Eliberarea zonei de relocare
Zona urbană Thu Thiem, care se mândrește cu o locație excelentă și se întinde pe 930 de hectare (inclusiv 770 de hectare pentru noua zonă urbană și 160 de hectare pentru relocare), a fost considerată mult timp o „mină de aur” a orașului Ho Chi Minh . Cu toate acestea, timp de mulți ani, o mare parte din activele publice de aici au rămas subutilizate; aceasta include zona de relocare cu mii de apartamente vacante și terenuri care au fost scoase la licitație anterior, dar niciodată dezvoltate cu succes.
Conform planului, orașul Ho Și Min va organiza a cincea licitație pentru 3.790 de apartamente de relocare în luna mai a acestui an. O caracteristică nouă a acestei licitații este împărțirea activelor în două grupuri pentru a crește atractivitatea și a lărgi numărul de participanți.
Mai exact, Grupa 1 include loturile R1, R2 și R3 cu aproximativ 2.220 de apartamente; Grupa 2 include loturile R4 și R5 cu aproximativ 1.570 de apartamente. Se așteaptă ca această scară mai mică să reducă presiunea financiară inițială asupra investitorilor, atrăgând astfel mai multe companii să participe.
Potrivit experților, natura acestei licitații nu constă doar în vânzarea de apartamente deja construite, ci, în esență, în transferul dreptului de a reamenaja un teren rar în inima cartierului Thu Thiem. Acest lucru deschide oportunități semnificative pentru investitori de a renova sau chiar demola structurile existente pentru a construi noi proiecte.
Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat: „Planificarea în această zonă a suferit ajustări semnificative, inclusiv o creștere de 90 de ori a coeficientului de utilizare a terenului și ajustări ale înălțimilor clădirilor, care pot ajunge la aproximativ 40-45 de etaje. Se așteaptă ca aceste modificări să creeze condiții mai favorabile pentru investitorii care participă la licitație. În consecință, ofertanții câștigători pot lua în considerare demolarea tuturor structurilor de locuințe temporare existente pentru a implementa noi proiecte, conform planului aprobat.”
Unii experți sugerează luarea în considerare a unui raport maxim de utilizare a terenurilor de aproximativ 15 ori, echivalentul multor proiecte de clădiri înalte existente în zonă. Creșterea raportului de utilizare a terenurilor ar mări suprafața totală construită, sporind astfel valoarea și atractivitatea proiectului.
În prezent, prețurile imobiliare din Thu Thiem sunt deja ridicate, variind între 200 și 300 de milioane de VND/m² și chiar mai mari în unele locații. Extinderea indicatorilor de planificare este considerată un factor cheie pentru asigurarea fezabilității financiare.
Înăspriți condițiile de licitație pentru a evita repetarea scenariilor anterioare.
Pe lângă zona de relocare din cartierul An Khanh, a fost reluat și planul de licitare a 7 parcele de „teren de primă clasă” din Thu Thiem. Prin urmare, în 2026, orașul Ho Chi Minh intenționează să scoată la licitație drepturile de utilizare a terenurilor pentru 7 parcele din Noua Zona Urbană Thu Thiem.
Lista include loturile 3-8, 3-9, 3-12 (Zona Funcțională 3); loturile 7-1, 7-17 (Zona Funcțională 7); lotul 1-12 (Zona Funcțională 1) și lotul 4-21 (Zona Funcțională 4). Acestea sunt toate parcele de teren cu infrastructură tehnică finalizată și lucrări de compensare și defrișare practic finalizate, gata de a fi scoase la vânzare.
Licitația care urmează nu numai că va genera venituri pentru buget, dar ar putea stabili și un nou preț de referință pentru întreaga regiune. Într-o piață care are nevoie de un punct de cotitură major pentru a-și reveni, scoaterea la licitație a unor parcele mari de teren este de așteptat să ajute la deblocarea resurselor.
Cu toate acestea, lecțiile învățate din licitațiile din 2021, unde anularea depozitelor a perturbat piața, rămân relevante. Prin urmare, se așteaptă ca această licitație să aibă o abordare mai riguroasă și mai substanțială și să se concentreze pe valoarea sustenabilă.
Potrivit experților, factorul cheie este asigurarea transparenței în procesul de licitație și stabilirea unui mecanism de stabilire a prețurilor care să reflecte îndeaproape condițiile pieței. Formarea unor grupuri de lucru formate din experți independenți în evaluare este considerată o soluție necesară pentru a determina prețuri rezonabile.
Criteriile de evaluare ar trebui să se bazeze pe mai mulți factori, cum ar fi amploarea proiectului, tipul de dezvoltare, locația și rata de absorbție a pieței. În plus, valoarea de brand pe care investitorii o primesc deținând proprietăți imobiliare de primă clasă este, de asemenea, un factor crucial. Unul dintre punctele culminante ale acestei licitații este înăsprirea condițiilor de participare pentru a limita speculațiile și confiscarea depozitelor.
Experții sugerează că întregul „ciclu de viață” al proiectului după licitație trebuie monitorizat, cu accent pe capacitatea financiară și capacitățile de implementare ale investitorului. Evaluarea ar trebui să includă structura financiară, rata datoriilor și experiența în implementarea unor proiecte similare în trecut.
În plus, este necesară o coordonare strânsă între agențiile de reglementare, cum ar fi cele fiscale, financiare și bancare, pentru a monitoriza procesul de implementare a proiectului. Aceasta este considerată o „barieră tehnică” importantă pentru a asigura seriozitatea și eficacitatea procesului de licitație.
Experții imobiliari consideră că, dacă licitația terenurilor se desfășoară corect, aceasta va crea un impuls major pentru piață; dimpotrivă, dacă managementul este neglijent, ar putea duce la riscul creării de „bule speculative”.
În primele trei luni ale anului 2026, veniturile din taxele de utilizare a terenurilor în orașul Ho Și Min au ajuns la aproape 8.900 de miliarde de VND, demonstrând rolul din ce în ce mai important al resurselor funciare în structura bugetară.
Potrivit Institutului de Economie a Resurselor și Mediului din orașul Ho Și Min, exploatarea eficientă a terenurilor publice, în special în zona urbană Thu Thiem, ar trebui prioritizată în scopul combaterii risipei și optimizării resurselor. Alte parcele de teren sunt scoase la licitație pentru conversie sau sunt plătite de investitori în cadrul modelului Build-Transfer (BT). Acestea sunt considerate soluții importante pentru realocarea resurselor funciare.
Cu toate acestea, experții economici subliniază, de asemenea, că factorul cheie care determină atractivitatea terenurilor scoase la licitație este raportul de utilizare a terenului și înălțimea clădirilor după câștigarea licitației. Anterior, proiectele de relocare se chinuiau adesea să atragă investitori din cauza cererii limitate de pe piață. Acum, că acestea au fost convertite în locuințe comerciale, potențialul este mai clar, dar indicatorii specifici de planificare, cum ar fi raportul de utilizare a terenului și înălțimea clădirilor, trebuie încă clarificați. „Afacerile vizează întotdeauna profitul, așa că, dacă funcționalitatea este maximizată conform planului, investitorii vor fi mai încrezători în participarea lor”, a subliniat un expert economic.
Dacă licitația va avea succes și va include un mecanism care să permită utilizarea maximă a spațiului și timpului, valoarea proprietăților imobiliare din Thu Thiem va crește brusc; în același timp, va aduce venituri de ordinul zecilor de trilioane de VND la bugetul orașului.
„Atunci când se investește sincron în sistemul de infrastructură tehnică, rețeaua de transport, în special liniile de metrou, această zonă are un mare potențial de a deveni o zonă imobiliară de top în regiune”, a comentat un reprezentant al Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City.
Sursă: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
Comentariu (0)