Guvernul a emis noi reglementări privind evaluarea terenurilor.

4 metode de evaluare a terenurilor

Decretul 12/2024/ND-CP modifică articolele 4 și 5 din Decretul nr. 44/2014/ND-CP privind metodele de evaluare a terenurilor și condițiile de aplicare a fiecărei metode.

Mai exact, metoda de comparare este implementată prin ajustarea prețului terenurilor cu aceeași destinație de utilizare, a anumitor similarități în factorii care afectează prețul terenurilor transferate pe piață, câștigarea licitației drepturilor de utilizare a terenului pentru care câștigătorul licitației și-a îndeplinit obligațiile financiare conform deciziei de câștigare a licitației, prin analizarea și compararea factorilor care afectează prețul terenului după excluderea valorii activelor atașate terenului (dacă există) pentru a determina prețul terenului care urmează a fi evaluat.

Metoda comparației se aplică pentru determinarea prețului în cazurile în care există cel puțin 3 parcele de teren cu aceeași destinație de utilizare a terenului, anumite similarități în factorii care afectează prețul terenului transferat pe piață, câștigarea licitației drepturilor de utilizare a terenului în cazul în care câștigătorul licitației și-a îndeplinit obligațiile financiare conform deciziei de câștigare a licitației (denumite în continuare parcele de teren comparabile), cu excepția cazurilor specificate la punctele a, b, c și d de mai jos.

Metoda venitului se implementează prin împărțirea venitului net anual mediu pe suprafață de teren la rata medie a dobânzii la economii pentru depozitele la termen pe 12 luni în monedă vietnameză la băncile comerciale în care statul deține peste 50% din capitalul social sau din totalul acțiunilor cu drept de vot din provincie, timp de trei ani consecutivi până la sfârșitul celui mai recent trimestru cu date anterioare momentului evaluării.

Metoda venitului se aplică la evaluare în cazurile în care terenul, terenul agricol , terenul neagricol nu este teren rezidențial, iar terenul, suprafața de teren care urmează a fi evaluată nu îndeplinește condițiile pentru aplicarea metodei comparației, dar veniturile și cheltuielile din utilizarea terenului pot fi determinate în funcție de scopul legal de utilizare a terenului la momentul evaluării, cu excepția cazurilor specificate la punctele a, b, c și d de mai jos.

Metoda excedentului se implementează prin scăderea veniturilor totale estimate din dezvoltare a costului total estimat de dezvoltare al parcelei sau suprafeței de teren, pe baza celei mai eficiente utilizări a terenului (coeficientul de utilizare a terenului, densitatea construcției, numărul maxim de etaje ale clădirii), conform planului de utilizare a terenului și planului detaliat de construcție aprobat de autoritatea competentă.

Metoda excedentului se aplică pentru evaluarea cazului în care terenul sau suprafața de teren destinată implementării proiectului de investiții nu îndeplinește condițiile pentru aplicarea metodei comparației sau a metodei venitului, dar veniturile totale din dezvoltare și costurile totale de dezvoltare ale proiectului pot fi estimate, cu excepția cazurilor specificate la punctele a, b, c și d de mai jos.

Metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului se implementează prin înmulțirea prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor cu coeficientul de ajustare a prețului terenului. Coeficientul de ajustare a prețului terenului este emis de Comitetul Popular al provinciei sau orașului administrat central (denumit în continuare Comitetul Popular Provincial) prin compararea prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor cu prețul comun al terenului de pe piață.

Metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor se aplică pentru a determina prețurile terenurilor pentru parcelele și suprafețele de teren specificate în lista de prețuri a terenurilor emisă de Comitetul Popular Provincial și care se încadrează într-unul dintre următoarele cazuri:

a) Cazurile specificate la articolul 114, alineatul 4, litera a, și articolul 189, alineatul 3, din Legea funciară;

b) Calcularea rentei anuale a terenului atunci când statul dă în arendă terenuri fără a scoate la licitație drepturile de folosință asupra terenurilor;

c) Calcularea prețului de pornire pentru licitarea drepturilor de folosință pe terenuri atunci când statul alocă sau dă în arendă terenuri în cazurile în care parcela sau suprafața de teren a fost investită în infrastructură tehnică conform planificării detaliate a construcției;

d) Determinați prețul terenului pentru parcela sau suprafața de teren care trebuie evaluată, valoarea totală calculată conform prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor pentru zona supusă taxei de utilizare a terenului și plății chiriei este sub 30 de miliarde VND pentru orașele administrate central, sub 10 miliarde VND pentru provinciile muntoase și dealuri, sub 20 de miliarde VND pentru restul provinciilor în următoarele cazuri:

Cazurile specificate la punctul b și punctul d, clauza 4, articolul 114, clauza 2, articolul 172 din Legea funciară;

Calculați chiria funciară plătită într-o singură sumă forfetară pentru întreaga perioadă de închiriere atunci când statul închiriază terenuri fără a scoate la licitație drepturile de utilizare a terenurilor.

d) Calcularea despăgubirilor atunci când statul recuperează terenuri în cazurile de revendicare a mai multor parcele de teren adiacente cu aceeași destinație de utilizare care nu îndeplinesc condițiile pentru aplicarea metodei comparației.

Decretul prevede clar: Parcelele de teren comparabile pentru aplicarea metodei de evaluare a terenurilor trebuie să îndeplinească condițiile de exercitare a drepturilor de utilizator al terenurilor, astfel cum sunt prevăzute de Legea funciară.

Informații pentru aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor

Decretul 12/2024/ND-CP completează, de asemenea, articolul 5b privind informațiile pentru aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor. În consecință, informațiile privind prețurile terenurilor, chiriile terenurilor și chiriile spațiilor pentru aplicarea metodei de comparație, a metodei excedentului și stabilirea coeficienților de ajustare a prețului terenurilor includ:

1) Prețul câștigător al licitației pentru dreptul de folosință asupra terenului, în cazul în care câștigătorul licitației și-a îndeplinit obligațiile financiare conform deciziei de câștigare a licitației,

2) Prețul terenului a fost supus procedurilor fiscale la autoritatea fiscală sau a fost înregistrat la oficiul de cadastru în cazurile de transfer al drepturilor de folosință pe teren;

3) Prețul de închiriere a terenului, prețul de închiriere a spațiilor;

4) Prețul de transfer al terenului pe piață.

Decretul prevede clar: Informațiile pentru aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor sunt informațiile dintr-o perioadă de cel mult 24 de luni de la momentul evaluării terenurilor sau mai devreme, acordându-se prioritate informațiilor cele mai apropiate de momentul evaluării și colectate din următoarele surse:

- Baza națională de date funciare, baza de date de prețuri;

- Oficiul de cadastru, unitatea care organizează licitația drepturilor de folosință pe terenuri, unitatea care organizează licitația activelor;

- Autorități fiscale, autorități agricole și de dezvoltare rurală;

- Sala de tranzacționare imobiliară, afaceri imobiliare;

- Organizații cu funcție de consultanță în evaluarea terenurilor, întreprinderi de evaluare;

- Instituții de credit, asociații imobiliare, institute/centre de cercetare;

- Intervievați direct cedentul sau cesionarul pentru cazurile care au fost transferate pe piață.

De asemenea, conform Decretului 12/2024/ND-CP, informațiile privind veniturile și cheltuielile din utilizarea terenurilor neagricole pentru aplicarea metodei venitului se colectează din următoarele surse: Venituri din producție și activități economice înregistrate în situațiile financiare sau venituri din leasing de terenuri și spații colectate în termen de 3 ani consecutivi (calculați de la 1 ianuarie la 31 decembrie) imediat anteriori momentului evaluării.

În cazul în care venitul parcelei sau al suprafeței de teren care urmează a fi evaluată nu este complet în fiecare an și nu reflectă cu exactitate venitul real din utilizarea terenurilor, se colectează informații despre prețurile de închiriere a terenurilor și prețurile de închiriere a spațiilor pentru cel puțin 3 parcele, pentru comparație.

Costul generării de venituri din utilizarea terenurilor, așa cum este prevăzut mai sus, se stabilește pe baza normelor și prețurilor unitare emise de agențiile de stat competente sau a ratei capitalului investițional în construcții anunțată de Ministerul Construcțiilor ; în cazul în care nu există norme, prețuri unitare sau rate ale capitalului investițional în construcții emise de agențiile de stat competente, costul se bazează pe informații și date medii ale costurilor reale disponibile în mod obișnuit pe piață pentru cel puțin 3 parcele de teren cu cea mai mică distanță față de parcela sau suprafața de teren care urmează a fi evaluată, așa cum este prevăzut la punctul b, clauza 5 din prezentul articol.

La aplicarea metodelor de comparare, metoda surplusului trebuie să selecteze parcele de teren comparabile în următoarea ordine de prioritate: a) Similare ca amplasament, condiții de infrastructură, suprafață, dimensiune, formă, coeficient de utilizare a terenului, densitate a construcției, înălțime a clădirilor și alți factori care afectează prețul terenului în comparație cu parcela de teren care urmează a fi evaluată; b) Având cea mai mică distanță față de parcela sau zona de teren care urmează a fi evaluată și nelimitate de limitele administrative ale unităților administrative la nivel de comună, district și provincie.

Comitetul Popular Provincial decide prețurile specifice ale terenurilor.

În ceea ce privește decizia privind prețurile specifice ale terenurilor, Decretul 12/2024/ND-CP prevede că, pe baza principiilor de evaluare a terenurilor prevăzute la articolul 112, clauza 1, din Legea funciară, a condițiilor de aplicare a metodelor de evaluare a terenurilor și a rezultatelor evaluării prețurilor terenurilor de către consiliul specific de evaluare a terenurilor, Comitetul Popular la nivel provincial decide asupra prețurilor specifice ale terenurilor sau Comitetul Popular la nivel de district decide asupra prețurilor specifice ale terenurilor în cazurile în care Comitetul Popular la nivel provincial autorizează în conformitate cu prevederile Legii privind organizarea administrației publice locale.

Prețurile specifice ale terenurilor sunt utilizate ca bază pentru cazurile specificate în Clauza 4, Articolul 114, Clauza 2, Articolul 172 și Clauza 3, Articolul 189 din Legea Funciară; prețul de pornire pentru licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor atunci când Statul alocă terenuri cu colectarea taxei de utilizare a terenurilor sau dă în arendă terenuri cu plată unică pentru întreaga perioadă de închiriere.

Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu este responsabil de asistarea Comitetului Popular la același nivel în organizarea determinării prețurilor specifice terenurilor.

Sursă