Cum să rezolvi dificultățile imobiliare?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich , au fost propuse multe soluții pentru a sprijini piața imobiliară, dar de ce continuă afacerile să raporteze dificultăți și să aibă nevoie de „salvare” atât în ​​ceea ce privește capitalul, cât și aspectele juridice?

- DR. TRAN DU LICH: Nu sunt de acord cu cuvântul „salvare”. Este nevoie de o soluție sincronă, dar nu este vorba de „salvare”.

Nu numai în această perioadă, ci și în ultimele decenii, piața imobiliară vietnameză s-a dezvoltat foarte rapid, puternic, dar nesănătos, reflectat în speculații excesive. Desigur, într-o economie de piață, în fiecare domeniu există speculații, dar atunci când speculațiile sunt excesive, acestea vor provoca distorsiuni ale ofertei, cererii și prețurilor.

De exemplu, în perioada 2009-2011, piața imobiliară a înghețat doar în grupa de produse high-end, proiecte neterminate, lotizări și vânzări de terenuri sau proiecte care abia își terminaseră fundația și apoi plecaseră de acolo... Produsele finite din segmentele medii și joase au fost încă tranzacționate normal, chiar lipsind.

În 2022, odată cu entuziasmul redresării economice după ce pandemia de COVID-19 a fost ținută sub control, piața imobiliară a crescut rapid și în multe segmente de produse, cu un val de investiții și o creștere destul de populară. Multe companii imobiliare s-au asociat cu băncile comerciale, angajându-se să acorde credite pentru a stimula speculațiile, în loc să creeze condiții pentru persoanele care aveau nevoie să cumpere locuințe.

Deși piața imobiliară din stațiuni și a apartamentelor în regim de condominiu este în creștere rapidă, nu există prea multe locuințe rezidențiale în zonele urbane. De exemplu, în orașul Ho Chi Minh, de câțiva ani nu au existat proiecte noi sau produse noi în segmentul locuințelor pentru persoanele cu venituri medii și mici.

Dacă „salvăm” piața imobiliară, care va fi ordinea priorităților?

Toată lumea știe că afacerile imobiliare reprezintă afaceri cu banii altora, inclusiv cu împrumuturi, mobilizarea capitalului obligatar, avansuri de la clienți și o parte din capitalul propriu al întreprinderii.

Este necesar să lăsăm piața imobiliară să se autoreglementeze și să se autopurifice în paralel cu un program de reformă sincron din partea guvernului, în loc să punem problema salvării pe primul loc. Foto: HOANG TRIEU

În contextul pieței financiare volatile, atunci când toate cele patru surse de aprovizionare cu capital pentru piața imobiliară, în special obligațiunile corporative, nu mai sunt disponibile, congestia capitalului este inevitabilă. Ca să nu mai vorbim de faptul că o serie de proiecte cu condiții pentru dezvoltare și implementare continuă sunt blocate în proceduri și probleme juridice, astfel încât oferta nu crește. De aici, apare un cerc vicios: proiectele în curs de dezvoltare nu au capital pentru a continua implementarea, iar noile proiecte sunt încurcate în probleme juridice.

Confruntat cu această situație, cred că cel mai mare obiectiv al Guvernului nu este pur și simplu rezolvarea imediată a pieței imobiliare, ci are nevoie de un plan relativ sistematic pentru a sănătoase piața pe termen mediu și lung.

* Care este soluția concretă, domnule?

Există o corelație foarte strânsă între piața financiară și piața imobiliară. Prin urmare, soluția pentru sănătatea pieței imobiliare trebuie sincronizată cu gestionarea problemelor de pe piața financiară printr-un program amplu de acțiune.

La nivel instituțional, este necesară revizuirea tuturor reglementărilor legale legate de piața imobiliară de la începutul proiectului până la operare și dezvoltare, inclusiv: reglementările privind sistemul de creditare, reglementările din Legea privind afacerile imobiliare, Legea locuințelor, Legea funciară, Legea construcțiilor... De acolo, ajustarea deficiențelor din întregul sistem juridic, nu doar rezolvarea dificultăților din 1-2 legi.

În cazul blocajelor juridice, este posibil să se propună un grup de lucru pentru a elimina dificultățile și obstacolele din calea proiectelor imobiliare, pentru a selecta câteva exemple tipice de gestionat, creând o premisă legală pentru ca alte locuri să implementeze și să reproducă soluția.

Atenție, folosiți instrumente financiare pentru a controla și limita speculațiile imobiliare. Dați prioritate proiectelor imobiliare cu cerere reală pe piață, în care se acordă prioritate sprijinului de capital atât pentru cumpărătorii de locuințe, cât și pentru investitori, pentru a crește oferta rezonabilă pentru piață. De fapt, există multe zone urbane abandonate cu fluxuri mari de capital îngropate aici.

Deci, unde se îndreaptă banii către proiectele rezidențiale de care au cu adevărat nevoie oamenii aflați în nevoie? Această situație este similară cu cea de pe piața secundară. Cheia este să lăsăm piața să se autocurățe și să se autoproceseze, dar cum o putem salva și cine o poate salva?

Se recomandă ca marile companii imobiliare să se restructureze proactiv pentru a reduce presiunea financiară. Investitorii se pot restructura prin vânzarea proiectelor care le-au cauzat datorii și a proiectelor care implică prea multe sectoare.

Investitorii au nevoie de un sistem de gestionare a riscurilor, nu pot fi extravaganți, utilizând excesiv instrumentele financiare. Banca de Stat a dat recent exemplul unor companii imobiliare care dezvoltă zeci de proiecte în același timp în întreaga țară, cum să le salveze? Din partea băncii, este posibil să nu se transfere grupurile de datorii, să se restructureze, să se prelungească sau să se amâne datoriile pentru întreprinderile din acest grup.

Cel mai important lucru este să începi să o faci acum, cu cât aștepți mai mult, cu atât va fi mai greu!

(Va fi continuat)

Sursă: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm