Redução do método de avaliação de terras baseado no excedente

Regras muito distantes da realidade

O ponto c, cláusula 5, artigo 159 do projeto de Lei de Terras (alterado) estipula o princípio de determinação dos preços dos terrenos pelo método do excedente da seguinte forma: "O método do excedente é aplicado para determinar os preços de terrenos e áreas de terra não agrícolas que não tenham sido investidas em infraestrutura técnica ou em obras de construção de acordo com planos de construção detalhados, exceto nos casos especificados no ponto d desta cláusula".

É necessário determinar o método residual aplicado para avaliar terrenos com potencial de desenvolvimento.

Recentemente, a proposta de alteração do Decreto 44/2014 do Governo, que regulamenta os preços dos terrenos, também restringiu o seu âmbito de aplicação, de forma semelhante às disposições da proposta de Lei de Terras (alterada). No entanto, houve muitas objeções por parte do público e de especialistas, pelo que a comissão de redação da proposta de alteração do Decreto 44/2014 aceitou e revisou o seu conteúdo, mantendo-o como está em vigor. Ou seja, o método do excedente é aplicado para avaliar terrenos com potencial de desenvolvimento devido a alterações no plano diretor ou na finalidade do uso do solo, no que diz respeito à determinação da receita total presumida do desenvolvimento e dos custos totais estimados.

Na verdade, o método do excedente é um método de determinação do preço de terrenos com base no potencial de uso futuro, e não no uso atual, como o método comparativo ou o método da renda. O método do excedente reflete o valor de mercado do terreno a ser avaliado, incluindo os seguintes fatores: finalidade do uso do solo; prazo de uso do solo; densidade de construção; altura da edificação; coeficiente de utilização do solo; refletindo o valor do fluxo de caixa em investimentos, produção e negócios com alta praticidade. Portanto, segundo muitas empresas, este também é um método moderno de avaliação imobiliária, em consonância com a prática internacional, pois pode refletir claramente a natureza financeira do projeto imobiliário, incluindo custos, receitas, lucros, etc.

O presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, avaliou que a regulamentação sobre a aplicação do princípio de determinação dos preços da terra pelo método do excedente, de acordo com o projeto de Lei de Terras (alterada), omite um aspecto muito importante: as terras agrícolas. Citando o exemplo do projeto de zona econômica especial que o Grupo Sama Dubai (Emirados Árabes Unidos - EAU) registrou para investir na província de Phu Yen , com um capital total de até 250 bilhões de dólares, Le Hoang Chau analisou: em uma área de até 300.000 hectares, há terras agrícolas; se esse tipo de terra não for mencionado, é impossível calcular as taxas de uso da terra. Não existe projeto de área urbana que possua apenas terras não agrícolas; trata-se sempre de terrenos mistos.

Portanto, a regulamentação acima está muito distante da realidade e leva à consequência de que apenas pequenos projetos imobiliários e áreas residenciais de pequeno e médio porte podem ser desenvolvidos. Grandes áreas urbanas não podem ser construídas. Além disso, uma área agrícola que tenha sido convertida em área urbana, parque industrial ou área residencial já foi aceita pela autoridade competente, sendo, portanto, plenamente suficiente a aplicação do método do excedente no cálculo das taxas de uso do solo.

"Sem mencionar que existem atualmente classificações para terras recuperadas do mar, incluindo casos em que o Estado o faz diretamente e casos em que o setor privado o faz. Então, o que é terra recuperada do mar? É terra não agrícola ou terra agrícola com superfície de água? Por exemplo, uma lagoa de aquicultura é terra costeira, terra costeira com superfície de água. Se isso for chamado de terra não agrícola, não está correto, deve ser terra agrícola", citou o Sr. Chau, propondo a aplicação do método do excedente a todas as terras agrícolas, o que pode ser usado como referência para sincronizar com as disposições do Projeto de Emenda ao Decreto 44: "O método do excedente é aplicado para avaliar terrenos com potencial de desenvolvimento devido a mudanças no planejamento ou na finalidade do uso da terra, quando a receita total presumida do desenvolvimento e os custos totais estimados são determinados".

Em conformidade com a prática internacional

O Sr. Nguyen The Phuong, Vice-Presidente da Associação Vietnamita de Avaliação Imobiliária, afirmou que a aplicação do método do excedente para determinar os preços de terrenos com potencial de desenvolvimento é cientificamente fundamentada, consistente com as práticas internacionais e necessária para a determinação de preços de terrenos no país atualmente. Isso porque esse método é comumente aplicado para determinar os preços de terrenos com potencial de desenvolvimento em locais onde não há transações similares no mercado que justifiquem a aplicação do método comparativo ou outros métodos. Utilizar o método de cálculo de preços de terrenos residenciais, multiplicando-os pela porcentagem de diferença entre os preços de terrenos residenciais e outros tipos de terrenos na tabela de preços, não é viável.

Recentemente, quando o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente elaborou e submeteu para consulta pública a alteração do Decreto 44, houve muitos comentários e o órgão ficou muito satisfeito por ter aceitado e mantido o método de excedente tal como está atualmente. Portanto, o projeto de Lei de Terras (alterada), também elaborado por este órgão, precisa revisar as disposições sobre o método de excedente para estar em consonância com a legislação vigente. Se o método de excedente for aplicado apenas a terras não agrícolas, será difícil implementá-lo, pois terras mistas de grande valor apresentam grande dificuldade de aplicação de outros métodos.

Por exemplo, o método de comparação só pode ser aplicado a edifícios baixos, não a edifícios altos, edifícios multifuncionais ou imóveis industriais. Enquanto isso, o método de renda só se aplica a terras agrícolas, mais adequadas para o cultivo de safras anuais... Portanto, a regulamentação, conforme proposta, bloqueará projetos acima de 200 bilhões de VND. Atualmente, a maioria dos projetos imobiliários possui um capital de investimento muito alto. Essa regulamentação pode causar enormes prejuízos ao orçamento do Estado, devido à expansão da área de terrenos à qual o método do coeficiente de ajuste do preço da terra é aplicado...

O Sr. Le Hoang Chau recomendou ainda: O Governo deve considerar e alterar o método do excedente, que consiste em determinar os preços dos terrenos subtraindo-se o custo total estimado de desenvolvimento do terreno ou da área, de acordo com o plano de uso do solo e o plano detalhado de construção aprovados pelas agências estatais competentes, da receita total estimada de desenvolvimento, em vez de utilizar o método "com base no uso mais eficiente do solo (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício)", conforme estipulado na minuta.

O professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou que a avaliação é uma área especializada. Atualmente, o projeto de lei também carece de muitos métodos de avaliação. Portanto, a lei não deve especificar detalhadamente os métodos de avaliação de terras, mas apenas estipular, de forma geral, que eles devem ser implementados de acordo com as normas de avaliação vietnamitas promulgadas. Isso inclui muitos métodos de avaliação diferentes, e cada método é descrito detalhadamente, juntamente com a sequência, o processo de implementação e os critérios correspondentes.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm