Por que é tão difícil para o mercado imobiliário "descongelar"?

A cautela dos compradores, a escassez de novos empreendimentos e as inúmeras variáveis ​​legais estão fazendo com que a liquidez dos terrenos se recupere lentamente, embora este seja um segmento que atraia a atenção de alguns investidores.

Desde o início da pandemia de Covid-19, o mercado de terrenos não apresentou sinais positivos significativos, com as taxas de absorção permanecendo consistentemente baixas, geralmente abaixo de 20%. Um relatório da DKRA Consulting mostra que, em 2023, a taxa de absorção de terrenos foi de apenas cerca de 10%, em 2024 foi de 15,15% e, em 2025, a liquidez melhorou apenas ligeiramente, com a taxa de absorção geral do mercado em torno de 18%. Ao longo do último ano, o mercado do Sul registrou aproximadamente 9.450 lotes de terreno oferecidos para venda, com quase 1.700 deles absorvidos.

As plataformas de dados online também refletem uma tendência semelhante. De acordo com o site imobiliário online Batdongsan, após um aumento localizado em abril, a demanda por terrenos esfriou rapidamente, diminuindo em média de 15 a 20% em comparação com o mesmo período do ano passado, com as buscas por terrenos caindo de 30 a 40% em muitos momentos. As vendas de terrenos em projetos recém-lançados permaneceram em torno de 20 a 30% do estoque disponível.

Entretanto, Nha Tot avalia que, excluindo o boom localizado após o anúncio da fusão provincial, o mercado imobiliário no ano passado foi geralmente lento, com o número de compradores diminuindo entre 35% e 50% em comparação com o mesmo período de 2024, e apresentando declínio na maioria das áreas.

Imóveis na cidade de Ho Chi Minh, incluindo terrenos e áreas agrícolas . Foto: Quynh Tran

Ao explicar os motivos da lenta recuperação da liquidez do mercado imobiliário , o Sr. Phan Dinh Phuc, CEO da Seenee Vietnam, acredita que o maior obstáculo atualmente reside no fluxo de caixa e no sentimento dos investidores. No ciclo anterior, a maioria dos investidores perdeu dinheiro ao investir em terrenos – um tipo de ativo verdadeiramente "imóvel", comprado principalmente para aguardar a valorização dos preços antes da venda, sem gerar valor de uso ou fluxo de caixa durante o período de posse. Quando o mercado cai, a baixa liquidez faz com que muitos compradores de terrenos tenham seu capital imobilizado por um longo período. Essa experiência levou muitos investidores a reconsiderarem e valorizarem segmentos que podem gerar fluxo de caixa, como apartamentos, pois mesmo que ainda não tenham sido vendidos, os imóveis podem ser alugados.

Do ponto de vista da oferta, o Sr. Vo Hong Thang, Vice-Diretor Geral do Grupo DKRA, analisou que o mercado de terrenos está enfrentando uma grave escassez de novos projetos, visto que muitos investidores estão gradualmente se retirando desse segmento. No último ano, a nova oferta representou apenas cerca de 13% da oferta primária total, sendo a maioria dos produtos no mercado provenientes de estoques de anos anteriores. Tay Ninh , a província com a maior proporção de oferta de terrenos no Sul, registrou apenas dois novos projetos: o bairro residencial Dragon Eden (146,8 hectares) e o bairro urbanizado The Solia (20,5 hectares). Na cidade de Ho Chi Minh (após a fusão de Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau), a oferta para venda consiste principalmente em estoques existentes ou no relançamento de fases anteriores.

A oferta e a procura estão, portanto, dessincronizadas, com aproximadamente 69% da procura concentrada em novos projetos, o que se comprova pelo facto de os projetos em Tay Ninh terem representado mais de 53% da liquidez no mercado imobiliário do Sul no ano passado.

Do ponto de vista empresarial, a tendência de abandono dos terrenos está se tornando cada vez mais evidente. Muitas incorporadoras, como Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh e Khai Hoan Land, que antes consideravam esse segmento um pilar fundamental, já não o priorizam em seus planos de negócios para 2026.

Segundo um representante de uma empresa imobiliária, o desenvolvimento de terrenos está se tornando cada vez mais difícil devido a regulamentações legais mais rigorosas, ao aumento acentuado dos custos de investimento em infraestrutura, taxas de uso do solo e comodidades, além do prolongamento do tempo de implementação. Por outro lado, os preços de venda não conseguem competir com os de casas e apartamentos, reduzindo as margens de lucro e até mesmo inviabilizando o projeto. Essa realidade obrigou muitas construtoras a se adaptarem, causando um aumento de 20 a 30% nos preços dos terrenos no último ano, principalmente para compensar os custos de desenvolvimento.

Prevendo para 2026, especialistas acreditam que o equilíbrio de investimentos no mercado imobiliário está mudando gradualmente, abrindo a possibilidade de que alguns investidores reconsiderem a compra de terrenos. O Sr. Phan Dinh Phuc observou que o aumento acentuado nos preços dos apartamentos está tornando esse segmento cada vez mais desequilibrado em relação à renda e à usabilidade. Quando os preços dos apartamentos em muitas áreas ultrapassam limites razoáveis ​​e se aproximam dos preços dos terrenos na mesma localização, a diferença se torna menos convincente. Ele citou o exemplo de Long An, onde os preços dos apartamentos chegaram a aproximadamente 35 milhões de VND por metro quadrado, enquanto os terrenos em projetos com planejamento em escala 1/500 e infraestrutura completa variam apenas de 20 a 25 milhões de VND por metro quadrado.

No entanto, segundo o Sr. Phuc, a devolução de terrenos, caso ocorra, não será generalizada como em ciclos anteriores, mas sim seletiva, concentrando-se em áreas com infraestrutura completa, conectividade, comodidades, emprego e, principalmente, fluxo de caixa real proveniente dos moradores. A escassez de novas ofertas, os preços dos terrenos próximos ao valor de mercado e as demandas cada vez maiores por qualidade de vida continuarão a remodelar esse segmento.

Compartilhando da mesma opinião, o especialista imobiliário Tran Hoang acredita que o mercado de terrenos está passando por uma mudança significativa. Anteriormente, muitos projetos envolviam apenas o parcelamento do terreno, a construção de vias internas e a venda dos lotes. Agora, as empresas precisam se desenvolver de forma mais sistemática, investindo em infraestrutura, comodidades, escolas, centros comerciais e outros serviços essenciais, aproximando-se do modelo de uma área urbana completa. Essa mudança decorre da nova Lei de Terras, em vigor desde 1º de agosto de 2024, que praticamente elimina o método tradicional de parcelamento e venda de terrenos. Os projetos devem concluir a infraestrutura, as comodidades e as habitações de acordo com o plano antes de serem inspecionados e receberem os títulos de propriedade.

Segundo especialistas, mudanças nos modelos de desenvolvimento, aliadas ao impulso da infraestrutura de transporte, podem causar um aumento de 10 a 20% nos preços dos terrenos em 2026. No entanto, as diferenças de preço entre as áreas continuarão acentuadas, refletindo variações de localização, tipo de terreno e demanda local. Portanto, é improvável que os preços dos terrenos gerem grandes aumentos ou impulsionem a liquidez do mercado como antes, embora possam ocorrer aumentos localizados.

O Sr. Phan Dinh Phuc acredita que este segmento ainda sofre com "cicatrizes" psicológicas após o ciclo recente, especialmente em relação à liquidez e à capacidade de gerar fluxo de caixa. Somente projetos bem desenvolvidos, que formem uma verdadeira comunidade residencial e gerem fluxo de caixa interno, poderão superar essa fragilidade, lançando assim as bases para a recuperação sustentável do mercado imobiliário.

De acordo com o Vnexpress.net

Fonte: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm