Dezvoltatorul colaborează cu banca?
În realitate, multe proiecte, înainte de a vinde case către clienți, au avut întregul proiect ipotecat băncii. În loc să elibereze ipoteca înainte de a vinde către clienți, dezvoltatorul nu a făcut acest lucru și nu a rambursat datoria până în ziua de azi, ceea ce a dus la executarea silită a locuințelor locatarilor de către bancă. Chiar și în multe clădiri înalte, după vânzarea caselor către clienți, dezvoltatorul continuă să ipotecheze acele case către bancă pentru a împrumuta bani în alte scopuri. Abia atunci când nu își mai pot rambursa datoria și banca execută silit pentru a recupera principalul și dobânda, locatarii își dau seama de adevăr. Prin urmare, nu se pot emite certificate individuale de proprietate pentru fiecare apartament.
Un bloc de apartamente din orașul Ho Chi Minh folosește certificatele de proprietate ale rezidenților ca garanție pentru împrumuturi bancare.
Un rezident a cărui locuință a fost executată silit brusc a întrebat: „Când persoanele fizice împrumută bani, băncile examinează cu mare atenție activele garantate, verificându-le statutul juridic, valoarea și documentația... Nu înțeleg de ce dezvoltatorii pot folosi cu ușurință apartamente deja vândute drept garanție și totuși să treacă de procedurile băncii?” Aceasta este, de asemenea, o întrebare pe care mulți oameni și-o pun atunci când sunt martori la această situație paradoxală.
În realitate, conform reglementărilor, la semnarea unui contract de cumpărare imobiliară cu un client, dezvoltatorul trebuie să elibereze ipoteca dacă proprietatea este ipotecată unei bănci. La predarea casei către client spre ocupare, aceasta trebuie inspectată și considerată că îndeplinește toate cerințele. După o anumită perioadă, dezvoltatorul este responsabil pentru obținerea certificatului de proprietate (cartea roz) pentru client. Acesta este regulamentul, dar, în realitate, multe clădiri de apartamente, chiar și cele care nu au fost încă inspectate și considerate că îndeplinesc toate cerințele de ocupare, sau chiar cele cărora le lipsește certificarea de siguranță la incendiu, sau proiecte construite ilegal, sunt încă vândute și predate clienților. În special, practica „vânzării premature a apartamentelor” este unul dintre motivele care duc la riscul ca locuitorii să își piardă locuințele. Mai exact, chiar înainte de finalizarea proiectului și chiar înainte de finalizarea procedurilor, având disponibil doar terenul, mulți dezvoltatori încep să vândă. Cumpărătorii pot plăti într-o singură sumă sau în rate, în funcție de progresul proiectului. Astfel, deși proiectul este înregistrat oficial pe numele dezvoltatorului, proprietatea aparține de fapt clientului. În multe cazuri, băncile sunt conștiente de faptul că dezvoltatorul a vândut deja casele clienților, dar totuși închid ochii, permițând dezvoltatorului să ipotecheze proprietățile pentru a împrumuta bani.
Avocatul Nguyen Mau Thuong, director adjunct al firmei de avocatură Hoang Thu, a declarat: „Există cazuri în care dezvoltatorul a ipotecat în prealabil proprietatea imobiliară, apoi a vândut-o clienților fără știrea acestora. Există, de asemenea, cazuri în care dezvoltatorul a vândut deja casele clienților și apoi ipotechează proiectul unei bănci pentru a împrumuta bani. Deoarece contractele de vânzare nu sunt înregistrate la nicio agenție, ci sunt doar stocate la companie, banca nu știe dacă proprietatea imobiliară a fost efectiv vândută de către dezvoltator. De asemenea, este posibil ca dezvoltatorul să fi ascuns intenționat acest lucru, împreună cu o evaluare bancară insuficientă, ceea ce a dus la acordarea de împrumuturi dezvoltatorului, chiar dacă aceste apartamente au fost efectiv vândute.”
„În timpul construcției, dezvoltatorul nu avea capital și a ipotecat drepturile de utilizare a terenului și activele viitoare (casele) către bancă. Cumpărătorii nu aveau cum să știe că apartamentele pe care le-au cumpărat erau ipotecate. În mod ideal, banca care deținea ipoteca ar fi trebuit să anunțe public această informație, astfel încât oamenii să știe. Abia după ce dezvoltatorul a eliberat ipoteca, cumpărătorii ar trebui să semneze contractul de vânzare-cumpărare. Dar aici, dezvoltatorul a ocolit legea, semnând vag acorduri de cooperare sau acorduri prin care promitea să cumpere și să vândă. Acum, că problema a ieșit la iveală, cumpărătorii suferă toate pierderile. Evident, faptul că imobilul a fost ipotecat către bancă, iar dezvoltatorul l-a vândut totuși clienților dovedește că dezvoltatorul i-a înșelat pe aceștia. Dezvoltatorul trebuie tras la răspundere penală. Chiar și banca este responsabilă în acest caz; nu poate fi absolvită”, a analizat avocatul Nguyen Mau Thuong.
Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City
Proprietarii de locuințe trebuie să primească certificate de proprietate.
Analizând aspectele juridice, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că Legea Imobiliară din 2006 nu era la fel de strictă ca Legea Imobiliară din 2024, deoarece legea interzicea dezvoltatorilor doar să atragă ilegal și să deturneze capital de la cumpărători și arendași. Legea permitea, de asemenea, comercializarea proiectelor după finalizare sau în viitor.
„Totuși, Codul Civil prevede că un activ nu poate fi tranzacționat de două ori. Dacă întreaga clădire a fost ipotecată unei bănci, aceasta nu poate fi vândută clienților. Dacă dezvoltatorul continuă să vândă proprietatea ipotecată clienților, încalcă legea. Banca este, de asemenea, vinovată, deoarece atunci când acceptă o ipotecă, trebuie să gestioneze activul ipotecat; nu poate pretinde că nu cunoaște faptul că dezvoltatorul îl vinde clienților. Mai ales dacă activul ipotecat este o viitoare proprietate rezidențială, acesta trebuie monitorizat cu atenție pentru a se asigura că fondurile împrumutului sunt utilizate și distribuite în scopul propus. Astfel, banca este vinovată și responsabilă; în timp ce cumpărătorul este o parte nevinovată, o victimă”, a analizat dl Chau, adăugând: „Dacă dezvoltatorul a dezvăluit pe deplin că proiectul a fost ipotecat și clientul l-a cumpărat totuși, clientul este responsabil. În schimb, dacă dezvoltatorul a ascuns ipoteca și a vândut totuși proiectul clienților, clientul este o victimă. În cazul în care un apartament a fost vândut unui client, dar apoi ipotecat, dezvoltatorul este vinovat, iar banca este, de asemenea, vinovată.” A existat, de asemenea, o vină din cauza unei evaluări insuficiente. În acest caz, clientul este nevinovat și protejat. Prin urmare, statul trebuie să elibereze clienților certificate de proprietate funciară; dezvoltatorul și banca ar trebui să se ocupe singuri de această problemă sau să se dea reciproc în instanță.
„Făcem astfel de recomandări din 2013, dar până în ziua de azi, oamenii încă nu și-au văzut drepturile legitime protejate”, a subliniat dl. Le Hoang Chau.
Avocatul Vu Anh Tuan (Asociația Baroului din Ho Chi Minh City) a afirmat, de asemenea: Este fraudulos ca un dezvoltator să vândă proprietăți imobiliare unor persoane fizice, folosind proprietatea drept garanție pentru un împrumut bancar. Băncile și cumpărătorii trebuie să depună o plângere împotriva dezvoltatorului la poliție și să inițieze procese civile împotriva acestuia în instanță pentru a-și proteja clienții. Atunci când o bancă dă în judecată un dezvoltator, cumpărătorii de locuințe, în calitate de părți cu drepturi și obligații aferente, își vor vedea drepturile examinate și soluționate de instanță. În plus, dacă dezvoltatorul este investigat și urmărit penal într-un dosar penal, vor fi abordate și aspectele civile care implică banca și cumpărătorii de locuințe; nu poate exista nicio confiscare a proprietăților clienților.
Se știe că, până în prezent, există aproximativ 60.000 de case în orașul Ho Și Min cărora nu li s-au eliberat încă certificate de proprietate. Multe dintre aceste proiecte implică dezvoltatori care au ipotecat locuințele rezidenților pentru a împrumuta bani de la bănci, dar nu au reușit să ramburseze împrumuturile, ceea ce a dus la reținerea certificatelor de proprietate de către bănci. Recent, Consiliul Popular din orașul Ho Și Min a organizat, de asemenea, o întâlnire pentru a întreba Comitetul Popular cu privire la responsabilitatea sa în gestionarea clădirilor de apartamente și emiterea certificatelor de proprietate. Prin urmare, pe lângă încălcările dezvoltatorilor și băncilor, există și un grad de responsabilitate din partea autorităților pentru gestionarea și aplicarea neglijentă a acestora, arătând chiar semne de mușamalizare și tolerare a abaterilor. Prin urmare, este necesar să se separe gestionarea încălcărilor de către dezvoltatori și bănci de emiterea certificatelor de proprietate către cumpărătorii de locuințe.
Sursă: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
Comentariu (0)