Oportunidades das cidades satélites

Após a expansão dos limites administrativos da Cidade de Ho Chi Minh, muitas pessoas esperavam que isso impulsionasse o mercado imobiliário, ajudando a aumentar a oferta e, assim, elevando os preços a um patamar mais acessível. No entanto, a realidade foi oposta: os preços dos apartamentos continuaram subindo enquanto a oferta permaneceu escassa.

As tendências de compra de imóveis estão mudando

O relatório do mercado imobiliário para a Cidade de Ho Chi Minh e áreas vizinhas em agosto de 2025 pela DKRA Consulting (sob o DKRA Group) mostra que o mercado imobiliário residencial na Cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas recebeu sinais positivos de recuperação. Ele citou o segmento de apartamentos com uma oferta de 28.114 unidades trazidas ao mercado, um aumento de 58% em relação ao mesmo período, com uma taxa de absorção de mais de 20.000 unidades, 3,1 vezes maior do que em 2024. O segmento de casas geminadas e vilas registrou uma oferta de 10.133 produtos, um aumento de 71% em relação ao ano anterior, com 4.817 produtos consumidos, 4 vezes maior do que no mesmo período. Somente os terrenos tiveram uma oferta de 7.167 produtos, apenas um ligeiro aumento de 3%, mas a taxa de absorção atingiu 1.130 produtos, um aumento de 2,2 vezes.

Thời cơ của đô thị vệ tinh - Ảnh 1. — A área urbana comercial 826 EC é atualmente o centro de investimento e residencial no sul da cidade de Ho Chi Minh, com sua vantagem de localização - o cruzamento da extensão Le Van Luong e Long Hau, com listas de lotes vermelhos e preços razoáveis.

De acordo com o Sr. Vo Hong Thang, Diretor Geral Adjunto da DKRA Consulting, o mercado está claramente mudando. A província de Tay Ninh responde atualmente por 40% da oferta e 67% do consumo primário de casas geminadas e vilas nos primeiros 8 meses do ano. O segmento de apartamentos na antiga região de Binh Duong ultrapassou até mesmo a Cidade de Ho Chi Minh (antiga), respondendo por 45,5% da oferta e 46,7% do consumo. No entanto, ainda há uma forte diferenciação: a Cidade de Ho Chi Minh se concentra principalmente no segmento de apartamentos de alto padrão, classe A, enquanto as áreas vizinhas lideram o mercado nos segmentos de médio e acessível.

Em relação aos compradores, o Sr. Pham Lam, presidente do Grupo DKRA, afirmou que atualmente eles podem ser divididos em dois grupos principais: compradores para morar e compradores para investir. O grupo de investidores geralmente é composto por aqueles que já possuem imóveis, têm dinheiro ocioso, entendem o mercado e as finanças e estão interessados em rentabilidade, localização do trânsito, planejamento futuro, investidores e métodos de pagamento. Por outro lado, o grupo que compra para morar geralmente é composto por compradores de imóveis pela primeira vez, com quantias moderadas de dinheiro, que tomam decisões criteriosas e prestam mais atenção a fatores como localização, ambiente de moradia, comodidades, preço e suporte bancário.

O Sr. Lam citou dados da DKRA Realty (Agência Geral de Marketing e Distribuição do Grupo DKRA) que mostram que a proporção de clientes de investimento ainda é predominante em relação ao grupo que compra imóveis residenciais. A faixa etária dos compradores de imóveis residenciais para investimento é geralmente entre 35 e 44 anos, representando 37%, enquanto o grupo que compra imóveis residenciais se concentra na faixa etária de 25 a 34 anos, representando 40%. Notavelmente, a maioria dos clientes de investimento imobiliário ainda reside na Cidade de Ho Chi Minh.

De acordo com o presidente do Grupo DKRA, a "onda" imobiliária se espalhou para áreas satélites e áreas limítrofes à Cidade de Ho Chi Minh expandida, como Can Gio, Can Giuoc e Long Hau. Estas estão se tornando importantes zonas de amortecimento com conjuntos de projetos de moradias geminadas, serviços públicos sincronizados, valor sustentável, adequadas às necessidades reais de moradia, com um orçamento de cerca de 3 bilhões de VND. Por exemplo, o projeto 826 EC adjacente ao Parque Industrial de Long Hau, implementado pela Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, atraiu grande atenção graças à sua política de apoiar empréstimos de 70% em 30 anos, financiamento com juros de 15 meses, período de carência do principal de 24 meses e descontos preferenciais para pagamento rápido e compras no atacado. Este projeto oferece 760 moradias geminadas com uma área de 80 a 120 m², com 98% da infraestrutura concluída e pronta para construção.

Outra tendência observada é que os jovens tendem cada vez mais a optar por moradias em áreas satélites. Eles valorizam experiências de vida sustentáveis, associadas a grandes áreas urbanas que se desenvolvem em direção ao transporte público. Além disso, fatores legais transparentes são considerados um pré-requisito. Para atender a essa demanda rigorosa, muitos investidores aprimoram continuamente seus produtos, desenvolvendo áreas urbanas verdes, inteligentes e sustentáveis, associadas a conexões sistemáticas de infraestrutura.

Necessidade de desenvolver cidades satélites

De uma perspectiva macro, o economista Dr. Can Van Luc afirmou que o cenário econômico global no período de 2025 a 2026 ainda enfrenta muitos tons de cinza, com a previsão de desaceleração da taxa de crescimento, de 2,8% em 2024 para 2,3% nos próximos 2 anos, segundo dados do Banco Mundial. Ele apontou como principais razões os conflitos geopolíticos intermináveis no Oriente Médio e na Ucrânia, a pressão inflacionária persistente, o aumento dos riscos da dívida pública e o declínio do crescimento nas três principais economias: EUA, China e União Europeia. No entanto, nesse cenário, ainda há pontos positivos, com o investimento público global mostrando sinais de recuperação.

Para o Vietnã, de acordo com o Dr. Can Van Luc, a situação é um pouco mais otimista graças a novos e importantes motores de crescimento. Um deles é o fluxo de capital de investimento estrangeiro direto (IED) registrado, que deve atingir US$ 26,14 bilhões em 2025, um aumento de 7,3% em relação ao ano anterior, e pode aumentar para US$ 42 a 46 bilhões em 2026, correspondendo a um crescimento de 12% a 14%. Desse total, o setor imobiliário responde por US$ 5 bilhões, cerca de 20% do capital total de IED nos primeiros 8 meses de 2025. Em geral, o ponto positivo da economia vietnamita reside na recuperação do investimento, no aumento do IED, embora com certa desaceleração, e no boom da indústria do turismo.

Além disso, a nova orientação política também cria um impacto claro no mercado imobiliário. O Dr. Can Van Luc afirmou que a conclusão das instituições fundiárias, com a alteração da Lei de Terras de 2024 e da Lei de Negócios Imobiliários, juntamente com o processo de arranjo administrativo, abriu grandes oportunidades. Somente na Cidade de Ho Chi Minh, após a fusão, a área aumentou 2,4 vezes, a população aumentou 37%, o PIB per capita atingiu 2,078 trilhões de VND, representando 67,74% de toda a região. O PIB per capita atingiu 19,49 milhões de VND. Esta é a base para esperar um avanço, impactando fortemente o mercado imobiliário.

Além disso, há uma série de políticas importantes, como a construção de um conjunto de políticas pilares para promover a economia verde e a digitalização, a implementação da Resolução 21/2021/QH15 sobre habitação, a diversificação das fontes de capital por meio do Fundo Nacional de Habitação, o fortalecimento do combate à corrupção na gestão de terras e a conversão do modelo administrativo de dois níveis para melhorar a eficiência da gestão. Todas essas medidas são consideradas forças motrizes para ajudar o mercado imobiliário, especialmente o segmento satélite, a ter a oportunidade de decolar.

O especialista em planejamento, Dr. em Ciências e Arquiteto Ngo Viet Nam Son concorda com o ponto de vista acima e acredita que a fusão de áreas vizinhas para expandir o espaço da Cidade de Ho Chi Minh levará a cidade à era da "superurbanidade" em termos de área, população e papel econômico. A escala superior traz grandes vantagens em termos de espaço para desenvolvimento e recursos de mercado, mas, ao mesmo tempo, apresenta desafios significativos em termos de gestão urbana, alocação de infraestrutura e controle do movimento de pessoas.

Nesse contexto, este especialista acredita que o planejamento da área urbana da Cidade de Ho Chi Minh deve ter uma visão de longo prazo, de agora até 2030-2050, com um modelo multicêntrico. Em vez de comprimir tudo no núcleo central, a cidade expandida precisa desenvolver cidades-satélites no cinturão, cada uma assumindo funções especializadas, como indústria, serviços, educação e treinamento, urbanismo inteligente ou eco-resort. Essa rede multipolar só é verdadeiramente eficaz quando conectada por um moderno sistema de transporte inter-regional, incluindo linhas de cintura, rodovias e ferrovias urbanas, garantindo o movimento conveniente entre o centro e as áreas satélites. "Mais importante ainda, o planejamento enfatiza os critérios de 'cidades-satélites habitáveis', o que significa que essas cidades devem ser verdadeiramente habitáveis para atrair moradores que se estabeleçam a longo prazo. Somente quando a infraestrutura técnica e social for investida de forma sincronizada, acompanhada por serviços essenciais em saúde, educação e emprego, as pessoas se sentirão seguras para permanecer. Esta é a chave para que as cidades-satélites desempenhem seu papel na redução da pressão sobre o núcleo central, promovendo ao mesmo tempo um desenvolvimento equilibrado e sustentável para toda a região", enfatizou este especialista.

Fórum Imobiliário Residencial 2025

No contexto do mercado imobiliário que enfrenta muitos problemas relacionados à oferta e ao aumento dos preços dos imóveis... A Associação Imobiliária do Vietnã (VNREA), em colaboração com o Jornal Nguoi Lao Dong e a Comunidade de Análise Imobiliária, organizou o "Fórum Imobiliário Habitacional 2025" com o tema "Ondas de Satélite" na tarde de 18 de setembro no New World Saigon Hotel (HCMC).

O fórum levantará as seguintes questões: Como os documentos legais afetam o mercado imobiliário; Como os três impulsionadores de dados institucionais e financeiros moldarão o "padrão de satélite do Vietnã" nos próximos 5 anos; Quais soluções as agências de gestão têm para gerenciar, dar suporte a empresas, estabilizar o mercado e orientar o desenvolvimento sustentável para imóveis satélites?

Dezenas de projetos de grande escala

De acordo com estatísticas da DKRA Consulting, a Cidade de Ho Chi Minh e suas áreas vizinhas têm atualmente cerca de 18 projetos de áreas urbanas com uma escala de mais de 100 hectares, totalizando mais de 16.500 hectares, dos quais 8 projetos foram e estão sendo implementados com uma área de mais de 3.500 hectares, fornecendo mais de 50.000 produtos habitacionais ao mercado.

Fonte: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm