Refinando o método de avaliação de terrenos com base na mais-valia.

Os regulamentos estão completamente fora de sintonia com a realidade.

A alínea c, ponto 5, do artigo 159 do projeto de Lei de Terras (alterado) estipula o princípio para a determinação dos preços dos terrenos pelo método do excedente da seguinte forma: "O método do excedente aplica-se à avaliação de parcelas de terrenos não agrícolas e áreas que ainda não tenham recebido investimento em infraestrutura técnica ou obras de construção realizadas de acordo com o plano de construção detalhado, exceto nos casos especificados no ponto d desta alínea."

É necessário determinar o método residual a ser aplicado na valoração do terreno com potencial de desenvolvimento.

Recentemente, a proposta de alteração do Decreto Governamental 44/2014 sobre a precificação de terrenos também restringiu o escopo, de forma semelhante às disposições da proposta de Lei de Terras (alterada). No entanto, devido a inúmeras objeções do público e de especialistas, a comissão de redação do Decreto 44/2014 revisado posteriormente aceitou e revisou esse conteúdo, mantendo as normas vigentes. Isso significa que o método do excedente é aplicado para avaliar terrenos com potencial de desenvolvimento devido a mudanças no planejamento ou na conversão do uso do solo, quando a receita total presumida do desenvolvimento e os custos totais estimados podem ser determinados.

Na verdade, o método do excedente é um método de determinação do valor de um terreno com base em seu potencial de desenvolvimento futuro, e não em seu uso atual, como nos métodos comparativo ou de renda. O método do excedente reflete o valor de mercado do terreno avaliado, incluindo fatores como: finalidade de uso do solo; prazo de uso do solo; densidade de construção; altura da edificação; coeficiente de uso do solo; e reflete o valor prático dos fluxos de caixa em investimentos, produção e negócios. Portanto, segundo muitas empresas, este também é um método moderno de avaliação imobiliária, em consonância com as práticas internacionais, pois pode refletir claramente a natureza financeira de um projeto imobiliário, incluindo custos, receitas e lucros.

O presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, avaliou que a regulamentação que aplica o método do excedente para determinar os preços dos terrenos na proposta de alteração da Lei de Terras está negligenciando uma categoria muito importante: as terras agrícolas. Citando o caso do projeto de zona econômica especial que o Grupo Sama Dubai (Emirados Árabes Unidos - EAU) havia registrado anteriormente para investir na província de Phu Yen, com um investimento total de até 250 bilhões de dólares, Le Hoang Chau analisou: em uma área de até 300.000 hectares, há terras agrícolas; se esse tipo de terra não for mencionado, é impossível calcular as taxas de uso da terra. Nenhum projeto de desenvolvimento urbano consiste exclusivamente em terras não agrícolas; trata-se sempre de terrenos de uso misto.

Portanto, a regulamentação acima está muito distante da realidade e leva à consequência de que apenas projetos imobiliários de pequena escala e pequenos conjuntos habitacionais podem ser desenvolvidos. Grandes áreas urbanas não podem ser construídas. Além disso, uma vez que uma terra agrícola tenha sido convertida em área urbana, industrial ou residencial, isso já foi aprovado pela autoridade competente, fornecendo assim uma base sólida para a aplicação do método do excedente no cálculo das taxas de uso da terra.

"Sem mencionar que atualmente existe uma classificação de terras recuperadas do mar, incluindo casos em que o Estado realiza o trabalho diretamente e casos em que particulares o fazem. Então, que tipo de terra é recuperada do mar? É terra não agrícola ou terra agrícola com superfície aquática? Por exemplo, lagoas utilizadas para aquicultura são terras costeiras com superfície aquática. Chamar isso de terra não agrícola é incorreto; deveria ser terra agrícola", citou o Sr. Chau, e propôs aplicar o método do excedente também às áreas de terra agrícola, possivelmente alinhando-o com a atual proposta de emenda ao Decreto 44: "O método do excedente é aplicado para avaliar parcelas de terra com potencial de desenvolvimento devido a mudanças no planejamento ou conversão do uso da terra, quando a receita total presumida do desenvolvimento e os custos totais estimados são determinados."

Em conformidade com a prática internacional

O Sr. Nguyen The Phuong, Vice-Presidente da Associação de Avaliação do Vietnã, acredita que a aplicação do método do excedente para determinar o preço de terrenos com potencial de desenvolvimento é cientificamente sólida, consistente com as práticas internacionais e necessária para a determinação de preços de terrenos no Vietnã atualmente. Este método é comumente utilizado para avaliar terrenos com potencial de desenvolvimento onde não existem transações para terrenos semelhantes, o que impossibilita a aplicação de métodos comparativos ou outros. Utilizar o método de cálculo dos preços de terrenos residenciais e, em seguida, multiplicá-los por uma porcentagem entre os preços de terrenos residenciais e outros tipos de terrenos na tabela de preços de terrenos não é viável.

Recentemente, quando o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente estava elaborando e solicitando opiniões sobre as emendas ao Decreto 44, houve muitas sugestões, e o ministro ficou muito satisfeito por a agência tê-las incorporado e mantido o método de excedente vigente. Portanto, o projeto de Lei de Terras (alterada), também elaborado por esta agência, precisa reconsiderar as normas relativas ao método de excedente para alinhá-las às normas atuais. Aplicar o método de excedente apenas a terras não agrícolas seria difícil de implementar, pois, para terras de uso misto com alto valor, seria muito difícil aplicar outros métodos.

Por exemplo, o método comparativo só se aplica a edifícios baixos e não pode ser aplicado a edifícios altos, edifícios multifuncionais ou imóveis industriais. Enquanto isso, o método de renda só se aplica a terras agrícolas, mais adequadas para terras utilizadas para culturas anuais… Portanto, as regulamentações, da forma como estão redigidas, causarão a paralisação de projetos acima de 200 bilhões de VND. Atualmente, a maioria dos projetos imobiliários possui um capital de investimento muito alto. Além disso, essa regulamentação pode causar perdas significativas para o orçamento do Estado devido à expansão da escala de terrenos sujeitos ao método do coeficiente de ajuste do preço da terra…

O Sr. Le Hoang Chau sugeriu ainda que o Governo considerasse alterar o método do excedente, que consiste em determinar os preços dos terrenos subtraindo os custos totais estimados de desenvolvimento de um terreno ou área da receita total estimada de desenvolvimento, de acordo com o plano de uso do solo e o plano de construção detalhado aprovados pelas agências estatais competentes, em vez de se basear "no uso mais eficiente do solo (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício)", como estipulado na minuta.

O professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, acredita que a avaliação de terras é uma área altamente especializada. Atualmente, o projeto de lei carece de muitos métodos de avaliação. Portanto, a lei não deve especificar métodos detalhados de avaliação de terras, mas apenas estipular que eles devem ser implementados de acordo com as normas de avaliação vietnamitas já estabelecidas. Essas normas devem incluir diversos métodos de avaliação, cada um descrito em detalhes, juntamente com os procedimentos, processos e critérios correspondentes.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm