3 legi privind terenurile și locuințele: Îndepărtați imediat obstacolele.

Unul dintre obiectivele stabilite de Guvern și așteptarea Adunării Naționale în permiterea intrării în vigoare a Legii funciare din 2024 cu cinci luni înainte de termenul stabilit (de la 1 ianuarie 2025) este eficientizarea procedurilor și rezolvarea deficiențelor în ceea ce privește locuințele și terenurile pentru întreprinderi și cetățeni.

Cu toate acestea, în unele localități, în special în orașul Ho Și Min, multe proceduri legate de terenuri au fost blocate de la intrarea în vigoare a acestei legi.

Oamenii sunt în neregulă cu ace.

După semnarea acordului de transfer funciar la începutul lunii august 2024 (când a intrat în vigoare Legea funciară din 2024), pe 5 august, dl. V., rezident al Vinh Loc A (districtul Binh Chanh, orașul Ho Și Min), a depus documentele de înregistrare la biroul de înregistrare al districtului, iar formularul de calcul al impozitului a fost transferat autorității fiscale pe 14 august.

Cu toate acestea, după mai bine de o lună, autoritățile fiscale încă nu au emis avizul de impunere pentru a fi transmis oficiului de înregistrare în vederea finalizării procesului de înregistrare și a transferului dreptului de proprietate către cumpărător.

Dl. V. a declarat că, la semnarea contractului de transfer, s-a angajat față de cumpărător să actualizeze dreptul de proprietate în termen de 20 de zile. Din cauza procesării lente a documentelor, cumpărătorul a pus presiuni semnificative asupra lui pentru a rezolva problema sau a returna banii.

„În ultima lună, citirea știrilor despre agențiile fiscale și de resurse care fac schimb de informații, depun rapoarte și solicită opinii cu privire la deficiențe m-a făcut neliniștit și anxios.”

„Procedurile de cumpărare, vânzare și transfer de terenuri trebuie rezolvate rapid, dar, în schimb, ministerele și localitățile țin ședințe una după alta, în timp ce oamenii și întreprinderile ratează atât de multe lucruri și suferă pierderi în toate felurile”, a spus domnul V. furios.

În mod similar, domnul TQD a achiziționat o casă în districtul Phu Nhuan pe 8 august 2024, dar după ce a depus documentele de înregistrare și transfer în urmă cu mai bine de o lună, încă nu a primit rezultatele, ceea ce i-a dat peste cap toate planurile.

Mai exact, domnul D. a cumpărat casa pentru 14 miliarde VND. El plănuia să împrumute rapid 10 miliarde VND din surse externe pentru a o achita, iar apoi să împrumute de la bancă pentru a rambursa restul.

Deși cererea de împrumut este incompletă, iar banca a finalizat procedurile de evaluare și aprobare, nu poate elibera fondurile. Drept urmare, domnul D. se luptă să achite dobânda la împrumutul extern fără să știe când o va putea recupera.

„Dobânda zilnică la împrumuturile de la creditori informali este de zeci de milioane de dong, în timp ce autoritățile sunt lente în a decide asupra unei soluții, lăsându-i pe oameni să suporte povara grea”, a spus dl D.

Din cauza dificultăților financiare, dna PL (cu domiciliul în Districtul 12, Ho Chi Minh City) a trebuit să vândă două parcele de teren din Districtul 12 pentru 6 miliarde VND. Întrucât ambele parcele erau ipotecate la bănci, a trebuit să împrumute peste 4 miliarde VND de la cunoștințe pentru a finaliza procedurile de eliberare a titlurilor de proprietate funciară de pe urma ipotecii.

Între timp, întrucât cumpărătorul contracta și un împrumut bancar, dna L. l-a asistat pe cumpărător cu procedurile necesare. Banca a fost de acord să acorde împrumutul odată ce plata taxei de transfer și procedurile de înregistrare au fost finalizate.

Când și-a depus cererea la oficiul fiscal, dna L. a fost informată că, deoarece Comitetul Popular al orașului urma să publice o nouă listă de prețuri ale terenurilor, ar trebui să aștepte temporar calcularea taxei de transfer conform noii liste de prețuri a terenurilor.

Cu toate acestea, până în ziua de azi, procesul de calcul al taxei de transfer rămâne blocat, lăsându-i atât pe vânzător, cât și pe cumpărător „blocați”.

„Am dus lipsă de bani, de aceea am vândut terenul. Nu mă așteptam ca lucrurile să devină și mai dificile acum că l-am vândut. Sper doar ca autoritățile să calculeze în curând taxa de transfer, ca să pot finaliza procedurile de vânzare a terenului”, a spus dna L.

Tranzacțiile imobiliare din orașul Ho Chi Minh tind să încetinească, deoarece, chiar și după cumpărare și vânzare, procedurile de transfer al dreptului de proprietate și de înregistrare a proprietății nu pot fi încă finalizate - Foto: QUANG DINH

Adăugând dificultăți suplimentare pieței imobiliare.

Între timp, dl. Tran Duc Thuan (directorul unei agenții imobiliare din Districtul 7) a declarat că numai compania sa are aproape 20 de dosare de tranzacții imobiliare care sunt în prezent blocate în etapa de plată a impozitelor.

Potrivit domnului Thuan, toate tranzacțiile anterioare și ulterioare datei de 1 august au fost blocate, ceea ce a dus la „înghețarea” tranzacțiilor finalizate, în timp ce și tranzacțiile noi au fost oprite din cauza dificultăților, oamenii abținându-se de la cumpărarea și vânzarea în această perioadă.

„Am crezut că noua lege va deschide piața și va ușura tranzacțiile pentru oameni, dar, în schimb, le-a îngreunat lucrurile.”

„Inițial, fiscul a spus că o nouă listă de prețuri pentru terenuri va fi disponibilă în termen de 1-2 săptămâni pentru a calcula taxa de transfer, dar acum am așteptat mai mult de 1,5 luni și încă nu există niciun progres. În fiecare săptămână trebuie să mergem la fisc să ne întrebăm, deoarece clienții ne îndeamnă constant”, a relatat dl Thuan.

Dl. Ta Trung Kien (agent imobiliar din orașul Ho Chi Minh) a spus că există multe cazuri în care vânzătorul are nevoie disperată de bani și este obligat să vândă casa, dar în cele din urmă procedurile nu sunt finalizate, iar cumpărătorul nu este capabil să obțină un credit bancar și să plătească 100% din sumă vânzătorului.

În unele cazuri, clienții își vând locuințele pentru a acoperi costurile de mutare în străinătate, zborurile fiind programate pentru 15 septembrie, așa că au început procedurile de vânzare la începutul lunii august 2024.

Documentele notarizate și depozitul au fost finalizate, dar procesul de calculare a impozitului a stagnat, lăsându-l pe vânzător nesigur cum să procedeze. Vânzătorul a fost nevoit să zboare în străinătate începând cu 15 septembrie, în timp ce procesul de plată a impozitului a rămas în așteptare.

„Clienții acceptă că, dacă apar probleme ulterior, vor suporta costuri suplimentare pentru deplasarea dus-întors pentru a le rezolva, deoarece nu știu cât va dura finalizarea acestei proceduri”, a declarat dl Kien.

În plus, potrivit domnului Kien, în realitate, există cazuri în care oamenii trebuie să împrumute bani din surse externe pentru a-și achita creditele existente pentru a obține actul de proprietate asupra terenului și a finaliza transferul de proprietate. Dacă și cumpărătorul se împrumută de la o bancă, dar creditul nu poate fi rambursat, vânzătorul se află într-o dilemă, fiind forțat să rămână îndatorat la vânzarea casei.

Dl. Pham Trong Phu, directorul companiei Titanium Real Estate Management, a comentat că stagnarea procedurilor de emitere și reînnoire a certificatelor de utilizare a terenurilor și schimbarea scopurilor de utilizare a terenurilor a împiedicat oamenii să efectueze tranzacții, să cumpere și să vândă și, în consecință, și firmele de intermediere imobiliară se confruntă cu dificultăți.

„Autoritățile trebuie să rezolve rapid obstacolele din calea tranzacțiilor imobiliare din orașul Ho Și Min sau să aplice mecanisme temporare; nu ar trebui să permită «înghețarea» tranzacțiilor, așa cum se întâmplă de mai bine de o lună”, a declarat dl. Phu.

Potrivit domnului Tran Khanh Quang, directorul companiei de investiții imobiliare Viet An Hoa, companiile se așteaptă ca aplicarea rapidă a legilor referitoare la terenuri să rezolve obstacolele de pe piață și să promoveze tranzacțiile imobiliare. Cu toate acestea, în realitate, au apărut probleme care împiedică și mai mult tranzacțiile.

„Fiecare localitate o implementează într-un mod diferit, ceea ce face ca oamenii și întreprinderile să suporte consecințele”, a spus domnul Quang cu furie.

Persoane care finalizează procedurile privind terenurile și proprietățile în districtul Binh Thanh, orașul Ho Chi Minh - Fotografie: H. Hanh

Ministerul Resurselor Naturale și Mediului nu a făcut încă niciun comentariu.

Potrivit avocatei Ngo Huynh Phuong Thao (CAF), ajustarea tabelelor de prețuri ale terenurilor pentru a reflecta valorile de piață este necesară, dar este inacceptabil să-i lăsăm pe cetățeni și pe companii blocați în proceduri birocratice.

În special, în timp ce multe alte localități încă procesează cererile de terenuri pe baza vechiului coeficient K și a vechii liste de prețuri, orașul Ho Chi Minh „așteaptă” publicarea listei de prețuri ajustate a terenurilor.

„Așteptarea noii liste de prețuri ale terenurilor nu numai că îngreunează finalizarea procedurilor funciare pentru oameni, dar afectează și grav operațiunile afacerilor și, în special, are un impact negativ asupra ritmului de dezvoltare economică a orașului Ho Și Min”, a declarat dna Thao, sugerând că vechea listă de prețuri ale terenurilor ar trebui aplicată în continuare în așteptarea publicării noii liste de prețuri.

Reprezentantul Adunării Naționale, Le Xuan Than, președintele Asociației Avocaților Provinciali Khanh Hoa, a sugerat că, în rolul său de agenție care asistă Guvernul în elaborarea Legii Funciare din 2024, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului ar trebui să facă propuneri proactive Guvernului sau să organizeze o conferință națională pentru a asculta opiniile ministerelor, sectoarelor și localităților cu privire la obstacole, pentru a găsi soluții și a oferi îndrumări la timp.

Potrivit domnului Than, Legea funciară din 2024 prevede că lista de prețuri ale terenurilor conform vechii legi se va aplica până la 31 decembrie 2025. Prin urmare, dacă este necesar, Comitetul Popular provincial o poate ajusta pentru a reflecta prețurile pieței locale.

În caz contrar, se va aplica în continuare vechea listă de prețuri ale terenurilor, iar o nouă listă de prețuri ale terenurilor va fi elaborată pentru a fi utilizată începând cu 1 ianuarie 2026.

Prin urmare, este perfect normal ca unele localități să nu își ajusteze listele de prețuri ale terenurilor, în timp ce altele o fac.

„Legea a atribuit această sarcină autorităților locale. Dacă orașul Ho Chi Minh consideră că vechea listă de prețuri a terenurilor este prea mică și ar putea cauza pierderi, trebuie să finalizeze rapid procedurile pentru a publica o listă revizuită de prețuri a terenurilor, simplificând astfel procedurile pentru locuitori”, a declarat dl Than.

Avocatul Tran Duc Phuong (Asociația Baroului din Ho Chi Minh City) a susținut, de asemenea, că, în așteptarea publicării noii liste de ajustare a prețurilor terenurilor, orașul Ho Chi Minh trebuie să aplice vechea listă de prețuri, iar autoritățile fiscale trebuie să se ocupe de procedurile administrative pentru populație.

În plus, noua Lege funciară permite și aplicarea vechii liste de prețuri ale terenurilor până la 31 decembrie 2025. Prin urmare, până la publicarea listei de prețuri ajustate a terenurilor, vechea listă de prețuri rămâne în vigoare.

„Dacă noua listă de prețuri nu este încă disponibilă, ar trebui aplicată vechea listă de prețuri. De ce să se oprească procesarea procedurilor administrative, cauzând pierderi oamenilor?”

„Având în vedere că localitățile întrerup procesarea cererilor pentru a solicita opinii, ministerele și agențiile relevante trebuie să ofere rapid opinii unificate, astfel încât localitățile să poată continua. Oamenii nu pot sta și aștepta ca agențiile să facă un astfel de schimb de opinii”, a declarat dl Phuong.

Departamentul de Taxe din orașul Ho Chi Minh a înaintat din nou o propunere urgentă.

Oamenii vin să finalizeze procedurile legate de terenuri și proprietăți la sucursala Oficiului de Înregistrare Funciară din districtul Phu Nhuan, orașul Ho Chi Minh - Foto: TTD

Pe 16 septembrie, Departamentul de Impozite din orașul Ho Și Min a continuat să depună o cerere urgentă către Comitetul Popular din orașul Ho Și Min pentru a organiza o ședință pentru a rezolva problemele legate de terenuri, începând cu 1 august 2024.

Mai exact, această agenție a propus ca orașul să organizeze o întâlnire pentru a soluționa definitiv și standardiza aplicarea documentelor legale precum tabelele prețurilor terenurilor, coeficienții de ajustare a prețurilor terenurilor, ratele procentuale pentru calcularea taxelor de arendă etc., astfel încât autoritățile fiscale să poată calcula prompt obligațiile financiare aferente terenurilor.

Conform Departamentului de Taxe din orașul Ho Și Min, pentru documentele legate de terenuri decurgând de la 1 august 2024, până la emiterea de către oraș a deciziei de ajustare a listei de prețuri a terenurilor, se vor aplica reglementările privind listele de prețuri ale terenurilor din zonă pentru perioada 2020-2024.

Conform statisticilor Departamentului de Taxe din orașul Ho Și Min, în perioada 1-27 august, agenția a primit un total de 8.808 cereri. Acestea au inclus 346 de cereri pentru colectarea taxelor de utilizare a terenurilor legate de recunoașterea dreptului de utilizare a terenurilor și 277 de cereri pentru colectarea taxelor de utilizare a terenurilor legate de conversia destinației terenurilor.

În plus, există 5.448 de declarații de impozit pe venit din transferuri de proprietăți imobiliare și 2.737 de declarații pentru cazuri fără obligații financiare. Cu toate acestea, lipsa unei liste de prețuri a terenurilor publicate a dus la întârzieri semnificative în procesarea cererilor legate de terenuri.

Conform anchetei ziarului Tuoi Tre, oficiile fiscale se confruntă în prezent cu o acumulare mare de documente legate de terenuri, începând cu 1 august 2024. Unele oficii fiscale au 400-500 de dosare în așteptare. Șeful unui oficiu fiscal dintr-un district central al orașului Ho Și Min a declarat că trebuie să aștepte noua listă de prețuri ale terenurilor înainte de a putea calcula obligațiile fiscale. Prin urmare, autoritățile fiscale pot doar să explice situația oamenilor și nu pot face nimic altceva.

Cu toate acestea, unele oficii fiscale au declarat că au fost flexibile în gestionarea cazurilor care implică transferuri, moșteniri și donații care sunt scutite de impozitul pe venit și de taxele de înregistrare. Pentru cazurile supuse impozitării, oamenii trebuie să continue să aștepte, deoarece nu au nimic altceva ce pot face.

Dl. NGUYEN VAN DINH (Președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam):

Multe localități încă se confruntă cu dificultăți.

Deși cele trei legi sunt în vigoare de mai bine de o lună, se pare că există încă o discrepanță între agențiile care au elaborat legile și localitățile care le implementează. Oficialii din unele localități nu au înțeles încă punctele de vedere ale agențiilor care elaborează legile, ceea ce a dus la ezitări și confuzie în gestionarea procedurilor funciare, în special în ceea ce privește tabelele de prețuri ale terenurilor - baza pentru determinarea obligațiilor financiare funciare.

În ciuda decretelor și circularelor care ghidează legea, implementarea rămâne foarte dificilă. Prin urmare, chiar dacă noile legi sunt în vigoare de peste o lună, majoritatea localităților încă caută soluții adecvate de implementare, emitând chiar și reglementări aferente, cum ar fi evaluarea terenurilor și aprobarea prețului terenurilor. În realitate, foarte puține proiecte au fost rezolvate în temeiul noii legi, deoarece localitățile trebuie să reconstruiască procedurile de gestionare a problemelor conexe.

Conferențiar Dr. Nguyen Quang Tuyen (Șeful Departamentului de Drept Economic, Universitatea de Drept din Hanoi):

Avem nevoie de un mecanism de protejare a forțelor de ordine!

Pentru a se observa eficacitatea clară a celor trei legi, este nevoie de mai mult timp pentru ca ministerele, sectoarele și localitățile să ajungă la un consens privind implementarea lor. De exemplu, Legea funciară din 2024 stipulează cinci principii pentru determinarea prețurilor terenurilor, primul fiind acela că prețurile terenurilor ar trebui determinate conform principiilor pieței, nu a prețurilor pieței.

Multe localități înțeleg evaluarea terenurilor pe baza prețurilor pieței, ceea ce face dificilă implementarea din cauza fluctuațiilor zilnice ale prețurilor pieței. Această „lipsă de claritate” facilitează speculațiile, umflând cu ușurință prețurile terenurilor prin licitații și perturbând piața. În aplicarea legii, pe lângă principiul pieței locale, celelalte patru principii trebuie aplicate conform procedurilor legale corecte.

În plus, este nevoie de un mecanism pentru protejarea ofițerilor de aplicare a legii în contextul actual. În același timp, trebuie asigurată independența organizațiilor de evaluare a terenurilor și a agențiilor decizionale privind prețurile terenurilor. Evaluarea terenurilor trebuie să asigure un echilibru al intereselor între utilizatorii terenurilor, stat și investitori. Simpla umflare a prețurilor terenurilor va face foarte dificilă maximizarea eficienței utilizării terenurilor.

Sursă: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm