Considerând că manipularea imobiliară nu este mai puțin periculoasă decât un comportament similar în cazul acțiunilor bursiere, delegații Adunării Naționale au propus interzicerea acesteia pentru a evita manipularea prețurilor și bulele de pe piață.
Proiectul de Lege privind activitatea imobiliară (modificată) completează o serie de acte interzise în activitatea imobiliară, cum ar fi falsificarea documentelor, falsificarea intenționată și nepublicarea informațiilor despre proprietățile imobiliare investite în activitate; frauda, defraudarea clienților...
Vorbind în cadrul sesiunii de dezbateri a Adunării Naționale din 31 octombrie, dl Trinh Xuan An (membru cu normă întreagă al Comitetului Național de Apărare și Securitate) a propus adăugarea actului de manipulare și fixare a prețurilor imobiliare pe lista activităților interzise în acest domeniu de activitate.
El a analizat faptul că manipularea pieței imobiliare nu este mai puțin periculoasă decât un comportament similar pe piața bursieră. Manipularea nu se realizează doar prin licitarea la prețuri mari și apoi abandonarea depozitelor, ci și prin utilizarea unui proiect pentru a „crește” prețul unui alt proiect, ceea ce duce la o bulă bursieră și la crearea unui nivel al prețurilor extrem de ridicat în comparație cu realitatea.
„Dacă nu este gestionată temeinic, va crea o bulă, precum cazul companiei imobiliare chineze China Evergrande Group”, a declarat dl An, adăugând că este necesar să se interzică manipularea și fixarea prețurilor imobiliare prin lege și să se excludă în mod specific anumite cazuri.
Dl. Trinh Xuan An (membru cu normă întreagă al Comitetului Național de Apărare și Securitate) a vorbit la sesiunea de dezbateri a proiectului de Lege privind afacerile imobiliare (modificată) în dimineața zilei de 31 octombrie. Foto: National Assembly Media
Împărtășind aceeași opinie, dl. Nguyen Huu Thong (șef adjunct al delegației provinciei Binh Thuan ) și Trinh Lam Sinh (șef adjunct al delegației provinciei An Giang) au propus adăugarea de reglementări care să interzică actele de manipulare și perturbare a pieței imobiliare.
Dl. Thong a remarcat că sunt frecvente coluziunile în licitațiile pentru drepturi de utilizare a terenurilor și licitațiile care vizează umflarea prețurilor în zonele înconjurătoare. Acest lucru duce la creșterea prețurilor terenurilor, iar oamenii care au nevoie cu adevărat de locuințe nu își pot permite să cumpere terenuri și să își construiască case.
Între timp, menționând și actele interzise în domeniul imobiliar, dl. Nguyen Van Manh (membru al Comitetului Economic ) a declarat că reglementările privind colectarea și utilizarea banilor pentru cumpărarea și vânzarea de proprietăți imobiliare în scop de închiriere cu opțiune de cumpărare în viitor de la cumpărător și de la cumpărător cu opțiune de cumpărare ...
El a propus menținerea reglementărilor referitoare la interzicerea ocupării ilegale pentru a limita apariția acestui comportament în realitate.
Reglementările privind garanțiile pentru viitoarele tranzacții imobiliare (locuințe, imobiliare pe hârtie) au primit, de asemenea, numeroase comentarii în cadrul sesiunii de discuții. În prezent, proiectul de lege propune două opțiuni. Una este ca investitorul proiectului să poată colecta garanții doar atunci când locuințele și lucrările de construcție sunt calificate pentru a fi puse în funcțiune. Sau, investitorul colectează garanțiile conform acordului cu clientul, atunci când proiectul are un proiect de bază evaluat de o agenție de stat și deține unul dintre documentele privind drepturile de utilizare a terenurilor. Suma maximă a garanției este reglementată de Guvern, dar nu mai mult de 10% din prețul de vânzare sau de închiriere.
Dna Tran Hong Nguyen (șefă adjunctă a Comisiei Juridice) a ales opțiunea 1, deoarece considera că aceasta prezintă un risc mai mic pentru cumpărător - partea slabă în tranzacție. Depozitele se constituie doar atunci când imobilul îndeplinește condițiile comerciale și cele două părți semnează un contract, limitând astfel apariția litigiilor.
Dacă investitorul primește avansul atunci când proiectul are un proiect de bază aprobat sau are unul dintre documentele privind drepturile de utilizare a terenurilor (opțiunea 2), potrivit dnei Nguyen, cumpărătorul va suporta multe riscuri, deoarece timpul de la primirea avansului până la construcția proiectului este lung.
De fapt, piața imobiliară a fost recent complicată, investitorii în proiecte profitând de depozite și contracte de aport de capital pentru a strânge capital în mod arbitrar. „Multe proiecte care au primit depozite după 5 sau 10 ani nu au fost încă implementate, așa că este necesar să existe reglementări care să «înăsprească» depozitele pentru proiectele imobiliare care se vor forma în viitor”, și-a exprimat opinia vicepreședintele Comisiei de Drept.
Între timp, dl. Nguyen Dai Thang (șef adjunct al delegației specializate a provinciei Hung Yen) și dl. Pham Van Hoa au ales opțiunea 2, deoarece considerau că reglementările definesc clar cazurile în care investitorul poate colecta depozitul, suma depozitului și sunt publice și transparente.
Dl. Pham Van Hoa a spus că investitorul nu are 100% din capital pentru a realiza proiectul și trebuie să se împrumute de la bancă. Avansul de 10% din valoarea apartamentului de vânzare este, de asemenea, potrivit realității. „O casă de 1 miliard, un avans de 10% înseamnă 100 de milioane, o casă de 4 miliarde are un avans de 400 de milioane, cred că pentru clienți această sumă nu este o sumă mare atunci când cumpără o casă. Clienții depun un avans, uneori investitorul vinde casa la un preț mai mic”, a spus el.
În plus, investitorul deține documentele privind drepturile de utilizare a terenurilor pentru a primi garanția, iar conform spuselor sale, „nu sunt necinstiți”. Prin urmare, proiectul de lege trebuie să prevadă reglementări flexibile, astfel încât investitorul să poată mobiliza capital pentru implementarea proiectului, creând încredere între investitor și client.
Au fost discutate și reglementările privind îndeplinirea obligațiilor financiare aferente terenurilor la transferul proiectelor imobiliare . La cea de-a 5-a sesiune (iunie), președintele Comitetului Economic, Vu Hong Thanh, prezentând raportul de explicare și acceptare a Comitetului Permanent al Adunării Naționale, a declarat că multe opinii au fost de acord cu cerința „îndeplinirii obligatorii a obligațiilor” înainte de transferul proiectelor. Cu toate acestea, au existat și opinii conform cărora ar trebui create condiții pentru investitorii care nu mai au suficientă capacitate.
Prin urmare, Comisia permanentă a Adunării Naționale a propus două opțiuni.
În primul rând , în cazul în care investitorul transferă, dar nu și-a îndeplinit obligațiile financiare față de Stat privind terenul proiectului sau partea de proiect transferată, cele două părți pot conveni să continue îndeplinirea obligațiilor financiare neîndeplinite.
În al doilea rând, dacă investitorul care transferă are o decizie de alocare sau închiriere a terenului pentru implementarea proiectului de la o agenție de stat competentă și a îndeplinit obligațiile financiare privind terenul proiectului (taxe de utilizare a terenului, chirie funciară, impozite, taxe etc.), nu este necesar să dețină un certificat de drept de utilizare a terenului pentru întregul proiect transferat sau pentru o parte din acesta.
Comisia permanentă a Adunării Naționale a ales opțiunea 1. Această opțiune asigură reglementări stricte și previne selecția investitorilor necalificați pentru transferul de proiecte și realizarea de profituri.
Dl. Pham Van Hoa a fost de acord să aleagă opțiunea 1, ceea ce înseamnă că, atunci când investitorul transferă proiectul sau o parte a proiectului către o altă persoană, beneficiarul va trebui să îndeplinească obligațiile financiare față de stat. Dl. Hoa a spus că statul nu pierde nimic, deoarece obligațiile financiare vor continua să fie îndeplinite.
„Investitorii care sunt «malnutriți» și nu mai au capacitatea de a continua cu proiecte noi trebuie să le transfere, iar obligarea lor să își îndeplinească obligațiile financiare înainte de a putea efectua tranzacții nu este recomandabilă”, a declarat el.
Dl. Pham Van Hoa și-a exprimat opinia în cadrul sesiunii de discuții a proiectului de Lege privind afacerile imobiliare (modificată) în dimineața zilei de 31 octombrie. Foto: National Adunation Media
Dl. Trinh Xuan An, membru cu normă întreagă al Comitetului Național de Apărare și Securitate, a afirmat, de asemenea, că este nevoie de flexibilitate în transferul proiectelor imobiliare. El a sugerat că părțile ar trebui să aibă voie să își negocieze propriile obligații financiare față de stat.
Nguyen Ngoc Son, membru permanent al Comitetului pentru știință, tehnologie și mediu, este îngrijorat de faptul că în prezent există multe interpretări diferite ale semnificației „transferului total sau parțial al unui proiect imobiliar”.
Dl. Son a menționat faptul că agențiile de investigație și inspecție se confruntă, de asemenea, cu dificultăți atunci când gestionează proiecte care schimbă investitorii prin forme precum transferul drepturilor de utilizare a terenurilor și a activelor atașate terenurilor, vânzarea de active atașate terenurilor. Prin urmare, el a sugerat că proiectul de lege trebuie să definească clar conceptul și metoda de transfer al activelor pentru a evita exploatarea.
Adunarea Națională urmează să voteze proiectul de Lege privind afacerile imobiliare (modificată) pe 27 noiembrie.
Legătură sursă
Comentariu (0)