Piața imobiliară este „ciudată”, ce recomandă experții?

Potrivit experților, un aspect notabil al pieței imobiliare actuale este faptul că majoritatea tranzacțiilor provin de la investitori, în loc de cumpărători efectivi.

Conform raportului Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, în ceea ce privește situația tranzacțiilor, în primele 9 luni ale anului 2025, rata de absorbție a pieței a atins un nivel foarte pozitiv - aproape 70%, echivalentul a aproximativ 60.000 de tranzacții, dublu față de aceeași perioadă a anului trecut.

Însă realitatea este că, deși cererea reală reprezintă încă o proporție mare, evoluțiile pieței sunt conduse de un flux de numerar mai mare din investiții, deoarece prețurile imobiliarelor sunt la un nivel foarte ridicat.

Explicând această realitate, potrivit domnului Nguyen Van Dinh - vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam - în contextul creșterii presiunii inflaționiste și al dezvoltării infrastructurii, mulți investitori consideră imobiliarele un refugiu sigur și un instrument eficient de generare de profit.

Fluxul de numerar al investițiilor este în prezent concentrat în principal pe produse care deservesc nevoi reale de locuințe - produse cu un potențial bun de închiriere și un potențial clar de creștere a prețurilor. Aceștia sunt principalii factori care motivează decizia investitorilor de a „investi”.

„ Majoritatea tranzacțiilor de pe piață provin astăzi de la al doilea grup de cumpărători de proprietăți imobiliare - adică cei care cumpără pentru investiții, nu pentru a locui. Acest lucru arată că activitățile de cumpărare și vânzare sunt determinate în principal de fluxul de numerar al investițiilor, în timp ce cererea reală de locuințe se confruntă încă cu dificultăți, deoarece prețurile actuale depășesc cu mult capacitatea majorității oamenilor ”, a declarat dl Dinh.

Majoritatea tranzacțiilor de pe piața imobiliară sunt efectuate în prezent de investitori. (Fotografie ilustrativă: Minh Duc).

Dl. Vo Huynh Tuan Kiet, directorul Departamentului de Locuințe al CBRE Vietnam, a mai declarat că noua ofertă din centrul orașului Ho Chi Minh (fostul oraș Ho Chi Minh) funcționează în prezent în direcția de a servi nevoilor de investiții, nu nevoilor rezidențiale reale. Majoritatea investitorilor consideră că, în ceea ce privește proprietatea, cumpărătorii nu vor locui, ci doar o vor deține sau închiria, așa că produsul este poziționat mai sus pentru a maximiza profiturile.

„ Având în vedere nivelul actual al prețurilor, fluxul de numerar de pe piață circulă aproape doar în rândul investitorilor, în timp ce cumpărătorii de locuințe sunt foarte greu de accesat ”, a comentat dl. Kiet.

Datele de la DKRA Group arată, de asemenea, o tendință similară. În peste 2.000 de tranzacții înregistrate în primele 9 luni ale anului, cumpărătorii de locuințe au reprezentat doar aproximativ 30%, restul de 70% fiind investitori. Grupul de investitori are un potențial financiar mai puternic, fiind dispuși să plătească prețuri mari dacă văd o oportunitate de profit, în timp ce cumpărătorii reali de locuințe - cu un buget de 1-2 miliarde VND, pot accesa cu greu apartamente cu prețuri de la 4-5 miliarde VND sau mai mult.

Dna Pham Thi Mien, directoarea adjunctă a Institutului de Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare din Vietnam (VARS IRE), a mai spus că majoritatea tranzacțiilor de pe piața primară provin din cererea grupului de persoane care dețin multe proprietăți imobiliare. În plus, multe proiecte au rate bune de absorbție datorită „călăririi valului proiectelor mari” și beneficierii de pe urma fuziunilor locale.

Potrivit dnei Mien, prețurile imobiliarelor vor continua să crească pe termen scurt, deoarece așteptările investitorilor privind profitul rămân ridicate. Un număr mare de investitori încă „trăiesc bine” și nu sunt supuși presiunii din cauza gradului de îndatorare financiară. Prin urmare, nu au niciun motiv să ajusteze prețurile de vânzare.

„ În contextul menținerii ratelor dobânzilor la niveluri scăzute, al continuării injectării de fluxuri de numerar ieftine pe piață, al implementării ferme a politicilor de promovare a investițiilor publice și al ofertei de locuințe de clasă medie și accesibile care este încă limitată, investitorii încă cred că prețurile imobiliarelor vor continua să crească ”, a evaluat dna Mien.

Dl. Le Dinh Chung - expert imobiliare a comentat, de asemenea, că, în ultima vreme, oferta de apartamente a fost în principal în segmentul high-end. Prețul mediu al unui apartament este în prezent în jur de 80 de milioane VND/m². Multe proiecte noi au fost recent deschise spre vânzare la prețuri de peste 100 de milioane VND/m².

Având în vedere prețurile actuale ale locuințelor, muncitorii obișnuiți, chiar și cu un salariu de 30 de milioane de VND/lună, nu au aproape nicio șansă să dețină o casă. Cei care pot cumpăra la prețul de 70-100 de milioane de VND/m² sunt în principal investitori, speculanți și un grup de persoane cu venituri extrem de mari, cum ar fi proprietarii de afaceri.

Explicând motivul pentru care tendința achizițiilor speculative de proprietăți imobiliare în Vietnam este atât de ridicată, dl. Nguyen Quoc Anh - director general adjunct al companiei PropertyGuru Vietnam a declarat că acest lucru se datorează parțial... canal de investiții Acesta este „ușor de cumpărat și ușor de vândut”, are o lichiditate bună și profituri mai mari decât alte canale precum aurul, acțiunile sau băncile. Randamentele investițiilor imobiliare sunt printre cele mai bune din Vietnam în ultimii 10 ani, ajungând la 197% pentru apartamente și 137% pentru terenuri.

Un alt motiv este faptul că politica fiscală imobiliară din Vietnam este mai scăzută și mai deschisă decât în ​​multe țări din regiune, lipsindu-i sancțiuni împotriva speculațiilor și abandonării activelor funciare.

Dl. Nguyen Quoc Anh a menționat că în prezent în lume există 5 impozite de bază pentru proprietăți imobiliare: impozitul pe proprietate, impozitul pe venit, impozitul de înregistrare, impozitul pe locuințe neocupate (impozitul aplicat proprietăților imobiliare neutilizate pentru o perioadă lungă de timp) și impozitul pe dezvoltare (dezvoltarea infrastructurii, utilităților, serviciilor, în zona în care se află proprietatea imobiliară). În medie, impozitul pe proprietatea locuinței în multe țări este de 0,3-20%, impozitul de înregistrare este de 2-6%, iar impozitul pe venit este de 14-45%. Unele țări impozitează proprietățile vacante de 12-20%, iar impozitul pe dezvoltare de 1-3%.

În Vietnam, cumpărătorii de locuințe trebuie în prezent să plătească doar primele trei impozite: impozitul pe venit (2-5%), impozitul pe proprietate (0,03-0,2%) și taxa de înregistrare (0,5%). „ Impozitele mici facilitează investițiile în «rotație» imobiliară de către cumpărători, cumpărând o proprietate astăzi și vânzând alta mâine ”, a spus el.

Avertisment privind riscul de „bule”

Potrivit domnului Nguyen Van Dinh, atunci când există din ce în ce mai puțini cumpărători de locuințe, piața își pierde echilibrul dintre cerere și ofertă, prețurile sunt împinse în sus, dar nu sunt legate de cererea reală, ceea ce poate duce cu ușurință la riscuri de bulă imobiliară.

O piață cu prea mulți participanți, investitori, va fi susceptibilă la inflația prețurilor. (Ilustrație: Minh Duc).

„ Fără o intervenție politică la timp, locuințele din marile zone urbane vor deveni din ce în ce mai inaccesibile pentru lucrători ”, a declarat dl Dinh.

Economistul Dinh The Hien a subliniat, de asemenea, că este necesară readucerea pieței la adevărata sa natură de a servi nevoile de locuințe ale majorității. Atunci când investițiile pe termen scurt domină, apartamentele nu mai sunt un loc de locuit, ci devin un instrument pentru a obține profit, împingând prețurile în sus continuu și provocând consecințe sociale. El a recomandat ca statul să suplimenteze în curând oferta de locuințe de clasă medie și accesibile pentru a echilibra structura pieței.

Dl. Nguyen Quang Huy - CEO al Facultății de Finanțe și Bănci (Universitatea Nguyen Trai) - a evaluat: Atunci când capitalul se transferă în sectorul imobiliar, valoarea acestui activ crește mai rapid decât productivitatea muncii și creșterea veniturilor, creând un decalaj din ce în ce mai mare între prețurile locuințelor și capacitatea de plată a oamenilor. Acest lucru face ca piața să tindă să funcționeze pe baza așteptărilor de creștere a prețurilor în loc de cererea reală, ceea ce face ca lichiditatea să fie nesustenabilă și sporește riscurile de bulă bursieră.

Întrucât tranzacționarea este condusă în mare măsură de investitori, piețele devin mai sensibile la schimbările de politici. O mică ajustare a creditului, a ratelor dobânzilor sau a sentimentului poate declanșa o reacție în lanț, ducând la o încetinire sau la o corecție locală. Acest risc afectează nu numai grupul speculativ, ci se poate răspândi și la sistemul financiar, la întreprinderi și la economie în ansamblu, dacă nu este controlat cu atenție.

„ Prin urmare, măsurile drastice ale Guvernului pentru a stopa creșterea prețurilor reprezintă mișcarea corectă și strategică, vizând stabilitatea pe termen lung ”, a subliniat dl Huy.

Sursă: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html