Thailanda: Noi provocări pentru piața imobiliară.

Îmbătrânirea populației creează schimbări profunde pe piața imobiliară din Thailanda. Întrucât creșterea veniturilor este în urma creșterii costurilor proprietăților, accesibilitatea locuințelor pentru multe gospodării este în scădere. În acest context, dezvoltarea de modele de locuințe de închiriat pe termen lung, împreună cu politici adecvate de reglementare a pieței, este considerată o abordare necesară pentru a atenua presiunea financiară și a menține stabilitatea pe piața imobiliară.

Îmbătrânirea populației schimbă nevoile de locuințe.

Thailanda intră într-o perioadă de îmbătrânire rapidă a populației. În 2023, țara a devenit oficial o societate îmbătrânită, iar conform proiecțiilor demografice, populația Thailandei ar putea atinge un vârf în jurul anului 2033, înainte de a începe să scadă.

Schimbările în structura demografică au un impact direct asupra pieței imobiliare. Timp de mulți ani, cererea de locuințe în Thailanda a fost determinată de creșterea populației, de extinderea clasei de mijloc și de tendința de acumulare a averii prin intermediul imobiliarelor. Cu toate acestea, acești factori slăbesc treptat.

Proporția persoanelor apte de muncă care au mijloacele financiare de a cumpăra o locuință este în scădere, în timp ce dimensiunile gospodăriilor se micșorează. Tendința crescândă a gospodăriilor formate dintr-o singură persoană și a gospodăriilor mici modifică semnificativ cererea de locuințe tradiționale.

Îmbătrânirea populației creează schimbări profunde pe piața imobiliară din Thailanda.
Foto: AFP

În plus, majoritatea creditelor ipotecare din Thailanda sunt finanțate individual. Pe măsură ce structurile familiale se schimbă, capacitatea de a primi sprijin din rețelele familiale extinse diminuează, crescând presiunea financiară asupra cumpărătorilor de locuințe.

Studiile arată că impactul îmbătrânirii populației ar putea determina o scădere a cererii de locuințe în Thailanda cu 0,6% până la 1,3% anual. Aceasta este considerată o tendință pe termen lung care afectează direct perspectivele pieței imobiliare.

Între timp, creșterea veniturilor populației nu a ținut pasul cu costurile locuințelor. Unele modele analitice sugerează că, pentru a menține nivelurile anterioare de proprietate asupra locuințelor, veniturile populației trebuie să crească cu o medie de aproximativ 4,7% pe an. Cu toate acestea, rata de creștere a salariilor reale în Thailanda a rămas relativ scăzută și inegală între diferitele grupuri de forță de muncă timp de mulți ani.

Prin urmare, decalajul dintre prețurile locuințelor și venituri se adâncește. Pentru multe gospodării, în special cele cu venituri mici, proprietatea asupra unei locuințe devine o povară financiară pe termen lung, mai degrabă decât un instrument de securitate economică , așa cum era odinioară.

Presiunea asupra accesibilității și schimbările spațiale urbane

Schimbările demografice și ale veniturilor creează ajustări inegale pe piața imobiliară din Thailanda. Cererea de locuințe este din ce în ce mai concentrată în zonele urbane mari cu infrastructură bună și oportunități ridicate de angajare. Între timp, multe gospodării cu venituri mici sunt nevoite să se mute în zonele suburbane, unde conectivitatea este mai puțin favorabilă, iar perspectivele de creștere a prețurilor sunt mai mici.

Potrivit experților, tendința de îmbătrânire a populației duce adesea la o ofertă excesivă de locuințe în zonele mai puțin atractive, reducând în același timp valoarea proprietăților în localitățile cu rate scăzute de creștere a populației. Aceasta înseamnă că imobiliarele nu își mai mențin rolul de canal stabil de acumulare a activelor pentru multe gospodării.

Presiunile asupra costurilor locuințelor cresc, de asemenea, semnificativ. O mare parte din gospodăriile thailandeze cheltuiesc acum între 36% și 60% din venitul lor pe cheltuieli legate de locuință. Acesta este considerat un nivel ridicat de risc pentru vulnerabilitatea financiară, în special în contextul unei economii îmbătrânite și al creșterii lente a veniturilor.

Banca Mondială a observat că costurile excesiv de ridicate ale locuințelor pot submina economiile gospodăriilor, afectând astfel rezistența economiei la șocuri pe termen lung.

În Thailanda, ca în multe alte țări asiatice, proprietatea asupra unei locuințe rămâne profund legată de conceptul de stabilitate a vieții și statut social. Între timp, închirierea este adesea văzută ca o soluție temporară sau mai puțin atractivă. Cu toate acestea, realitățile pieței obligă multe gospodării să reconsidere această noțiune.

Experții sugerează că Thailanda trebuie să promoveze dezvoltarea unui sistem de locuințe de închiriat pe termen lung cu o stabilitate ridicată, în special în zonele din afara centrelor urbane. Acest model ar putea fi mai potrivit pentru grupurile de populație care au dificultăți de acces la piața proprietății de locuințe.

Pentru a deveni o opțiune viabilă, piața închirierilor trebuie să fie mai organizată, incluzând contracte stabile pe termen lung, prețuri previzibile și mecanisme de protejare a drepturilor chiriașilor. Se așteaptă ca acest lucru să contribuie la atenuarea poverii financiare asupra gospodăriilor cu venituri mici și a persoanelor în vârstă.

Rolul investițiilor străine în echilibrul pieței.

Pe lângă soluțiile interne, cercetătorii sugerează că investițiile străine ar putea juca un rol de sprijin în reechilibrarea pieței imobiliare din Thailanda, dacă sunt gestionate corespunzător.

În prezent, cererea din partea investitorilor străini se concentrează în principal pe segmentul apartamentelor din marile centre urbane. Datele de la Centrul de Informații Imobiliare din Thailanda arată că achizițiile de proprietăți străine au contribuit la creșterea prețurilor locuințelor în unele zone cu cerere mare.

Potrivit experților, dacă sunt controlate corespunzător, intrările de capital străin pot ajuta la absorbția ofertei în segmentele de lux și la susținerea activității economice pe piața imobiliară urbană. Între timp, politicile interne s-ar putea concentra pe dezvoltarea de locuințe de închiriat pe termen lung în zonele cu cerere mai mică.

Totuși, această abordare prezintă și riscuri semnificative. Mai multe studii indică o tendință crescândă în Thailanda de a transforma apartamentele în locuințe de închiriat pe termen scurt, punând presiune asupra managementului urban și destabilizând piața imobiliară.

În plus, cererea din partea investitorilor străini ar putea continua să impulsioneze creșterea prețurilor proprietăților în zonele centrale, făcând locuințele mai accesibile pentru rezidenții autohtoni.

Experții avertizează, de asemenea, asupra riscului creșterii inegalității spațiale, pe măsură ce capitalul se revarsă în orașele mari, în timp ce multe zone suburbane se confruntă cu supraofertă și scăderea valorii proprietăților.

În acest context, cercetătorii sugerează că politica locuințelor din Thailanda trebuie să fie mai cuprinzătoare, combinând ajustări ale cererii, restructurarea ofertei și controlul adecvat al fluxurilor de investiții.

Prin urmare, sprijinirea tranziției de la proprietatea asupra locuințelor la închirierea pe termen lung pentru grupurile vulnerabile ar trebui considerată una dintre prioritățile politice cheie. În același timp, mecanismele de gestionare a investițiilor străine ar trebui să urmărească stabilizarea pieței, mai degrabă decât să se concentreze exclusiv pe promovarea creșterii pe termen scurt.

Pe termen lung, se preconizează că îmbătrânirea populației va continua să aducă schimbări profunde pe piața imobiliară thailandeză. Acest lucru necesită politici de locuințe mai flexibile și adaptabile pentru a asigura accesibilitatea, a menține stabilitatea socială și a atenua riscurile financiare care decurg din tranziția demografică.

Sursă: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html