âmbito do mecanismo piloto estipulado na Resolução nº 42/2017/QH14, de 21 de junho de 2017, da Assembleia Nacional. Segundo o Sr. Chau, se implementada, essa medida aliviaria as dificuldades de fluxo de caixa e liquidez para empresas do setor imobiliário, inclusive aquelas com títulos próximos do vencimento. Permitir que empresas transfiram projetos por meio de acordos negociados, com base na demanda, aumentaria a arrecadação tributária do Estado e aprimoraria a eficácia e a eficiência da gestão estatal do mercado imobiliário. Além disso, aumentaria a transparência e solucionaria o problema das transferências de projetos "clandestinas" disfarçadas de transferências de ações, que acarretam perdas de receita para o orçamento do Estado.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, afirmou: "A oferta de imóveis atualmente vendidos diretamente por construtoras neste segmento é muito limitada, devido ao baixo número de novas unidades entrando no mercado. No entanto, as casas geminadas continuam sendo a principal linha de produtos, seguidas pelas vilas e, por fim, pelos sobrados comerciais, que representam apenas uma pequena porcentagem da oferta total atual."

Lição 2: Correndo lentamente até a linha de chegada

Os promotores imobiliários apresentam inúmeras razões para os atrasos, mas a maioria é atribuída à lentidão na liberação de terrenos, às mudanças nos mecanismos legais e nas políticas tributárias, e à fraca capacidade financeira de muitas empresas, fatores que contribuem para os atrasos na conclusão dos projetos.

Projetos imobiliários com atrasos são comuns.

A maioria das 63 províncias e cidades possui projetos imobiliários atrasados; no entanto, o segmento imobiliário de alto padrão está localizado principalmente em grandes províncias e cidades com localização geográfica favorável, potencial para desenvolvimento turístico e infraestrutura e transporte bem desenvolvidos.

Hanói é a localidade com o maior número de projetos imobiliários atrasados. Segundo estatísticas incompletas, Hanói possui atualmente centenas de projetos paralisados, o que equivale a uma área de mais de 5.000 hectares que permanecem sem desenvolvimento, causando um desperdício significativo.

Alguns projetos imobiliários sofreram atrasos de até uma década, como a área urbana de Kim Chung - Di Trach (agora renomeada para área urbana do Parque Real de Hinode) no distrito de Hoai Duc. Outro exemplo é a área urbana de Nam An Khanh, desenvolvida pela Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), outrora promovida como um paraíso para se viver. No entanto, a desapropriação de terrenos permanece incompleta e muitas vilas e casas geminadas estão abandonadas, resultando em desperdício de recursos. Um representante da equipe de mídia da Sudico afirmou que, devido à recente retração do mercado imobiliário, muitos investidores em vilas estão mantendo seus terrenos, aguardando uma recuperação do mercado. Isso levou ao abandono de algumas vilas, prejudicando a estética geral do projeto.

Na província de Phu Tho, o projeto do Resort Termal Thanh Thuy, investido pela Song Thao Co., Ltd., abrange uma área de mais de 87 hectares, está atrasado há mais de duas décadas e é assolado por inúmeras irregularidades... O projeto está atualmente abandonado e os moradores locais o utilizam como pasto para o gado.

O Sr. Tran Van Kien, Vice-Presidente do Comitê Popular da cidade de Thanh Thuy, declarou francamente: "O problema com o projeto das fontes termais de Thanh Thuy reside atualmente na capacidade do investidor. O projeto possui um terreno limpo e toda a documentação legal necessária, mas não pode ser implementado devido à fraca capacidade do investidor. Nossa comunidade também está muito apreensiva, pois os eleitores expressaram diversas preocupações, mas a autoridade para lidar com isso pertence à província de Phu Tho."

O projeto do resort de águas termais de Thanh Thuy está atualmente abandonado, e os moradores locais o utilizam como área de pastagem para o gado.

A província de Ha Nam apresenta outro projeto imobiliário igualmente bizarro: a transformação de terrenos destinados a obras e serviços públicos em habitações comerciais (lojas) que são posteriormente abandonadas. Trata-se do projeto do Complexo Comercial e Residencial Thang Loi Thanh Liem. Até o momento, a estrutura do projeto está concluída, alguns moradores já se mudaram, muitos componentes planejados permanecem inacabados e algumas estruturas apresentam sinais de deterioração e abandono.

De acordo com o Aviso de Conclusão de Inspeção nº 161/TB-TTCP, de 17 de janeiro de 2023, emitido pela Inspetoria Governamental referente ao projeto de centro comercial abrangente da empresa Thang Loi Thanh Liem na província de Ha Nam, o terreno foi alocado sem leilão dos direitos de uso, violando o Artigo 118 da Lei de Terras de 2013. Mais grave ainda, essa área foi destinada a obras públicas, serviços e fins comerciais, e não para uso residencial, violando o Artigo 26 da Lei de Planejamento Urbano de 2009 e o Artigo 14 do Decreto Governamental 37/2010/ND-CP, de 7 de abril de 2010.

Remover o "tumor"

Muitas localidades têm projetos imobiliários atrasados ​​ou mesmo paralisados ​​há anos, incluindo Hanói, Quang Ninh, Phu Tho e Hoa Binh. Somente em Hanói, existem atualmente centenas de projetos imobiliários atrasados ​​ou ainda não implementados. Muitos desses projetos receberam alertas vermelhos e alguns foram definitivamente cancelados pelo Comitê Popular de Hanói.

Um exemplo típico é o projeto de habitação de alto padrão Phuong Vien, no distrito de Me Linh, investido pela Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company. O projeto recebeu a concessão de terreno em 2008, mas seu desenvolvimento foi lento. Portanto, o Comitê Popular de Hanói emitiu a Decisão nº 4058/QD-UBND para revogar a decisão de concessão de terreno para o projeto. Além disso, existem outros projetos, como: a Truong Giang Construction Company, com a construção de vilas com jardim; a Anh Duong Joint Stock Company, com a construção da infraestrutura técnica para a área de vilas Sunny Light; a Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company, com o projeto Vinalines New Urban Area… O Comitê Popular de Hanói emitiu decisões para revogar a concessão de terreno para esses projetos.

As vilas e casas geminadas no Projeto de Área Urbana Tan Viet, distrito de Hoai Duc, ainda são pouco povoadas.

Em relação ao Projeto de Resort Termal de Thanh Thuy, investido pela Song Thao Co., Ltd., o Sr. Ha Minh Duc, Vice-Chefe do Departamento de Gestão de Terras do Departamento Provincial de Recursos Naturais e Meio Ambiente de Phu Tho, declarou: “No documento 2308/UBND-KGVX, datado de 21 de junho de 2022, o Comitê Popular Provincial de Phu Tho instruiu o Departamento de Impostos Provincial a cobrar as taxas de arrendamento de terras em atraso da empresa Song Thao. Simultaneamente, o Departamento Provincial de Planejamento e Investimento, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Thuy e outras agências relevantes foram incumbidos de revisar e separar aproximadamente 37 hectares da área total do projeto para que a empresa pudesse prosseguir com a implementação. O Sr. Duc acrescentou: Atualmente, o investidor ainda não concluiu os procedimentos para aprovação do planejamento detalhado na escala 1/500, portanto, não há base para o levantamento topográfico e a separação da área conforme instruído pelo Comitê Popular Provincial de Phu Tho. Em 25 de março de 2022, o Comitê Popular Provincial de Phu Tho emitiu uma decisão.” revogar o Certificado de Incentivo ao Investimento para o projeto.”

O Sr. Tran Nhu Long, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província de Quang Ninh, afirmou: "No futuro, Quang Ninh continuará a revisar, inspecionar e auditar o uso da terra em projetos com atrasos e que prolongaram a conclusão da infraestrutura técnica. A província agirá com firmeza e recuperará as terras de acordo com a lei, prevenindo a recorrência de planejamentos e projetos paralisados, combatendo interesses particulares e a corrupção que levam a prejuízos orçamentários e desperdício de recursos fundiários, contribuindo assim para o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário."

Estes são alguns exemplos típicos de projetos que foram revogados e implementados com firmeza pelas autoridades locais. No entanto, ainda existem muitos projetos atrasados, prorrogados diversas vezes e abandonados, que permanecem sem solução. Por exemplo, em Quang Ninh, muitos projetos, como a Nova Área Urbana Cao Xanh - Ha Khanh e o projeto de uso misto comercial e residencial The Bay View Tower (Cidade de Ha Long), estão atrasados. Além disso, muitos empreendimentos imobiliários foram iniciados, mas apresentam baixas taxas de ocupação; muitas casas e sobrados, embora de propriedade de alguém, estão desocupados, mostrando sinais de deterioração, causando desperdício de recursos e prejudicando a estética urbana.

O Sr. Nguyen Huu Nha, Vice-Presidente do Comitê Popular da Cidade de Ha Long, afirmou: "Nos últimos tempos, a cidade implementou com determinação uma revisão e apresentou propostas à província para consideração e tratamento de dezenas de projetos que estão atrasados ​​ou em desacordo com a lei, a fim de evitar a situação de 'acumulação de terras' por muito tempo, permitindo o crescimento de ervas daninhas, causando desperdício de recursos fundiários e afetando o saneamento ambiental e a paisagem urbana."

Para projetos imobiliários, especialmente os de alto padrão, as autoridades locais precisam agir com firmeza para inspecionar e lidar de forma decisiva com projetos que apresentem irregularidades graves, atrasos e prazos prolongados. Devem também eliminar projetos com planejamento deficiente, recursos financeiros limitados ou que visem à retenção deliberada de terrenos sem a devida execução.

Precisamos eliminar a mentalidade de que, se uma província tem projetos imobiliários de alto padrão, então a nossa província também precisa tê-los.

Lição 3: Hospedagem temporária em uma mansão milionária

Pessoas de baixa renda que vivem em mansões milionárias alugam casas e lojas para morar, abrindo mercearias, vendendo verduras ou administrando barracas de cerveja para sobreviver. Parece inacreditável, mas isso acontece na maioria das áreas urbanas que deveriam ser habitáveis, civilizadas e modernas.

Transformar vilas e casas comerciais em… “mercados”

É fácil perceber que muitas vilas e casas comerciais com amplas fachadas, localizadas próximas a áreas residenciais ou aos pés de prédios de apartamentos em Hanói, são frequentemente alugadas para cafés, restaurantes, mercearias, lanchonetes, lojas de produtos frescos, etc. Embora não seja proibido por lei, isso cria, involuntariamente, uma aparência desordenada em áreas urbanas consideradas civilizadas e modernas.

Ao lado dos sobrados comerciais, as pessoas alugam os imóveis para abrir lojas, restaurantes e outros negócios.

O Sr. Nguyen Quang Truong, morador do distrito de Hoai Duc e proprietário de um imóvel comercial alugado na nova área urbana de Tan Tay Do, no distrito de Dan Phuong, disse: "Meus dois amigos e eu alugamos o imóvel para vender comida rápida, café, etc. Inicialmente, pagávamos 5 milhões de VND por mês (aluguel direto do proprietário, PV). Depois, como vendíamos à noite, tivemos que pagar mais 2 milhões de VND por mês para poder dormir lá."

Um "corretor de serviços" especializado em aluguel de lojas comerciais aqui disse: Os inquilinos são principalmente trabalhadores de outras províncias, que alugam a preços baixos para abrir lanchonetes, bancas de verduras, bares, etc. O contrato de aluguel não é vinculativo, não há exigência de um grande depósito e o dinheiro deve ser devolvido quando o proprietário retomar o imóvel.

A concentração de pequenos comerciantes que alugam lojas para exercerem suas atividades comerciais transformou a área em um mercado improvisado. Um morador do edifício de apartamentos HHA, na área urbana de Tan Tay Do, disse: "Embora seja conveniente para comprar e vender, todas as manhãs e nos fins de semana há muitos compradores e vendedores, e muitos veículos entram e saem da área urbana, representando um potencial risco à segurança do trânsito. Sem mencionar o despejo de esgoto e lixo pelas lojas, criando uma sujeira muito desagradável."

Repórteres que realizavam trabalho de campo em diversas áreas urbanas nos distritos de Hoai Duc e Gia Lam, e nos distritos de Nam Tu Liem, Bac Tu Liem e Hoang Mai, observaram um fenômeno generalizado de casas e sobrados sendo alugados por seus proprietários. Cada local tem suas próprias características e preços de aluguel, mas todos compartilham uma característica comum: contribuem para a aparência desagradável do que antes era uma paisagem urbana civilizada e moderna.

Em províncias e cidades como Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen e Thanh Hoa, a situação não é muito melhor. Embora haja menos inquilinos e os preços estejam mais baixos, o cenário continua caótico. Enquanto isso, os imóveis abandonados estão tomados pelo mato e apresentam sinais de deterioração.

Muitos "nãos" em mansões milionárias

Fazendo-nos passar por potenciais inquilinos à procura de alojamento temporário numa moradia, fomos guiados pela Sra. Nguyen Thi Bich pela zona urbana de Nam An Khanh, no distrito de Hoai Duc, em Hanói. Ali, vimos ocasionalmente moradias e casas comerciais com ocupantes. Embora o exterior das moradias ainda estivesse inacabado, com portas temporárias feitas de painéis de plástico, algumas até com finas chapas de ferro ondulado… no interior, as roupas estavam penduradas de forma desordenada, os trabalhadores improvisavam dormitórios com tábuas de madeira, alguns com esteiras estendidas diretamente no chão de concreto, as áreas de cozinha eram improvisadas e, o mais notável, não havia casas de banho adequadas.

A Sra. Bich perguntou: "Para quantas pessoas vocês pretendem alugar a casa? Se forem muitas, vocês deveriam alugar a casa inteira, que tem uma área de 200 a 300 metros quadrados, e o preço varia de 6 a 8 milhões de VND por mês. Assim, vocês podem acomodar quantas pessoas quiserem. Se concordarem, me avisem para que eu possa entrar em contato com o proprietário."

A maioria dos trabalhadores vem de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang, etc. Eles vivem concentrados em vilas e casas comerciais, trabalhando como faxineiros, operários da construção civil, mecânicos, etc. Durante o dia, reúnem-se em suas mansões milionárias, mas sofrem com muitas carências: falta de eletricidade, água potável e banheiros que não funcionam...

As condições de vida improvisadas de um trabalhador freelancer numa mansão milionária - Foto de Ngoc Vu

Le Khac Nam (da província de Thanh Hoa), que atualmente reside em uma casa no distrito de Hoang Mai, disse: "Abandonei a escola na 9ª série e segui meu vizinho para cá para trabalhar como operário da construção civil. Agora sou operário da construção civil. Se não fosse pelo apoio e orientação de todos, não sei onde estaria agora."

Nestes últimos dias, com as férias escolares de verão, muitas crianças foram buscadas pelos pais em suas cidades natais para visitar Hanói. Pela primeira vez, essas crianças estão hospedadas em mansões milionárias com seus pais. A Sra. Le Thi Hai (da província de Nghe An) disse: "Minha filha estava de férias de verão e disse que sentia falta dos pais, então a trouxe para brincar aqui. Não há ar-condicionado e, em algumas noites, faz tanto calor que não conseguimos dormir até tarde. Sinto pena da minha filha, mas não tenho outra escolha. Pretendo deixá-la ficar por uma ou duas semanas antes de levá-la de volta para nossa cidade natal para morar com os avós."

A Sra. Hoang Thi Sy, chefe de cozinha que prepara refeições para mais de 30 funcionários, disse: "Nos últimos dias, a área do alojamento tem estado muito mais animada. Cinco crianças foram trazidas pelos pais para brincar. Durante o dia, eu cozinho e também cuido delas. O bom é que, embora sejam de lugares diferentes, brincam juntas em perfeita harmonia e são atenciosas umas com as outras."

Em algumas áreas urbanas de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh, etc., existe uma situação em que trabalhadores de baixa renda estão residindo temporariamente em casas de temporada.

Ainda existem casas comerciais, embora não sejam muitas. Quando as abordamos de uma perspectiva jornalística, elas se recusaram categoricamente a responder ou, em alguns casos, solicitaram proativamente o anonimato ou que não fôssemos fotografados, alegando medo de que o proprietário ou a construtora não permitissem que continuassem a alugar os imóveis.

(Nota: Os nomes dos personagens neste artigo foram alterados para proteger a privacidade.)

Lição 4: Melhorando o arcabouço institucional e devolvendo ao mercado imobiliário de alto padrão o seu verdadeiro valor.

Incorporadoras e investidores imobiliários precisam sacrificar ganhos pequenos e de curto prazo em prol de benefícios de longo prazo, reestruturar seus negócios de forma proativa, concentrar-se em projetos essenciais, reduzir dívidas, controlar efetivamente os títulos corporativos e limitar a dependência excessiva de instituições de crédito. Quanto aos órgãos reguladores, o Estado precisa finalizar rapidamente um marco legal abrangente, desde o nível central até o local, e definir claramente a divisão de poderes de gestão, evitando a sobreposição de responsabilidades e a falta de coordenação que ocorrem atualmente.

Sacrificar pequenos benefícios

Para as empresas, o lucro é sempre a prioridade máxima, e sacrificar ganhos de curto prazo em prol de benefícios gerais a longo prazo é, de fato, uma escolha muito difícil. No entanto, para uma empresa especializada em imóveis de alto padrão, é preciso coragem, visão de futuro e um certo nível de compreensão para enfrentar a necessidade de sacrificar projetos não lucrativos ou de baixa rentabilidade, enquanto, simultaneamente, reestrutura os negócios, reduz a dívida e se concentra nas atividades e projetos principais. Somente assim essa decisão pode ser considerada sábia.

O Sr. Dinh Van Nghi, Presidente do Conselho de Administração e Diretor Geral da VinaPol Joint Stock Company, empresa com longa trajetória no desenvolvimento de projetos imobiliários, afirmou com franqueza: As empresas do setor imobiliário devem aproveitar este momento para se reavaliar, reestruturar seus negócios, reduzir dívidas, diminuir a dependência de instituições de crédito, abandonar projetos de alto risco e evitar investimentos dispersos e fragmentados. Devem evitar a busca por quantidade e desenvolvimento rápido, pois, uma vez que as dificuldades surjam, será tarde demais para reverter a situação.

Para os investidores, além de dispor do capital, é crucial pesquisar minuciosamente os aspectos legais do empreendimento imobiliário em que pretendem investir ou adquirir para residência a longo prazo. Isso não é difícil, mas exige muita atenção para evitar situações como "trancar a porta do estábulo depois que o cavalo fugiu". Na realidade, muitos empreendimentos imobiliários de alto padrão, mesmo em construção e com moradores, ainda carecem de trâmites legais completos e infraestrutura integrada. Isso leva a situações em que casas e sobrados são de propriedade de moradores, mas permanecem desocupados, abandonados e tomados pelo mato, resultando em desperdício de recursos.

