„Locul de joacă” de milioane de dolari este încă irosit

Lecția 1: Trista realitate

Piața imobiliară nu a fost niciodată atât de sumbră ca acum. Noi proiecte imobiliare încep să fie lansate, în timp ce proiectele vechi sunt aproape „inactive”, multe etaje imobiliare funcționează doar la un nivel scăzut și uneori trebuie să se închidă, ceea ce duce la faptul că mii de angajați sunt nevoiți să-și părăsească locurile de muncă. Odată cu aceasta, datoria corporativă și obligațiunile cresc zi de zi și riscă să „explodeze” în orice moment.

Atracția „magică” s-a răcit

Afacerile imobiliare în general și piața imobiliară de lux în special reprezintă unul dintre sectoarele economice cheie, contribuind semnificativ la creșterea și PIB-ul întregii țări. În plus, sectorul imobiliar ajută milioane de lucrători să aibă locuri de muncă, venituri și este strâns legat de numeroase industrii: producția de materiale de construcții, turism - stațiuni, finanțe și servicii bancare, construcții... Cu toate acestea, în contextul unui credit strict controlat, alături de o serie de dificultăți juridice care nu au fost rezolvate, investitorii în proiecte imobiliare nu sunt suficient de puternici financiar, iar documentele legale nu sunt complete, astfel încât „clienții” nu mai plătesc la fel de repede și ușor ca înainte. Acest lucru duce la vânzări lente, piața imobiliară este aproape în cădere liberă și creează o scenă sumbră fără precedent.

Recent, din cauza impactului pandemiei de Covid-19, economia mondială a întâmpinat dificultăți, inflația și creșterea ratelor dobânzilor bancare au afectat profund piața imobiliară, în special segmentul imobiliar de lux. Multe proiecte imobiliare noi nu au fost autorizate, proiectele vechi sunt în întârziere, ceea ce face ca oferta să fie din ce în ce mai rară. Între timp, multe proiecte imobiliare au fost vândute, dar investitorii nu le-au finalizat pentru a fi utilizate conform planului, ceea ce a dus la o serie de vile abandonate, năpădite de iarbă, provocând deșeuri.

Vilă abandonată, năpădită de iarbă, risipind resurse

Mulți investitori străini consideră că piața imobiliară din Vietnam are o populație numeroasă și o cerere mare de proprietăți imobiliare, ceea ce reprezintă întotdeauna un motiv atractiv pentru ei. Vietnamul promovează urbanizarea, în timp ce guvernul este hotărât să construiască o industrie fără fum de fum ca vârf de lance pentru dezvoltare. În plus, numărul clienților de lux este în creștere, aceștia văzând acest canal ca pe un canal de investiții cu profitabilitate ridicată, deși este hotărât să prezinte multe riscuri.

„
Conform datelor de la Ministerul Planificării și Investițiilor, dacă în 2021 capitalul ISD înregistrat investit în imobiliare a ajuns la doar 2,6 miliarde USD, până în 2022 acesta crescuse la 4,5 miliarde USD, iar primul trimestru al anului 2023 încă avea semne pozitive. Imobiliarele reprezintă al doilea sector de atragere a ISD-urilor, după industria prelucrătoare și prelucrătoare.

Dl. Le Minh Hiep - un agent imobiliar de lux din districtul Nam Tu Liem - a declarat: „Eu și cei doi prieteni ai mei am investit împreună. Acum câțiva ani, am obținut profituri bune și am avut lichidități rapide, dar din 2021 până acum, aproape că nu am mai cumpărat nicio vilă, în timp ce unele dintre cele pe care le «dețineam» anterior nu au fost încă vândute. Deși unii oameni au cerut să cumpere, au oferit un preț prea mic.” Dl. Hiep a adăugat: „Din fericire, când am cumpărat, nu am împrumutat bani de la bancă. Dacă ne-am fi împrumutat și am fi plătit dobânzi până acum, ar fi trebuit să vindem urgent.”

Se poate observa că în acest moment, imobiliarele nu mai sunt la apogeu ca în urmă cu mulți ani.

Sunt cererea și oferta virtuale?

Experții imobiliari afirmă că stocul de proprietăți imobiliare de lux (în special vile) este destul de mare. Cu toate acestea, oferta nouă va deveni din ce în ce mai rară, deoarece există foarte puține proiecte imobiliare prestigioase de lux, cu un potențial financiar suficient, care sunt implementate. Între timp, oferta de vile și case-shophouse (un model de locuințe combinat cu afaceri comerciale) în Hanoi și provinciile nordice a scăzut brusc. În prezent, oferta se concentrează în principal pe proiecte imobiliare implementate înainte de 2020. Din 2021 până în primul trimestru al anului 2023, au fost implementate doar câteva proiecte imobiliare legate de segmentul de lux, în timp ce acest segment este destinat în principal clasei superioare, nu persoanelor cu venituri mici. Prin urmare, piața deja sumbră este acum și mai sumbră.

Dl. Dinh Van Troi - Director de Vânzări al Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, a comentat: Oferta de vile și case înșiruite în Hanoi a fost în continuă lipsă de mult timp, în timp ce noua ofertă din 2022 și începutul anului 2023 provine în principal din proiectele în curs de desfășurare și este concentrată în suburbiile orașului Hanoi. Într-un fel, aceasta va oferi mai multe produse pieței, dar nu în mod semnificativ pentru selecție.

*Proiectul zonei de vile Thuy San Hill din cartierul Bai Chay, orașul Ha Long (Quang Ninh) are multe lucrări neterminate.*

Conform unui sondaj realizat de reporterii din provincia Quang Ninh, oferta de vile și case comerciale este încă abundentă, dar provine în principal din proiecte imobiliare vechi, cum ar fi: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... și aproape niciun proiect imobiliar nou nu este implementat, oferta nouă a atins un minim.

Între timp, oferta în localitățile Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... nu este nici ea foarte promițătoare. În aceste provincii și orașe există puține proiecte imobiliare de lux, volumul tranzacțiilor este limitat, iar în ultimii ani au fost implementate foarte puține proiecte imobiliare de lux. În timp ce proiectele vechi sunt în impas, multe vile și case comerciale, deși au proprietari, nu sunt date în folosință, ceea ce duce la abandon, provoacă risipă și poate cauza probleme sociale.

Aceasta este oferta, iar în ceea ce privește cererea, experții spun că tendința vilelor și caselor comerciale asociate cu spații verzi, utilități optime, amplasate în zone complexe și conexiuni de trafic convenabile va fi alegerea principală a clienților. În plus, rata de urbanizare, rata naturală de creștere a populației și creșterea clasei de mijloc și superioare sunt, de asemenea, principalele forțe motrice care vor stimula cererea de vile în perioada următoare.

De fapt, odată ce economia își va reveni puternic după pandemia de Covid-19, politicile guvernamentale de eliminare a obstacolelor și dificultăților pentru piața imobiliară vor fi implementate cu seriozitate de către localități, plus că „marja de credit” este relaxată, obligațiunile corporative sunt garantate, apoi corporațiile, companiile și persoanele fizice vor avea în curând acces la capitalul necesar, de acolo, vor fi implementate proiecte imobiliare care vor oferi o varietate de produse imobiliare de înaltă calitate: vile, case comerciale, stațiuni, asistență medicală... puterea de cumpărare și vânzare a pieței imobiliare va fi din nou vibrantă.

Fuziunile și achizițiile apar

Aceasta este o lege naturală, cei puternici îi copleșesc pe cei slabi, cei slabi sunt achiziționați și fuzionați cu cei puternici este un lucru normal în industria imobiliară din ultima vreme. Cu toate acestea, recent au apărut „rechini” acasă și în străinătate, care, prin intermediul multor fonduri de investiții sau cheltuiesc bani pentru a răscumpăra proiecte imobiliare de lux, proiecte cu documente legale impecabile pentru dezvoltare.

Se poate observa că de la începutul anului 2023 până în prezent, companiile imobiliare vietnameze au fost împărțite în 4 grupuri tipice: Risc, echilibru, potențial și „jucători noi”. În cadrul cărora, grupul „jucătorilor noi” include companii, fonduri de investiții... care caută oportunități de a pătrunde pe piața imobiliară prin fuziuni și achiziții.

Exemple tipice includ FLC Group, Tan Hoang Minh... După ce liderul a fost implicat în probleme legale, o serie de „persoane importante” au vrut să se implice în potențialele proiecte ale acestor grupuri. Bamboo Airways s-a separat oficial de FLC Group, ceea ce a dus la faptul că multe proiecte imobiliare ale acestui grup din Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... riscă să fie nevoite să oprească implementarea sau să fie forțate să se transfere către alți parteneri pentru a continua cercetarea și implementarea proiectului.

*Multe proiecte imobiliare autohtone de lux atrag în prezent atenția investitorilor străini.*

În plus, multe alte achiziții se află în faza de negociere. Potrivit multor experți economici și imobiliari, având în vedere actuala piață imobiliară lentă, coroborată cu situația financiară dificilă, dacă această situație continuă, mulți investitori în proiecte nu vor mai avea numerar pentru a-și recupera resursele și ar putea fi nevoiți să se gândească la transferul sau vânzarea proiectelor imobiliare. Ca să nu mai vorbim de faptul că multe companii și fonduri de investiții străine își pregătesc banii pentru a aștepta oportunitatea de a achiziționa proiecte imobiliare autohtone odată ce afacerea întâmpină dificultăți și este forțată să vândă.

Dl. Le Hoang Chau - Președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), a propus: Guvernul și Comitetul Permanent al Adunării Naționale să ia în considerare permiterea întreprinderilor de a transfera proiecte imobiliare prin acord, conform mecanismului pilot stipulat în Rezoluția nr. 42/2017/QH14 din 21 iunie 2017 a Adunării Naționale. Potrivit dlui Chau, dacă va fi implementat, acest lucru va rezolva dificultățile legate de fluxul de numerar și lichiditatea întreprinderilor imobiliare, inclusiv a întreprinderilor care emit obligațiuni care urmează să ajungă la scadență. Permițând întreprinderilor să transfere proiecte prin acord, în funcție de cerere, statul va colecta impozite și va consolida eficacitatea și eficiența managementului de stat al pieței imobiliare, va crește transparența și va depăși situația transferurilor „ilegale” de proiecte deghizate în transferuri de acțiuni, care cauzează pierderi bugetului de stat.

Dna Do Thu Hang - Director Senior, Departamentul de Cercetare și Consultanță, Savills Hanoi, a declarat: „Oferta vândută direct de la investitori în proiectele actuale din acest segment este foarte limitată, din cauza numărului mic de unități noi aduse pe piață. Cu toate acestea, casele înșiruite rămân principala linie de produse, urmate de vile și apoi de case cu magazine, care reprezintă doar o mică parte din oferta totală actuală.”

Lecția 2: Întrecerea pentru a „termina” încet
Există numeroase motive invocate de investitorii în proiecte imobiliare, dar majoritatea se datorează curățării lente a amplasamentelor, schimbărilor mecanismelor legale și politicilor fiscale, plus capacității financiare slabe a multor companii... ceea ce duce la finalizarea lentă a proiectelor.

Proiectele imobiliare cu progres lent „acoperă” pe scară largă

Majoritatea celor 63 de provincii și orașe au proiecte imobiliare cu progres lent. Cu toate acestea, segmentul imobiliar de lux este situat în principal în provincii și orașe mari, cu locații geografice favorabile, potențial pentru exploatarea turismului, transport și dezvoltare a infrastructurii.

Localitatea cu cele mai multe proiecte imobiliare întârziate este Hanoi. Conform unor statistici incomplete, Hanoi are în prezent câteva sute de proiecte în urmă, echivalentul unei suprafețe de peste 5.000 de hectare care nu a fost exploatată, provocând mari risipe.

Unele proiecte imobiliare sunt întârziate cu până la zece ani, cum ar fi: Zona Urbană Kim Chung - Di Trach (redenumită acum Zona Urbană Hinode Royal Park - PV), în districtul Hoai Duc. Sau Zona Urbană Nam An Khanh a Societății pe Acțiuni de Investiții în Dezvoltarea Parcului Urban și Industrial Song Da (Sudico), care a fost odată promovată ca un paradis al vieții. Cu toate acestea, lucrările de curățenie a amplasamentului nu au fost finalizate, multe vile și case înșiruite sunt încă abandonate, ceea ce duce la risipă de resurse. Reprezentantul media al Sudico a declarat: „Din cauza pieței imobiliare lente din ultima vreme, mulți clienți care investesc în vile dețin doar terenuri, așteptând schimbări pozitive pe piață. Acest lucru duce la o situație în care unele vile sunt abandonate, ceea ce duce la pierderea frumuseții generale a proiectului.”

În Phu Tho, proiectul stațiunii cu apă minerală termală Thanh Thuy, investit de Song Thao Company Limited, are o suprafață de peste 87 de hectare, este în întârziere de peste 2 decenii și prezintă numeroase încălcări... Proiectul este în prezent abandonat și folosit de oameni ca loc de pășunat al animalelor.

Dl. Tran Van Kien - vicepreședinte al Comitetului Popular al orașului Thanh Thuy, a declarat sincer: „Problema proiectului izvoarelor termale Thanh Thuy constă acum în capacitatea investitorului. Proiectul are în prezent un amplasament curat, documente legale complete, dar nu poate fi implementat deoarece investitorul are o capacitate slabă. Localitatea noastră este, de asemenea, foarte nerăbdătoare, deoarece alegătorii au multe opinii, dar autoritatea de a se ocupa de acest lucru aparține provinciei Phu Tho”.

*Proiectul stațiunii cu apă minerală caldă Thanh Thuu este în prezent abandonat și folosit de localnici ca zonă de pășunat pentru animale.*

Provincia Ha Nam are un proiect imobiliar la fel de captivant, și anume transformarea terenurilor destinate lucrărilor publice și serviciilor în locuințe comerciale (shophouse-uri) și apoi abandonarea acestora. Este vorba despre complexul comercial și rezidențial al companiei Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Până în prezent, proiectul a finalizat faza preliminară de construcție, unele gospodării au cumpărat case și s-au mutat acolo, multe elemente din plan nu au fost construite, în timp ce unele proiecte prezintă semne de deteriorare și abandon.

În Avizul de concluzie a inspecției nr. 161/TB-TTCP din 17 ianuarie 2023, Inspectoratul Guvernamental a alocat terenuri pentru proiectul Complexului Comercial al companiei Thang Loi Thanh Liem, provincia Ha Nam, dar acestea nu au fost licitate pentru drepturile de folosință a terenurilor, încălcând articolul 118 din Legea funciară din 2013. Mai grav, această suprafață de teren este planificată ca teren pentru lucrări publice, servicii și comerț, fără funcție rezidențială, încălcând articolul 26 din Legea urbanismului din 2009 și articolul 14 din Decretul Guvernului 37/2010/ND-CP din 7 aprilie 2010.

Îndepărtați „tumora”

Localități cu proiecte imobiliare în urmă, chiar stagnante de mulți ani sunt: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Numai în Hanoi, există în prezent sute de proiecte imobiliare în urmă și neimplementate, dintre care multe proiecte au primit alertă roșie, iar câteva proiecte au fost imediat revocate de Comitetul Popular din Hanoi.

Un exemplu tipic este Proiectul de locuințe de lux Phuong Vien din districtul Me Linh, investit de Societatea pe acțiuni Phuong Vien pentru comerț și turism. Proiectului i s-a alocat teren în 2008, dar implementarea a fost lentă, așa că Comitetul Popular din Hanoi a emis Decizia nr. 4058/QD-UBND privind recuperarea terenurilor, anulând decizia de alocare a terenurilor pentru proiectul menționat anterior. În plus, există proiecte: Compania de construcții Truong Giang cu proiectul de construire a vilelor cu grădină; Societatea pe acțiuni Anh Duong cu proiectul de construire a infrastructurii tehnice pentru zona de vile Sunny Light; Societatea pe acțiuni Imobiliare Vinalines Vinh Phuc cu proiectul Noii Zone Urbane Vinalines... Comitetul Popular din Hanoi a emis o decizie de recuperare a terenurilor.

*Zona de vile și case înșiruite din Proiectul Zonei Urbane Tan Viet, districtul Hoai Duc, este încă slab populată.*

În ceea ce privește proiectul Stațiunii de Apă Minerală Termală Thanh Thuy, investit de Song Thao Company Limited, dl. Ha Minh Duc - Șef Adjunct al Departamentului de Administrare a Terenurilor, Departamentul de Resurse Naturale și Mediu al provinciei Phu Tho, a declarat: „În Documentul 2308/UBND-KGVX din 21 iunie 2022, Comitetul Popular al provinciei Phu Tho a dispus Departamentului Fiscal Provincial să colecteze arenda funciară pe care o datorează Song Thao Company și, în același timp, a însărcinat Departamentul de Planificare și Investiții al provinciei, Comitetul Popular al Districtului Thanh Thuy și agențiile relevante să revizuiască și să separe o suprafață de aproximativ 37 de hectare din suprafața totală a proiectului pentru ca aceasta să fie implementată de companie. Dl. Duc a adăugat: „În prezent, investitorul nu a efectuat încă procedurile pentru aprobarea Planificării Detaliate 1/500, astfel încât nu există nicio bază pentru măsurarea și separarea zonei conform direcției Comitetului Popular al provinciei Phu Tho. La 25 martie 2022, Comitetul Popular al provinciei Phu Tho a emis o decizie prin care...” a revoca Certificatul de Stimulare a Investițiilor pentru proiectul menționat mai sus.

Dl. Tran Nhu Long - Directorul Departamentului de Resurse Naturale și Mediu al provinciei Quang Ninh, a declarat: „În perioada următoare, Quang Ninh va continua să revizuiască, să inspecteze și să examineze utilizarea terenurilor în proiectele care sunt în urmă, să prelungească finalizarea infrastructurii tehnice, să gestioneze și să redreseze cu hotărâre în conformitate cu legea, să nu permită reluarea situației de planificare „suspendată” și a proiectelor „suspendate” și să prevină și să combată interesele de grup, negativismul, pierderile bugetare, risipa resurselor funciare, contribuind la sănătatea pieței imobiliare.”

Acestea sunt câteva proiecte tipice care au fost revocate cu fermitate de autoritățile locale și aplicate prin lege. Cu toate acestea, există încă multe proiecte care sunt în urmă, au fost prelungite de mai multe ori și sunt năpădite de buruieni, dar nu au fost realizate. De exemplu, în Quang Ninh, există numeroase proiecte precum: Noua Zonă Urbană Cao Xanh - Ha Khanh; proiectul de servicii comerciale și de apartamente cu destinație mixtă Bay View Tower (orașul Ha Long)... care sunt în urmă. În plus, multe proiecte imobiliare au fost date în folosință, dar rata de ocupare nu este ridicată, multe vile și case comerciale au proprietari, dar nu au fost transformate în locuințe, prezentând semne de deteriorare, provocând risipă de resurse și pierderea frumuseții urbane.

Dl. Nguyen Huu Nha - vicepreședinte al Comitetului Popular al orașului Ha Long, a declarat: „Recent, orașul a implementat cu hotărâre o analiză, a raportat și a propus provinciei să ia în considerare, să gestioneze și să revoce zeci de proiecte care sunt în întârziere și încalcă legea, pentru a evita situația de „deținere a terenurilor” pentru o perioadă lungă de timp, permițând creșterea buruienilor, provocând risipă de resurse funciare, afectând salubritatea mediului și peisajul urban.”

Pentru proiectele imobiliare, în special cele de lux, autoritățile locale trebuie să ia măsuri ferme pentru a inspecta și gestiona temeinic proiectele cu încălcări grave, progres lent, care durează mulți ani, să elimine serios proiectele cu planificare deficitară, potențial financiar limitat și „deținerea” deliberată a terenurilor fără a le implementa.

Trebuie să eliminăm mentalitatea că, dacă această provincie are un proiect imobiliar de lux, și provincia noastră trebuie să aibă unul.
Lecția 3: Șederea temporară într-o vilă de un milion de dolari
Oamenii cu venituri mici locuiesc în vile de milioane de dolari, închiriază vile, case-magazin în care să locuiască, deschid magazine alimentare, vând legume, baruri cu bere... pentru a face afaceri ca să-și câștige existența, e o glumă, dar există în majoritatea zonelor urbane (KDT) care sunt așteptate să fie locuibile, civilizate și moderne.

Transformarea vilelor și a caselor comerciale în… „piețe”

Nu este greu de observat că multe vile și case comerciale cu fațade largi, situate lângă zone rezidențiale sau la poalele blocurilor de apartamente din Hanoi, sunt adesea folosite pentru închiriere pentru a deschide cafenele, restaurante, magazine alimentare, fast-food-uri, magazine de produse alimentare proaspete etc. Acest lucru nu este interzis prin lege, dar a creat, fără intenție, un aspect jalnic zonelor urbane considerate civilizate și moderne.

*Alăturate, casele-shopping sunt închiriate de oameni pentru a deschide magazine, magazine... pentru a face afaceri.*

Domnul Nguyen Quang Truong, rezident al districtului Hoai Duc, a închiriat un magazin în noua zonă urbană Tan Tay Do, districtul Dan Phuong, a declarat: „Eu și cei doi prieteni ai mei am închiriat magazinul pentru a vinde fast-food, cafea... Inițial, l-am închiriat pentru a vinde mărfuri pentru 5 milioane VND/lună (închiriate de la proprietar - PV). Mai târziu, pentru că vindeam noaptea, a trebuit să plătim încă 2 milioane VND/lună pentru a sta peste noapte.”

Un „broker de servicii” specializat în închirierea de case-magazin de aici a spus: „Chiriașii sunt în principal muncitori din provincie, care închiriază la prețuri mici pentru a deschide restaurante cu mic dejun, a vinde legume, baruri cu bere… chiria nu este obligatorie, nu este nevoie să se depună mulți bani, iar când proprietarul o ia, aceasta trebuie returnată.”

Faptul că micii comercianți s-au concentrat pe închirierea de magazine pentru a-și organiza afacerile a transformat acest loc într-o piață de vechituri spontană. Un rezident care locuiește în clădirea de apartamente HHA, din zona urbană Tan Tay Do, a spus: „Cumpărarea și vânzarea este convenabilă, dar în fiecare dimineață și în weekend sunt mulți cumpărători și vânzători, multe vehicule intră și ies din zona urbană, ceea ce poate cauza probleme de siguranță rutieră. Ca să nu mai vorbim de magazinele care împrăștie ape uzate, gunoi... foarte murdare.”

Reporterii au mers pe teren în unele zone urbane din districtele Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Hoang Mai... și au descoperit că situația vilelor și a caselor comerciale închiriate de proprietari... apărea peste tot, fiecare loc având caracteristici diferite și prețuri de închiriere diferite. Dar toate au în comun faptul că contribuie la înrăutățirea aspectului unei zone urbane civilizate și moderne.

În provinciile și orașele Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… situația nu este foarte optimistă. Deși sunt mai puțini chiriași și prețurile sunt mai mici, lucrurile sunt încă foarte dezordonate. Între timp, casele abandonate sunt năpădite de iarbă și prezintă semne de deteriorare.

Multe „nu”-uri în vile de milioane de dolari

În rolul unei persoane care închiria o vilă pentru a sta temporar, am fost conduși de dna Nguyen Thi Bich într-un tur al zonei urbane Nam An Khanh, districtul Hoai Duc, orașul Hanoi. Aici, am văzut câteva vile și case-magazin în care locuiau oameni. Deși exteriorul vilei nu era încă finalizat, ușile erau instalate temporar cu panouri de plastic, unele uși erau făcute din tablă ondulată subțire de tablă... în interior, hainele erau atârnate la întâmplare, locurile de dormit erau făcute temporar din scânduri de lemn de către muncitori, în unele locuri, covorașele erau întinse direct pe podeaua de beton, bucătăria era amenajată temporar și, mai precis, nu exista o toaletă adecvată aici.

Doamna Bich a întrebat: „Pentru câte persoane intenționați să închiriați vila? Dacă sunt multe persoane, ar trebui să închiriați întreaga vilă, suprafața este de 200 - 300 m2, prețul este de doar aproximativ 6 - 8 milioane VND/lună, puteți închiria câte persoane doriți. Dacă sunteți de acord, spuneți-mi ca să pot suna proprietarul.”

Majoritatea muncitorilor provin din Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... locuiesc în vile, case-magazin, ziua lucrează ca îngrijitori, muncitori în construcții, mecanici... noaptea se adună în vile de milioane de dolari, dar „le lipsește” totul: nu există electricitate, nu există apă curată, toaletele nu funcționează...

anh-4(1).jpg — *Viață temporară într-o vilă de milioane de dolari a unui lucrător independent - Fotografie de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (din Thanh Hoa) locuiește temporar în prezent într-o vilă din districtul Hoang Mai. El a spus: „Am renunțat la școală în clasa a IX-a și l-am urmat pe vecinul meu aici ca muncitor în construcții. Acum sunt muncitor în construcții. Dacă nu ar fi fost sprijinul și îndrumarea tuturor, nu știu unde aș fi acum.”

În aceste zile, studenții sunt în vacanța de vară, mulți copii sunt duși la Hanoi de către părinții lor și, pentru prima dată, ajung să stea într-o vilă de un milion de dolari cu părinții lor. Dna Le Thi Hai (din Nghe An) a spus: „Copilul meu este în vacanța de vară și a spus că îi este dor de părinții ei, așa că m-am întors să o iau aici să se joace. Nu există aer condiționat și în unele zile este atât de cald încât nu pot dormi până noaptea târziu. Îmi pare rău pentru copilul meu, dar nu am de ales. Plănuiesc să o las să stea 1-2 săptămâni și apoi să o duc înapoi în orașul ei natal să locuiască cu bunicii ei.”

Dna Hoang Thi Sy - bucătarul principal care gătește pentru peste 30 de angajați, a spus: „În aceste zile, internatul este mult mai fericit. Sunt 5 copii care sunt luați de părinți pentru a se juca. În timpul zilei, gătesc și preiau și rolul de bonă. Lucrul bun este că fiecare dintre ei vine dintr-un oraș natal diferit, dar se joacă împreună foarte uniți și se dăruiesc unul altuia.”

În unele zone urbane din Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... aici, lucrătorii cu venituri mici locuiesc temporar în vile,

Case comerciale încă există, deși nu multe. Când i-am abordat ca reporteri, au refuzat să răspundă sau, în unele cazuri, ne-au cerut în mod activ să nu dezvăluie informații, să nu facă fotografii... din cauza fricii că proprietarul sau investitorul nu le va mai închiria.

(Notă: Numele personajelor din acest articol au fost modificate pentru a proteja confidențialitatea).

Lecția 4: Perfecționarea instituțiilor, aducerea proprietăților imobiliare de lux la adevărata lor valoare
Dezvoltatorii și investitorii de proiecte imobiliare trebuie să sacrifice beneficiile mici, pe termen scurt, în favoarea beneficiilor pe termen lung, să restructureze proactiv afacerile, să se concentreze pe proiectele de bază, să reducă datoriile, să controleze bine obligațiunile corporative și să limiteze dependența excesivă de instituțiile de credit. În ceea ce privește agențiile de management, statul trebuie să finalizeze în curând un sistem juridic transparent de la nivel central la nivel local și să împartă clar puterea de management, evitând suprapunerile și lipsa de coeziune, așa cum se întâmplă în prezent.

Sacrifică micile beneficii

Pentru companii, beneficiile sunt întotdeauna prioritare, sacrificarea beneficiilor pe termen scurt în favoarea beneficiilor generale, pe termen lung, fiind într-adevăr o alegere extrem de dificilă. Cu toate acestea, pentru o afacere specializată în imobiliare de lux, este necesar să aibă curaj, viziune și o anumită înțelegere pentru a face față necesității de a sacrifica proiecte neprofitabile sau proiecte cu profitabilitate scăzută, restructurând în același timp afacerea, reducând datoriile, concentrându-se pe afacerea principală, proiectele de bază... aceasta este decizia înțeleaptă.

Dl. Dinh Van Nghi - Președinte al Consiliului de Administrație - Director General al Societății pe Acțiuni VinaPol - o unitate cu mulți ani de experiență în dezvoltarea de proiecte imobiliare, a împărtășit cu sinceritate: Întreprinderile imobiliare ar trebui să profite de această perioadă pentru a se privi în urmă, trebuie să își restructureze întreprinderea, să își reducă datoriile, să reducă dependența de instituțiile de credit, să renunțe cu îndrăzneală la proiectele cu risc ridicat, să nu investească într-un mod dispersat și fragmentat. Evită să urmărească cantitatea și dezvoltarea pripită, deoarece odată ce se confruntă cu dificultăți, va fi prea târziu să mai fie cale înapoi.

Pentru „zei”, pe lângă faptul că au bani, este necesar să studieze cu atenție aspectele legale ale proiectului imobiliar în care intenționează să investească sau să cumpere pentru rezidență pe termen lung. Acest lucru nu este dificil, dar necesită o analiză serioasă din partea investitorilor, pentru a evita „să aștepte până se pierde vaca pentru a construi grajdul”. De fapt, există în prezent multe proiecte imobiliare de lux care, deși au fost construite, chiar și pentru ca clienții să se mute, procedurile legale nu au fost finalizate, infrastructura nu este sincronizată. Acest lucru duce la situația în care vilele și casele comerciale au proprietari, dar nimeni nu locuiește acolo, sunt lăsate abandonate, năpădite de iarbă, provocând risipă de resurse.

Afacerile imobiliare autohtone sunt nevoite să strângă cureaua, să reducă datoriile, să reducă dependența de instituțiile de credit și să reducă cu îndrăzneală proiectele cu risc ridicat, nu să investească într-un mod dispersat și fragmentat - Fotografie ilustrativă.

Localitățile ar trebui, de asemenea, să selecteze cu atenție investitori reputați cu un potențial financiar puternic, să nu urmeze tendințele, să evite mentalitatea de a dezvolta proprietăți imobiliare de lux fără discernământ, lipsite de planificare și orientare. Aceasta este o mentalitate greșită, care poate duce la multe consecințe ulterioare. În plus, localitățile trebuie să consolideze inspecția și supravegherea, să trateze, sincer, investitorii care încalcă reglementările, întârzie progresul, chiar anulează proiecte, să evite abandonul, provocând risipă de resurse în timp ce statul pierde venituri din impozite și taxe.

Am nevoie de „mâna ” statului

De fapt, piața imobiliară în general și cea imobiliară de lux în special au fost mult timp „relaxate” în ceea ce privește prețurile, în timp ce taxele și impozitele pentru acest sector sunt încă mici, necomparabile cu ritmul dezvoltării pieței, ceea ce duce la speculații rampante și inflație a prețurilor, îngreunând accesul la locuințe pentru persoanele cu nevoi reale. Ca să nu mai vorbim de diferența de prețuri la imobiliare între zonele urbane și cele rurale, chiar și în orașe mari precum Hanoi, Hai Phong, Ho Chi Minh City etc., existând, de asemenea, diferențe clare. Prin urmare, mulți experți imobiliari consideră că statul trebuie să participe direct la reglementarea pieței imobiliare, deoarece în prezent statul are suficiente instrumente legale pentru a controla acest lucru.

Potrivit multor experți, piața imobiliară de lux este blocată, ceea ce duce la un dezechilibru între cerere și ofertă, ceea ce, la rândul său, reduce ritmul de creștere al multor alte industrii. Prin urmare, este necesară deblocarea imediată a pieței imobiliare, crescând astfel fluxul de bani din țările interne și străine către sectorul imobiliar, iar achiziționarea, vânzarea, fuziunea întreprinderilor și proiectele imobiliare vor avea loc conform regulilor pieței... contribuind astfel la promovarea creșterii economice și creând un efect de propagare pentru toate celelalte industrii.

„
Rezoluția 18-NQ/TW din 16 iunie 2022 a Comitetului Central a subliniat: „Continuarea inovării și perfecționării instituțiilor și politicilor, îmbunătățirea eficacității și eficienței gestionării și utilizării terenurilor, crearea unui impuls pentru a transforma țara noastră într-o țară dezvoltată cu venituri ridicate”, ceea ce se așteaptă să aibă un impact puternic asupra multor aspecte ale pieței imobiliare vietnameze în perioada următoare.

Pe de altă parte, deși procedurile administrative pentru ca întreprinderile să implementeze proiecte funciare au fost rezolvate, acestea sunt încă încâlcite și prelungite.

Acest cerc vicios se repetă iar și iar, de la proiect la proiect, de la întreprindere la întreprindere, an de an... de aceea există zicala „frica de a nu avea suficient temei legal” sau „a aștepta instrucțiuni de la superiori”, ceea ce face ca proiectele de investiții să rămână blocate, să nu poată fi implementate și să nu fie utilizate eficient resursele sociale.

În ceea ce privește sprijinul pentru capitalul de investiții, o firmă specializată în dezvoltarea de proiecte imobiliare (numele nu a fost dezvăluit) a declarat: „În prezent, instituțiile de credit fac o treabă foarte bună în ceea ce privește amânarea și prelungirea datoriei pentru companii: Guvernul a dispus «relaxarea» spațiului de credit pentru imobiliare, dar, în opinia mea, acest lucru ar trebui să fie însoțit de deblocarea obligațiunilor pentru companii. În prezent, ne este foarte dificil să accesăm credite bancare. Mentalitatea fricii s-a răspândit peste tot și riscă să se transforme într-o «boală socială».”

Mulți experți imobiliari consideră că statul trebuie să participe direct la reglementarea pieței imobiliare, deoarece în prezent statul are suficiente instrumente legale pentru a controla acest lucru.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Sursă