Facilitarea investitorilor cu nevoile de utilizare a terenurilor

Creșterea accesului la terenuri conform principiilor pieței

Având ca scop perfecționarea instituțiilor și politicilor privind terenurile; rezolvarea situațiilor care se suprapun și se confruntă în politicile și legile referitoare la terenuri; asigurarea armoniei drepturilor și intereselor statului, utilizatorilor de terenuri și investitorilor, promovarea comercializării drepturilor de utilizare a terenurilor, dezvoltarea unei piețe imobiliare transparente și sănătoase, Legea funciară din 2024 a completat numeroase reglementări referitoare la drepturile și obligațiile utilizatorilor de terenuri.

Ministrul adjunct al Resurselor Naturale și Mediului, Le Minh Ngan, a declarat că legea a perfecționat drepturile vietnamezilor care locuiesc în străinătate, astfel încât vietnamezii care locuiesc în străinătate cu cetățenie vietnameză și cetățenii vietnamezi au drepturi depline asupra terenurilor, la fel ca cetățenii vietnamezi din țară (persoanele aflate în țară).

Legea funciară are 95 de articole pe care Guvernul este însărcinat să le detalieze. Conform Deciziei nr. 222/QD-TTg din 5 martie 2024 a Primului Ministru de însărcinare a prim-ministrului cu elaborarea documentelor care detaliază implementarea Legii funciare, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului prezidează și coordonează cu ministerele și ramurile relevante pregătirea conținutului a 6 proiecte de decrete. Ministerul Finanțelor prezidează și coordonează cu ministerele și ramurile relevante pregătirea conținutului a 2 proiecte de decrete, inclusiv: Decretul care reglementează colectarea taxelor de utilizare a terenurilor și a arendelor funciare; Decretul care reglementează fondul de dezvoltare funciară. Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale prezidează și coordonează cu ministerele și ramurile relevante pregătirea conținutului proiectului de Decret care detaliază terenurile cultivate cu orez. Ministerul Muncii, Invalizilor de Război și Afacerilor Sociale prezidează și coordonează cu ministerele și ramurile relevante pregătirea conținutului Deciziei Primului Ministru privind mecanismele și politicile pentru crearea de locuri de muncă și formarea profesională pentru persoanele ale căror terenuri sunt recuperate.
În prezent, agențiile elaborează urgent, în conformitate cu procedurile prevăzute de Legea privind promulgarea documentelor juridice, documente care vor fi promulgate sub autoritatea lor sau transmise autorităților competente pentru ca promulgarea să intre în vigoare la data intrării în vigoare a Legii funciare (în special, Decretul privind activitățile de invadare a mării va fi depus în martie 2024, conform procedurii simplificate, urmând să intre în vigoare de la 1 aprilie 2024). Se poate observa că sistemul de documente care ghidează implementarea Legii funciare din 2024 este extrem de vast, necesitând contribuția multor ministere, ramuri și localități pentru a asigura calitatea și progresul în timpul alocat promulgării.
Ministrul adjunct al Resurselor Naturale și Mediului, Le Minh Ngan

Pe lângă aceasta, legea adaugă și dreptul de a alege forma de plată a chiriei terenului. Prin urmare, utilizatorii de terenuri care închiriază în prezent terenuri de la stat și colectează taxe anuale de chirie, dar care sunt închiriați terenuri de la stat și colectează taxe de chirie într-o singură sumă pentru întreaga perioadă de contract de leasing, în conformitate cu prevederile prezentei legi, pot opta pentru trecerea la închirierea terenurilor cu o singură plată forfetară pentru perioada rămasă de contract de leasing. În cazul în care sunt închiriați terenuri de la stat și colectează taxe de chirie într-o singură sumă pentru întreaga perioadă de contract de leasing, aceștia pot opta pentru trecerea la închirierea terenurilor cu taxe anuale de chirie.

Legea prevede, de asemenea, că organizațiile economice care au terenuri în arendă de către stat și plătesc rentă anuală au dreptul să vândă activele atașate terenului și drepturile de arendă din contractul de arendă atunci când activele atașate terenului în arendă sunt legal constituite și au fost înregistrate în conformitate cu prevederile legii; au finalizat construcția în conformitate cu planul detaliat de construcție și cu proiectul de investiții aprobat și acceptat și au primit în avans despăgubiri, sprijin și bani pentru relocare care nu au fost deduși integral din renta funciară datorată.

Una dintre noile aspecte notabile este adăugarea în lege a unei prevederi conform căreia persoanele care nu sunt direct implicate în producția agricolă pot primi transferul dreptului de utilizare a terenurilor destinate cultivării orezului în limita alocării terenurilor. În cazul depășirii limitei, acestea trebuie să înființeze o organizație economică, să aibă un plan de utilizare a terenurilor destinate cultivării orezului și să fie aprobate de Comitetul Popular la nivel de district. Persoanele care utilizează terenuri agricole pot transfera dreptul de utilizare a terenurilor agricole din cadrul aceleiași unități administrative provinciale către alte persoane și nu trebuie să plătească impozit pe venit din transferul drepturilor de utilizare a terenurilor și taxe de înregistrare. Organizațiile economice care sunt autorizate să primească transferul dreptului de utilizare a terenurilor agricole trebuie să aibă un plan de utilizare a terenurilor agricole aprobat de Comitetul Popular la nivel de district.

Subliniind noile aspecte ale Legii funciare din 2024, inclusiv noile reglementări privind terenurile agricole, membrul permanent al Comitetului Economic Phan Duc Hieu a declarat că modificările legii cresc oportunitățile de accesare a investițiilor în conformitate cu principiile pieței. „Cel mai important lucru este să se restituie adevărata valoare terenurilor agricole, contribuind la utilizarea terenurilor agricole în scopul corect”, a spus dl Hieu.

Armonizarea intereselor statului, utilizatorilor de terenuri și întreprinderilor

Nu numai că modifică și completează reglementările pentru a asigura drepturile utilizatorilor de terenuri agricole, punctul c Clauza 1 Articolul 127 din Legea funciară din 2024 permite utilizarea terenurilor pentru implementarea proiectelor de dezvoltare socio-economică prin acorduri privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor în cazurile în care proiectul nu utilizează capital de la bugetul de stat și este supus recuperării terenurilor în articolul 79 din această lege (articolul 79 prevede recuperarea terenurilor pentru dezvoltare socio-economică în interes național și public - PV), dar investitorul alege opțiunea de a conveni asupra primirii drepturilor de utilizare a terenurilor, nu de a propune recuperarea terenurilor.

Directorul Departamentului de Justiție al provinciei Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, a declarat că această prevedere a Legii Funciare din 2024 este foarte „flexibilă”, respectând principiul libertății, angajamentul voluntar, asigurând principiile pieței, armonizând interesele statului, ale persoanelor cu drepturi de utilizare a terenurilor și ale întreprinderilor cu nevoi de utilizare a terenurilor. Astfel, se creează oportunități și confort pentru investitorii cu nevoi de utilizare a terenurilor de a realiza proiecte de investiții fără a fi nevoie să efectueze recuperarea terenurilor; asigurând securitatea și ordinea socială.

În ceea ce privește stabilirea obligațiilor financiare ale întreprinderilor cu investiții străine care primesc transferul drepturilor de utilizare a terenurilor în legătură cu transferul total sau parțial al unui proiect de investiții. Conform articolului 169 din Legea funciară din 2013, întreprinderilor cu investiții străine nu li se permite să primească transferul drepturilor de utilizare a terenurilor pentru a implementa proiecte de investiții.

Cu toate acestea, în conformitate cu prevederile Legii funciare din 2024 (clauza 3, articolul 142, clauza 16, articolul 260), întreprinderile cu investiții străine, în temeiul prevederilor Legii privind afacerile imobiliare nr. 66/2014/QH13, care a fost modificată și completată printr-o serie de articole în temeiul Legii nr. 61/2020/QH14, desfășoară proceduri pentru a primi transferul întregului proiect imobiliar sau al unei părți a acestuia, dar până la data intrării în vigoare a prezentei legi nu au finalizat încă procedurile funciare pentru proiectul sau o parte a proiectului care urmează să fie transferată, agenția de stat competentă va efectua procedurile de alocare a terenului, de arendă a terenului către cesionar și va acorda Certificatul de drept de utilizare a terenului și de proprietate asupra activelor atașate terenului în conformitate cu prevederile prezentei legi. Cesionarul întregului proiect imobiliar sau al unei părți a acestuia va moșteni drepturile și obligațiile funciare ale cedentului proiectului.

Potrivit directorului Departamentului de Justiție al provinciei Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, prevederile Legii funciare din 2024 au eliminat dificultățile și obstacolele din cazurile în care întreprinderile cu investiții străine primesc transferuri de drepturi de utilizare a terenurilor asociate cu transferul integral sau parțial al unui proiect de investiții.

Totuși, în ceea ce privește soluționarea procedurilor funciare și a obligațiilor financiare pentru proiectele de investiții de către întreprinderile cu investiții străine, dl. Nguyen Anh Hoa a sugerat că, la elaborarea decretului, în aceste cazuri, este necesar să se ofere instrucțiuni specifice privind înregistrarea modificărilor aduse Certificatului de Drepturi de Utilizare a Terenului emis. Se poate lua în considerare stabilirea unor dispoziții tranzitorii pentru proiectele care au derulat proceduri de transfer al proiectelor sau părților de proiecte, dar nu și-au îndeplinit încă obligațiile financiare, care să fie implementate în conformitate cu prevederile Legii Funciare din 2024.

Sursă