Transferul proiectului rămâne blocat.

Aceasta a fost evaluarea experților la seminarul: Legislația în activitățile financiare privind transferul, aportul de capital și investițiile în proiecte imobiliare din Vietnam, organizat de Asociația pentru Cercetare și Consultanță în Politici și Legi pentru Activități de Investiții din Vietnam, pe 30 mai.

Ca să vândă proiectul, trebuie să încalce legea.

Potrivit domnului Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Vietnam, întregul sistem politic este în prezent foarte hotărât să înlăture obstacolele din calea proiectelor. Cu toate acestea, reglementarea care impune proiectelor să își îndeplinească obligațiile financiare înainte de a fi transferate integral sau parțial cauzează dificultăți pentru întreprinderi.

Deoarece achiziționarea de terenuri curate necesită o investiție uriașă din partea companiilor. Până la începerea implementării, mulți investitori rămân fără bani, deoarece legea impune ca proiectele să dețină certificate de proprietate asupra terenurilor pentru a fi eligibile pentru împrumuturi. Prin urmare, mulți investitori sunt nevoiți să își vândă proiectele prematur.

Totuși, atunci când transferurile de proiecte întâmpină dificultăți, companiile eludează regulile transferând acțiuni ale companiei. În acel moment, „nucleul” afacerii se schimbă, iar noul proprietar este, în esență, cumpărătorul proiectului. Această lacună juridică nu este în sine greșită, deoarece legea nu interzice transferul acțiunilor companiei, dar prezintă anumite riscuri ulterioare.

În prezent, multe proiecte nu pot fi transferate din cauza unor reglementări prea stricte.

FOTO: DINH SON

Potrivit Dr. Ho Trung Phuoc, fost membru al Comitetului permanent al Comitetului de partid provincial Binh Thuan, numai în orașul Ho Chi Minh se confruntă în prezent cu peste 100 de proiecte care se confruntă cu obstacole legale și nu îndeplinesc condițiile de transfer, cu sute de mii de miliarde de dong blocate. Acest lucru face imposibilă vânzarea de către cei care doresc, dar și imposibilă cumpărarea de către cei care doresc.

Cauza principală provine din conflictele din cadrul „matricei” juridice. Mai exact, Legea Investițiilor permite transferurile după aprobarea planului de investiții, în timp ce Legea Afacerilor Imobiliare și Legea Funciară din 2024 impun îndeplinirea obligațiilor financiare. Acest lucru creează o „zonă gri” juridică: investițiile sunt permise, dar accesul la terenuri este îngreunat.

Legea impune, de asemenea, finalizarea noii infrastructuri înainte ca terenurile să poată fi transferate, dar procentul nu este specificat. În plus, există un blocaj în evaluarea terenurilor, procesul de evaluare a terenurilor prelungindu-se pe termen nelimitat și lipsa unor mecanisme flexibile de stabilire a prețurilor bazate pe piață, ceea ce duce la blocarea capitalului și la blocarea proiectelor.

Cumpărătorul plătește în schimb taxa de utilizare a terenului.

Având în vedere această situație, avocatul Truong Anh Tu, președintele firmei de avocatură TAT, susține că fuziunile și achizițiile imobiliare nu mai reprezintă pur și simplu un transfer de active, ci, în multe cazuri, a devenit un transfer al întregii „memorii juridice” a proiectului. Acesta este și motivul pentru care aspectele juridice devin primul filtru pentru fluxurile de capital.

„Anterior, instituțiile de credit erau interesate în primul rând de valoarea garanțiilor, dar acum vor să știe cum au fost dobândite drepturile de utilizare a terenului, în ce măsură au fost îndeplinite obligațiile financiare, dacă proiectul implică bunuri publice și dacă aceste drepturi de proprietate sunt capabile să mențină stabilitatea în cazul unor schimbări în mediul juridic”, a declarat avocatul Truong Anh Tu.

Atunci când aceste întrebări devin centrale în procesul de due diligence, riscurile juridice încep să se reflecte direct în valoarea tranzacției. Un proiect cu un istoric juridic complex va fi supus unei reduceri mai mari. Un proiect cu obligații financiare incomplete va avea nevoie de mai mult timp pentru a accesa finanțare. Un proiect cu un istoric juridic neclar va fi supus unui proces de due diligence mai riguros și mai lung.

Cu alte cuvinte, riscul juridic nu mai este inclus în rapoartele avocaților, ci este tradus în termeni monetari prin costul capitalului, condițiile de plată, raportul împrumut-valoare și evaluarea proiectului în sine.

La un nivel mai profund, potrivit domnului Truong Anh Tu, ceea ce duce lipsă pieței în prezent nu este neapărat terenul sau fluxul de numerar. Investitorii sunt cu adevărat pregătiți pentru termen lung doar atunci când își înțeleg clar drepturile, obligațiile și dacă aceste drepturi vor fi în continuare protejate după mulți ani.

De aceea, cea mai importantă știre de pe piața imobiliară de fuziuni și achiziții nu mai este despre cursa pentru deținerea mai multor terenuri, ci despre construirea unor drepturi de proprietate mai transparente, stabile și fiabile. Aceasta este cea mai profundă schimbare care are loc în prezent pe piața imobiliară vietnameză.

Pentru a depăși aceste dificultăți, au fost propuse numeroase soluții.

FOTO: DINH SON

Pentru a rezolva obstacolele cu care se confruntă aceste proiecte, Dr. Bui Dang Dung, vicepreședintele Comisiei de Finanțe și Buget a Adunării Naționale , a propus studierea unui mecanism care ar permite instituțiilor de credit să ofere garanții sau să înființeze conturi escrow. În consecință, fondurile de la cumpărător ar putea fi utilizate direct pentru achitarea obligațiilor financiare legate de terenuri către stat în numele vânzătorului. Această soluție ar ajuta la deblocarea proiectelor blocate în prezent din cauza incapacității investitorului anterior de a plăti impozitele, asigurând în același timp colectarea corectă și completă a impozitelor de către stat.

Este necesară finalizarea rapidă a cadrului legal pentru dezvoltarea fondurilor de investiții imobiliare (REIT) și a fondurilor de capital privat. Acestea vor oferi o bază financiară solidă, acționând ca și cumpărători profesioniști pentru consolidarea proiectelor fragmentate prin transferuri de capitaluri proprii, reducând dependența excesivă de creditul bancar.

Simultan, ar trebui emise linii directoare detaliate și consecvente privind metodele de evaluare a terenurilor în temeiul noii Legi funciare. O evaluare clară a terenurilor va ajuta întreprinderile să determine cu exactitate costurile de oportunitate, evaluând astfel rapid tranzacțiile de fuziuni și achiziții și reducând timpii lungi de negociere.

„Procedurile administrative ulterioare transferului trebuie simplificate. Procesul de schimbare a investitorului pe certificatul de investiție și pe certificatul de proprietate funciară ar trebui implementat printr-un mecanism unic, scurtând timpul de așteptare, astfel încât capitalul să poată fi investit mai repede în reconstrucția proiectului”, a sugerat dl. Bui Dang Dung.

Sursă: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm