* Reporter: Dr. Tran Du Lich , au fost propuse multe soluții pentru a sprijini piața imobiliară, dar de ce continuă afacerile să raporteze dificultăți și să aibă nevoie de „salvare” atât în ceea ce privește capitalul, cât și aspectele juridice?
- Dr. Tran Du Lich: Nu sunt de acord cu termenul „salvare”. O soluție completă este necesară, dar nu ar trebui să fie o „salvare”.
Nu doar recent, ci în ultimele decenii, piața imobiliară vietnameză s-a dezvoltat foarte rapid și puternic, dar într-un mod nesănătos, după cum o demonstrează speculațiile excesive. Desigur, într-o economie de piață, speculațiile există în fiecare sector, dar atunci când speculațiile devin excesive, acestea duc la distorsiuni ale cererii și ofertei și ale prețurilor.
De exemplu, în perioada 2009-2011, piața imobiliară a înghețat doar în grupa de produse de lux, proiecte neterminate, lotizări de terenuri de vânzare sau proiecte în care fundația a fost finalizată, dar apoi abandonată... Între timp, produsele finite din segmentele de preț mediu și mic au continuat să se tranzacționeze normal și chiar au fost insuficiente.
În 2022, odată cu redresarea economică entuziastă după ce pandemia de COVID-19 a fost ținută sub control, piața imobiliară a cunoscut și ea o creștere masivă în multe segmente de produse, un val de investiții și speculații devenind destul de frecvent. Multe companii imobiliare au încheiat parteneriate cu băncile comerciale, acordând împrumuturi pentru a stimula speculațiile, în loc să faciliteze achizițiile de locuințe pentru persoanele cu nevoi reale.
Deși piața imobiliară de tip resort și a apartamentelor în complexul rezidențial este înfloritoare, nu există prea multe locuințe rezidențiale în zonele urbane. De exemplu, în orașul Ho Chi Minh, nu au existat proiecte sau produse noi în segmentul locuințelor pentru persoanele cu venituri medii și mici de câțiva ani.
Dacă piața imobiliară are nevoie de salvare, care ar fi ordinea priorităților?
Toată lumea știe că afacerile imobiliare sunt afaceri desfășurate cu banii altor persoane, inclusiv împrumuturi, emisiuni de obligațiuni, avansuri către clienți și o parte din capitalul propriu al companiei.
Piața imobiliară trebuie să fie lăsată să se autoreglementeze și să se autocurățeze, alături de un program cuprinzător de reformă din partea guvernului, în loc să se concentreze pe planuri de salvare imediate. (Foto: HOANG TRIEU)
În contextul unei piețe financiare volatile, atunci când toate cele patru surse de capital pentru piața imobiliară, în special obligațiunile corporative, încetează să existe, deficitul de capital este inevitabil. În plus, o serie de proiecte care erau pregătite pentru dezvoltare și implementare ulterioară sunt împiedicate de obstacole procedurale și juridice, împiedicând oferta suplimentară. Acest lucru creează un cerc vicios: proiectele în curs de dezvoltare nu dispun de capitalul necesar pentru a continua, în timp ce proiectele noi se confruntă cu obstacole juridice.
Având în vedere această situație, cred că cel mai important obiectiv al guvernului nu este pur și simplu de a aborda problemele imediate de pe piața imobiliară, ci mai degrabă de a dezvolta un plan relativ bine structurat pentru revitalizarea pieței pe termen mediu și lung.
* Care sunt soluțiile specifice, domnule?
Există o corelație foarte strânsă între piața financiară și piața imobiliară. Prin urmare, soluțiile pentru îmbunătățirea sănătății pieței imobiliare trebuie sincronizate cu abordarea problemelor de pe piața financiară printr-un plan de acțiune cuprinzător.
Din punct de vedere instituțional, este necesară revizuirea tuturor reglementărilor legale legate de piața imobiliară de la începutul proiectului până la operarea și dezvoltarea acestuia, inclusiv: reglementările privind sistemul de creditare, reglementările din Legea privind afacerile imobiliare, Legea locuințelor, Legea funciară, Legea construcțiilor etc. Pornind de acolo, ar trebui făcute ajustări pentru a remedia deficiențele din întregul sistem juridic, mai degrabă decât să se rezolve doar problemele dintr-una sau două legi.
Având în vedere blocajele juridice, este posibil să se propună ca grupul operativ pentru rezolvarea dificultăților și obstacolelor în calea proiectelor imobiliare să selecteze câteva cazuri exemplare pentru rezolvare, creând o bază juridică pentru ca alte domenii să poată urma și să reproducă soluția.
Rețineți că ar trebui utilizate instrumente financiare pentru a controla și limita speculațiile imobiliare. Ar trebui acordată prioritate proiectelor de locuințe cu o cerere reală pe piață, cu accent pe oferirea de sprijin financiar atât cumpărătorilor de locuințe, cât și dezvoltatorilor, pentru a crește o ofertă rezonabilă pe piață. În realitate, există multe zone urbane abandonate, cu cantități mari de capital blocate acolo.
Așadar, de unde vin banii pentru a finanța proiecte rezidențiale cu adevărat necesare pentru oamenii aflați în nevoie? Această situație este similară cu cea de pe piața secundară. Cheia este să lăsăm piața să se autocurățe și să se autoregleze; cum o putem salva și cine o poate face?
Se recomandă ca marile companii imobiliare să se restructureze proactiv pentru a reduce presiunea financiară. Investitorii se pot restructura prin vânzarea proiectelor care le cauzează probleme cu datoriile sau a proiectelor care sunt prea interconectate cu mai multe sectoare.
Investitorii au nevoie de un sistem de gestionare a riscurilor; nu pot acționa fără discernământ sau utiliza excesiv instrumentele financiare. Banca de Stat a citat recent exemplul unei companii imobiliare care dezvoltă simultan zeci de proiecte în întreaga țară - cum pot fi salvate? Din perspectiva băncilor, acestea pot alege să nu reclasifice datoria, ci să restructureze, să prelungească sau să amâne datoria companiilor din această categorie.
Cel mai important lucru este să începi imediat; cu cât amâni mai mult, cu atât va fi mai greu!
(Va fi continuat)
Sursă: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
Comentariu (0)