Alocarea de capital pentru imobiliare

Piața imobiliară intră într-o perioadă de restructurare semnificativă, deoarece fluxurile de credit nu mai sunt la fel de dispersate ca înainte. Având în vedere că creșterea creditelor depășește cu mult creșterea depozitelor, presiunea asupra lichidității este în creștere, obligând autoritățile de reglementare să reglementeze fluxurile monetare într-un mod mai selectiv.

Báo An Giang•31/05/2026

Đồ họa: HỒNG ANH

Grafică: HONG ANH

Cu toate acestea, mulți experți economici susțin că, în loc să se echivaleze toate segmentele imobiliare cu riscuri, este necesar să se conceapă mecanisme de creditare separate pentru segmentele care deservesc nevoi reale de locuințe, deschizând totodată mai multe canale de capital pe termen mediu și lung pentru a reduce dependența de creditul bancar.

Fluxuri selective de investiții imobiliare

Piața imobiliară vietnameză dă semne de redresare după o lungă perioadă de stagnare. Tranzacțiile se îmbunătățesc treptat, cererea de locuințe crește din nou, iar investițiile accelerate în infrastructură au dus la o cerere semnificativă de capital atât din partea companiilor, cât și a cumpărătorilor de locuințe. Cu toate acestea, spre deosebire de perioada anterioară, fluxurile de credit nu mai sunt eliberate fără discriminare, ci sunt reglementate mai strict, prioritizând segmentele sigure cu cerere reală.

Potrivit lui Nguyen Phi Lan, directorul Departamentului de Prognoză și Statistică și directorul pentru Stabilitate Monetară și Financiară (Banca de Stat a Vietnamului), la data de 14 mai, soldul creditelor în întregul sistem a ajuns la aproximativ 19,4 milioane de miliarde VND, o creștere de 18,3% față de aceeași perioadă a anului trecut, în timp ce mobilizarea de capital a crescut cu aproximativ 14,9%, ajungând la aproximativ 18,1 milioane de miliarde VND. Decalajul mare dintre credit și mobilizarea de capital creează o presiune semnificativă asupra lichidității sistemului bancar. În acest context, Banca de Stat a Vietnamului continuă să direcționeze fluxurile de capital către sectoarele de producție și de afaceri, industriile prioritare și noii factori de creștere, cum ar fi transformarea digitală, transformarea verde, economia circulară și știința și tehnologia.

În ceea ce privește sectorul imobiliar, creditul este menținut în continuare, dar cu un control mai strict al riscurilor. Dl. Lan a subliniat că agențiile de reglementare trebuie să reglementeze fluxurile de capital în mod corespunzător în toate industriile și sectoarele, deoarece prioritizarea excesivă a unui singur sector va îngreuna accesul la capital pentru multe alte sectoare, în special pentru întreprinderile mici, mijlocii și microîntreprinderi.

Conform Vietcombank Securities (VCBS), creditul imobiliar va continua probabil să crească în 2026, dar într-un ritm mai lent și mai selectiv față de 2025, datorită controlului strict al Băncii de Stat a Vietnamului asupra creditelor acordate sectoarelor cu risc ridicat. De la începutul anului 2026, autoritatea de reglementare a solicitat instituțiilor de credit să se asigure că creșterea creditului imobiliar nu depășește rata generală de creștere a creditului din întregul sistem bancar.

De fapt, Banca de Stat a Vietnamului continuă să faciliteze accesul la capital pentru sectorul imobiliar, după cum o demonstrează creșterea puternică continuă a creditului imobiliar. Potrivit Ministerului Construcțiilor, la 28 februarie, soldul total al creditelor pentru activități imobiliare a ajuns la aproximativ 2.235 trilioane VND, o creștere de 11,7% față de trimestrul al patrulea al anului 2025 și o creștere semnificativă de 43% față de aceeași perioadă a anului trecut. Cu toate acestea, multe companii raportează că accesarea capitalului este semnificativ mai dificilă în această perioadă.

Președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, a declarat că planul de creștere a creditării pentru 2026 este de aproximativ 15%, mai mic decât cele 19,1% din anul precedent, în timp ce cererea de capital a pieței rămâne foarte mare. Acest lucru pune o presiune considerabilă.

Pe lângă presiunea asupra creditului, creșterea ratelor dobânzilor sporește, de asemenea, povara asupra pieței. Deși ratele dobânzilor nominale tind să scadă, costul real al capitalului pentru afacerile imobiliare rămâne ridicat din cauza accesului restricționat la capital. Dl. Phan Duy Hung, analist senior la Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, a avertizat, de asemenea, că există riscul refinanțării pentru dezvoltatorii imobiliari din stațiuni sau pentru cei care se confruntă cu probleme juridice.

Creditul nu poate fi aplicat uniform.

Una dintre cele mai discutate probleme astăzi este alocarea creditului către piața imobiliară. Potrivit experților, aplicarea unui mecanism de creditare relativ uniform tuturor segmentelor imobiliare creează probleme majore, îngreunând accesul la capital pentru multe proiecte care deservesc nevoi reale de locuințe. Directorul general al OBC Holding, Tran Van Hieu, susține că gruparea tuturor segmentelor imobiliare într-un singur coș de credit a distorsionat costurile de capital și a afectat direct accesul oamenilor la locuințe.

Locuințele sociale sau locuințele accesibile care deservesc nevoi reale de locuințe nu pot rezista acelorași rate ale dobânzii și limite de credit ca proprietățile imobiliare speculative sau de lux, destinate stațiunilor. „O politică de creditare uniformă nu numai că creează un dezechilibru în costurile de capital, dar, în cele din urmă, contribuie direct la prețul de vânzare, făcând visul de a deține o locuință din ce în ce mai imposibil de atins”, a mai spus dl Hieu. Împărtășind aceeași opinie, dl Chau a susținut, de asemenea, că proprietățile imobiliare ar trebui clasificate pentru a oferi un credit adecvat, în loc să fie echivalate toate segmentele ca fiind riscante. Locuințele sociale au un nivel de siguranță de până la 99%, în timp ce locuințele accesibile și proprietățile imobiliare industriale aparțin, de asemenea, grupului cu risc scăzut.

În prezent, Banca de Stat a Vietnamului analizează propunerile legate de clasificarea proprietăților imobiliare pentru a dezvolta mecanisme de creditare mai adecvate în viitor. În timpul unei întâlniri cu Banca de Stat a Vietnamului la sfârșitul lunii aprilie 2026, prim-ministrul Le Minh Hung a solicitat sectorului bancar să cerceteze și să clasifice fiecare tip de proprietate imobiliară pentru a aplica limite de credit adecvate, încurajând totodată dezvoltarea de locuințe sociale și zone industriale.

Mulți lideri ai băncilor comerciale au subliniat, de asemenea, elementul „selectiv” în creditarea imobiliară. Președintele VPBank, Ngo Chi Dung, a declarat că important nu este dacă să investești sau nu în imobiliare, ci să alegi segmentul potrivit. VPBank prioritizează capitalul pentru proiectele de locuințe care răspund nevoilor reale, în special locuințele sociale și segmentul mediu, limitând în același timp finanțarea pentru proiectele de stațiuni sau segmentele speculative de lux.

Președintele Techcombank, Ho Hung Anh, a declarat, de asemenea, că banca alege să finanțeze doar proiecte cu lichiditate bună, documentație legală completă și clienți cu capacitate financiară clară. Între timp, președintele SHB, Do Quang Hien, a subliniat că, în prezent, capitalul SHB este concentrat pe proiecte de infrastructură, locuințe sociale, locuințe pentru tineri și imobiliare industriale - segmente considerate a avea o cerere reală și o bună capacitate de absorbție.

Creditul bancar este considerat un „pilon” crucial pentru piața imobiliară. Cu toate acestea, mulți susțin că dependența excesivă de împrumuturile bancare face ca piața să fie vulnerabilă la fluctuațiile ratelor dobânzilor și la politica monetară. Dr. Can Van Luc, economist-șef al BIDV, sugerează că, pe termen lung, este necesar să se dezvolte și alte canale de mobilizare a capitalului, cum ar fi obligațiunile corporative, fondurile de investiții imobiliare (REIT) și fondurile imobiliare pentru a reduce presiunea asupra sistemului bancar.

Provocarea actuală pentru piața imobiliară nu constă doar în relaxarea creditării, ci, mai important, în alocarea selectivă a capitalului, prioritizând segmentele care deservesc nevoi reale, promovând în același timp reforme instituționale și rezolvând problemele juridice care împiedică proiectele. De fapt, conform statisticilor HoREA, există încă aproximativ 4.500 de proiecte la nivel național care se confruntă cu obstacole juridice, „înghețând” peste 2,5 trilioane de VND în capital de investiții.

Potrivit ziarului Nhan Dan

Sursă: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html