O mercado imobiliário será sustentável quando os preços dos terrenos se aproximarem do seu valor real.

O Dr. Tran Van Khai, Vice-Presidente da Comissão de Ciência , Tecnologia e Meio Ambiente da Assembleia Nacional e delegado da Assembleia Nacional por Ninh Binh, declarou em entrevista a um repórter do jornal Indústria e Comércio o conteúdo do projeto de resolução da Assembleia Nacional que estipula uma série de mecanismos e políticas para remover dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras, o qual foi recentemente apresentado e discutido na 10ª Sessão da 15ª Assembleia Nacional.

A lista de preços de terrenos é baseada em uma estimativa bastante próxima da realidade.

Após mais de um ano da implementação da Lei de Terras de 2024, surgiram muitas dificuldades e problemas; em particular, a avaliação de terras é considerada um grande obstáculo que precisa ser resolvido com urgência. A publicação de uma Resolução pela Assembleia Nacional com novos mecanismos e políticas de avaliação de terras é essencial para atender às necessidades práticas. Qual a sua opinião sobre isso?

Dr. Tran Van Khai: Penso que isto está em consonância com a orientação do Partido e em conformidade com a lei. A política do Partido na Resolução 18-NQ/TW afirma claramente que é necessário "abolir o quadro de preços fixos da terra" e construir um mecanismo para determinar os preços da terra de acordo com os princípios de mercado, garantindo que os preços das terras estatais sejam próximos dos preços de mercado. Este projeto de Resolução concretiza essa orientação ao abolir o quadro de preços fixos da terra e ao capacitar as localidades a elaborar tabelas de preços flexíveis que sejam próximas da realidade do mercado.

*Dr. Tran Van Khai, Vice-Presidente do Comitê de Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente.*

O projeto de Resolução estabelece os princípios da avaliação de terras para garantir objetividade e transparência. Especificamente, o Artigo 6º, Cláusula 1, do projeto estipula: A avaliação de terras deve seguir os princípios de mercado, cumprir os métodos e procedimentos legais corretos; garantir honestidade e transparência; e enfatizar especialmente a necessidade de harmonizar os interesses entre o Estado, os usuários da terra e os investidores (Ponto d, Artigo 6º, Cláusula 1). Esses princípios criam a base para que a avaliação de terras esteja em consonância com o valor real e seja consistente com a gestão estatal.

Para elaborar uma lista de preços de terrenos detalhada e realista, o Governo propõe uma lista para cada tipo de terreno, área e localização. Para os locais onde existem mapas cadastrais digitais e dados de preços de terrenos, pode ser criada uma lista para cada parcela de terra. Este é um importante passo para aproximar os preços dos terrenos da realidade, superando a situação anterior de preços "médios" generalizados.

O Conselho Popular provincial é responsável por definir a tabela de preços de terrenos local, anunciá-la e implementá-la a partir de 1º de janeiro de 2026, podendo alterá-la e complementá-la prontamente quando necessário, em vez de adotar ciclos longos e rígidos. Essa descentralização está em consonância com o espírito da Resolução 18-NQ/TW e auxilia as localidades a atualizarem proativamente os preços dos terrenos de acordo com as condições locais.

Além disso, a proposta permite o uso de coeficientes flexíveis de ajuste do preço da terra. O Presidente do Comitê Popular Provincial decidirá sobre o coeficiente de ajuste aplicável a partir de 1º de janeiro de cada ano, podendo ajustá-lo ao longo do ano para cada área e localidade, se necessário. Esse mecanismo ajuda a tabela de preços de terrenos local a estar sempre alinhada com o mercado, evitando que fique desatualizada.

O conselho provincial de avaliação de terras foi criado para avaliar a tabela de preços e o coeficiente de ajuste, com a participação de agências especializadas, garantindo a independência entre a unidade de consultoria de preços, o conselho de avaliação e a agência de tomada de decisão de preços. Espera-se que essa regulamentação supere a situação de "jogar futebol e apitar ao mesmo tempo" na avaliação de terras, que prejudica os interesses locais.

Reduzir o tempo de desocupação do local

- Um dos avanços importantes do projeto de Resolução é a eliminação do procedimento de determinação de “preços específicos de terrenos” para cada projeto na compensação pela aquisição de terras. Poderia compartilhar mais detalhes sobre esse assunto?

Dr. Tran Van Khai: A Cláusula 6, Artigo 3 do projeto de Resolução estipula que os preços dos terrenos para o cálculo da compensação quando o Estado recupera terras e os preços dos terrenos para reassentamento serão calculados de acordo com a tabela de preços de terrenos e o coeficiente de ajuste de preços de terrenos emitidos pela província. Isso simplifica o processo e reduz significativamente o tempo para a desapropriação em comparação com o que acontecia antes.

Na prática, em Ninh Binh, muitos projetos sofreram atrasos devido à demora na determinação dos preços dos terrenos para o desenvolvimento dos planos de compensação. Com o novo mecanismo, as localidades podem aplicar imediatamente a tabela de preços de terrenos atual (com coeficientes) para calcular a compensação, ajudando a acelerar o progresso e a reduzir o risco de congestionamento causado pela espera pela avaliação de preços em cada caso.

