Aquele suspiro resignado veio de um jovem jornalista – alguém com um emprego estável e uma renda razoavelmente boa – mas que ainda não ousava sonhar em ter uma casa própria na capital.
Essa ansiedade está se tornando uma realidade compartilhada por milhões de jovens em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, onde os preços médios dos apartamentos dispararam para níveis inimagináveis.
Somente em 2024, segundo o Ministério da Construção , os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram entre 40% e 50% em comparação com o ano anterior, com muitos empreendimentos registrando aumentos ainda maiores. Na Cidade de Ho Chi Minh, os preços deixaram de ser acessíveis, com um aumento médio de 20% a 30%.
Apenas seis meses depois, apartamentos construídos há uma década, com tamanhos modestos, agora têm seus preços disparados para 70-80 milhões de VND/m². Apartamentos de alto padrão podem chegar a 150 milhões de VND e, em alguns lugares, até ultrapassar 200 milhões de VND/m².
Esse preço não só está fora do alcance dos jovens, como também prejudica até mesmo a classe média.
O conceito de "preços de terrenos baseados no mercado" precisa ser esclarecido e diferenciado de "preços especulativos" ou "preços de bolha". Foto: Hoang Ha
Segundo um economista , essa situação fez com que o tempo necessário para acumular fundos suficientes para comprar uma casa chegasse a 60 anos – o dobro do limite de 30 anos que o FMI considera um sinal de bolha imobiliária.
Em outras palavras, com a renda média atual, um vietnamita poderia passar a vida inteira trabalhando e ainda assim não conseguir comprar uma casa, sem mencionar o custo de vida, a criação dos filhos ou quaisquer outros imprevistos financeiros na vida.
No início de julho, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente alertou que haveria "grandes flutuações" nos preços dos terrenos em um futuro próximo, já que muitas localidades publicariam novas tabelas de preços de terrenos, de acordo com a Lei de Terras de 2024.
A euforia em torno dos preços dos terrenos continua, mas onde isso vai parar?
Por que os preços dos imóveis estão subindo tão rapidamente?
A Lei de Terras de 2024 exige que as listas de preços de terrenos locais sejam "próximas aos preços de mercado". Essas listas, uma nova ferramenta que deveria refletir com precisão o valor de mercado, infelizmente legitimam aumentos repentinos nos preços dos terrenos, impulsionados pela especulação e por leilões manipulados.
Por que é que?
O que exatamente constitui um preço de mercado? O chamado "preço de mercado" hoje em dia é frequentemente estabelecido por meio de transações fictícias, aumentos de preços de curto prazo devido à especulação, leilões com valores excepcionalmente altos e preços inflacionados para terrenos individuais – que são então usados como base para aplicação em toda a área.
Além disso, a disparada dos preços dos terrenos levou ao aumento de todos os impostos, taxas e encargos relacionados. Empresas que solicitam a alteração do uso do solo, pessoas físicas que solicitam o parcelamento ou a consolidação de terrenos, ou mesmo a simples construção de casas – todas estão sujeitas a custos relacionados à terra.
Muitas pessoas não conseguem alterar a finalidade do uso da terra em seus próprios terrenos porque não têm condições de arcar com a enorme diferença de custo.
Todos estão presos no ciclo vicioso da alta dos preços dos terrenos: as pessoas não conseguem comprar casas; as empresas perderam o incentivo para investir. Como resultado, a economia perde uma importante fonte de energia, tanto para o consumo quanto para a produção.
Os preços excessivamente altos dos terrenos sufocaram a motivação para o desenvolvimento, em vez de se tornarem um recurso para o crescimento.
Na conferência que analisou três anos de implementação da Resolução 18 e um ano de aplicação da Lei de Terras de 2024, realizada na manhã de 10 de julho, o primeiro-ministro Pham Minh Chinh apontou os principais entraves: procedimentos lentos para aquisição, alocação e arrendamento de terras; falta de transparência na avaliação de terras; exploração de leilões para manipular preços; e a institucionalização incompleta das políticas de financiamento de terras.
Em particular, segundo o Primeiro-Ministro, o papel do Estado como representante da propriedade fundiária do povo não foi claramente definido, o que leva a uma situação em que "quem detém o poder detém a terra" e "quem fixa o preço dita todo o mercado".
Nessa conferência, os delegados também admitiram francamente que a compreensão do sistema de propriedade estatal da terra "continua limitada".
Na realidade, o conceito de propriedade estatal da terra não foi claramente definido. O Estado representa a propriedade, mas, na prática, apenas algumas agências – ou mesmo apenas um grupo de funcionários públicos – têm a autoridade direta para determinar todas as questões relacionadas à terra: do planejamento, da alocação de terras à conversão do uso do solo e à avaliação. Quando esse poder não é rigorosamente controlado, a terra facilmente se torna uma ferramenta para servir a interesses locais.
A discriminação na precificação de terrenos também é uma grande injustiça. Investidores estrangeiros ou empresas "privilegiadas" podem receber terrenos a preços baixos, ou até mesmo tratamento preferencial. Enquanto isso, a maioria das empresas privadas nacionais precisa comprar terrenos a preços exorbitantes, arcando com todos os tipos de custos "de mercado". Isso distorce o ambiente de negócios, levando ao uso ineficiente e ao desperdício grave de terras – um recurso valioso.
O que deve ser feito ao alterar a Lei de Terras em um futuro próximo?
Em primeiro lugar, é necessário esclarecer o conceito de "preços de terrenos baseados no mercado" e distingui-lo de "preços especulativos" ou "preços de bolha". As tabelas de preços de terrenos não podem ser derivadas de leilões irregulares ou transações manipuladas, mas devem ser baseadas em dados reais de transações, médias de longo prazo e monitoramento independente.
Em segundo lugar, o papel do Estado – como representante da propriedade fundiária de toda a população – precisa ser especificamente institucionalizado. O Estado não deve ser apenas o "avaliador de terras", mas também o "protetor da equidade". As políticas de alocação e avaliação de terras precisam ser públicas, transparentes e contar com mecanismos claros de supervisão social.
Em terceiro lugar, são necessárias reformas abrangentes nas políticas de financiamento fundiário. Os altos preços da terra não podem ser usados como instrumento para aumentar a receita orçamentária. Se o Estado deseja gerar recursos a partir da terra, isso deve ser acompanhado por reformas abrangentes na avaliação da terra, no imposto sobre o uso da terra e nos incentivos ao investimento – com base nos princípios da equidade e da eficiência.
Em quarto lugar, o planejamento do uso da terra deve ser baseado em um modelo de governo de dois níveis, com uma visão de longo prazo e estreitamente vinculado à estratégia de desenvolvimento socioeconômico. O banco de dados fundiário precisa ser aprimorado e interconectado, criando uma base para um monitoramento eficaz e uma tomada de decisão sólida.
Finalmente – e o mais importante – devemos devolver a terra ao seu devido lugar: um recurso único que não pode ser avaliado por forças especulativas de mercado, nem pode ser distorcido por decisões baseadas em favoritismo e corrupção.
A recente 12ª reunião do Comitê Central do 13º Congresso do Partido declarou claramente que a alteração da Lei de Terras deve visar "garantir transparência, equidade, eficiência e um equilíbrio harmonioso de interesses entre o Estado, o povo e as empresas". Isso não é apenas uma diretriz política, mas uma promessa de justiça para milhões de pessoas que aguardam ansiosamente a realização do sonho de uma moradia segura.
Sem uma ação rápida e decisiva, o sonho da casa própria continuará sendo um luxo para toda uma geração; o acesso à terra para produção e negócios ficará fora do alcance das empresas vietnamitas.
Este é um problema relacionado a todo o sistema de alocação de recursos injusta e não mercantilista, e não apenas ao mercado imobiliário. A Lei de Terras alterada precisa abordar essas questões.
Vietnamnet.vn
Fonte: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html
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