Outrora muito procuradas e consideradas uma "galinha dos ovos de ouro" para investidores, as lojas térreas em muitos prédios de apartamentos enfrentam agora uma procura fraca, baixas taxas de aluguel ou estão sendo colocadas à venda. Essa situação deixou muitos proprietários de lojas em situação precária e investidores com capital imobilizado, já que as baixas taxas de aluguel atuais são insignificantes em comparação com o investimento inicial de bilhões a dezenas de bilhões de dongs. Isso está acontecendo na Cidade de Ho Chi Minh, uma cidade densamente povoada com o maior consumo do país.
Há mais de três meses, o Sr. Dung, proprietário de um imóvel comercial no distrito de Go Vap, na cidade de Ho Chi Minh, tenta vender sua loja de 50 m² com um prejuízo de mais de 500 milhões de VND, mas ainda não recebeu nenhuma proposta de compra. O Sr. Dung comprou o imóvel em 2019 por quase 3,8 bilhões de VND e inicialmente o alugou por 15 milhões de VND por mês. No entanto, devido ao baixo movimento, o inquilino desocupou o imóvel após seis meses. Depois disso, o Sr. Dung colocou novamente uma placa de "aluga-se", mas, com poucas consultas, reduziu proativamente o aluguel para 13 milhões de VND por mês. Agora, após várias tentativas de locação, o preço foi reduzido para 10 milhões de VND por mês, mas o espaço continua vago.
"Todo mês ainda tenho que pagar mais de 20 milhões de VND em juros e principal do meu empréstimo de 2 bilhões de VND. A renda do aluguel é escassa e a pressão dos juros é insuportável, então tive que vender o imóvel comercial com prejuízo, mas já faz mais de três meses que estou anunciando e ainda não encontrei um comprador", disse o Sr. Dung.
Compartilhando uma experiência semelhante, o Sr. Hien, investidor imobiliário, disse: "Em 2018, investi em um imóvel comercial em um empreendimento no antigo Distrito 2 (atual Cidade de Thu Duc) por mais de 5 bilhões de VND. Localizado em uma avenida principal com tráfego intenso, eu estava convencido de que, com o tempo, meu imóvel se valorizaria ou seria alugado por um preço alto. Conforme planejado, inicialmente o aluguei para um inquilino que abriu uma cafeteria por 30 milhões de VND por mês. No entanto, desde o final de 2020, devido a dificuldades comerciais, meu imóvel comercial, juntamente com vários outros imóveis vizinhos na mesma área, está fechado e sem inquilinos."
“Quando a pandemia acabou, pensei que o mercado se estabilizaria rapidamente, mas dois anos se passaram e meu apartamento ainda está vazio. Recentemente, um potencial inquilino ofereceu 15 milhões de VND por mês para alugá-lo para um minimercado, mas ainda não aceitei. Pretendo vendê-lo porque não é um investimento rentável”, disse o Sr. Hien.
Segundo muitos especialistas do setor imobiliário, o comércio eletrônico cresceu significativamente nos últimos tempos. Muitas empresas agora precisam apenas de armazéns, não de lojas físicas, e esses armazéns são hoje armazéns de serviços inteligentes, gerenciados e operados online, o que é mais barato e mais seguro. Alugar lojas para armazenamento é caro e inseguro.
Segundo especialistas, as casas comerciais eram realmente valiosas quando surgiram no Vietnã na década de 2000. Nos distritos centrais da cidade de Ho Chi Minh, uma série delas se tornou uma verdadeira "galinha dos ovos de ouro", atraindo investidores. Devido ao seu sucesso, as empresas imobiliárias lançaram continuamente novas unidades no mercado, levando a uma superoferta.
O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), acredita que um projeto de loja comercial deve levar em consideração diversos fatores, especialmente a demografia, cálculos detalhados do comportamento do usuário e o fluxo de pessoas, para garantir que as atividades comerciais e de compras gerem fluxo de caixa diário para o empreendimento. Somente assim uma loja comercial poderá ser lucrativa. Além disso, é necessário estudar cuidadosamente as mudanças significativas nos hábitos de consumo e lazer das pessoas. Atualmente, os consumidores utilizam as compras online com mais frequência, e a migração para áreas urbanas periféricas torna o comércio concentrado menos eficaz do que antes, reduzindo significativamente o valor das lojas comerciais.
Compartilhando da mesma opinião, especialistas da CBRE Vietnam acreditam que, embora os imóveis comerciais sejam considerados um segmento lucrativo por profissionais, investir neles para fins de varejo pode facilmente levar à decepção se a demanda potencial da área urbana e dos moradores vizinhos não for cuidadosamente considerada. Na inevitável tendência de desenvolvimento do atual mercado imobiliário, todo projeto de condomínio residencial deve reservar espaço para áreas comerciais. No entanto, dependendo da localização, cada projeto terá necessidades diferentes. Portanto, o desenvolvimento e a melhoria dos imóveis comerciais dependerão da localização e da escala do projeto.
Em um relatório de mercado recente da JLL Vietnam, a empresa também aconselhou os investidores que consideram investir nesse segmento de lojas comerciais que, caso não disponham de capital disponível, repensem seriamente o investimento, pois é muito fácil que o mercado entre em colapso. Para manter os inquilinos atuais, os proprietários de lojas comerciais precisam reduzir os aluguéis. Enquanto isso, para os imóveis atualmente disponíveis para locação, os proprietários enfrentam pedidos de redução dos aluguéis em 20% a 40%. Os contratos de locação permanecem com duração de 3 a 5 anos; no entanto, os inquilinos propõem não aumentar os aluguéis durante todo o período do contrato.
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