Estreitando o método excedente de avaliação de terras

Regras distantes da realidade

O ponto c, Cláusula 5, Artigo 159 do projeto de Lei de Terras (alterado) estipula o princípio de determinação de preços de terras usando o método do excedente da seguinte forma: "O método do excedente é aplicado para determinar preços de terrenos e áreas de terras não agrícolas que não foram investidas em infraestrutura técnica ou não foram investidas em obras de construção de acordo com planos de construção detalhados, exceto no caso especificado no Ponto d desta Cláusula".

É necessário determinar o método residual aplicado para avaliar terrenos com potencial de desenvolvimento.

Recentemente, o projeto de alteração ao Decreto 44/2014 do Governo, que regulamenta os preços da terra, também restringiu o escopo, semelhante às disposições do projeto de Lei de Terras (alterado). No entanto, houve muitas objeções do público e de especialistas, de modo que a comissão de redação do projeto de alteração ao Decreto 44/2014 aceitou e revisou esse conteúdo, mantendo-o como a regulamentação atual. Ou seja, o método do excedente é aplicado para avaliar terrenos com potencial de desenvolvimento devido a alterações de planejamento ou alterações na finalidade do uso do solo ao determinar a receita total presumida de desenvolvimento e os custos totais estimados.

Na verdade, o método do excedente é um método para determinar o preço do terreno com base no potencial de uso futuro, e não no uso atual, como o método de comparação ou o método da renda. O método do excedente reflete o valor de mercado do terreno a ser avaliado, incluindo os seguintes fatores: finalidade do uso do solo; prazo de uso do solo; densidade da construção; altura do edifício; coeficiente de uso do solo; refletindo o valor do fluxo de caixa em investimentos, produção e negócios com alta praticidade. Portanto, de acordo com muitas empresas, este também é um método moderno de avaliação imobiliária, de acordo com a prática internacional, pois pode refletir claramente a natureza financeira do projeto imobiliário, incluindo custos, receita, lucro, etc.

O presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, avaliou que a regulamentação sobre a aplicação do princípio de determinação do preço da terra pelo método do excedente, de acordo com o projeto de Lei de Terras (alterado), omite um assunto muito importante, que são as terras agrícolas. Citando a história do projeto de zona econômica especial que o Sama Dubai Group (Emirados Árabes Unidos - EAU) registrou para investir na província de Phu Yen com um capital de investimento total de até 250 bilhões de dólares, o Sr. Le Hoang Chau analisou: em uma área de até 300.000 hectares, há terras agrícolas; se esse tipo não for mencionado, é impossível calcular as taxas de uso da terra. Não há projeto em área urbana que tenha apenas terras não agrícolas; são sempre terras mistas.

Portanto, a regulamentação acima está muito distante da realidade e leva à consequência de que apenas pequenos projetos imobiliários e áreas habitacionais de pequeno e médio porte podem ser desenvolvidos. Grandes áreas urbanas não podem ser construídas. Além disso, uma área agrícola que tenha sido convertida em área urbana, parque industrial ou área residencial foi, naturalmente, aceita pela autoridade competente, sendo, portanto, suficiente aplicar o método do excedente no cálculo das taxas de uso do solo.

"Sem mencionar que atualmente existem classificações de terras recuperadas do mar, incluindo casos em que o Estado as realiza diretamente e casos em que o setor privado as realiza. Então, o que são terras recuperadas do mar? São terras não agrícolas ou terras agrícolas com superfície de água? Por exemplo, uma lagoa de aquicultura é uma terra costeira, uma terra costeira com superfície de água. Se isso for chamado de terra não agrícola, não está correto, deve ser terra agrícola", citou o Sr. Chau e propôs a aplicação do método do excedente a todas as terras agrícolas, o que pode ser consultado para sincronizar com as disposições do Projeto de Emenda ao Decreto 44 atualmente em vigor: "O método do excedente é aplicado para avaliar terrenos com potencial de desenvolvimento devido a mudanças de planejamento ou mudanças na finalidade do uso do solo quando a receita total presumida de desenvolvimento e os custos totais estimados são determinados".

De acordo com a prática internacional

O Sr. Nguyen The Phuong, vice-presidente da Associação de Avaliação do Vietnã, afirmou que a aplicação do método do excedente para determinar os preços de terrenos com potencial de desenvolvimento tem base científica, é consistente com as práticas internacionais e necessária para a determinação dos preços de terrenos em nosso país atualmente. Como esse método é comumente aplicado para determinar os preços de terrenos com potencial de desenvolvimento, onde o mercado não possui transações para terrenos semelhantes, é necessário aplicar o método de comparação ou outros métodos. Utilizar o método de cálculo de preços de terrenos residenciais e multiplicar pela porcentagem entre os preços de terrenos residenciais e outros tipos de terrenos na lista de preços de terrenos não é viável.

Recentemente, quando o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente elaborou e submeteu para comentários a emenda ao Decreto 44, houve muitos comentários e ele ficou muito satisfeito com a aceitação e manutenção do método do excedente pelo órgão em vigor. Portanto, o projeto de Lei de Terras (alterado), também elaborado por este órgão, precisa revisar as disposições sobre o método do excedente para que sejam consistentes com a regulamentação atual. Se o método do excedente for aplicado apenas a terras não agrícolas, será difícil implementá-lo, pois terras mistas com alto valor são muito difíceis de aplicar outros métodos.

Por exemplo, o método de comparação só pode ser aplicado a edifícios baixos, não a edifícios altos, edifícios multifuncionais ou imóveis industriais. Já o método da renda só se aplica a terras agrícolas, que são mais adequadas para o cultivo de culturas anuais... Portanto, a regulamentação, como consta no projeto, bloqueará projetos com valor superior a 200 bilhões de VND. Atualmente, a maioria dos projetos imobiliários exige um capital de investimento muito alto. Essa regulamentação pode até causar enormes prejuízos ao orçamento do estado devido à expansão da escala de terrenos aos quais o método do coeficiente de ajuste do preço da terra é aplicado...

O Sr. Le Hoang Chau recomendou ainda: O Governo deve considerar e alterar o método do excedente, que é o método de determinação dos preços dos terrenos tomando a receita total estimada de desenvolvimento menos o custo total estimado de desenvolvimento do terreno ou área de terreno de acordo com o planejamento do uso do solo e o planejamento detalhado da construção aprovados pelas agências estaduais competentes, em vez de "com base na base de uso do solo mais eficaz (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício)", conforme estipulado no projeto.

O Professor Dang Hung Vo, ex-Vice-Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou que a avaliação é uma área especializada. Atualmente, o projeto de lei também carece de muitos métodos de avaliação. Portanto, a lei não deve especificar em detalhes os métodos de avaliação de terras, mas apenas estipular, de forma geral, que eles devem ser implementados de acordo com os padrões de avaliação vietnamitas promulgados. Isso inclui muitos métodos de avaliação diferentes, e cada método de avaliação é descrito em detalhes, juntamente com a sequência, o processo de implementação e os critérios correspondentes.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm