3 legi imobiliare: Îndepărtați imediat obstacolele

Unul dintre obiectivele stabilite de Guvern și așteptările Adunării Naționale atunci când a permis intrarea în vigoare a Legii funciare din 2024 cu cinci luni mai devreme (de la 1 ianuarie 2025) este simplificarea procedurilor și rezolvarea problemelor legate de locuințe și terenuri pentru întreprinderi și persoane fizice.

Totuși, în unele localități, în special în orașul Ho Chi Minh, multe proceduri funciare au fost „înghețate” de când a intrat în vigoare această lege.

Oamenii stau pe foc

Semnând transferul de proprietate imobiliară la începutul lunii august 2024 (când intră în vigoare Legea funciară din 2024), pe 5 august, dl. V., rezident al Vinh Loc A (Binh Chanh, orașul Ho Chi Minh), a depus documentele de înregistrare la biroul de înregistrare districtual, iar formularul de calcul al impozitului a fost transferat autorității fiscale începând cu 14 august.

Cu toate acestea, după mai bine de o lună, autoritatea fiscală nu a emis încă o notificare fiscală pentru transferul la oficiul de înregistrare în vederea finalizării procedurii de înregistrare pentru transferul numelui către cumpărător.

Dl. V. a spus că, atunci când a semnat contractul de transfer, s-a angajat față de cumpărător că va actualiza schimbarea numelui în termen de 20 de zile. Deoarece dosarul a fost procesat lent, cumpărătorul a pus multă presiune pe el pentru a-l rezolva sau pentru a returna banii.

„În ultima lună, citind știri și văzând agențiile fiscale și de resurse cum se întreabă, raportează și solicită opinii cu privire la deficiențe, am fost atât de nerăbdător încât nu pot sta locului.”

„Procedurile de cumpărare, vânzare și transfer trebuie rezolvate rapid, dar în loc să aștepte ca ministerele și localitățile să țină ședințe una după alta, oamenii și întreprinderile ratează atât de multe lucruri și suferă tot felul de pierderi”, s-a indignat domnul V.

În mod similar, dl. TQĐ. a cumpărat o casă în districtul Phu Nhuan pe 8 august 2024, dar la mai bine de o lună de la depunerea cererii de transfer al dreptului de proprietate, încă nu a primit rezultatul, ceea ce a dus la amânarea tuturor planurilor sale.

Mai exact, domnul D. a cumpărat casa pentru 14 miliarde VND. El plănuia să împrumute rapid 10 miliarde VND din exterior pentru a o achita, apoi să împrumute de la bancă pentru a o rambursa.

Dosarul nu este încă complet, deși banca a finalizat evaluarea și procedurile de creditare, dar nu poate debursa, așa că domnul D. se chinuie să suporte dobânda la creditul din exterior fără să știe când va fi rambursat.

„Dobânda pentru împrumuturile externe este de zeci de milioane pe zi, în timp ce agențiile sunt lente în a decide cum să rezolve problema, oamenii trebuie să suporte povara grea”, a spus dl. D.

Din lipsă de bani, dna PL (care locuiește în Districtul 12, Ho Chi Minh City) a trebuit să vândă două parcele de teren din Districtul 12 pentru 6 miliarde VND. Deoarece ambele parcele de teren erau ipotecate la bancă, a trebuit să împrumute peste 4 miliarde VND de la cunoștințe pentru a finaliza procedurile de eliberare a ipotecii din cartea roșie.

Între timp, cumpărătorul locuinței a contractat și el un împrumut de la bancă, așa că dna L. l-a ajutat pe cumpărător în finalizarea procedurilor. Banca a fost de acord să acorde împrumutul cumpărătorului după finalizarea procedurilor de plată a taxei de transfer și de înregistrare a schimbării de nume.

La depunerea cererii la oficiul fiscal, dnei L. i s-a spus că Comitetul Popular al orașului urma să publice o nouă listă de prețuri pentru terenuri, așa că ar trebui să aștepte temporar pentru a calcula taxa de transfer conform noii liste de prețuri pentru terenuri.

Totuși, până în prezent, fișierele de calcul al taxei de transfer sunt încă blocate, ceea ce face ca atât vânzătorul, cât și cumpărătorul să fie „blocați”.

„Am vândut terenul pentru că nu aveam bani. Nu mă așteptam să fie și mai dificil după vânzare. Sper doar ca autoritățile să calculeze rapid taxa de transfer, astfel încât să pot finaliza procedurile de vânzare a terenului”, a spus dna L.

Tranzacțiile imobiliare din orașul Ho Chi Minh tind să stagneze, deoarece după cumpărare și vânzare, încă nu este posibilă finalizarea procedurilor de transfer al dreptului de proprietate și înregistrarea proprietății - Foto: QUANG DINH

Mai multe dificultăți pentru piața imobiliară

Între timp, dl. Tran Duc Thuan (directorul unui salon de tranzacționare imobiliară din Districtul 7) a declarat că numai această afacere are aproape 20 de dosare de cumpărare și vânzare de proprietăți imobiliare care sunt blocate în etapa de plată a impozitelor.

Potrivit domnului Thuan, toate înregistrările anterioare și ulterioare datei de 1 august au fost suspendate, ceea ce a dus la „înghețarea” tranzacțiilor finalizate, iar pentru tranzacțiile noi, oamenii au întâmpinat dificultăți, așa că au încetat și să mai cumpere și să vândă în această perioadă.

„Am crezut că noua lege va deschide piața și va ajuta oamenii să facă comerț mai convenabil, dar, în schimb, le îngreunează lucrurile.”

„Inițial, departamentul fiscal a spus că va dura doar 1-2 săptămâni pentru ca o nouă listă de prețuri pentru terenuri să fie disponibilă ca bază pentru calcularea taxei de transfer, dar până acum am așteptat mai mult de 1,5 luni fără niciun progres. În fiecare săptămână, trebuie să mergem la departamentul fiscal să întrebăm, deoarece clienții ne tot îndeamnă”, a spus dl Thuan.

Dl. Ta Trung Kien (agent imobiliar în Ho Chi Minh City) a spus că există multe cazuri în care vânzătorul are nevoie stringentă de bani, așa că trebuie să vândă casa, dar în final procedura nu poate fi finalizată, cumpărătorul nu se poate împrumuta de la bancă și să plătească 100% din sumă vânzătorului.

Există un caz în care un client a vândut casa pentru a acoperi costurile de stabilire în străinătate. Zborul era programat pentru 15 septembrie, așa că procedurile de vânzare au fost finalizate la începutul lunii august 2024.

Documentele notarizate și depozitul au fost finalizate, dar procesul de calculare a taxei s-a blocat, ceea ce l-a făcut pe vânzător să nu știe ce să facă. Vânzătorul a fost obligat să accepte zborul în străinătate începând cu 15 septembrie, în timp ce procesul de plată a taxei a continuat să aștepte.

„Clienții acceptă că, dacă apar probleme ulterior, vor trebui să cheltuiască mai mulți bani pe zboruri dus-întors pentru a le gestiona ulterior, deoarece nu știu când va fi finalizată procedura”, a declarat dl Kien.

În plus, potrivit domnului Kien, în realitate, există cazuri în care, la vânzarea unei case, trebuie să se împrumute bani din exterior pentru a achita creditul, pentru a obține cartea roșie pentru a face procedura de schimbare a numelui. În cazurile în care cumpărătorul se împrumută și de la bancă, dar nu poate elibera banii, vânzătorul va cădea într-o „dilemă” și va trebui să se îndatoreze la vânzarea casei.

Dl. Pham Trong Phu, directorul companiei Titanium Real Estate Management, a comentat că suspendarea procedurilor de emitere și modificare a certificatelor de utilizare a terenurilor și a scopurilor de utilizare a terenurilor face imposibilă desfășurarea de activități comerciale, de cumpărare și de vânzare, ceea ce cauzează dificultăți pentru firmele de brokeraj.

„Autoritățile trebuie să elimine rapid obstacolele din calea tranzacțiilor imobiliare din orașul Ho Chi Minh sau să aplice un mecanism temporar. Tranzacțiile nu ar trebui «înghețate» așa cum au fost în ultima lună”, a declarat dl Phu.

Potrivit domnului Tran Khanh Quang - directorul companiei de investiții imobiliare Viet An Hoa, companiile se așteaptă ca aplicarea rapidă a legilor referitoare la sectorul funciar să elimine obstacolele de pe piață și să promoveze tranzacțiile imobiliare, dar, în realitate, au apărut probleme, provocând întârzieri suplimentare în tranzacții.

„Fiecare localitate o implementează într-un mod diferit, ceea ce face ca oamenii și întreprinderile să suporte consecințele”, a fost indignat dl. Quang.

Persoane care efectuează proceduri imobiliare în districtul Binh Thanh, orașul Ho Chi Minh - Fotografie: H.HANH

Ministerul Resurselor Naturale și Mediului nu s-a pronunțat încă.

Potrivit avocatei Ngo Huynh Phuong Thao (CAF), ajustarea listei de prețuri a terenurilor pentru a corespunde valorii de piață este necesară, dar oamenii și întreprinderile nu pot rămâne blocate în etape procedurale.

În special, în timp ce multe alte localități încă gestionează înregistrările funciare conform coeficientului K și vechii liste de prețuri, orașul Ho Chi Minh „așteaptă” să publice o listă ajustată de prețuri ale terenurilor.

„Așteptarea noii liste de prețuri nu numai că îngreunează finalizarea procedurilor funciare pentru oameni, dar afectează și grav operațiunile afacerilor și, în special, afectează negativ rata de creștere economică a orașului Ho Și Min”, a declarat dna Thao, sugerând că vechea listă de prețuri a terenurilor ar trebui aplicată în continuare în așteptarea publicării noii liste de prețuri a terenurilor.

Delegatul Adunării Naționale, Le Xuan Than, președintele Asociației Avocaților din provincia Khanh Hoa, a declarat că, în calitate de agenție care asistă Guvernul în elaborarea Legii Funciare din 2024, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului ar trebui să facă propuneri proactive Guvernului sau să organizeze o conferință națională pentru a asculta ministerele, departamentele și localitățile care discută despre probleme, pentru a avea soluții și îndrumări în timp util.

Potrivit domnului Than, Legea funciară din 2024 prevede că vechea listă de prețuri ale terenurilor se va aplica până la 31 decembrie 2025. Prin urmare, dacă este necesar, Comitetul Popular provincial o va ajusta pentru a se potrivi prețului pieței locale.

În caz contrar, se va aplica în continuare vechea listă de prețuri pentru terenuri și se va întocmi o nouă listă de prețuri pentru terenuri, care va fi utilizată începând cu 1 ianuarie 2026.

Prin urmare, este complet normal ca unele localități să nu ajusteze, în timp ce altele ajustează listele de prețuri ale terenurilor.

„Legea a stabilit că, dacă orașul Ho Chi Minh consideră că vechea listă de prețuri a terenurilor este scăzută, putând cauza pierderi, localitățile trebuie să finalizeze rapid procedurile pentru a emite o listă de prețuri a terenurilor ajustată, facilitând astfel procedurile pentru cetățeni”, a declarat dl Than.

Avocatul Tran Duc Phuong (Asociația Baroului din Ho Chi Minh City) a mai spus că, în așteptarea noii ajustări a prețului terenurilor, orașul Ho Chi Minh trebuie să aplice vechea listă de prețuri, iar autoritatea fiscală trebuie să rezolve procedurile administrative pentru locuitori.

În plus, noua Lege funciară permite și aplicarea vechii liste de prețuri ale terenurilor până la 31 decembrie 2025. Prin urmare, atunci când lista de prețuri ajustată a terenurilor nu a fost emisă, vechea listă de prețuri este încă valabilă.

„Dacă noua listă de prețuri nu este disponibilă, este permisă aplicarea vechii liste de prețuri. De ce să se oprească gestionarea procedurilor administrative și să se facă oamenii să sufere?”

„Confruntate cu faptul că localitățile și-au oprit solicitările de opinii, ministerele și departamentele relevante trebuie să își exprime rapid opiniile și să își unească punctele de vedere pentru ca localitățile să le implementeze. Oamenii nu pot sta și aștepta ca agențiile să discute așa”, a declarat dl Phuong.

Departamentul de Taxe din orașul Ho Și Min recomandă din nou urgent

Oamenii vin să facă proceduri imobiliare la filiala Oficiului de Cadastru din districtul Phu Nhuan, orașul Ho Chi Minh - Foto: TTD

Pe 16 septembrie, Departamentul de Taxe din orașul Ho Și Min a continuat să solicite urgent Comitetului Popular din orașul Ho Și Min să organizeze o întâlnire pentru a rezolva înregistrările funciare începând cu 1 august 2024.

Mai exact, această agenție a propus ca Primăria să organizeze o întâlnire pentru a soluționa și unifica aplicarea documentelor legale, cum ar fi tabelele prețurilor terenurilor, coeficienții de ajustare a prețurilor terenurilor, procentele de calcul al chiriei terenurilor etc., astfel încât autoritățile fiscale să poată calcula prompt obligațiile financiare aferente terenurilor.

Conform Departamentului de Impozite al orașului, pentru înregistrările funciare din perioada 1 august 2024 până înainte de data la care orașul emite decizia de ajustare a listei de prețuri a terenurilor, se aplică Decizia nr. 02 din 16 ianuarie 2020 a Comitetului Popular din orașul Ho Și Min privind promulgarea regulamentelor privind listele de prețuri ale terenurilor din zonă pentru perioada 2020 - 2024.

Statisticile Departamentului de Taxe al orașului arată că, în perioada 1-27 august, această agenție a primit un total de 8.808 de înregistrări. Dintre acestea, 346 de înregistrări au fost pentru colectarea taxelor de utilizare a terenurilor în cazuri de recunoaștere a dreptului de utilizare a terenurilor, iar 277 de înregistrări au fost pentru colectarea taxelor de utilizare a terenurilor în cazuri de schimbare a destinației terenurilor.

În plus, există 5.448 de înregistrări de impozit pe venit din transferuri de proprietăți imobiliare și 2.737 de înregistrări în cazuri în care nu apar obligații financiare. Cu toate acestea, lipsa emiterii listelor de prețuri ale terenurilor a dus la un blocaj uriaș în rezolvarea înregistrărilor legate de terenuri.

Conform anchetei lui Tuoi Tre, la oficiile fiscale au mai rămas numeroase înregistrări funciare începând cu 1 august 2024. Unele oficii fiscale mai au 400-500 de înregistrări. Șeful unui oficiu fiscal dintr-un district central al orașului Ho Și Min a declarat că trebuie să aștepte lista de prețuri ale terenurilor pentru a calcula obligațiile fiscale. Prin urmare, oficiul fiscal poate doar să le explice oamenilor și nu poate face nimic altceva.

Cu toate acestea, unele oficii fiscale au declarat că au soluționat problema în mod flexibil pentru persoanele cu documente de transfer, moștenire și donație care sunt scutite de impozitul pe venit și de taxele de înregistrare. Pentru documentele care sunt supuse impozitării, oamenii trebuie să continue să aștepte și nu pot face nimic altceva.

Dl. NGUYEN VAN DINH (Președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam):

Multe localități sunt încă confuze

Deși cele trei legi sunt în vigoare de mai bine de o lună, se pare că există încă o discrepanță între agențiile care elaborează legile și localitățile care le implementează. Ofițerii de aplicare a legii din unele localități nu au „înțeles” punctele de vedere ale agențiilor care elaborează legile, astfel încât există ezitare și confuzie în gestionarea procedurilor funciare, în special în ceea ce privește lista de prețuri a terenurilor - baza pentru determinarea obligațiilor financiare funciare.

Deși decretele și circularele ghidează legea, implementarea ei este încă foarte dificilă. Prin urmare, deși noile legi sunt în vigoare de mai bine de o lună, majoritatea localităților încă caută soluții adecvate de implementare, emitând chiar reglementări relevante, cum ar fi calcularea prețului terenurilor și aprobarea listei de prețuri a terenurilor. De fapt, numărul de proiecte rezolvate în temeiul noii legi este foarte mic, deoarece localitățile trebuie să reconstruiască procesul de gestionare a procedurilor aferente.

Profesor asociat, Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Șeful Departamentului de Drept Economic, Universitatea de Drept din Hanoi):

Este nevoie de un mecanism de protejare a forțelor de ordine!

Pentru a se vedea eficacitatea clară a celor trei legi, este nevoie de timp pentru ca ministerele, ramurile și localitățile să își unifice opiniile privind aplicarea legii. De exemplu, Legea funciară din 2024 prevede cinci principii pentru determinarea prețurilor terenurilor, primul dintre acestea fiind determinarea prețurilor terenurilor conform principiilor pieței, nu prețurilor pieței.

Multe localități înțeleg că evaluarea terenurilor se bazează pe prețurile pieței, așadar este dificil de implementat deoarece prețurile pieței fluctuează zilnic. Această „ambiguitate” a facilitat speculatorilor să umfle cu ușurință prețurile terenurilor prin licitații, provocând perturbări ale pieței. În aplicarea legii, pe lângă principiul pieței locale, celelalte patru principii trebuie aplicate în conformitate cu procedurile legale.

În plus, este nevoie de un mecanism de protejare a ofițerilor de aplicare a legii în contextul actual. În același timp, este necesar să se asigure independența dintre organizația de evaluare a terenurilor și agenția de decizie privind prețurile terenurilor. Evaluarea terenurilor trebuie să asigure armonia intereselor dintre utilizatorii terenurilor, stat și investitori. Dacă prețurile terenurilor continuă să crească, va fi foarte dificil să se promoveze eficiența funciară.

Sursă: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm