„Terenul de joc” de milioane de dolari este în continuare irosit.

Lecția 1: O realitate tristă…

Piața imobiliară nu a fost niciodată atât de lentă ca acum. Puține proiecte imobiliare noi încep, în timp ce proiectele mai vechi sunt aproape complet blocate. Multe agenții imobiliare funcționează la un nivel minim sau chiar se închid, ceea ce duce la pierderea a mii de locuri de muncă. În același timp, datoriile corporative și obligațiunile sunt în creștere și prezintă un risc de explozie în orice moment.

Aluzia „magică” s-a estompat.

Sectorul imobiliar în general, și piața imobiliară de lux în special, reprezintă unul dintre sectoarele economice cheie, având o contribuție semnificativă la creșterea economică și la PIB-ul țării. În plus, sectorul imobiliar oferă locuri de muncă și venituri pentru milioane de lucrători și este strâns legat de multe alte industrii: producția de materiale de construcții, turismul și stațiunile, finanțele și sistemul bancar, construcțiile etc. Cu toate acestea, în contextul unui credit strict controlat și al unor probleme juridice nerezolvate, dezvoltatorii de proiecte imobiliare nu au suficientă soliditate financiară și o documentație juridică completă, ceea ce face dificilă investițiile la fel de rapid și ușor pentru cumpărători ca înainte. Acest lucru a dus la vânzări lente, la o scădere aproape liberă a pieței imobiliare și la o perspectivă fără precedent de sumbră.

Recent, din cauza impactului pandemiei de Covid-19, economia globală s-a confruntat cu dificultăți, inflația a crescut, iar creșterea ratelor dobânzilor bancare a afectat profund piața imobiliară, în special segmentul high-end. Multe proiecte imobiliare noi nu au fost încă autorizate, iar proiectele mai vechi sunt în întârziere, ceea ce duce la o ofertă din ce în ce mai limitată. Între timp, multe proiecte imobiliare s-au vândut, dar dezvoltatorii nu le-au finalizat conform planului, ceea ce a dus la numeroase vile abandonate, năpădite de buruieni, provocând deșeuri.

Vilele abandonate, năpădite de buruieni, reprezintă o risipă de resurse.

Mulți investitori străini consideră că piața imobiliară din Vietnam este atractivă datorită populației sale numeroase și cererii mari de proprietăți. Vietnamul accelerează urbanizarea, în timp ce guvernul este hotărât să dezvolte industria turismului ca sector cheie pentru creștere. În plus, numărul tot mai mare de clienți înstăriți consideră acest lucru ca un canal de investiții cu potențial de rentabilitate ridicată, în ciuda recunoașterii riscurilor inerente.

"
Conform datelor de la Ministerul Planificării și Investițiilor, în timp ce capitalul ISD înregistrat în domeniul imobiliar a atins doar 2,6 miliarde USD în 2021, acesta a crescut la 4,5 miliarde USD în 2022, iar primul trimestru al anului 2023 prezintă încă semne pozitive. Sectorul imobiliar este al doilea cel mai mare sector care atrage capital ISD, după industria prelucrătoare și prelucrătoare.

Dl. Le Minh Hiep, specialist în imobiliare de lux în districtul Nam Tu Liem, a declarat: „Eu și cei doi prieteni ai mei am investit împreună. Acum câțiva ani, am obținut profituri bune și am avut lichidități rapide, dar din 2021 până acum, abia dacă am mai cumpărat vile, în timp ce unele dintre cele pe care le-am cumpărat anterior au rămas nevândute. Deși există oameni care se interesează de cumpărare, aceștia oferă un preț prea mic.” Dl. Hiep a adăugat: „Din fericire, nu am împrumutat bani de la bancă când le-am cumpărat. Dacă ar fi trebuit să plătim dobânzi până acum, nu am fi avut de ales decât să le vindem rapid.”

Este clar că piața imobiliară nu mai este la apogeul său așa cum era cu mulți ani în urmă.

Sunt cererea și oferta o născocire a imaginației?

Experții imobiliari consideră că stocul de proprietăți imobiliare de lux (în special vile) este destul de mare. Cu toate acestea, oferta nouă va deveni din ce în ce mai rară din cauza numărului foarte mic de proiecte imobiliare de lux, de renume, cu resurse financiare suficiente, care sunt implementate. Între timp, oferta de vile și case-shophouse (un model de locuințe combinat cu afaceri comerciale) în Hanoi și provinciile nordice a scăzut brusc. În prezent, oferta provine în principal din proiecte imobiliare lansate înainte de 2020. Din 2021 până în primul trimestru al anului 2023, au fost lansate doar câteva proiecte imobiliare de lux, în timp ce acest segment este destinat în principal clasei superioare și nu celor cu venituri mici. Prin urmare, piața deja lentă devine și mai lentă.

Dl. Dinh Van Troi - Director de Vânzări al Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, a comentat: Oferta de vile și case înșiruite în Hanoi a fost în mod constant insuficientă pentru o lungă perioadă de timp, în timp ce noua ofertă din 2022 și începutul anului 2023 provine în principal din proiecte aflate în dezvoltare și concentrate în suburbiile orașului Hanoi. Deși acest lucru va oferi câteva produse suplimentare pe piață, cantitatea este nesemnificativă pentru selecție.

*Proiectul Thuy San Hill Villas din cartierul Bai Chay, orașul Ha Long (provincia Quang Ninh) are multe construcții neterminate.*

Conform unui sondaj realizat de reporteri în provincia Quang Ninh, oferta de vile și case comerciale este încă abundentă, dar provine în principal din proiecte imobiliare mai vechi, cum ar fi BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group etc., și aproape niciun proiect imobiliar nou nu este implementat; noua ofertă a atins pragul cel mai scăzut.

Între timp, oferta în provincii precum Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong și Hoa Binh nu este nici ea foarte promițătoare. În aceste provincii și orașe există puține proiecte imobiliare de lux, volumele tranzacțiilor sunt limitate, iar în ultimii ani au fost implementate foarte puține proiecte imobiliare de lux. În timp ce proiectele mai vechi funcționează într-un ritm lent, multe vile și case comerciale, deși deținute de proprietari, nu sunt date în folosință, ceea ce duce la abandon, risipă și potențiale probleme sociale.

Aceasta este partea ofertei. În ceea ce privește cererea, experții prevăd că vilele și casele comerciale cu spații verzi, facilități optime, situate în complexe integrate și cu conexiuni de transport convenabile vor fi alegerea principală pentru clienți. În plus, rata de urbanizare, rata naturală de creștere a populației și ascensiunea claselor de mijloc și superioare sunt, de asemenea, factori cheie care stimulează cererea de vile în perioada următoare.

De fapt, odată ce economia își va reveni puternic după pandemia de Covid-19, politicile guvernamentale de eliminare a obstacolelor și dificultăților pentru piața imobiliară vor fi implementate cu seriozitate de către localități, împreună cu limitele de credit relaxate și obligațiunile corporative garantate, corporațiile, companiile și persoanele fizice vor avea în curând acces la capitalul necesar. De acolo, vor fi implementate proiecte imobiliare, oferind pieței o gamă diversă de produse imobiliare de înaltă calitate: vile, case comerciale, stațiuni, unități medicale etc., iar activitatea de cumpărare și vânzare a pieței imobiliare va deveni din nou vibrantă.

Fuziunile și achizițiile sunt în curs de apariție.

Aceasta este o lege naturală: cei puternici îi copleșesc pe cei slabi, iar cei slabi sunt adesea achiziționați și contopiți cu cei puternici – acest lucru a devenit normal în industria imobiliară recent. Cu toate acestea, în ultima vreme, au apărut „rechini” atât din surse interne, cât și internaționale, care folosesc diverse fonduri de investiții sau numerar pentru a achiziționa proiecte imobiliare de lux și proiecte cu statut juridic curat pentru dezvoltare.

Se poate observa că, de la începutul anului 2023 până în prezent, companiile imobiliare vietnameze pot fi împărțite în patru grupuri tipice: companii cu risc ridicat, companii echilibrate, companii puternice și „jucători noi”. Printre acestea, grupul „jucătorilor noi” include companii și fonduri de investiții... care caută oportunități de a intra pe piața imobiliară prin fuziuni și achiziții.

Exemple tipice includ FLC Group și Tan Hoang Minh Group... După ce liderii lor au fost implicați în probleme legale, o serie de corporații importante au dorit să se implice în proiectele promițătoare ale acestor grupuri. Bamboo Airways s-a separat oficial de FLC Group și, ca urmare, multe dintre proiectele imobiliare ale Grupului din Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... riscă să fie oprite sau forțate să fie transferate către alți parteneri pentru cercetare și dezvoltare ulterioară.

*Multe proiecte imobiliare de lux din țară atrag în prezent interesul investitorilor străini.*

În plus, multe alte tranzacții de achiziție sunt în prezent în curs de negociere. Potrivit multor experți economici și imobiliari, având în vedere actuala piață imobiliară lentă și condițiile financiare dificile, dacă această situație persistă, mulți dezvoltatori de proiecte vor duce lipsă de capital de lucru și ar putea fi nevoiți să ia în considerare transferul sau vânzarea directă a proiectelor lor imobiliare. Ca să nu mai vorbim de faptul că multe companii străine și fonduri de investiții pregătesc fonduri, așteptând oportunități de a achiziționa proiecte imobiliare autohtone odată ce afacerile se confruntă cu dificultăți și sunt forțate să vândă.

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), a propus Guvernului și Comitetului Permanent al Adunării Naționale să ia în considerare permiterea întreprinderilor să transfere proiecte imobiliare prin acorduri negociate, în cadrul mecanismului pilot prevăzut în Rezoluția nr. 42/2017/QH14 din 21 iunie 2017 a Adunării Naționale. Potrivit dlui Chau, dacă va fi implementată, această măsură ar atenua dificultățile de flux de numerar și lichiditate pentru întreprinderile imobiliare, inclusiv cele cu obligațiuni care se apropie de scadență. Permiterea întreprinderilor să transfere proiecte prin acorduri negociate, pe baza cererii, ar crește veniturile fiscale pentru stat și ar spori eficacitatea și eficiența gestionării pieței imobiliare de către stat. De asemenea, ar crește transparența și ar depăși problema transferurilor de proiecte „subterane” deghizate în transferuri de acțiuni, care duc la pierderi de venituri pentru bugetul de stat.

Dna Do Thu Hang, director senior al departamentului de cercetare și consultanță din cadrul Savills Hanoi, a declarat: „Oferta de proprietăți vândute în prezent direct de către dezvoltatori în acest segment este foarte limitată, din cauza numărului mic de unități noi care intră pe piață. Cu toate acestea, casele înșiruite rămân principala linie de produse, urmate de vile și apoi de case comerciale, care reprezintă doar un procent mic din oferta totală actuală.”

Lecția 2: Alergând încet spre linia de sosire
Dezvoltatorii de proiecte imobiliare oferă nenumărate motive pentru întârzieri, dar majoritatea sunt atribuite defrișării lente a terenurilor, schimbărilor mecanismelor juridice și politicilor fiscale și capacității financiare slabe a multor companii, toate acestea contribuind la întârzierile în finalizarea proiectelor.

Proiectele imobiliare cu întârzieri în progres sunt răspândite.

Majoritatea celor 63 de provincii și orașe au proiecte imobiliare în urmă; cu toate acestea, segmentul imobiliar de lux este situat în principal în provincii și orașe mari, cu locații geografice favorabile, potențial pentru dezvoltarea turismului și transport și infrastructură bine dezvoltate.

Hanoi este localitatea cu cele mai multe proiecte imobiliare întârziate. Conform unor statistici incomplete, Hanoi are în prezent câteva sute de proiecte întârziate, echivalentul unei suprafețe de peste 5.000 de hectare care rămân nedezvoltate, provocând pierderi semnificative.

Unele proiecte imobiliare au fost amânate cu până la un deceniu, cum ar fi zona urbană Kim Chung - Di Trach (redenumită acum zona urbană Hinode Royal Park) din districtul Hoai Duc. Un alt exemplu este zona urbană Nam An Khanh, dezvoltată de Song Da Urban and Industrial Zone Investment Development Joint Stock Company (Sudico), promovată cândva ca un paradis al vieții. Cu toate acestea, defrișarea terenurilor rămâne incompletă, iar multe vile și case înșiruite sunt lăsate abandonate, ceea ce duce la o risipă de resurse. Un reprezentant al echipei media a Sudico a declarat: „Din cauza recentei scăderi a pieței imobiliare, mulți investitori în vile își păstrează terenurile, așteptând o redresare pozitivă a pieței. Acest lucru a dus la abandonarea unor vile, ceea ce afectează estetica generală a proiectului.”

În provincia Phu Tho, proiectul stațiunii termale Thanh Thuy, investit de Song Thao Co., Ltd., acoperă o suprafață de peste 87 de hectare, a fost amânat mai mult de două decenii și este afectat de numeroase încălcări... Proiectul este în prezent abandonat, iar localnicii îl folosesc ca zonă de pășunat pentru animale.

Dl. Tran Van Kien, vicepreședintele Comitetului Popular al orașului Thanh Thuy, a declarat sincer: „Problema cu proiectul izvoarelor termale Thanh Thuy constă în prezent în capacitatea investitorului. Proiectul are un amplasament curat și o documentație legală completă, dar nu poate fi implementat din cauza capacităților slabe ale investitorului. Localitatea noastră este, de asemenea, foarte îngrijorată, deoarece alegătorii și-au exprimat multe îngrijorări, dar autoritatea de a gestiona acest lucru aparține provinciei Phu Tho.”

*Proiectul stațiunii termale Thanh Thuy este în prezent abandonat, iar localnicii îl folosesc ca zonă de pășunat pentru animale.*

Provincia Ha Nam are un alt proiect imobiliar la fel de bizar: transformarea terenurilor destinate lucrărilor publice și serviciilor în locuințe comerciale (case-shophouse) care apoi sunt abandonate. Este vorba despre proiectul Complexului Comercial și de Locuințe Thang Loi Thanh Liem. Până în prezent, structura proiectului este finalizată, unii locuitori s-au mutat, multe componente planificate rămân neconstruite, iar unele structuri prezintă semne de deteriorare și abandon.

Conform Notificării de concluzie a inspecției nr. 161/TB-TTCP din 17 ianuarie 2023, emisă de Inspectoratul Guvernamental privind proiectul complexului centru comercial al companiei Thang Loi Thanh Liem din provincia Ha Nam, terenul a fost alocat fără licitarea drepturilor de utilizare a terenului, încălcând articolul 118 din Legea funciară din 2013. Mai grav, această suprafață de teren a fost planificată pentru lucrări publice, servicii și scopuri comerciale, nu pentru uz rezidențial, încălcând articolul 26 din Legea urbanismului din 2009 și articolul 14 din Decretul guvernamental 37/2010/ND-CP din 7 aprilie 2010.

Îndepărtarea „tumorii”

Multe localități au proiecte imobiliare întârziate sau chiar blocate de ani de zile, inclusiv Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho și Hoa Binh. Numai în Hanoi, există în prezent sute de proiecte imobiliare întârziate sau care nu au fost încă implementate. Multe dintre aceste proiecte au primit alerte roșii, iar unele au fost revocate în mod decisiv de Comitetul Popular din Hanoi.

Un exemplu tipic este proiectul de locuințe de lux Phuong Vien din districtul Me Linh, investit de Societatea pe Acțiuni Phuong Vien Trading and Tourism Services. Proiectului i-a fost alocat teren în 2008, dar dezvoltarea s-a desfășurat lent. Prin urmare, Comitetul Popular din Hanoi a emis Decizia nr. 4058/QD-UBND de revocare a deciziei de alocare a terenului pentru acest proiect. În plus, există și alte proiecte, cum ar fi: Compania de Construcții Truong Giang cu proiectul de construcție a vilei și casei de grădină; Societatea pe Acțiuni Anh Duong cu proiectul de construcție a infrastructurii zonei de vile Sunny Light; Societatea pe Acțiuni Imobiliare Vinalines Vinh Phuc cu proiectul Noii Zone Urbane Vinalines... Comitetul Popular din Hanoi a emis decizii de revocare a alocării de terenuri pentru aceste proiecte.

*Vilele și casele înșiruite din Proiectul Zonei Urbane Tan Viet, districtul Hoai Duc, sunt încă slab populate.*

În ceea ce privește proiectul stațiunii termale Thanh Thuy, investit de Song Thao Co., Ltd., dl. Ha Minh Duc, șef adjunct al Departamentului de Administrare a Terenurilor, Departamentul Provincial de Resurse Naturale și Mediu Phu Tho, a declarat: „În documentul 2308/UBND-KGVX din 21 iunie 2022, Comitetul Popular Provincial Phu Tho a dispus Departamentului Fiscal Provincial să colecteze taxele de arendă restante de la compania Song Thao. Simultan, Departamentul Provincial de Planificare și Investiții, Comitetul Popular al Districtului Thanh Thuy și alte agenții relevante au fost însărcinate cu revizuirea și separarea a aproximativ 37 de hectare din suprafața totală a proiectului pentru ca firma să poată continua implementarea. Dl. Duc a adăugat: „În prezent, investitorul nu a finalizat încă procedurile de aprobare a planificării detaliate 1/500, prin urmare, nu există nicio bază pentru măsurarea și separarea zonei, așa cum a fost indicat de Comitetul Popular Provincial Phu Tho. La 25 martie 2022, Comitetul Popular Provincial Phu Tho a emis o decizie de revocare a Certificatului de Stimulare a Investițiilor pentru...” proiect.”

Dl. Tran Nhu Long, directorul Departamentului de Resurse Naturale și Mediu al provinciei Quang Ninh, a declarat: „În perioada următoare, Quang Ninh va continua să revizuiască, să inspecteze și să auditeze utilizarea terenurilor în cadrul proiectelor care sunt în întârziere și au prelungit finalizarea infrastructurii tehnice. Provincia va gestiona și recupera cu hotărâre terenurile în conformitate cu legea, prevenind reapariția planificării „suspendate” și a proiectelor „suspendate” și combătând interesele particulare și corupția care duc la pierderi bugetare și risipă de resurse funciare, contribuind la dezvoltarea sănătoasă a pieței imobiliare.”

Acestea sunt câteva proiecte tipice care au fost revocate cu fermitate și aplicate de autoritățile locale. Cu toate acestea, există încă multe proiecte care sunt în urmă, au fost prelungite de mai multe ori și sunt năpădite de buruieni, dar rămân neabordate. De exemplu, în Quang Ninh, multe proiecte precum Noua Zonă Urbană Cao Xanh - Ha Khanh; proiectul comercial și de apartamente mixt The Bay View Tower (orașul Ha Long)... sunt în urmă. În plus, multe proiecte imobiliare au fost date în folosință, dar au rate de ocupare scăzute; multe vile și case comerciale, deși deținute în proprietate, nu sunt ocupate, prezentând semne de deteriorare, provocând risipă de resurse și afectând estetica urbană.

Dl. Nguyen Huu Nha, vicepreședintele Comitetului Popular al orașului Ha Long, a declarat: „În ultima vreme, orașul a implementat cu hotărâre o analiză și a înaintat propuneri provinciei pentru examinarea și gestionarea a zeci de proiecte care sunt în întârziere sau încalcă legea, pentru a evita situația de „acumulare a terenurilor” prea mult timp, permițând buruienilor să crească, provocând risipă de resurse funciare și afectând salubritatea mediului și peisajul urban.”

Pentru proiectele imobiliare, în special cele de lux, autoritățile locale trebuie să ia măsuri ferme pentru a inspecta și gestiona decisiv proiectele cu încălcări grave, întârzieri și perioade prelungite de timp. De asemenea, trebuie să elimine cu seriozitate proiectele care au o planificare slabă, au resurse financiare limitate sau acumulează în mod deliberat terenuri fără a le implementa.

Trebuie să eliminăm mentalitatea că, dacă o provincie are proiecte imobiliare de lux, atunci și provincia noastră trebuie să le aibă.
Lecția 3: Șederea temporară într-o vilă de un milion de dolari
Persoanele cu venituri mici care locuiesc în vile de milioane de dolari închiriază vile și case-magazin pentru a locui, deschizând magazine alimentare, vânzând legume sau administrând tarabe cu bere pentru a-și câștiga existența. Pare incredibil, dar există în majoritatea zonelor urbane care ar trebui să fie locuibile, civilizate și moderne.

Transformarea vilelor și a caselor comerciale în… „piețe”

Este ușor de observat că multe vile și case comerciale cu fațade largi, situate lângă zone rezidențiale sau la poalele blocurilor de apartamente din Hanoi, sunt adesea închiriate pentru cafenele, restaurante, magazine alimentare, fast-food-uri, magazine de produse proaspete etc. Deși nu este interzis prin lege, acest lucru creează, în mod neintenționat, un aspect dezordonat pentru zonele urbane considerate civilizate și moderne.

*Adiacente magazinelor, oamenii le închiriază pentru a deschide magazine, restaurante și alte afaceri.*

Domnul Nguyen Quang Truong, un rezident al districtului Hoai Duc, care închiriază un magazin în noua zonă urbană Tan Tay Do din districtul Dan Phuong, a declarat: „Eu și cei doi prieteni ai mei am închiriat magazinul pentru a vinde fast-food, cafea etc. Inițial, l-am închiriat pentru 5 milioane VND/lună (închiriat de la proprietar - PV). Mai târziu, pentru că vindem noaptea, a trebuit să plătim încă 2 milioane VND/lună pentru a putea dormi acolo.”

Un „broker de servicii” specializat în închirierea de case-magazin de aici a declarat: „Chiriașii sunt în principal muncitori din alte provincii, care închiriază la prețuri mici pentru a deschide magazine de mic dejun, tarabe cu legume, pub-uri etc. Contractul de închiriere nu este obligatoriu, nu se cere un depozit mare, iar banii trebuie returnați atunci când proprietarul îl ia înapoi.”

Concentrarea micilor comercianți care închiriază magazine pentru a-și desfășura activitatea a transformat zona într-o piață improvizată, neașteptată. Un rezident al clădirii de apartamente HHA din zona urbană Tan Tay Do a declarat: „Deși este convenabil pentru cumpărare și vânzare, în fiecare dimineață și în weekenduri există o mulțime de cumpărători și vânzători, iar multe vehicule intră și ies din zona urbană, ceea ce reprezintă un potențial pericol pentru siguranța rutieră. Ca să nu mai vorbim de magazinele care deversează ape uzate și gunoi, creând o mizerie foarte inestetică.”

Reporterii care au efectuat cercetări pe teren în mai multe zone urbane din districtele Hoai Duc și Gia Lam, precum și din districtele Nam Tu Liem, Bac Tu Liem și Hoang Mai, au observat un fenomen răspândit de închiriere a vilelor și caselor comerciale de către proprietari. Fiecare locație are propriile caracteristici și prețuri de închiriere unice, dar toate au o trăsătură comună: contribuie la aspectul inestetic al ceea ce a fost cândva un peisaj urban civilizat și modern.

În provincii și orașe precum Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen și Thanh Hoa, situația nu este cu mult mai bună. Deși există mai puțini chiriași și prețuri mai mici, situația rămâne haotică. Între timp, proprietățile abandonate sunt năpădite de buruieni și prezintă semne de deteriorare.

Multe „nu”-uri în vile de milioane de dolari

Dându-ne drept potențiali chiriași în căutare de cazare temporară într-o vilă, dna Nguyen Thi Bich ne-a făcut un tur al zonei urbane Nam An Khanh din districtul Hoai Duc din Hanoi. Aici, am văzut ocazional vile și case-magazin cu ocupanți. Deși exteriorul vilelor era încă nefinisat, cu uși temporare din panouri de plastic, unele chiar cu foi subțiri de tablă ondulată... înăuntru, hainele erau atârnate la întâmplare, muncitorii improvizau zone de dormit cu scânduri de lemn, unele cu covorașe întinse direct pe podeaua de beton, erau amenajate temporar zone de gătit și, cel mai notabil, nu existau toalete adecvate.

Dna Bich a întrebat: „Pentru câte persoane intenționați să închiriați vila? Dacă sunt mai multe persoane, ar trebui să închiriați întreaga vilă, cu o suprafață de 200-300 de metri pătrați, prețul variind doar între 6-8 milioane VND/lună, puteți avea câte persoane doriți. Dacă sunteți de acord, anunțați-mă ca să pot contacta proprietarul.”

Majoritatea muncitorilor provin din Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang etc. Locuiesc concentrați în vile și magazine, lucrând ca muncitori de curățenie, muncitori în construcții, mecanici etc. În timpul zilei, se adună în vilele lor de milioane de dolari, dar le lipsesc multe lucruri: electricitate, apă curată, toalete nefuncționale...

anh-4(1).jpg — *Condițiile de viață improvizate într-o vilă de milioane de dolari a unui lucrător independent - Fotografie de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (din provincia Thanh Hoa), care locuiește în prezent într-o vilă din districtul Hoang Mai, a spus: „Am renunțat la școală în clasa a IX-a și l-am urmat pe vecinul meu aici pentru a lucra ca muncitor în construcții. Acum sunt muncitor în construcții. Dacă nu ar fi fost sprijinul și îndrumarea tuturor, nu știu unde aș fi acum.”

În ultimele zile, când elevii sunt în vacanță de vară, mulți copii au fost luați de părinții lor din orașele lor natale pentru a vizita Hanoi. Pentru prima dată, acești copii stau cu părinții lor în vile de milioane de dolari. Dna Le Thi Hai (din provincia Nghe An) a spus: „Copilul meu era în vacanță de vară și a spus că îi este dor de părinții ei, așa că am adus-o aici să se joace. Nu există aer condiționat și în unele nopți este atât de cald încât nu putem dormi până târziu în noapte. Îmi pare rău pentru copilul meu, dar nu am altă opțiune. Plănuiesc să o las să stea una sau două săptămâni înainte de a o duce înapoi în orașul nostru natal pentru a locui cu bunicii ei.”

Dna Hoang Thi Sy, bucătarul-șef care gătește pentru peste 30 de angajați, a declarat: „În ultimele zile, zona dormitorului a fost mult mai animată. Cinci copii au fost crescuți de părinți pentru a se juca. În timpul zilei, gătesc și am și grijă de copii. Partea bună este că, deși sunt cu toții din locuri diferite, se joacă împreună foarte armonios și sunt atenți unii cu alții.”

În unele zone urbane din Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh etc., există o situație în care lucrătorii cu venituri mici locuiesc temporar în vile.

Casele comerciale încă există, deși nu în număr mare. Când i-am abordat dintr-o perspectivă jurnalistică, au refuzat categoric să răspundă sau, în unele cazuri, au cerut în mod proactiv anonimatul sau să nu fim fotografiați, invocând teama că proprietarul sau dezvoltatorul nu le-ar permite să continue să închirieze.

(Notă: Numele personajelor din acest articol au fost modificate pentru a proteja confidențialitatea.)

Lecția 4: Îmbunătățirea cadrului instituțional și readucerea proprietăților imobiliare de lux la adevărata lor valoare.
Dezvoltatorii imobiliari și investitorii trebuie să sacrifice câștigurile mici, pe termen scurt, în favoarea beneficiilor pe termen lung, să își restructureze proactiv afacerile, să se concentreze pe proiectele de bază, să reducă datoriile, să controleze eficient obligațiunile corporative și să limiteze dependența excesivă de instituțiile de credit. În ceea ce privește organismele de reglementare, statul trebuie să finalizeze rapid un cadru juridic cuprinzător, de la nivel central la nivel local, și să definească clar împărțirea competențelor de management, evitând suprapunerea responsabilităților și lipsa de coordonare, așa cum este cazul în prezent.

Sacrificarea micilor beneficii

Pentru companii, profitul este întotdeauna prioritatea principală, iar sacrificarea câștigurilor pe termen scurt pentru beneficii generale pe termen lung este într-adevăr o alegere foarte dificilă. Cu toate acestea, pentru o companie specializată în imobiliare de lux, este nevoie de curaj, previziune și un anumit nivel de înțelegere pentru a face față necesității de a sacrifica proiecte neprofitabile sau cu profit scăzut, restructurând simultan afacerea, reducând datoriile și concentrându-se pe afacerea și proiectele de bază. Numai atunci poate fi considerată o decizie înțeleaptă.

Dl. Dinh Van Nghi - Președintele Consiliului de Administrație și Director General al Societății pe Acțiuni VinaPol - o companie cu o lungă istorie în dezvoltarea de proiecte imobiliare, a declarat cu sinceritate: Companiile imobiliare ar trebui să profite de această perioadă pentru a se reevalua, a-și restructura afacerile, a reduce datoriile, a reduce dependența de instituțiile de credit, a renunța cu îndrăzneală la proiectele cu risc ridicat și a evita investițiile dispersate și fragmentate. Ar trebui să evite să urmărească cantitatea și dezvoltarea rapidă, deoarece odată ce apar dificultăți, va fi prea târziu pentru a mai da înapoi.

Pentru investitori, pe lângă faptul că au bani, este crucial să cerceteze temeinic aspectele juridice ale proiectului imobiliar în care intenționează să investească sau să îl achiziționeze pentru rezidență pe termen lung. Acest lucru nu este dificil, dar necesită o analiză serioasă pentru a evita situația de „încuiere a ușii grajdului după ce calul a fugit”. În realitate, multe proiecte imobiliare de lux, deși sunt în construcție și chiar au rezidenți, încă nu au proceduri juridice complete și o infrastructură integrată. Acest lucru duce la situații în care vilele și casele comerciale sunt deținute, dar neocupate, lăsate abandonate și năpădite de buruieni, ceea ce duce la o risipă de resurse.

Companiile imobiliare autohtone sunt nevoite să strângă cureaua, să reducă datoriile, să își diminueze dependența de instituțiile de credit și să reducă cu îndrăzneală proiectele cu risc ridicat, evitând investițiile dispersate și fragmentate - Fotografie ilustrativă.

Autoritățile locale ar trebui, de asemenea, să selecteze cu atenție investitori reputați, cu capacități financiare solide, evitând să urmărească orbește tendințele și prevenind dezvoltarea necontrolată și neplanificată a proprietăților imobiliare de lux. Aceasta este o abordare eronată care ar putea duce la multe consecințe negative ulterioare. În plus, autoritățile locale trebuie să consolideze inspecția și supravegherea și, sincer, să abordeze încălcările comise de investitori, întârzierile și chiar revocarea proiectelor, prevenind proiectele abandonate care risipesc resurse și duc la pierderi fiscale și de taxe pentru stat.

Este nevoie de „mâna ” statului .

În realitate, piața imobiliară în general, și piața imobiliară de lux în special, a fost mult timp laxă în ceea ce privește prețurile, în timp ce taxele și impozitele din acest sector rămân scăzute și disproporționate față de ritmul de dezvoltare al pieței. Acest lucru a dus la speculații pe scară largă și la inflație a prețurilor, îngreunând accesul la locuințe pentru cei cu nevoi reale de locuințe. Ca să nu mai vorbim de disparitatea de prețuri dintre zonele urbane și cele rurale, chiar și în orașe mari precum Hanoi, Hai Phong și Ho Chi Minh City, existând diferențe semnificative de preț. Prin urmare, mulți experți în imobiliare consideră că statul trebuie să intervină direct în reglementarea pieței imobiliare, deoarece statul deține în prezent suficiente instrumente legale pentru a controla acest lucru.

Potrivit multor experți, piața imobiliară de lux se confruntă cu blocaje, ceea ce duce la un dezechilibru între cerere și ofertă, ceea ce, la rândul său, reduce ritmul de creștere al numeroaselor alte industrii. Prin urmare, este necesară revitalizarea imediată a pieței imobiliare. Acest lucru va crește fluxul de capital autohton și străin în domeniul imobiliar, iar fuziunile și achizițiile de companii și proiecte imobiliare se vor desfășura conform principiilor pieței... contribuind astfel la creșterea economică și creând un efect de domino pentru dezvoltarea tuturor celorlalte industrii.

"
Rezoluția 18-NQ/TW din 16 iunie 2022 a Comitetului Central al Partidului Comunist din Vietnam prevedea: „Continuarea inovării și îmbunătățirii instituțiilor și politicilor, sporirea eficacității și eficienței gestionării și utilizării terenurilor, crearea unui impuls pentru a face din țara noastră o țară dezvoltată cu venituri ridicate”, ceea ce se așteaptă să aibă un impact puternic și multilateral asupra pieței imobiliare vietnameze în perioada următoare.

Pe de altă parte, procedurile administrative pentru rezolvarea problemelor legate de terenuri pentru întreprinderile care implementează proiecte, deși simplificate, se confruntă în continuare cu obstacole și întârzieri.

Acest cerc vicios se repetă, de la un proiect la altul, de la o întreprindere la alta, an de an... de unde și expresiile „frica de temei juridic insuficient” sau „așteptarea instrucțiunilor de la superiori”, ceea ce face ca proiectele de investiții să stagneze și să nu fie implementate, având ca rezultat utilizarea ineficientă a resurselor sociale.

În ceea ce privește sprijinul pentru capitalul de investiții, o companie de dezvoltare imobiliară (care a dorit să rămână anonimă) a declarat: „În prezent, instituțiile de credit fac o treabă foarte bună în ceea ce privește amânarea și prelungirea rambursării datoriilor pentru întreprinderi: Guvernul a dispus «relaxarea» limitelor de credit pentru imobiliare, dar, în opinia mea, acest lucru ar trebui să fie însoțit de facilitarea emiterii de obligațiuni pentru întreprinderi. În prezent, ne este foarte greu să accesăm credite bancare. Frica s-a răspândit pe scară largă și riscă să devină o «boală socială».”

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Sursă