Unde sunt obstacolele în programul de locuințe sociale?

VTV.vn - În ciuda progreselor pozitive înregistrate în dezvoltarea locuințelor sociale, afacerile din orașul Ho Chi Minh se plâng în continuare de procedurile lungi, finanțarea limitată și politicile care se suprapun.

Până în 2025, orașul Ho Și Min finalizase 14 proiecte de locuințe sociale cu 13.040 de apartamente, atingând 100% din obiectivul planificat.

Blocaje procedurale

În 2025, orașul Ho Și Min a finalizat 14 proiecte de locuințe sociale cu 13.040 de apartamente, atingând 100% din obiectivul planificat. În primele două luni ale anului 2026, orașul a început construcția a 2 proiecte cu 2.656 de apartamente, iar încă un proiect s-a calificat pentru mobilizarea capitalului și vânzarea viitoarelor unități locative la adresa 324 Ly Thuong Kiet Street, Sectorul 14, fostul District 10; cumulativ, există acum 11 proiecte în construcție cu 9.700 de apartamente. De asemenea, orașul a pregătit aproximativ 1.730 de hectare de teren pentru dezvoltarea de locuințe sociale și intenționează să selecteze investitori pentru 8 proiecte.

Cu toate acestea, informațiile din raportul publicat recent privind situația pieței imobiliare și sarcinile cheie ale Asociației Imobiliare din Ho Și Min (Horea) în 2026 arată că întreprinderile se confruntă în continuare cu dificultăți, deoarece cu cât intră mai adânc în procesul de implementare, cu atât devin mai evidente obstacolele și deficiențele politicilor.

Horea a propus integrarea proceselor de evaluare și reducerea procedurilor separate de aprobare pentru a eficientiza procedurile administrative pentru dezvoltarea locuințelor sociale.

În ceea ce privește procedurile, întreprinderile au motive întemeiate să se plângă. Dl. Le Hoang Chau, președintele Horea, susține că procedurile pentru locuințe sociale, conform vechiului mecanism, pot dura peste 1.000 de zile. Un proiect destinat persoanelor cu venituri mici, care durează câțiva ani doar pentru a trece prin diverse obstacole birocratice, se abate în mod clar de la spiritul inițial al „bunăstării sociale”. Locuințele sociale ar trebui să fie o zonă prioritară în ceea ce privește timpul de procesare, dar, în schimb, acestea intră adesea într-un cerc vicios de solicitare a opiniilor, evaluărilor, revizuirilor și așteptare a aprobărilor. Consecința este creșterea costurilor de capital, întârzierea progresului, pierderea oportunităților pentru întreprinderi și așteptarea continuă a oamenilor.

Problema nu este doar lentoarea, ci procesul complex și multistratificat. O afacere trebuie să treacă prin numeroase departamente și agenții pentru același proiect de locuințe sociale. HoREA (Asociația Imobiliară din Vietnam) propune integrarea etapelor de evaluare, reducerea procedurilor separate de aprobare și chiar susține că solicitarea opiniilor comunității cu privire la schemele de planificare detaliate pentru proiectele de locuințe sociale este, în unele cazuri, „formalistă”, lipsită de substanță, dar prelungește procesul și crește costurile.

Ideea cheie este că procedurile nu numai că încetinesc proiectul, dar și distorsionează stimulentele politice. Odată ce procesul se prelungește și costurile cresc, în timp ce profiturile din locuințele sociale sunt limitate, întreprinderile vor tinde să ezite, chiar să le evite. Cu alte cuvinte, dacă procedurile rămân o cursă lungă și dificilă împotriva obstacolelor, va fi dificil să ne așteptăm la un aflux puternic de capital privat în acest segment.

Eliminarea blocajelor prin politici

Însă procedurile nu sunt singurele blocaje. În spatele poveștii procedurilor administrative se află problema capitalului și alte dificultăți. Dl. Nguyen Tuan Anh, director general adjunct al Corporației de Investiții în Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD), a declarat că, pentru a atinge obiectivul de 1 milion de unități de locuințe sociale până în 2030, capitalul de investiții necesar ar putea ajunge la aproximativ 1 trilion de VND. Dacă împrumuturile bancare reprezintă 20-25%, sistemul de credit trebuie să furnizeze aproximativ 250.000 de miliarde VND, în timp ce capitalul efectiv accesat este de doar aproximativ 25.000 de miliarde VND, sau doar aproximativ 10% din necesar.

Pentru companii, lipsa capitalului preferențial înseamnă costuri sporite de producție. Pentru cumpărători, rata dobânzii actuale de 5,4% pe an la Banca de Politici Sociale, potrivit HoREA, este încă destul de mare comparativ cu rata de 4,8% pe an din martie 2021 până în iunie 2024. Având în vedere beneficiarii țintă, care sunt persoane cu venituri mici, această diferență este semnificativă. Locuințele sociale nu pot fi definite doar printr-un preț de vânzare mai mic decât locuințele comerciale; acestea trebuie garantate de accesibilitatea lor practică. Atunci când ratele dobânzilor cresc, visul de a deține o locuință devine și mai îndepărtat pentru cei care au cea mai mare nevoie de această poliță.

Orașul Ho Și Min își propune să dezvolte 181.257 de unități de locuințe sociale în perioada 2026-2030, urmând ca 28.500 de unități să fie finalizate numai în 2026.

O altă problemă este faptul că dezvoltatorii de proiecte de locuințe sociale nu au putut încă accesa credite preferențiale de la Banca de Politici Sociale în perioada 1 august 2024 - 31 decembrie 2030. Potrivit experților, pe de o parte, cumpărătorii au nevoie de sprijin, iar pe de altă parte, întreprinderile care produc produsele au nevoie și ele de asistență. Dacă locuințele sociale sunt privite exclusiv ca o responsabilitate a întreprinderilor, fără a se concepe pârghii financiare suficient de puternice, va fi foarte dificil să se realizeze o ofertă amplă, consistentă și sustenabilă.

În plus, unele reglementări noi creează consecințe neprevăzute. Dl. Le Hoang Chau susține că metoda de determinare a mărimii populației conform Deciziei 32/2025/QD-UBND ar putea crește proporția apartamentelor mari și reduce drastic numărul de apartamente medii și mici, chiar și pentru locuințele sociale. Dacă această evaluare se dovedește a fi adevărată în practică, va crea dificultăți pentru întreprinderile de dezvoltare a locuințelor sociale. Dezvoltarea de locuințe pentru persoanele cu venituri mici restrânge în mod accidental opțiunile pentru apartamentele mici, care sunt cele mai potrivite pentru accesibilitatea lor.

O altă deficiență semnalată de HoREA este că articolul 78, clauza 1, din Legea locuinței din 2023, stipulează doar criterii de locuință și criterii de venit, dar omite criteriul rezidenței. În principiu, extinderea accesului este rezonabilă. Cu toate acestea, într-o situație în care oferta este extrem de deficitară, această reglementare pune întreprinderile într-o poziție dificilă atunci când întocmesc liste de cumpărători sau chiriași eligibili. Cazul proiectului de locuințe sociale de pe strada Ly Thuong Kiet nr. 234, secția Dien Hong, districtul 10 (fost), cu doar 750 de apartamente, dar peste 12.000 de persoane înregistrate la nivel național, este o dovadă clară a acestei presiuni. Atunci când întreprinderilor li se acordă puterea de a întocmi liste de cumpărători sau chiriași eligibili, dar oferta este limitată și cererea este prea mare, acestea nu numai că sunt copleșite, dar trebuie să cheltuiască timp și bani suplimentari pentru a organiza una sau mai multe extrageri la loterii. Sarcina administrativă a fost parțial transferată către întreprinderi.

Orașul Ho Și Min își propune să dezvolte 181.257 de unități de locuințe sociale în perioada 2026-2030, 28.500 de unități urmând să fie finalizate doar în 2026. În urma directivei prim-ministrului , orașul trebuie să se străduiască să atingă cel puțin 1 milion de unități până în 2028. Aceasta este o sarcină descurajantă, dar nu imposibilă. Multe companii speră că aceste obstacole vor fi eliminate rapid, astfel încât orașul să își poată atinge obiectivele de dezvoltare a locuințelor sociale în acest an.

Sursă: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm