Guvernul a emis noi reglementări privind evaluarea terenurilor.

4 metode pentru evaluarea terenurilor

Decretul 12/2024/ND-CP modifică articolele 4 și 5 din Decretul nr. 44/2014/ND-CP privind metodele de evaluare a terenurilor și condițiile de aplicare a fiecărei metode.

Mai exact, metoda comparativă este implementată prin ajustarea prețurilor parcelelor de teren cu aceeași destinație de utilizare, a anumitor similarități în factorii care afectează prețurile terenurilor care au fost transferate pe piață și care au fost licitate pentru drepturi de utilizare a terenului, unde ofertantul câștigător și-a îndeplinit obligațiile financiare conform deciziei de licitație. Acest lucru se realizează prin analizarea și compararea factorilor care afectează prețurile terenurilor după excluderea valorii activelor atașate terenului (dacă există) pentru a determina prețul parcelei de teren care urmează a fi evaluată.

Metoda comparativă se aplică evaluării în cazurile în care există cel puțin trei parcele de teren comparabile cu aceeași destinație de utilizare a terenului, anumite similarități în factorii care afectează prețurile terenurilor și drepturi de utilizare a terenului care au fost transferate pe piață și câștigate prin licitație, ofertantul câștigător îndeplinindu-și obligațiile financiare conform deciziei de licitație (denumite în continuare parcele de teren comparabile), cu excepția cazurilor specificate la punctele a, b, c și d de mai jos.

Metoda venitului se implementează prin împărțirea venitului net anual mediu pe suprafață de teren la rata medie a dobânzii la depozitele de economii în dong vietnamez pe 12 luni la băncile comerciale în care statul deține peste 50% din capitalul social sau din totalul acțiunilor cu drept de vot din provincie, timp de trei ani consecutivi până la sfârșitul celui mai recent trimestru pentru care sunt disponibile date înainte de data evaluării.

Metoda venitului se aplică la evaluarea parcelelor de teren agricol și a parcelelor de teren neagricole (cu excepția terenurilor rezidențiale) în cazul în care parcela sau suprafața de teren care urmează a fi evaluată nu se califică pentru metoda comparativă, dar se pot determina veniturile și cheltuielile din utilizarea terenului conform scopului legal de utilizare a terenului la momentul evaluării, cu excepția cazurilor specificate la punctele a, b, c și d de mai jos.

Metoda surplusului se implementează prin scăderea costurilor totale estimate de dezvoltare a parcelei sau zonei de teren din venitul total estimat din dezvoltare, pe baza celei mai eficiente utilizări a terenului (coeficientul de utilizare a terenului, densitatea clădirilor, numărul maxim de etaje ale clădirii), conform planului de utilizare a terenului și planului detaliat de construcție aprobat de autoritatea competentă.

Metoda excedentului se aplică evaluării în cazurile în care parcela sau suprafața destinată proiectelor de investiții nu se califică pentru metoda comparativă sau metoda venitului, dar veniturile totale din dezvoltare și costurile totale de dezvoltare ale proiectului pot fi estimate, cu excepția cazurilor specificate la punctele a, b, c și d de mai jos.

Metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului se implementează prin înmulțirea prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor cu coeficientul de ajustare a prețului terenului. Coeficientul de ajustare a prețului terenului este emis de Comitetul Popular al provinciei sau orașului guvernat central (denumit în continuare Comitetul Popular Provincial) prin compararea prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor cu prețul terenului predominant pe piață.

Metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului se aplică pentru a determina prețul terenului pentru parcelele și zonele de teren care sunt deja specificate în tabelul prețurilor terenurilor emis de Comitetul Popular Provincial și se încadrează într-unul dintre următoarele cazuri:

a) Cazurile prevăzute la articolul 114 lit. a, alineatul 4, și articolul 189 alineatul 3 din Legea funciară;

b) Calcularea plăților anuale ale rentelor funciare atunci când statul dă în arendă terenuri fără a scoate la licitație drepturile de utilizare a terenurilor;

c) Calcularea prețului de pornire pentru licitarea drepturilor de folosință pe teren atunci când statul alocă sau dă în arendă terenuri în cazurile în care parcela sau zona de teren a beneficiat deja de investiții în infrastructura tehnică conform planului detaliat de construcție;

d) Determinarea prețului terenului pentru parcela sau zona care urmează a fi evaluată, în cazul în care valoarea totală calculată conform tabelului prețurilor terenurilor pentru zona supusă taxelor de utilizare a terenurilor și taxelor de arendă este mai mică de 30 de miliarde VND pentru orașele administrate central, mai mică de 10 miliarde VND pentru provinciile muntoase și dealuri și mai mică de 20 de miliarde VND pentru alte provincii, în următoarele cazuri:

Cazurile prevăzute la punctele b și d ale clauzei 4 a articolului 114 și la clauza 2 a articolului 172 din Legea funciară;

Taxa de arendă a terenului se calculează ca o plată unică pentru întreaga perioadă de arendă, atunci când statul dă în arendă terenuri fără a scoate la licitație drepturile de utilizare a terenului.

d) Calcularea despăgubirilor atunci când statul recuperează terenuri în cazurile în care mai multe parcele de teren adiacente cu aceeași destinație sunt recuperate, dar nu îndeplinesc condițiile pentru aplicarea metodei comparative.

Decretul prevede că parcelele de teren comparabile utilizate pentru evaluarea terenurilor trebuie să îndeplinească condițiile de exercitare a drepturilor de folosință asupra terenurilor, astfel cum sunt prevăzute în Legea funciară.

Informații pentru aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor .

Decretul 12/2024/ND-CP adaugă, de asemenea, articolul 5b privind informațiile pentru aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor. În consecință, informațiile privind prețurile terenurilor, prețurile de leasing ale terenurilor și prețurile de leasing ale spațiilor pentru aplicarea metodei comparative, a metodei excedentului și a coeficienților de ajustare a prețurilor terenurilor pentru construcții includ:

1) Prețul licitației câștigătoare pentru drepturile de utilizare a terenurilor în cazurile în care ofertantul câștigător și-a îndeplinit obligațiile financiare conform deciziei de licitație câștigătoare.

2) Prețurile terenurilor după finalizarea procedurilor fiscale la autoritatea fiscală sau înregistrarea la oficiul de cadastru în cazurile de transfer al dreptului de folosință pe teren;

3) Prețuri de închiriere a terenurilor, prețuri de închiriere a spațiilor;

4) Prețul de piață al transferurilor de terenuri.

Decretul prevede că informațiile utilizate pentru aplicarea metodei de evaluare a terenurilor trebuie să fie informații dintr-o perioadă de cel mult 24 de luni anterioară datei de evaluare a terenurilor, acordând prioritate informațiilor cele mai apropiate de data evaluării și colectate din următoarele surse:

- Baza națională de date funciare, baza națională de date privind prețurile;

- Oficii de cadastru, unități care organizează licitații pentru drepturi de folosință pe terenuri și unități care organizează licitații de active;

- Autorități fiscale, agenții pentru agricultură și dezvoltare rurală;

- Burse imobiliare, afaceri imobiliare;

- Organizații cu funcție de consultanță în evaluarea terenurilor și companii de evaluare;

- Instituții de credit, asociații imobiliare, institute/centre de cercetare;

- Realizarea de interviuri directe cu cedentul sau cesionarul în cazurile în care transferul a avut deja loc pe piață.

Conform Decretului 12/2024/ND-CP, informațiile privind veniturile și cheltuielile din utilizarea terenurilor neagricole în scopul aplicării metodei venitului se colectează din următoarele surse: Venituri din producție și activități economice înregistrate în situațiile financiare sau venituri din contracte de leasing de terenuri și spații colectate pe o perioadă continuă de 3 ani (calculată de la 1 ianuarie la 31 decembrie) imediat anterioară datei evaluării.

Dacă venitul din parcela sau suprafața care urmează a fi evaluată este incomplet pentru fiecare an și nu reflectă cu exactitate venitul real din utilizarea terenurilor, ar trebui colectate informații privind prețurile de arendă a terenurilor și prețurile de arendă a spațiilor pentru cel puțin trei parcele, în scop comparativ.

Costul generării de venituri din utilizarea terenurilor, așa cum este stipulat mai sus, se stabilește pe baza normelor și prețurilor unitare emise de agențiile de stat competente sau a ratelor de investiții în construcții publicate de Ministerul Construcțiilor ; în cazurile în care nu există norme, prețuri unitare sau rate de investiții în construcții emise de agențiile de stat competente, se vor utiliza ca bază datele privind costurile medii reale de pe piață a cel puțin trei parcele de teren cele mai apropiate de parcela sau zona care urmează a fi evaluată, așa cum este stipulat la punctul b), alineatul 5 din prezentul articol.

Atunci când se aplică metode comparative, metoda surplusului trebuie să selecteze parcele de teren comparabile în următoarea ordine de prioritate: a) Similitudine în ceea ce privește amplasamentul, condițiile de infrastructură, suprafața, dimensiunea, forma, coeficientul de utilizare a terenului, densitatea construcțiilor, înălțimea construcțiilor și alți factori care afectează prețurile terenurilor în comparație cu parcela de teren care urmează a fi evaluată; b) Distanța cea mai apropiată față de parcela sau zona care urmează a fi evaluată și care nu este limitată de limitele administrative ale unităților administrative la nivel de comună, district sau provincie.

Comitetul Popular provincial decide prețurile specifice ale terenurilor.

În ceea ce privește stabilirea prețurilor specifice ale terenurilor, Decretul 12/2024/ND-CP prevede că, pe baza principiilor de evaluare a terenurilor specificate la articolul 112, clauza 1, din Legea funciară, a condițiilor de aplicare a metodelor de evaluare a terenurilor și a rezultatelor evaluării prețului terenurilor de către Consiliul de Evaluare a Funciarilor, Comitetul Popular provincial va decide asupra prețurilor specifice ale terenurilor sau Comitetul Popular districtual va decide asupra prețurilor specifice ale terenurilor în cazurile în care Comitetul Popular provincial deleagă autoritatea conform prevederilor Legii privind organizarea administrației publice locale.

Prețurile specifice ale terenurilor sunt utilizate ca bază pentru cazurile prevăzute la articolul 114, clauza 4, articolul 172, clauza 2 și articolul 189, clauza 3 din Legea funciară; prețul de pornire pentru licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor atunci când statul alocă terenuri cu taxe de utilizare a terenurilor sau dă în arendă terenuri cu o plată unică pentru întreaga perioadă de arendă.

Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu este responsabil de asistarea Comitetului Popular la același nivel în organizarea determinării prețurilor specifice terenurilor.

Sursă