A doua problemă a impozitului pe proprietăți imobiliare este tensionată, trebuie elaborată o foaie de parcurs în conformitate cu sănătatea pieței.

Pot impozitele pe proprietate să reducă prețurile locuințelor?

Într-un raport transmis către Primărie privind motivele creșterii recente a prețurilor la proprietăți imobiliare, Ministerul Construcțiilor a declarat că va studia și propune o politică fiscală pentru cei care dețin și utilizează numeroase case și terenuri, pentru a limita speculațiile și cumpărarea și vânzarea într-o perioadă scurtă de timp pentru a obține profit.

Potrivit Ministerului Construcțiilor , factorii care contribuie la creșterea recentă a prețurilor locuințelor includ „participarea” unui număr de investitori, grupuri de investitori, speculanți și brokeri imobiliari. În ceea ce privește licitațiile cu prețuri câștigătoare de peste 100 de milioane pe metru pătrat, Ministerul Construcțiilor a declarat că multe grupuri de investiții se specializează în participarea la licitații și apoi vânzarea imediată pentru a obține profit. În afara zonei de licitație, mulți brokeri așteaptă rezultatele, gata să ofere să cumpere și să vândă terenuri la o diferență de 200 - 500 de milioane de VND pe lot. Cumpărarea și vânzarea multor loturi de teren pentru profit ilegal este frecventă, chiar organizată, crescând nivelul prețurilor terenurilor și locuințelor din zona înconjurătoare.

Unele grupuri, investitori și agenți imobiliari individuali distorsionează informațiile de piață pentru a „umfla prețurile”, a crea prețuri virtuale... și a profita de lipsa de cunoștințe a oamenilor pentru a manipula psihologia, a atrage investiții conform psihologiei mulțimii în scopul profitului.

În mod normal, investitorii în proiecte imobiliare cheltuiesc în medie 3% din prețul de vânzare pentru a-l plăti pieței și brokerilor pentru vânzarea produselor. Cu toate acestea, brokerii aleg adesea, în funcție de situația pieței, să adauge un preț mai mare atunci când tranzacționează cu clienții, determinând cumpărătorii să plătească „diferența”.

„În perioada febrilă, mulți brokeri folosesc și metoda «depozitului» pentru a cumpăra case și terenuri de la vânzători, apoi cresc prețul cu 10-15% pentru a vinde altora. De exemplu: un apartament are un preț de 5 miliarde VND, brokerul depune 1 miliard VND pentru a-l cumpăra și se angajează să plătească în termen de o lună. Dar în această lună, brokerul va găsi clienți pentru a-i vinde la o diferență de 6-7 miliarde VND.”

În plus, unii investitori contribuie și la creșterea prețurilor locuințelor prin „oferirea unor prețuri de vânzare mari”, ridicând nivelul profitului așteptat peste media proiectelor imobiliare. În zonele în care doar câteva sau chiar un singur proiect sunt deschise spre vânzare, investitorii pot majora prețurile pentru a obține profit, din cauza lipsei de concurență și a prețurilor de referință”, a precizat Ministerul Construcțiilor în raport.

Comentând pe marginea acestei probleme, expertul juridic în domeniul imobiliar Nguyen Van Dinh a afirmat că unul dintre motivele escaladării prețurilor caselor și terenurilor este fenomenul speculației și al acumulării de bunuri, susținut de bănci prin ideea „nimic nu este mai bogat decât tranzacționarea terenurilor”. Acesta este un grup de clienți „VIP” din partea băncilor, deoarece împrumuturile sunt întotdeauna ipotecate cu case și terenuri - despre care se consideră că aproape întotdeauna cresc în preț și prezintă riscuri reduse. Nevoile de investiții ale oamenilor sunt legitime, dar atunci când acest fenomen atinge un nivel ridicat, se transformă în speculație și acumulare de bunuri de case și terenuri, distorsionând piața, provocând abandonarea terenurilor și risipind resurse.

MSc. Nguyen Van Dinh a declarat că impozitarea caselor și terenurilor este o soluție obligatorie, stipulată clar în Rezoluția nr. 18-NQ/TW din 2022 a Comitetului Executiv Central privind continuarea inovării și perfecționării instituțiilor și politicilor, îmbunătățirea eficacității și eficienței gestionării și utilizării terenurilor. Rezoluția 18 stabilește sarcinile și soluțiile: „Depășirea situației de utilizare risipitoare a terenurilor, lăsarea terenurilor în pârloag, poluare și degradare”, „Prescrierea unor cote de impozitare mai mari pentru persoanele care utilizează suprafețe mari de teren, multe case, specularea cu terenuri, utilizarea lentă a terenurilor și lăsarea terenurilor în pârloag”.

Dl. Nguyen Van Dinh a declarat că la licitațiile de terenuri, prețul câștigător al licitației a fost de zeci de ori mai mare decât prețul de pornire din trecut. Majoritatea oamenilor au fost sceptici cu privire la rezultatele licitației, mai degrabă decât mulțumiți de faptul că bugetul statului va primi surse suplimentare mari de venit. Motivul este că parcelele de teren, după câștigarea licitației, sunt adesea abandonate, în multe cazuri formând „zone urbane fantomă”, majoritatea acestor „proiecte” având adesea o rată de ocupare foarte scăzută, chiar și după decenii de implementare, doar câteva case au fost construite și oamenii s-au mutat acolo. În consecință, Maestrul Nguyen Van Dinh a spus că impozitarea caselor și a terenurilor are o bază politică în Rezoluția 18 a Partidului, dar trebuie implementată sincron și echitabil între localități.

Un factor important este necesitatea unei baze de date pentru impozitare, pentru a asigura că subiecții corecți sunt impozitați și pentru a promova eficacitatea politicilor fiscale. În acest moment, stabilirea exactă a proprietarului acestor proprietăți imobiliare nu a fost rezolvată din cauza lipsei unei baze de date complete și a fenomenului în care altcineva preia numele proprietății.

Cu toate acestea, Prim-ministrul a aprobat Proiectul 06 pentru dezvoltarea de aplicații pentru date despre populație, identificare și autentificare electronică în serviciul transformării digitale. Noile Legi funciare, Legii locuințelor și Legii afacerilor imobiliare menționează, de asemenea, construirea unei baze de date naționale privind informațiile despre terenuri, locuințe și proprietăți imobiliare; dacă va fi implementată eficient, în viitorul apropiat se va putea construi un sistem de baze de date fiabil, care este o bază de date importantă pentru aplicarea legii impozitului pe proprietate imobiliară după adoptarea acesteia.

„ Dacă proprietățile imobiliare sunt supuse impozitării, dacă se poate colecta un sistem informațional și o bază de date a proprietăților imobiliare pentru a «atribui dreptul de proprietate», pentru a vedea exact cine deține această proprietate, atunci se poate întâmpla ceva ce pare imposibil: prețurile proprietăților imobiliare și ale locuințelor vor scădea, chiar vor scădea brusc. Speculațiile imobiliare vor fi aproape împiedicate. De asemenea, băncile vor trebui să caute o nouă bază de clienți în loc de magnați ai terenurilor.”

„Impozitarea are rolul de a concretiza ideea că „casele sunt pentru locuit, nu pentru speculații” și abia atunci visul de a se stabili la o anumită casă pentru muncitori va deveni mai puțin îndepărtat” , a subliniat dl Nguyen Van Dinh.

Piața imobiliară a dat recent semne de îmbunătățire, Adunarea Națională a aprobat oficial trei legi importante ale pieței, intrând în vigoare cu 6 luni mai devreme decât se aștepta, începând cu 1 august 2024. În timp ce piața imobiliară este animată doar în Hanoi, alte localități sunt încă destul de liniștite. În contextul în care afacerile imobiliare se confruntă cu numeroase dificultăți și investitorii sunt încă „blocați” pe piețele provinciale, recenta propunere de impozitare a locuințelor de serviciu a primit numeroase opinii opuse.

De fapt, impozitul pe locuințele secundare nu este o propunere nouă, ci a fost menționat încă din 2009, însă din mai multe motive nu a putut fi legalizat până când nu a fost inclus oficial în Rezoluția nr. 18-NQ/TW emisă în iunie 2022 de Comitetul Permanent al Adunării Naționale. Cu toate acestea, procesul de elaborare a reglementărilor/politicilor pentru reglementarea pieței funciare, în special prin impozitarea suplimentară a drepturilor de utilizare a terenurilor și a proprietății de bunuri pe terenuri din proprietăți imobiliare secundare sau mai multe, a întâmpinat numeroase obstacole.

Mai exact, mulți experți sunt îngrijorați de faptul că, dacă impunerea impozitului pe proprietate imobiliară nu este calculată și echilibrată cu atenție, aceasta ar putea crea un efect contraproductiv, crescând prețurile locuințelor, îngreunând accesul la locuințe pentru persoanele cu venituri mici și medii.

Ce traseu este potrivit?

Impozitul este un instrument eficient pentru combaterea evaziunii fiscale în transferurile imobiliare, speculațiilor, inflației prețurilor etc. Cu toate acestea, impozitarea locuințelor secundare trebuie calculată cu atenție pentru a fi adecvată atât realităților pieței, cât și pentru a asigura armonia intereselor tuturor părților.

Potrivit multor experți, impozitele pot fi un instrument pentru a controla creșterea vertiginosă a prețurilor terenurilor, a reduce speculațiile, a preveni manipularea pieței și a readuce proprietățile imobiliare la valoarea lor reală. Cu toate acestea, având în vedere mecanismul actual de gestionare a informațiilor funciare neclar, impozitarea nu este ușoară.

Impozitul este o soluție bună, ajutând la creșterea veniturilor la bugetul de stat și contribuind la ajustarea pieței pe termen scurt de 6-12 luni sau 1-2 ani, dar nu poate menține impactul pe termen lung. Cu toate acestea, există și multe îngrijorări că impozitul va face doar să crească prețurile, deoarece prețul terenului va fi adăugat la impozit de către vânzător.

Într-un interviu acordat presei, expertul financiar Dinh The Hien a declarat că impozitul pe proprietate este înțeles pur și simplu ca un impozit perceput persoanelor care dețin proprietăți; cu cât mai multe proprietăți, cu atât impozitul este mai mare. Pentru persoanele cu un nivel de trai mediu, care au o singură casă în care să locuiască, nu există motive de îngrijorare.

Pentru cei care dețin multe active (imobiliare), iar activele generează continuu profituri, plata mai multor impozite este firească. În cazurile de împrumuturi pentru investiții, impozitele fac parte din costul pe care investitorii trebuie să îl calculeze, „profit și pierdere”.

Recent, Asociația Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) a propus, de asemenea, o politică de impozitare a proprietăților imobiliare aplicabilă la două grupuri: cumpărătorii de locuințe secundare sau mai multe și proprietarii care abandonează proiectul. Cota de impozitare va crește treptat pentru tranzacțiile în care vânzătorul are o perioadă scurtă de proprietate.

Anterior, în august 2023, alegătorii din orașul Ho Și Min au continuat să propună impozitarea locuințelor secundare și impunerea unor taxe mai mari asupra proprietăților vacante care nu generează valoare funciară. Ministerul Finanțelor a declarat că a cercetat și elaborat un proiect de Lege privind impozitul pe bunuri imobiliare, care urmează să fie adăugat la Programul de dezvoltare a legilor și ordonanțelor din 2024 și prezentat Adunării Naționale pentru comentarii în cadrul celei de-a 8-a sesiuni (octombrie 2024).

Khanh An

Sursă: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html