Alterar a Lei de Terras face à disparada dos preços dos terrenos

Esse suspiro resignado veio de um jovem repórter – que tem um emprego estável e uma renda média – mas ainda não ousa sonhar com um lugar para se estabelecer na capital.

Essa obsessão está se tornando uma realidade comum para milhões de jovens em grandes cidades como Hanói ou Cidade de Ho Chi Minh, onde os preços médios dos apartamentos atingiram níveis inimagináveis.

Somente em 2024, de acordo com o Ministério da Construção , os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram de 40% a 50% em relação ao ano anterior, com muitos projetos apresentando aumentos ainda maiores. Na Cidade de Ho Chi Minh, os preços não são nada fáceis, com um aumento médio de 20% a 30%.

Apenas meio ano depois, apartamentos construídos há uma década, com áreas modestas, também saltaram para 70-80 milhões de VND/m². Apartamentos de luxo podem custar até 150 milhões, e alguns lugares chegam a cobrar preços acima de 200 milhões de VND/m².

Esse preço não só está fora do alcance dos jovens, mas também coloca até mesmo a classe média em desvantagem.

É necessário esclarecer o conceito de “preço de mercado da terra” e separá-lo de “preço especulativo” ou “preço de bolha”. Foto: Hoang Ha

Esta situação, segundo um economista , elevou o tempo de acumulação necessário para comprar uma casa para… 60 anos – o dobro do limite de 30 anos que o FMI considera um sinal de uma bolha imobiliária.

Em outras palavras, com a renda média atual, um vietnamita passará a vida inteira trabalhando sem poder ter uma casa, sem mencionar as despesas de subsistência, a criação dos filhos ou quaisquer outros choques financeiros na vida.

No início de julho, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente alertou que haveria “grandes flutuações” nos preços das terras nos próximos tempos, já que muitas localidades emitirão novas listas de preços de terras, de acordo com a Lei de Terras de 2024.

Onde a febre dos preços da terra continuará?

Por que os preços dos imóveis estão aumentando tão rapidamente?

A Lei de Terras de 2024 exige que as tabelas de preços de terras locais sejam "próximas aos preços de mercado". A tabela de preços de terras, uma nova ferramenta que deveria refletir honestamente os valores de mercado, infelizmente legaliza a febre da terra causada por especulação e leilões manipulados.

Por que é que?

O que é o preço de mercado? O chamado "preço de mercado" hoje é frequentemente estabelecido a partir de transações virtuais, febres especulativas de curto prazo, preços de leilão anormalmente altos e lotes individuais inflacionados – e então aplicado a toda a área.

Além disso, a disparada dos preços dos terrenos levou a um aumento em todos os impostos, taxas e encargos relacionados. Empresas que solicitam alterações no uso do solo, pessoas que solicitam a separação ou fusão de lotes, ou mesmo a simples construção de casas, estão sujeitas a custos de terra.

Há muitos casos em que é impossível mudar a finalidade do direito de uso da própria terra porque não se pode arcar com a enorme diferença financeira.

Todos estão presos na espiral dos preços dos terrenos: as pessoas não têm condições de comprar casas; as empresas não têm mais motivação para investir. E, como resultado, a economia perde uma grande fonte de energia, tanto do consumo quanto da produção.

Preços de terras excessivamente altos eliminaram incentivos, em vez de se tornarem um recurso para o desenvolvimento.

Na conferência para revisar 3 anos de implementação da Resolução 18 e 1 ano de implementação da Lei de Terras de 2024, realizada na manhã de 10 de julho, o Primeiro Ministro Pham Minh Chinh apontou gargalos importantes: os procedimentos para recuperação, alocação e arrendamento de terras ainda são lentos; a avaliação de terras carece de transparência; os leilões são explorados para manipular preços; as políticas de financiamento de terras não foram totalmente institucionalizadas.

Em particular, de acordo com o Primeiro Ministro, o papel do Estado como representante da propriedade da terra para todo o povo não foi claramente estabelecido, levando à situação em que "quem detém o poder detém a terra" e "quem define o preço determina todo o mercado".

Nesta conferência, os delegados também admitiram francamente que a conscientização sobre o regime de propriedade pública da terra "ainda é limitada".

De fato, o conteúdo do regime de propriedade pública da terra não foi esclarecido. O Estado é o proprietário representativo, mas, na realidade, apenas alguns órgãos – ou mesmo apenas um grupo de servidores públicos – têm o direito de determinar diretamente todas as questões relacionadas à terra: desde o planejamento, a alocação de terras, a mudança de uso e finalidade da terra, até a avaliação. Quando esse poder não é rigorosamente controlado, a terra pode facilmente se tornar uma ferramenta para servir aos interesses locais.

A discriminação nos preços da terra também é uma grande injustiça. Investidores estrangeiros ou empresas "favorecidas" podem obter terras a preços baixos, mesmo com incentivos totais. Enquanto isso, a maioria das empresas privadas nacionais precisa comprar terras a preços exorbitantes e arcar com todos os tipos de custos "marcados pelo mercado". Isso distorce o ambiente de negócios, fazendo com que a terra – um recurso especial – seja usada de forma ineficiente e causando sérios desperdícios.

O que fazer ao alterar a Lei de Terras?

Em primeiro lugar, é necessário esclarecer o conceito de “preço de mercado da terra” e separá-lo de “preço especulativo” ou “preço de bolha”. As listas de preços de terras não podem ser extraídas de leilões irregulares ou transações manipuladas, mas devem ser baseadas em dados reais de transações, médias de longo prazo e monitoradas de forma independente.

Em segundo lugar, o papel do Estado – como representante da propriedade da terra do povo – precisa ser especificamente institucionalizado. O Estado não é apenas o "fixador de preços", mas também o "protetor da justiça". As políticas de alocação de terras e preços precisam ser públicas, transparentes e contar com um mecanismo claro de monitoramento social.

Em terceiro lugar, é necessário reformar extensivamente as políticas de financiamento fundiário. Os altos preços da terra não podem ser usados como instrumento para aumentar a receita orçamentária. Se o Estado deseja obter recursos da terra, deve atuar em conjunto com reformas abrangentes na avaliação, no imposto sobre o uso da terra e nos incentivos ao investimento – com base nos princípios de justiça e eficiência.

Em quarto lugar, o planejamento do uso do solo precisa ser estabelecido de acordo com um modelo de governo de dois níveis, com uma visão de longo prazo e intimamente ligado à estratégia de desenvolvimento socioeconômico. Bancos de dados de terras precisam ser concluídos e interconectados, criando uma base para o monitoramento e a tomada de decisões corretas.

Por fim – mas o mais importante – é devolver a terra ao seu devido lugar: um recurso especial, que não pode ser avaliado por mercados especulativos, nem pode ser distorcido por decisões de pedir e dar.

A recente 12ª Conferência Central, Sessão XIII, declarou claramente que a emenda à Lei de Terras deve ter como objetivo “garantir transparência, justiça, eficiência e harmonia de interesses entre o Estado, o povo e as empresas”. Isso não é apenas uma orientação política, mas uma promessa de justiça a milhões de pessoas que lamentam o sonho de se estabelecer.

Sem uma ação rápida e decisiva, o sonho de ter uma casa continuará sendo um luxo para uma geração inteira; o acesso à terra para produção e negócios estará fora do alcance das empresas vietnamitas.

Este é um problema relacionado a todo o sistema de alocação injusta e não mercantil de recursos, não apenas ao mercado imobiliário. A Lei de Terras revisada precisa atender a esses requisitos.

Vietnamnet.vn

Fonte: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html