Imobiliarele „rezistă furtunii”

„În peste 20 de ani de când lucrez în domeniul imobiliar, nu am mai văzut o perioadă atât de dificilă ca aceasta”, a exclamat un proprietar de afacere la adresa autorului. Această afirmație reflectă parțial și greutățile cu care se confruntă afacerile, precum și pe cele care operează în domeniul imobiliar. Cu toate acestea, acestea sunt încă rezistente, găsind modalități de a depăși zilele întunecate.

Dna Pham Thi Nguyen Thanh, directoarea generală a societății pe acțiuni Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Service), a declarat că în prezent, compania are cea mai mare anvergură printre agențiile imobiliare, cu o cotă de piață de aproximativ 33%. Cu toate acestea, doar pentru că Dat Xanh este o unitate mare nu înseamnă că nu întâmpină dificultăți. Compania este doar mai puțin dificilă decât alte afaceri datorită banilor acumulați în peste 20 de ani de activitate pe piață.

Potrivit doamnei Thanh, perioada trecută a fost o „mare inundație” pentru agenții imobiliari și nimeni nu a fost cu adevărat „sănătos” în această perioadă. Desigur, în „pericol” există încă „oportunitate”, iar companiile au implementat numeroase soluții pentru a trece peste „iernă”.

„ Sistemul nostru se întinde de la nord la sud. Înainte de povestea restricțiilor de creditare, compania noastră avea aproximativ 70 de filiale. Când piața a devenit dificilă, am restructurat în mod regulat și continuu, pe scară largă și profundă întregul sistem, de la nivelul grupului până la companiile membre, pentru a ne asigura că doar cele mai sănătoase „celule” sunt păstrate pentru a depăși perioada dificilă”, a declarat dna Thanh.

Această companie și-a folosit experiența din timpul carantinei cauzate de COVID-19 pentru a elabora scenarii de urgență. Când piața creditelor s-a înăsprit, compania a aplicat imediat o serie de scenarii la un nivel superior față de timpul pandemiei.

Compania și-a ajustat, a restrâns liniile de afaceri, amploarea, zonele de operare, a selectat linii de produse și a redus și eficientizat departamentele ineficiente. Chiar și departamentele care funcționau eficient, dar nu erau urgente, au fost nevoite să acorde prioritate resurselor mai urgente.

Potrivit dnei Thanh, compania s-a concentrat pe optimizarea resurselor sale financiare și umane. Compania a desfășurat o serie de activități pentru a trece de la un model cu „costuri fixe” la un model cu „costuri variabile”.

„ Eram hotărâți să ne schimbăm rapid statul pentru a supraviețui, deoarece stăteam cu toții pe o barcă pentru a învinge furtuna. Indiferent ce făcea barca grea, trebuia să o lăsăm jos pentru a o menține cât mai ușoară posibil pentru a se putea mișca”, a povestit dna Thanh.

În ceea ce privește resursele umane, compania a eficientizat toate departamentele și unitățile. Fiecare angajat trebuie să îndeplinească 2-3 sarcini, chiar dacă aceste sarcini sunt complet diferite. De asemenea, compania a eficientizat continuu personalul de brokeraj. În perioada de vârf, Dat Xanh Service a plătit salarii la peste 7.000 de angajați din vânzări, pe lângă peste 10.000 de colaboratori. Cu toate acestea, în timpul restructurării, compania a redus cu peste 60% personalul pentru a eficientiza sistemul.

„ Nu trebuie să le eliminăm complet, dar trecem de la costuri fixe la costuri variabile. Plătim salarii la 40% dintre angajații noștri, restul de 60% vor determina oameni să-și părăsească locurile de muncă, dar există persoane care continuă să vândă produse pentru companie în calitate de colaboratori ”, a declarat dna Thanh.

Prin urmare, operațiunile Dat Xanh Service sunt încă garantate datorită personalului de bază rămas. Compania continuă să plătească salarii, să mențină regimuri de asistență socială și să recompenseze persoanele remarcabile. Cu toate acestea, dacă vreun angajat nu este eficient, este obligat să „își spună la revedere” companiei.

Directorul general al Dat Xanh Service a declarat că firma optimizează și activitățile de gestionare a fluxului de numerar. Deoarece, pentru o firmă de brokeraj, principala sursă de bani o reprezintă comisioanele de brokeraj. Cu toate acestea, în ultima perioadă, firmele de brokeraj au avut „dificultăți” deoarece investitorii întârzie să plătească comisioanele.

„ Sistemul nostru însoțește peste 200 de investitori, de aceea datorăm o mulțime de comisioane. În prezent, ne concentrăm pe colectarea datoriilor pentru a recupera banii, suma care trebuie colectată este de peste 1.000 de miliarde de VND ”, a declarat dna Thanh.

În plus, companiile se concentrează și pe soluții pentru a crea noi surse de venit, a diversifica produsele și serviciile, a extinde piețele și a extinde baza de clienți.

Dna Dang Phuong Hang, director general al CBRE Vietnam, a declarat că, în cei 30 de ani de prezență a acestei unități pe piața vietnameză, compania a fost martora multor schimbări și fluctuații ale pieței. De obicei, criza din 1997-1998, care a fost o criză financiară uriașă în Asia, a afectat grav piața imobiliară. Sau, în perioada 2008-2009, piața imobiliară a fost, de asemenea, „înghețată” timp de mulți ani.

„ Thailanda are mai multe dificultăți decât Vietnam în ceea ce privește sursele de clienți, dar nu se confruntă cu dificultăți în ceea ce privește legalitatea, accesul la capital sau resursele financiare, așa cum se întâmplă în Vietnam ”, a declarat dna Hang.

Potrivit dnei Hang, companiile imobiliare din Thailanda își vând constant produsele în străinătate pentru a găsi clienți. Inițial, rezultatele sunt relativ pozitive.

Turiștii din Rusia și China s-au întors în destinațiile turistice ale Thailandei pentru a cumpăra proprietăți imobiliare, în special în zona Phuket, care a atras mult interes din partea clienților.

În Vietnam, echipa de vânzări imobiliare a CBRE s-a confruntat, de asemenea, cu numeroase dificultăți în ultima perioadă. Compania a trebuit să analizeze toate problemele din cadrul companiei.

Primul este managementul costurilor, aproape în fiecare săptămână compania trebuie să se întrunească pentru a revizui managementul costurilor. Al doilea este revizuirea produselor, dacă produsul se vinde bine, dar statutul juridic este neclar, investitorul are probleme, va dura mult timp până va colecta banii. Prin urmare, selecția produselor pentru vânzare este, de asemenea, luată în considerare mai atent.

În plus, CBRE se extinde și pe piața secundară datorită bazei mari de clienți cu nevoi reale de locuințe. Pe piața secundară, tranzacțiile sunt relativ stabile. Principalii clienți ai CBRE sunt străinii, proveniți din țări asiatice, europene, americane și din Orientul Mijlociu.

„ Clienții străini nu se confruntă adesea cu dificultăți juridice sau de acces la capital, așa cum se întâmplă în Vietnam. Îi interesează doar dacă investiția este sigură și dacă profitul este bun sau nu”, a spus dna Hang.

Potrivit dnei Hang, în ultima vreme, clienții străini au arătat mai puțin interes pentru produsele imobiliare din orașul Ho Chi Minh din cauza prețurilor ridicate. Cu toate acestea, clienții străini sunt mai interesați de produsele din regiunea de nord datorită prețurilor mai atractive.

Potrivit domnului Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS), pe lângă soluțiile aplicate de companii, cum ar fi restructurarea, reducerea personalului și optimizarea costurilor, extinderea pe noi piețe este o sarcină foarte importantă în prezent.

Unele proiecte au fost „înghețate” și sunt latente, așa că brokerii nu trebuie să continue să le urmărească, ci trebuie să dezvolte noi piețe. Dl. Dinh consideră că cererea de investiții în Vietnam este încă foarte mare. Cu toate acestea, această cerere este temporar latentă și așteaptă oportunitatea de a crește puternic. Această cerere, odată ce va fi deschisă, va crește foarte puternic.

„ Văd că unele companii imobiliare vietnameze au pășit pe piața internațională. Acestea se conectează cu brokeri locali pentru a atrage investitori pe piețele externe. Recent, într-o sesiune de discuții despre planurile de afaceri pe piețele externe din Quang Ninh , o companie a avut imediat 100 de colaboratori pentru a implementa acest plan ”, a declarat dl. Dinh.

Potrivit domnului Dinh, în prezent, există milioane de oameni în lume care lucrează online de la distanță. Acești oameni caută adesea destinații turistice cu prețuri rezonabile atât pentru odihnă, cât și pentru muncă. Iar cu prețuri mici la camere, cum ar fi în Vietnamul de astăzi, turiștii din SUA, Europa, Coreea, Japonia etc. sunt dispuși să vină în țara noastră pentru a experimenta. Este important ca brokerii să ia legătura cu clienții.

Imobiliarele „supraviețuiesc furtunii” - 5

Dna Pham Phuong Hang, directoarea generală a CBRE Vietnam, a comentat că acesta este momentul în care brokerii imobiliari trebuie să îmbunătățească calitatea, să standardizeze competențele, să crească încrederea clienților și să ridice nivelul brokerilor.

„ Brokerii sunt primele persoane cu care clienții intră în contact într-o tranzacție. Dacă brokerii se comportă neprofesionist și nu reușesc să construiască încredere în clienți, tranzacția va «eșua» chiar dacă produsul este bun și investitorul are o reputație bună. Brokerii sunt cei care restabilesc încrederea clienților și încrederea pieței”, a declarat dna Hang.

Împărtășind aceeași opinie cu dna Hang, dl. Pham Lam, președintele consiliului de administrație și director general al DKRA Vietnam, a declarat că îmbunătățirea calității serviciilor de brokeraj este o problemă extrem de importantă în zilele noastre. El a lucrat ca broker timp de aproape 20 de ani în orașul Ho Chi Minh și a fost martor la numeroase suișuri și coborâșuri ale pieței.

Dl. Lam și-a dat seama că piața imobiliară are propriile provocări în orice etapă. Chiar și în perioade de „prosperitate”, există încă probleme și consecințe care adesea urmează.

Potrivit domnului Lam, deși piața se confruntă cu multe dificultăți, el se simte în continuare încrezător și optimist. Compania sa și-a schimbat statutul de afacere de la „strângerea curelei” la „gustarea mierii și culcarea pe spini”. Acesta este un mod mai „tensiv” și mai periculos. Cu toate acestea, afacerea nu se străduiește în zadar, ci se străduiește cu perseverență, insistență și metodic.

Potrivit domnului Lam, acesta este momentul ca persoanele fizice și juridice care participă la piața imobiliară să se „instruiască”, să vadă dacă iubesc cu adevărat meseria sau nu și dacă au ales jobul potrivit sau nu. Acesta este, de asemenea, momentul pentru a-i „filtra” pe cei care nu sunt pasionați de job. Cu toate acestea, cei care iubesc meseria și depun eforturi vor primi oportunități bune.

Dl. Lam consideră că acesta este, de asemenea, un moment bun pentru agenții imobiliari să analizeze dificultățile cu care se confruntă clienții, să îi însoțească și să le construiască încredere. Pe măsură ce piața se încălzește, clienții nu îi vor ignora pe cei dedicați și entuziaști.

„ În trecut, când eram agent de vânzări, existau clienți de care mă ocupam timp de 5 ani înainte ca aceștia să cumpere produsele mele. Le ofereau întotdeauna sfaturi sau sprijin atunci când aveau nevoie. Poate că clientul nu va cumpăra imediat, dar la un moment dat, simte că produsul este potrivit pentru el, potrivit pentru capacitatea sa de plată, atunci va plăti” , a mărturisit domnul Lam.

Potrivit dnei Pham Thi Nguyen Thanh, directoarea generală a Dat Xanh, pentru a deveni un agent imobiliar de succes, cunoștințele agentului trebuie să fie foarte bune. Pe lângă înțelegerea legislației imobiliare, agentul trebuie să aibă cunoștințe de economie, politică, societate și o bună comunicare, înțelegând psihologia clientului...

Brokerii trebuie să țină pasul cu „tendința” de a vorbi cu clienții atunci când doresc să discute o chestiune de interes pentru mulți oameni. Fără suficiente cunoștințe și înțelegere, este foarte dificil să rămâi în profesie, mai ales în perioada actuală. Un broker bun este cineva cu cunoștințe foarte profunde și nu este un „broker”, așa cum îl numesc adesea oamenii.

În trecut, brokerii puteau găsi clienți stând într-un singur loc, dar acum nu mai pot găsi clienți nicăieri. Acest lucru i-a făcut pe unii brokeri să-și piardă încrederea în ei înșiși și în profesia lor. Cel mai important lucru pentru ca brokerii să rămână în profesie în acest moment este să creadă în ei înșiși.

„ Cred că piața are suișuri și coborâșuri ca o undă sinusoidală. Strămoșii noștri spun adesea «după ce e mai rău vine ce e mai bun». Acesta este momentul ca fiecare afacere și fiecare individ să își reevalueze punctele forte și punctele slabe și să își suplimenteze cunoștințele și abilitățile necesare ”, a declarat dna Thanh.

Dna Pham Phuong Hang, director general al CBRE Vietnam, a declarat că, în prezent, există încă mulți bani în buzunarele investitorilor, iar prețurile locuințelor din Vietnam sunt, de asemenea, mai mici decât în Hong Kong, Singapore sau Orientul Mijlociu. Cu toate acestea, investitorii sunt încă „reticienți” din cauza problemelor actuale. Guvernul și agențiile relevante au propus, de asemenea, soluții pentru a gestiona „blocajele”. Cu toate acestea, soluțiile politice nu au avut încă un impact prea mare asupra pieței.

Dl. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS), a declarat că, de la mijlocul anului 2022, piața imobiliară a dat semne că se apropie o „zonă de furtună” și o zonă de criză. Prin urmare, VARS a formulat recomandări foarte ferme privind modificarea reglementărilor legale.

„ Am formulat recomandări și am participat la propunerea de modificări la Legea funciară, Legea afacerilor imobiliare, Legea locuințelor, Legea investițiilor etc. Am compilat și sintetizat problemele și suprapunerile din reglementări, pe baza cărora am propus soluții”, a declarat dl Dinh.

Potrivit domnului Dinh, VARS a analizat urgent dificultățile fiecărui proiect pentru a rezolva problemele nerezolvate. Asociația a propus, de asemenea, Guvernului soluții pentru a elimina obstacolele din calea afacerilor.

Aceste propuneri au fost luate în considerare de Guvern și a fost emis un pachet de credite preferențiale în valoare de 120.000 de miliarde VND. Acesta este un pachet de credite important pentru a sprijini investitorii și cumpărătorii de locuințe sociale care au nevoie urgentă de capital.

Potrivit domnului Dinh, de la începutul anului 2023 până în prezent, Banca de Stat a ajustat ratele dobânzilor de 5 ori, iar după fiecare ajustare, Banca de Stat trebuie să monitorizeze mișcările pentru a se ajusta în consecință. Cu toate acestea, domnul Dinh a spus că rata actuală a dobânzii de mobilizare este ridicată, de până la 8%/an. Între timp, afacerile imobiliare obțin doar un profit de 8-10%.

„ Nimeni nu este atât de nesăbuit încât să investească bani în imobiliare în această perioadă dificilă. Cred că rata dobânzii trebuie să fie sub 5% pentru a avea speranța că investitorii se vor întoarce pe piața imobiliară”, a declarat dl. Dinh.

Potrivit președintelui VARS, recent, această unitate a făcut, de asemenea, numeroase recomandări cu privire la aspecte juridice legate de proprietățile imobiliare din stațiuni, deoarece investitorii cheltuiesc bani, dar nu sunt recunoscuți drept de proprietate. Investitorii nu pot dovedi că sunt proprietarii proprietăților imobiliare din stațiuni, așa că nu pot tranzacționa sau cumpăra și vinde, ceea ce duce la o pierdere a încrederii în acest segment.

Recent, Guvernul a emis Decretul nr. 10 privind recunoașterea drepturilor de proprietate asupra apartamentelor hoteliere, apartamentelor de tip resort (condotel), officetelurilor, vilelor de tip resort... care îndeplinesc condițiile prevăzute de lege. Aceasta este o schimbare foarte pozitivă și este potrivită nevoilor persoanelor și întreprinderilor.

În ultimele luni, piața imobiliară a arătat semne pozitive, deoarece „greții” de pe piața imobiliară au reluat proiectele.

Novaland a reluat proiectul Novaworld Phan Thiet (provincia Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincia Ba Ria Vung Tau) și The Grand Manhattan (HCMC). Corporația Hung Thinh a reluat, de asemenea, proiectul Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) cu subdiviziunea Marina District.

Phat Dat Group continuă, de asemenea, să implementeze proiecte precum Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Turnul Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) și proiectul 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Reprezentanții întreprinderilor menționate mai sus au declarat că, în ultima vreme, investitorii și clienții au manifestat un interes mai mare față de proiecte decât la începutul anului. Transferul de produse imobiliare este, de asemenea, mai activ decât înainte.

Un reprezentant al corporației Hung Thinh a declarat că această unitate a reînceput să funcționeze „încet”. În ultima lună, Hung Thinh a „închis” și câteva zeci de apartamente pentru clienți. Deși acest număr este încă prea „modest” în comparație cu amploarea corporației, speranța începe să se aprindă treptat.

Potrivit domnului Nguyen Quoc Anh, director general adjunct al Batdongsan.com.vn, indicele dobânzilor imobiliare la nivel național a crescut ușor cu 1% în al doilea trimestru al anului 2023. În orașul Ho Chi Minh, cererea de tranzacții și-a revenit treptat bine pe segmentul apartamentelor și caselor de vânzare.

„ Numărul de căutări de apartamente în Districtele 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh și Districtul 9 (Orașul Thu Duc) a crescut cu 5-9%. Cererea de închiriere de apartamente în orașul Ho Chi Minh a crescut, de asemenea, cu 8-17%, iar numărul de cereri și căutări de terenuri a crescut, de asemenea, cu 6-7% față de sfârșitul anului 2022”, a declarat dl Quoc Anh.

Potrivit domnului Quoc Anh, semnalele stabile din macroeconomia ajută piața imobiliară să se redreseze treptat. În prezent, inflația este sub control, ratele dobânzilor și cursurile de schimb se stabilizează treptat.

Provocarea rămâne enormă.
Conform cercetărilor DKRA, în mai 2023, oferta de apartamente, case înșiruite și vile din orașul Ho Chi Minh a scăzut cu 92% față de aprilie, lichiditatea ajungând la doar aproximativ 5%. Acest lucru arată că piața intră într-o perioadă extrem de dificilă.
Per total, în al doilea trimestru al anului 2023, piața imobiliară rezidențială din orașul Ho Chi Minh și zonele înconjurătoare încă prezintă schimbări relativ pozitive atât în ceea ce privește oferta, cât și consumul. Cererea de pe piața globală a crescut ușor față de primele 3 luni ale anului, dar este încă scăzută în comparație cu aceeași perioadă din 2022. Se prognozează că în al treilea trimestru al anului 2023, piața va da semne de îmbunătățire, dar este dificil să se facă o schimbare bruscă pe termen scurt.

Sursă