Desiludido com o investimento em lojas no quarteirão base

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Uma loja em um prédio de apartamentos no distrito de Go Vap está vazia há muito tempo.

Antigamente procurados no mercado e considerados a "galinha dos ovos de ouro" para investidores, os shophouses em muitos prédios de apartamentos entraram em crise, sendo alugados a preços baixos ou colocados à venda. Essa situação tem causado problemas para muitos proprietários de shophouses e a investidores que enterraram seu capital, pois o baixo preço atual do aluguel é apenas um grão de areia em comparação com o investimento inicial de vários bilhões a várias dezenas de bilhões de VND. Essa situação está acontecendo na Cidade de Ho Chi Minh, onde a densidade populacional é alta e o consumo de bens de consumo está no topo do país.

Por mais de 3 meses, o Sr. Dung, proprietário de uma loja no distrito de Go Vap, na Cidade de Ho Chi Minh, vem vendendo uma loja de 50 m² com prejuízo de mais de 500 milhões de VND, mas ninguém ainda se pronunciou. Esta loja foi comprada pelo Sr. Dung em 2019 por quase 3,8 bilhões de VND, inicialmente alugada por 15 milhões de VND/mês. No entanto, devido à lentidão dos negócios, o inquilino devolveu a casa após 6 meses de aluguel. Depois disso, o Sr. Dung continuou a colocar uma placa de aluguel, mas poucas pessoas pediram, então ele reduziu proativamente o valor para 13 milhões de VND/mês. Até agora, por meio de muitos inquilinos, o preço foi reduzido para 10 milhões de VND/mês, mas o imóvel ainda está vago.

"Todo mês, ainda tenho que pagar juros bancários e o principal de mais de 20 milhões de VND pelo empréstimo de 2 bilhões de VND. O aluguel é baixo e a pressão dos juros é alta, então tive que vender o imóvel com prejuízo, mas depois de mais de 3 meses de propaganda, ainda não encontrei comprador", disse o Sr. Dung.

Na mesma situação, o Sr. Hien, um investidor imobiliário, compartilhou: "Em 2018, investi mais de 5 bilhões de VND em uma loja em um projeto no antigo Distrito 2 (atual Cidade de Thu Duc), localizada na fachada da rua principal, com tráfego intenso. Naquela época, eu tinha certeza de que, com o tempo, minha casa aumentaria de preço ou seria alugada por um preço alto. Conforme planejado, inicialmente, aluguei-a para clientes para abrir uma cafeteria a um preço de 30 milhões de VND/mês. No entanto, desde o final de 2020, devido a dificuldades comerciais, minha loja e uma série de casas adjacentes na mesma área estão fechadas, sem inquilinos."

"Quando a pandemia acabasse, pensei que o mercado se estabilizaria rapidamente, mas depois de 2 anos meu apartamento ainda está vago. Recentemente, um cliente quis alugá-lo para abrir um minimercado e pagar 15 milhões por mês, mas ainda não concordei, planejando vendê-lo porque o investimento não é rentável", disse o Sr. Hien.

De acordo com muitos especialistas imobiliários, nos últimos tempos, o comércio eletrônico tem crescido cada vez mais, muitas empresas agora precisam apenas de armazéns, não de lojas, e os armazéns agora também são armazéns de serviços inteligentes, gerenciados e operados on-line, baratos e seguros, enquanto alugar uma loja como armazém é caro e inseguro.

Segundo especialistas, o modelo de shophouses foi realmente valioso quando surgiu no Vietnã, na década de 2000. Nos distritos centrais da Cidade de Ho Chi Minh, uma série de shophouses já foi a "galinha dos ovos de ouro" para atrair investidores. Devido ao seu sucesso, as empresas imobiliárias lançaram continuamente novos produtos no mercado, gerando excedentes.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que um projeto de shophouse deve convergir diversos fatores, especialmente considerando questões demográficas, calculando detalhadamente o comportamento do usuário, o número de pessoas que passam pelo local para fazer negócios e as atividades de compras, a fim de gerar fluxo de caixa diário para o projeto. Somente assim os shophouses poderão gerar eficiência empresarial. Além disso, é necessário estudar cuidadosamente as principais mudanças nos métodos de compras e entretenimento das pessoas. Atualmente, os consumidores têm utilizado mais as compras online, juntamente com a migração para áreas urbanas satélites, tornando o comércio concentrado menos eficaz do que antes, reduzindo significativamente o valor dos shophouses.

Compartilhando a mesma visão, especialistas da CBRE Vietnam comentaram que, embora este seja um segmento considerado lucrativo por especialistas, se a demanda potencial da área urbana central e dos moradores do entorno não for cuidadosamente calculada, investir em shophouses para abrir lojas pode facilmente ser frustrante. Na tendência inevitável de desenvolvimento do mercado imobiliário atual, qualquer projeto de apartamentos deve reservar espaço para áreas comerciais. No entanto, dependendo da localização, cada projeto terá necessidades diferentes. Portanto, o desenvolvimento e a melhoria de shophouses dependerão da localização e da escala do projeto.

Em um relatório de mercado recente da JLL Vietnam, esta unidade também fez recomendações aos investidores na escolha deste segmento de lojas: se não houver fluxo de caixa ocioso, os investidores devem considerar investir em lojas, pois será muito fácil "quebrar". Para manter os inquilinos atuais, os proprietários de lojas precisam reduzir os preços dos aluguéis. Enquanto isso, com as instalações sendo oferecidas para aluguel, os proprietários enfrentam um pedido para reduzir o preço atual do aluguel em 20 a 40%. O prazo do contrato ainda é mantido em 3 a 5 anos, no entanto, os inquilinos propõem não aumentar o preço do aluguel durante todo o prazo do contrato...

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