As empresas imobiliárias nacionais estão tendo que apertar os cintos, reduzir dívidas, diminuir a dependência de instituições de crédito e cortar drasticamente projetos de alto risco, evitando investimentos dispersos e fragmentados - Foto ilustrativa.

As autoridades locais também devem selecionar cuidadosamente investidores idôneos com sólida capacidade financeira, evitando seguir tendências cegamente e prevenindo o desenvolvimento descontrolado e não planejado de imóveis de alto padrão. Essa abordagem falha pode acarretar diversas consequências negativas posteriormente. Além disso, as autoridades locais precisam fortalecer a fiscalização e a supervisão, e lidar de forma franca com as irregularidades cometidas por investidores, os atrasos e até mesmo a revogação de projetos, evitando o abandono de obras que desperdiçam recursos e resultam em perdas de arrecadação de impostos e taxas para o Estado.

É necessária a "mão " do Estado .

Na realidade, o mercado imobiliário em geral, e o mercado imobiliário de luxo em particular, tem apresentado preços bastante flexíveis, enquanto os impostos e taxas sobre este setor permanecem baixos e desproporcionais ao ritmo de desenvolvimento do mercado. Isso levou à especulação generalizada e à inflação de preços, dificultando o acesso à moradia para aqueles que realmente precisam dela. Sem mencionar a disparidade de preços entre áreas urbanas e rurais, mesmo dentro de grandes cidades como Hanói, Hai Phong e Cidade de Ho Chi Minh, onde existem diferenças significativas de preços. Portanto, muitos especialistas do setor imobiliário acreditam que o Estado precisa intervir diretamente na regulação do mercado imobiliário, visto que atualmente possui instrumentos legais suficientes para controlá-lo.

Segundo muitos especialistas, o mercado imobiliário de luxo está enfrentando gargalos, levando a um desequilíbrio entre oferta e demanda, o que, por sua vez, reduz o ritmo de crescimento de diversos outros setores. Portanto, é necessário revitalizar imediatamente o mercado imobiliário. Isso aumentará o fluxo de capital nacional e estrangeiro para o setor, e as fusões e aquisições de empresas e projetos imobiliários ocorrerão de acordo com os princípios de mercado... contribuindo, assim, para o crescimento econômico e criando um efeito cascata para o desenvolvimento de todos os outros setores.

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A Resolução 18-NQ/TW, de 16 de junho de 2022, do Comitê Central do Partido Comunista do Vietnã, declarou: "Continuar a inovar e aprimorar as instituições e políticas, aumentando a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra, criando um impulso para tornar nosso país uma nação desenvolvida de alta renda", o que deverá ter um forte impacto multifacetado no mercado imobiliário vietnamita no próximo período.

Por outro lado, os procedimentos administrativos para a resolução de questões fundiárias para empresas que implementam projetos, embora simplificados, ainda enfrentam obstáculos e atrasos.

Esse ciclo vicioso se repete, de um projeto para outro, de uma empresa para outra, ano após ano... daí as expressões "medo de uma base legal insuficiente" ou "espera por instruções dos superiores", que fazem com que os projetos de investimento sejam paralisados ​​e não sejam implementados, resultando no uso ineficaz dos recursos sociais.

Em relação ao apoio ao capital de investimento, uma empresa de desenvolvimento imobiliário (que preferiu permanecer anônima) declarou: "Atualmente, as instituições de crédito estão fazendo um excelente trabalho ao adiar e prorrogar os prazos de pagamento de dívidas para empresas: o governo determinou o 'afrouxamento' dos limites de crédito para o setor imobiliário, mas, na minha opinião, isso deveria ser acompanhado pela facilitação da emissão de títulos para empresas. Atualmente, temos muita dificuldade em acessar empréstimos bancários. O medo se espalhou amplamente e corre o risco de se tornar uma 'doença social'."

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Fonte: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html