La ce ar trebui să fii atent atunci când cumperi o tarabă la piață?

VnExpress•19/03/2024

Cu un capital de 400 de milioane de VND, experții recomandă contractarea unei ipoteci pentru a cumpăra un chioșc, dar este necesară o evaluare atentă a prețului, locației și planului de afaceri.

Bună ziua, expert, am 31 de ani, sunt necăsătorit și locuiesc într-o provincie rurală din centrul Vietnamului. În prezent, am economii de doar 400 de milioane de VND. Deoarece locuiesc cu părinții mei, cheltuielile mele lunare sunt de aproximativ 5 milioane de VND. Venitul meu lunar mediu este de 20 de milioane de VND.

Plănuiesc să cumpăr un teren într-un district de la periferia capitalei provinciei unde locuiesc în prezent, pentru aproximativ 800 de milioane de VND. Restul sumei le voi împrumuta de la bancă. În prezent, caut și documentez terenuri.

Pe lângă opțiunea de mai sus, am văzut un proiect de piață în orașul în care locuiesc care vinde chioșcuri cu două etaje pentru aproximativ 800 de milioane de VND. Nu am nicio experiență în afaceri și, dacă cumpăr un chioșc, îl voi păstra în principal pentru mine, îl voi închiria sau îi voi lăsa pe membrii familiei să îl folosească pentru afaceri, dacă doresc.

Am observat că tarabele tradiționale din piețe au foarte puțini clienți din cauza creșterii numărului de cumpărături online. De asemenea, nu am experiență anterioară în afaceri și în prezent ocup un loc de muncă administrativ. Nu sunt sigur de riscurile implicate de cumpărarea unei tarabe. Aș aprecia orice sfat de la un expert. Vă mulțumesc sincer!

Vinh2293

Consultant:

În contextul unei economii în rapidă dezvoltare, investițiile în imobiliare comerciale au devenit una dintre tendințele atractive de investiții. Cu toate acestea, nu toată lumea știe cum să abordeze și să gestioneze situațiile în mod eficient. Pe baza cazului dumneavoastră specific, putem trage următoarele concluzii cu privire la aspectele necesare ale managementului financiar personal atunci când luăm în considerare investiția într-un chioșc în cartier.

În ceea ce privește veniturile și potențialul de surplus, aveți un venit lunar de 20 de milioane VND și economii de 400 de milioane VND, cu cheltuieli lunare de trai de 5 milioane VND. Surplusul lunar este de 15 milioane VND, echivalentul a 75% din venitul dumneavoastră. Acesta este un indicator excelent și o resursă financiară fundamentală pentru orice decizie de investiții.

În continuare, vom evalua obiectivele de investiții și factorii legați de gestionarea creditelor și gestionarea riscurilor. Doriți să cumpărați un teren sau un chioșc în district în scopuri comerciale, urmărind stabilitatea și potențialele venituri pasive, precum și venituri din creșterea valorii proprietății. Bugetul dumneavoastră pentru chioșc este de 800 de milioane VND. Prin urmare, având în vedere situația dumneavoastră financiară actuală, va trebui să împrumutați 400 de milioane VND de la bancă.

În ceea ce privește utilizarea efectului de levier financiar la bancă, vă recomand să luați în considerare un credit ipotecar imobiliar, folosind drept garanție proprietatea pe care intenționați să o cumpărați. În prezent, conform legii, chioșcurilor li se pot acorda certificate de drept de folosință pe teren. Pe lângă aspectele juridice, vă rugăm să rețineți următoarele principii atunci când contractați un credit bancar.

Dobânzile la împrumut și plățile principale se situează în jurul a 30% din venitul dumneavoastră. Această cifră poate crește într-un interval adecvat, în funcție de nevoile dumneavoastră, deoarece surplusul dumneavoastră actual este la o rată foarte mare, de aproximativ 75%.

De asemenea, trebuie să acordați atenție reglementărilor precum ratele dobânzilor și termenii împrumuturilor. Împrumuturile mai lungi duc la plăți lunare mai mici ale principalului și dobânzilor; împrumuturile mai scurte reduc valoarea dobânzii bancare, dar pun presiune asupra fluxului de numerar lunar. În plus, ar trebui să fiți conștienți de reglementările băncii privind rata dobânzii variabile (care vor avea un impact semnificativ asupra împrumutului atunci când ratele dobânzilor cresc) și de penalitățile pentru rambursarea anticipată.

În plus, pentru a gestiona riscul de împrumut în circumstanțe neprevăzute care necesită sume mari de bani, cum ar fi boli, tratamente medicale, accidente sau pierderea locului de muncă, ar trebui să pregătiți un fond de urgență echivalent cu 3-6 luni de venit și o poliță de asigurare de viață.

Puteți consulta câteva dintre cele mai recente rate ale dobânzii la creditele bancare private în tabelul pe care l-am întocmit mai jos.

Bancar	Credit negarantat (%/an)	Credit ipotecar (%/an)
Agribank	7.0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TP-Bank	8,7 - 17	6,4 - 12,03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	de la 20,2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Banca Vietnamului	10,8 - 14,4	7 - 9
Vietinbank	9.6	7,7 - 8,5
Versiunea vietnameză	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
MB	11.9	7 - 9
MB Bank	12,5 - 20	6 - 9,5

Notă: Tabelul comparativ de mai sus privind ratele dobânzilor la creditele bancare este doar cu titlu informativ. Ratele dobânzilor la creditele bancare se pot modifica în timp, în funcție de politicile de creditare ale băncii. Pentru informații detaliate privind pachetele și politicile de creditare, vă rugăm să contactați direct băncile.

Evaluare imobiliară, evaluare juridică și plan de investiții/afaceri.

Nu aveți experiență în afaceri directe sau online, ceea ce crește riscul de a investi în acest domeniu. Iată câteva criterii importante pe care trebuie să le luați în considerare cu atenție înainte de a lua o decizie:

În primul rând, trebuie să evaluați valoarea proprietății. Trebuie să cercetați prețurile trecute și prezente ale chioșcurilor și să identificați factorii care determină potențialul lor de creștere viitoare a prețurilor. De asemenea, trebuie să evaluați fluxul de numerar lunar din operațiunile comerciale sau din închirierile la chioșcuri. Dacă chioșcurile nu sunt încă operaționale, trebuie să evaluați veniturile și profitul lor proiectate.

În al doilea rând, trebuie să evaluați situația macroeconomică. Acest lucru este crucial pentru a determina dacă momentul potrivit pentru decizia dvs. de investiție este cel potrivit. De exemplu, dacă dețineți proprietăți imobiliare într-o perioadă de boom, este posibil ca prețurile să fi crescut prea brusc, iar utilizarea efectului de levier financiar va duce la creșterea ratelor dobânzii, iar proprietatea își poate pierde potențialul de creștere din cauza creșterii anterioare. Această investiție va deveni ineficientă. Dacă nu aveți experiență, puteți consulta profesioniști în finanțe personale pentru o perspectivă cuprinzătoare.

În al treilea rând, evaluați locația și potențialul proprietății. Un chioșc într-o zonă dens populată va fi complet diferit de unul dintr-o zonă nouă, deoarece scopul principal al dezvoltării unui chioșc este activitatea comercială. Fără un rezident, câștigurile de capital (profitul din creșterea valorii proprietății) și fluxul de numerar (profitul din operațiunile comerciale de pe teren) nu vor fi eficiente. Prin urmare, o cercetare amănunțită a locației chioșcului, a potențialului, a densității populației, a utilităților (electricitate, drumuri, școli și alte facilități) din zona înconjurătoare vă va ajuta să luați o decizie de investiție mai precisă.

În al patrulea rând, este evaluarea juridică a proprietății. Pentru investitorii experimentați, acest lucru este relativ simplu. Cu toate acestea, pentru cineva cu puțină experiență, ar trebui să vă faceți timp să cercetați procedurile și reglementările legale necesare privind impozitele care vor fi plătite la deținerea de proprietăți imobiliare, pentru a evita riscurile inutile. În prezent, deținerea de proprietăți imobiliare necesită atenție la taxele de înregistrare și la impozitul anual pe utilizarea terenului. Dacă este vorba de un chioșc, trebuie să aflați dacă zona percepe taxe de serviciu sau taxe de întreținere. De asemenea, ar trebui luate în considerare taxele pentru dreptul de utilizare a terenului.

În cele din urmă, evaluează-ți investițiile și planul de afaceri. Recomand să ai un plan detaliat pentru această activitate, deoarece îți va consuma aproape în întregime economiile și o parte din surplusul lunar. Prin urmare, crearea unui plan detaliat este crucială. Te poți concentra pe următoarele trei elemente: evaluarea capacității tale financiare, bugetarea și gestionarea fluxului de numerar (venituri și cheltuieli).

Tran Manh Hoang Viet
Expert în planificare financiară personală
FIDT Companie de consultanță în investiții și administrare a activelor

Legătură sursă