*Mercado imobiliário. Foto ilustrativa.*

Empresas em Ninh Binh relataram que a compensação pela desapropriação de terrenos ainda é difícil, pois o preço da terra estatal é muito baixo em comparação com o preço acordado. Elas precisam pagar mais do que o previsto no plano oficial de compensação para que as pessoas aceitem, aumentando o capital investido e reduzindo a eficiência do projeto.

Se o governo impuser o preço, as pessoas desfavorecidas reclamarão e o projeto será paralisado. O governo provincial também enfrenta dificuldades: quer atrair investimentos, mas teme que a sociedade não concorde se ceder terrenos a preços baixos para empresas, ou receia perder verbas se fixar o preço muito baixo.

Obviamente, a avaliação irrealista de terrenos tornou-se um obstáculo comum, dificultando tanto o desenvolvimento econômico quanto a segurança social na região.

Avanço na gestão de terras

Senhor, considerando os impactos positivos que o mecanismo de precificação de terrenos previsto na proposta de Resolução deverá trazer, qual é o seu nível de confiança nas próximas mudanças? Ao mesmo tempo, para implementar essa política de forma eficaz e sincronizada, que sugestões o senhor tem?

Dr. Tran Van Khai: Listas de preços de terrenos mais próximas do mercado ajudam a aumentar a receita orçamentária (graças à cobrança de taxas de uso da terra pelo seu valor real), enquanto as pessoas são compensadas de forma mais adequada, estabilizando suas vidas após a aquisição da terra. As empresas também se beneficiam de um processo de cálculo de preços de terrenos rápido e transparente, que permite estimar com clareza os custos da terra, evitando riscos na implementação de projetos. O mercado imobiliário, a longo prazo, será mais transparente e justo quando os preços dos terrenos se aproximarem do seu valor real, eliminando gradualmente o mecanismo de "pedido-pagamento" e a especulação sobre as diferenças de aluguel da terra.

Agradeço os esforços do Governo em apresentar uma Resolução para remover os obstáculos à avaliação de terrenos. Os novos regulamentos estão corretos em termos de política e decorrem das difíceis realidades da região, prometendo representar um avanço na gestão e utilização do solo.

Para colocar a política em prática, recomendo que o Governo apoie e que as localidades aloquem recursos para acelerar a construção de mapas cadastrais digitais e bases de dados locais de preços de terrenos. Esta é a base para a implementação de listas detalhadas de preços de terrenos para cada parcela, conforme previsto na minuta, garantindo que os preços dos terrenos sejam atualizados com precisão, de acordo com a localização e em tempo real.

Além disso, divulgue e solicite opiniões durante a elaboração da tabela de preços. O processo de elaboração da tabela de preços de terrenos precisa ser transparente, com a participação de pessoas físicas e jurídicas antes da sua publicação. Isso ajuda a tabela de preços a ser mais próxima da realidade e a gerar um consenso desde o início, evitando reclamações posteriores.

Ao mesmo tempo, é fundamental atualizar regularmente a tabela de preços, evitando deixá-la "em suspenso". Assim, recomenda-se que o Conselho Popular e o Comitê Popular da província apliquem proativamente as normas que permitem o ajuste da tabela de preços de terrenos quando necessário. Na realidade, os preços dos terrenos flutuam continuamente, portanto, a província não deve esperar um ciclo de 5 anos para atualizá-la, mas sim ajustá-la anualmente (ou repentinamente) de forma flexível, com base em um coeficiente. Isso ajuda a manter o preço dos terrenos estatais sempre próximo ao mercado, limitando grandes discrepâncias que causam impactos negativos para pessoas físicas e jurídicas.

Ao implementar o mecanismo de utilização da tabela de preços + coeficiente para o cálculo da compensação, é necessário atentar especialmente para o princípio da harmonização de interesses (conforme estipulado no ponto d, inciso 1, do artigo 6º da minuta). Especificamente, para projetos em que os investidores concordaram com preços elevados para a maior parte da área, caso se aplique a tabela de preços para a área restante (geralmente inferior ao preço acordado), a província deve considerar a possibilidade de fornecer apoio adicional à população ou solicitar ao investidor o pagamento da diferença. Essa solução flexível visa evitar reclamações e processos judiciais decorrentes da discrepância nos valores da compensação, garantindo sua aceitação tanto pela população quanto pelo Estado e pelas empresas.

Além disso, é necessário aprimorar a capacidade e a supervisão da avaliação de terras. Especificamente, é preciso fortalecer a capacitação de funcionários e contratar consultores independentes com experiência para apoiar a província na avaliação de terras. Ao mesmo tempo, é necessário promover o papel de supervisão do Conselho Popular, da Frente da Pátria e das organizações de massa para garantir que o processo de avaliação de terras esteja em conformidade com os procedimentos e para evitar irregularidades. A província também deve estabelecer um canal de feedback para que cidadãos e empresas possam fazer recomendações caso considerem que os preços de terras prescritos sejam inadequados, permitindo assim seu ajuste imediato.

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