Există o lipsă acută de locuințe de închiriat de calitate.
După mai bine de două decenii de urbanizare rapidă, rata de urbanizare a crescut de la 24% (în 2000) la aproape 44% (în 2025). Au apărut o serie de zone urbane de mari dimensiuni, schimbând rapid fața orașelor, îmbunătățind treptat infrastructura și calitatea locuințelor. Această dezvoltare a adus o contribuție semnificativă la creșterea economică , a stimulat investițiile și a oferit un impuls pentru zeci de industrii conexe.
Cu toate acestea, structura pieței imobiliare prezintă deficiențe: deși piața locuințelor de vânzare este în plină expansiune, încă nu a fost creat un sistem profesional de închiriere pe termen lung, cu îndrumare sistematică din partea statului. Piața actuală a închirierilor este în mare parte spontană, fragmentată, îi lipsește o planificare cuprinzătoare și nu garantează o calitate stabilă a vieții locuitorilor.
Conform Institutului Vietnamez pentru Evaluarea Pieței Imobiliare (VARS IRE), remodelarea segmentului locuințelor de închiriat nu vizează restricționarea investițiilor legitime sau a nevoilor de proprietate imobiliară, ci mai degrabă construirea unei structuri de piață mai armonioase între nevoile reale de locuințe, proprietate, investiții și exploatarea prin închiriere.
Conform Confederației Generale a Muncii din Vietnam, în zonele industriale există în prezent aproximativ 4,5-5 milioane de lucrători, majoritatea închiriind locuințe în condiții de înghesuială. În Hanoi și Ho Chi Minh City, proporția gospodăriilor care închiriază este în creștere, concentrată în rândul tinerilor și al lucrătorilor migranți, dar există o lipsă severă de locuințe de calitate. Majoritatea lucrătorilor locuiesc în zone informale de locuințe de închiriat, care sunt mici, au infrastructură dărăpănată și prezintă riscuri potențiale de siguranță la incendiu. Deținerea unei locuințe în marile centre urbane devine din ce în ce mai dificil de realizat.
În acest context, produsele imobiliare din orașele suburbane și satelit, care posedă o valoare utilitară clară, un statut juridic transparent, conectivitate convenabilă și prețuri rezonabile, vor juca un rol din ce în ce mai important. Aceasta nu este doar o soluție alternativă pentru clienții care nu au încă acces la locuințe în centrul orașului, ci și o cheie pentru atingerea unui echilibru durabil între nevoile de locuințe și investițiile pe termen lung.
Este nevoie de mecanisme de stimulare și reglementări legale privind închirierile de locuințe.
Cu toate acestea, problema centrală constă în necesitatea ca oamenii să aibă acces la locuințe de calitate la un cost accesibil. Acesta este motivul pentru care, în multe țări dezvoltate, locuințele de închiriat sunt considerate un pilon crucial al sistemului de securitate socială și al stabilității urbane.
Conform VARS IRE, experiența internațională arată că rolul statului este decisiv pentru dezvoltarea durabilă a locuințelor de închiriat. În Germania, în ciuda unei rate de proprietate asupra locuințelor de doar aproximativ 46%, calitatea vieții rămâne printre cele mai bune din lume datorită unui sistem robust de protecție a chiriașilor și unui mecanism de control al chiriilor de referință (Mietspiegel). Între timp, Singapore a ales un model centrat pe stat, menținând un sistem public de locuințe de închiriat gestionat de Consiliul pentru Dezvoltarea Locuințelor (HDB) și oferind subvenții substanțiale pentru persoanele cu venituri mici. În Coreea de Sud, Corporația Funciară și de Locuințe (LH) investește direct și achiziționează apartamente pentru închirieri pe termen lung de 20-30 de ani prin finanțare din Fondul Urban Național.
Spre deosebire de modelul locuințelor de vânzare, care permite o amortizare rapidă a investiției, locuințele de închiriat necesită o perioadă de amortizare foarte lungă, adesea cuprinsă între 15 și 25 de ani, în timp ce marjele de profit nu sunt mari. Dacă se bazează exclusiv pe mecanismele convenționale ale pieței, sectorul privat va întâmpina dificultăți în a participa. Prin urmare, VARS IRE susține că, pe lângă promovarea implementării Fondului Național pentru Locuințe de Închiriat, Vietnamul trebuie să își schimbe mentalitatea cu privire la dezvoltarea locuințelor, considerând locuințele de închiriat ca o infrastructură socială esențială, similară educației, asistenței medicale sau transportului public. Atunci când planifică zone urbane mari, statul ar trebui să introducă mecanisme de stimulare și stimulente fiscale și pentru utilizarea terenurilor pentru a încuraja întreprinderile să integreze proactiv locuințe de închiriat pe termen lung sau locuințe sociale de înaltă calitate.
În plus, este necesară conceperea unui sistem financiar pe termen lung pentru acest segment prin fonduri de economii pentru locuințe, credite preferențiale cu dobânzi mici și scutiri și reduceri de impozite pentru întreprinderile care dezvoltă locuințe de închiriat. Fără un „design instituțional special”, sectorului privat îi va fi dificil să participe la acest segment la scară largă.
O altă problemă importantă este necesitatea stabilirii unui cadru juridic separat pentru piața închirierilor, pentru a proteja drepturile chiriașilor. Mai exact, este necesară dezvoltarea treptată a unei Legi a închirierilor, cu reglementări specifice privind contractele de închiriere, marjele de creștere a prețurilor, standardele de calitate pentru proprietățile închiriate și responsabilitățile proprietarilor.
Pe lângă rolul principal al statului, întreprinderile ar trebui încurajate să participe la dezvoltarea de locuințe pentru lucrători și angajați. Întreprinderile care au o forță de muncă numeroasă au nevoie de sprijin în ceea ce privește impozitele, infrastructura și mecanismele financiare atunci când investesc în construirea de locuințe de închiriat pentru angajații lor.
Sursă: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
